（2009）浙温民终字第114号
裁判日期: 2009-05-21
公开日期: 2014-05-08
案件名称
赵秀瑶与温州新城建设股份有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温州新城建设股份有限公司,赵秀瑶
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙温民终字第114号上诉人（原审被告）温州新城建设股份有限公司。法定代表人张坚。委托代理人王永华、潘雄伟。上诉人（原审原告）赵秀瑶。委托代理人杨康乐、黄献国。上诉人温州新城建设股份有限公司与上诉人赵秀瑶因房屋拆迁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第2898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2002年2月28日，原、被告签订拆迁安置协议书1份，双方约定：原告将其所有的坐落于本区黎明乡巨一村埭下巷58号的房屋交被告作价拆除；被告应当给予原告安置的总使用面积为267.38平方米；其中的233.17平方米的使用面积按每平方米320元的价格给予安置，并乘以1.3的建筑系数换算成303.12平方米的建筑面积用于计算暂定的购房款；其中11.955平方米的使用面积按每平方米320的价格给予安置，乘以1.3的建筑系数换算成15.54平方米的建筑面积用于计算暂定的购房款，其中11.955平方米的使用面积按每平方米1380元的价格给予安置，并乘以1.3的建筑系数换算成15.54平方米的建筑面积用于计算暂定的购房款；其余10.30平方米使用面积按每平方米1500元的价格给予安置，并乘以1.3的建筑系数换算成13.39平方米的建筑面积用于计算暂定的购房款，最终确定原告应当支付购房款暂定为143501.40元；套型内超过协议安置面积的5平方米以内按计划价计算，超过5平方米部分按当年安置房市场控制价计算。此外，双方在协议中对拆迁安置中的其他事项作了约定。当日，双方还在协议中对拆迁安置中的其他事项作了约定。当日，双方还签订增购住宅房协议书1份，约定：被告给予原告按每平方米1500元的价格增购安置住宅建筑面积35平方米。2003年11月28日，双方又签订增购住宅房协议书1份，约定：被告给予原告按每平方米4500元的价格增购安置住宅建筑面积15平方米。此后，原告经认购定位分别被安置于新源居小区1#楼504室与401室，3#楼306室，以及2#楼304室。上述4套安置房的使用面积共计334.80平方米，安置建筑面积共计420.08平方米，总建筑面积共计为425.89平方米。由于被告在与原告结算购房款时以安置房总建筑面积作为计算购房款的依据，导致将上述4套安置房所有的公摊建筑面积共计50.21平方米全部计收了购房款。原告得知后对此不满，经与被告协商未果，遂诉至法院。原判认为，首先，根据温政（1994）1号文件《温州新城区建设房屋拆迁补偿安置暂行规定》第十五条第（三）项的规定，以及温州市房产管理局温房函（2008）26号复函的相关内容可以确定，拆迁人具有保证被拆迁人安置房的使用面积不得少于原拆房屋使用面积的安置义务（以下简称安置义务）。从原告获取的新源居小区1#504室扣除协议增购的50平方米建筑面积后剩余部分对应的使用面积为44.46平方米（（106.29-50）×83.96÷106.29≈44.46），再加上原告其余3套安置房的使用面积共计295.3平方米（44.46＋83.96＋82.92＋83.96＝295.3），已经大于拆迁协议书约定的需要安置的总使用面积267.38平方米，显然，被告已经履行了安置义务，因此，原告要求另行安置的诉讼请求缺乏法律依据故不予支持。其次，根据《温州新城区建设房屋拆迁补偿安置暂行规定》第十五条第（三）项、第（四）项的规定，结合温州市房产管理局温房函（2008）26号复函的相关内容，能够确定2002年5月1日前拆迁地块存在依据原拆房屋的使用面积进行安置，但在签订拆迁协议时普遍采用暂定建筑系数1.3－1.35将使用面积换算成安置房大概的建筑面积，用以估算拆迁户购房款的交易惯例；依据该交易惯例，协议拆迁书第三条中涉及的建筑面积显然是双方将原拆房屋的使用面积乘以1.3的建筑系数计算所得的，并用以估算安置房购房款而暂定的建筑面积，因此，原告将该建筑面积解释为双方对安置房套内建筑面积的约定同拆迁安置政策与交易惯例不符，故不予采信。