（2009）西民二终字第661号
裁判日期: 2009-05-19
公开日期: 2014-12-18
案件名称
南军梅与陕西玉龙房地产开发有限公司、陕西省鸿业房地产开发公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西玉龙房地产开发有限公司,南军梅,陕西省鸿业房地产开发公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）西民二终字第661号上诉人（原审被告）陕西玉龙房地产开发有限公司，住所地西安市南二环老三届世纪星大厦AB座20楼。法定代表人赵玉科，总经理。委托代理人陈晴，陕西德伦律师事务所律师。委托代理人陈实，陕西德伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南军梅，无业。委托代理人武天有，男，1968年3月11日出生，汉族，无业。原审被告陕西省鸿业房地产开发公司，住所地西安市西高新区科技路50号金桥国际广场B座22层。法定代理人温进。委托代理人张小娟，陕西致易衡律师事务所律师。委托代理人宋强，陕西致易衡律师事务所律师。上诉人陕西玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2008）未民宫初字第453号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经原审法院审理查明，2006年8月11日，南军梅与陕西省鸿业房地产开发公司（以下简称鸿业公司）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：南军梅购买鸿业公司所有的、位于本市北二环与文景路交汇处西南角的金桥太阳岛小区十四幢楼一单元一层10102号房屋。该合同第三条约定：该房建筑面积125.2平方米，套内建筑面积113.61平方米，公摊建筑面积11.59平方米；房屋单价为每平方米2832.90元，总房价为354679元整。合同第八条约定：鸿业公司应当在2007年4月30日前，依照国家和地方政府的规定，将“有建设单位组织勘察、设计、施工、监理、市质监站进行竣工验收合格”的商品房交付给买受人使用；合同第十一条还约定：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。该合同结尾处，玉龙公司加盖了该公司的公章。同日，南军梅与鸿业公司、玉龙公司另行签订了《购房补充协议书》，作为商品房买卖合同的附件五。该补充协议约定：金桥太阳岛10#-15#项目为鸿业公司、玉龙公司合作开发项目，玉龙公司已取得上述单位楼号的权益；土地权属和建审手续及五证均在鸿业公司名下；由玉龙公司独立承担并负责10#-15#单体楼的开发建设和销售的全部责任；南军梅购买的商品房的实质出卖人为玉龙公司，南军梅同意由玉龙公司独立承担商品房合同出卖人的全部责任。《商品房买卖合同》签订后，南军梅如约支付了房价款，而鸿业公司、玉龙公司在合同履行期限届满后，未书面通知南军梅接收房屋，南军梅也因鸿业公司、玉龙公司不能提供《竣工验收备案表》等相关手续，认为未达到约定的交房条件而拒绝收房，为此双方发生争议。2008年7月27日，南军梅向鸿业公司、玉龙公司发出函件，要求该二公司尽快将合同规定的交房资料和售房通知单寄给其，鸿业公司、玉龙公司没有书面答复。经协商未果，南军梅于2008年10月8日诉至一审法院，请求判令鸿业公司、玉龙公司支付自2007年5月1日至2008年9月30日的违约金共计55223.52元及至实际交付之日前的违约金，并承担诉讼费用。一审审理中，因双方各持所见，致多次调解未果。一审法院认为，南军梅与鸿业公司签订《商品房买卖合同》，玉龙公司在该合同上加盖公章，又和南军梅、鸿业公司签订合同附件，表明南军梅及鸿业公司、玉龙公司均自愿接受合同的约束，该合同不违反强制性、禁止性规定，双方均应如约履行，各自承担合同的权利、义务。在南军梅如约支付了购房款后，在合同履行届满时，鸿业公司、玉龙公司即应书面通知南军梅接收“由建设单位组织勘察、设计、施工、监理、市质监站进行竣工验收合格”的商品房屋，但玉龙公司至今