再次，依据温州市房产管理局温房函（2008）26号复函的解释，计算购房款的依据为安置房的安置建筑面积，该建筑面积并非安置房的总建筑面积（即套内建筑面积与公摊面积的总合），而是指根据温州市房产管理局温房字（2002）91号文件的规定在总建筑面积中扣除几种由拆迁人自我消化的众用分摊面积所得的建筑面积，其大小等于或小于安置房总建筑面积。因此，原告应当依据4套安置房的安置建筑面积（共计420.08平方米）支付购房款，原告主张依据安置房套内面积计算购房款的观点缺乏法律依据，故不予采纳，但被告依据4套安置房的总建筑面积（共计425.89平方米）计算购房款显然多收了5.81平方米的购房款，应当予以退还。根据原拆房屋的使用面积与增购建筑面积优先得到安置的原则，结合双方签订的房屋拆迁协议与被告的结算方案，被多收购房款的5.81平方米的属于超协议5平方米以上部分的建筑面积，每平方米的价格为3500元，故被告应当退还多收原告的购房款20335元（5.81×3500＝20335）。原告要求被告退还多收的购房款于法有据，故予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百一十条的规定，原审判决：一、被告温州市新城建设股份有限公司在本判决生效之日向原告赵秀瑶退还多收的购房款20335元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告赵秀瑶的其他诉讼请求。本案受理费7326元，由原告赵秀瑶负担5000元，由被告温州市新城建设股份有限公司负担2326元，鉴定费3690元由原告赵秀瑶负担。一审宣判后，温州新城建设股份有限公司以及赵秀瑶均不服向本院提出上诉。温州新城建设股份有限公司上诉称：一、被上诉人起诉的诉讼请求及事实和理由不成立。被上诉人的诉讼请求为要求上诉人给予在新源居小区安置住宅套内面积50.21平方米。其理由为，安置房的安置面积是以套内为结算依据，不包括分摊面积，上诉人收取了分摊面积的房价，把分摊面积计入房款结算属侵权，故要求上诉人给予与计价的分摊面积等同面积的房产给予安置。关于安置房分摊面积应否计价收取，原审判决已否定了安置房分摊面积购房款不能收取的问题，因此，被上诉人的诉讼请求就不能得到支持。原审判决在程序上存在错误。安置房分摊面积房款计算问题与安置房面积是否足够属两个不同的法律问题，上诉人赵秀瑶在一审没有提出退还房款的请求，原审判决作出退还房款的判决显然是错误的。二审中被上诉人要求给予安置的理由仍然是安置房分摊面积不应收取购房款，与上诉人是否依照拆迁协议足额给予安置无关。由于上诉人赵秀瑶并没有对一审判决提起上诉，应确认被上诉人已经承认一审判决关于“依据安置房套内面积计算购房款的观点缺乏法律依据”的认定。本案从公同约定及政策规定都可以明确看出安置房应当以新房的建筑面积计收房款，而建筑面积包括分摊面积，所以分摊面积也应当收取房款。本案原审判决认定事实存在错误，而且原审判决在适用法律、政策方面也存在错误。请求撤销原审判决，改判并驳回上诉人赵秀瑶的诉讼请求。上诉人赵秀瑶上诉称，被上诉人在原审诉讼请求中内容不是安置房的面积是否符合拆迁安置办法，而是上诉人没有按拆迁安置办法和双方协议书约定按套内面积进行房价结算，从而导致上诉人赵秀瑶权益受损。上诉人赵秀瑶一审请求补充安置，后来上诉人赵秀瑶同意以金钱赔偿代替非金钱债务履行。本案争议的焦点是双方的房款结算应以何种面积为依据，被上诉人认为是基于99年9号拆迁安置办法的规定和双方协议书约定。上诉人以建筑面积已经满足拆迁安置要求并以建筑面积作为计价根据从而否定上诉人赵秀瑶的诉讼请求依据是不充分的。请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。二审中双方当事人均未提供新的证据。经审理二审查明，2002年2月28日，上诉人赵秀瑶与上诉人温州新城建设股份有限公司签订了1份房屋拆迁安置协议书，拆迁安置协议约定：将其所有的坐落于温州市黎明乡巨一村埭下巷58号的房屋交上诉人温州新城建设股份有限公司作价拆除；上诉人温州新城建设股份有限公司给予赵秀瑶安置住宅套房，赵秀瑶得到安置的住宅套房使用面积共计为267.38平方米。其中有233.17平方米的使用面积乘以1.3的建筑系数换算成303.12平方米的建筑面积，并以320元／平方米的价格用于计收暂定的购房款；有11.955平方米的使用面积乘以1.3的建筑系数换算成15.54平方米的建筑面积，并以320元／平方米用于计收暂定的购房款；有11.955平方米的使用面积乘以1.3的建筑系数换算成15.54平方米的建筑面积，并以1380元／平方米用于计收暂定的购房款；有10.30平方米的使用面积乘以1.3的建筑系数换算成13.39平方米的建筑面积，并以1500元／平方米用于计收暂定的购房款。拆迁安置协议确定赵秀瑶应当支付购房款共计143501.40元；套型内超过协议安置面积的5平方米以内按计划价计算，超过5平方米部分按当年安置房市场控制价计算。此外，双方还对拆迁安置中的其他事项作了约定。当日，双方还签订增购住宅房协议书1份，约定：上诉人温州新城建设股份有限公司给予赵秀瑶按每平方米1500元的价格增购安置住宅建筑面积35平方米。2003年11月28日，双方又签订增购住宅房协议书1份，约定上诉人温州新城建设股份有限公司再给予赵秀瑶按每平方米4500元的价格增购安置住宅建筑面积15平方米。在安置房建成后，上诉人赵秀瑶经认购定位以及房款结算，上诉人赵秀瑶的住宅被安置于新城区14#地块新源居小区1幢401室，该套住宅产权证的建筑面积为107.46平方米；1幢504室，该套住宅产权证的建筑面积为107.46平方米，2幢304室，该套住宅产权证的建筑面积为106.25平方米，3幢306室，该套住宅产权证的建筑面积为104.72平方米。上诉人赵秀瑶对安置房屋的公摊建筑面积部分计收购房款存在异议。经与上诉人温州新城建设股份有限公司协商未果，向原审法院提起诉讼，要求上诉人温州新城建设股份有限公司给予在新源居小区安置住宅套内面积50.21平方米。以上事实有一审已认定的证据以及双方当事人的陈述予以佐证。本院认为，本案系房屋拆迁安置合同纠纷。双方当事人签订的房屋拆迁安置协议主要具体政策依据为1994年1月17日温州市人民政府温政（1994）1号文件《温州新城区建设房屋拆迁补偿安置暂行规定》以及1999（009）号温州新城区建设管理委员会《关于颁发﹤温州新城区20#地块汇源路、汤家桥路房屋拆迁补偿安置规定﹥的通知》。根据上述有关房屋拆迁补偿安置政策文件规定，赵秀瑶系非农业户，其被拆除住宅房屋应按照原来的使用面积进行安置。2002年2月28日，上诉人温州新城建设股份有限公司与上诉人赵秀瑶签订了关于温州新城区23#AC地块房屋拆迁安置协议书，双方约定，赵秀瑶作为被拆迁人同意将其座落于温州市黎明乡巨一村埭下巷58号的3间2层和3间1层房屋交上诉人温州新城建设股份有限公司作价拆除，房屋建筑面积为276.1平方米，另外有违章建筑面积38.52平方米，上述房屋使用面积共计267.38平方米。上诉人温州新城建设股份有限公司同意按上述房屋使用面积267.38平方米给予安置，本院认为该协议内容系双方当事人的真实意思表示，且协议书已经双方当事人签字确认，协议内容符合当时政策规定，因此双方签订的拆迁安置协议应依法确认有效。在安置房建成后，上诉人赵秀瑶经认购定位以及双方当事人于2004年6月经过房款结算，上诉人赵秀瑶取得安置房住宅套房为新城区14#地块新源居小区1幢401室，该套住宅产权证的建筑面积为107.46平方米；1幢504室，该套住宅产权证的建筑面积为107.46平方米，2幢304室，该套住宅产权证的建筑面积为106.25平方米，3幢306室，该套住宅产权证的建筑面积为104.72平方米。从实际履行安置情况分析，上诉人赵秀瑶取得的新房使用面积大于267.38平方米，因此可以认定上诉人温州新城建设股份有限公司已经按照拆迁安置协议履行了相应义务。本案上诉人赵秀瑶一审起诉请求上诉人温州新城建设股份有限公司给予在新源居安置住宅套及面积50.21平方米，或者予以赔偿相应损失，其理由为安置房的安置面积是以套内面积为结算依据，不包括分摊面积，现上诉人新城公司把分摊面积计入房款结算侵犯上诉人赵秀瑶的权益。本院认为该理由不符合温州新城区建设房屋拆迁补偿安置的政策规定，上述政策明确规定安置房价款按新房建筑面积计算；安置房的建筑面积应包含分摊面积，本案并不存在由拆迁人自我消化分摊面积房价的事实及相应证据，因此，本案上诉人赵秀瑶的诉讼请求不能成立。上诉人温州新城建设股份有限公司上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决在认定事实和适用房屋拆迁补偿安置政策方面存在错误，判决结果不妥。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销温州市鹿城区人民法院（2007）温鹿民初字第2898号民事判决；二、驳回上诉人赵秀瑶的诉讼请求。本案一审案件受理费7326元，鉴定费3690元共计11016元由上诉人赵秀瑶负担，二审受理费2326元亦由上诉人赵秀瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 毅审 判 员 陈肖俭审 判 员 李碧叶二〇〇九年五月二十一日代书记员 姜 益 关注微信公众号“”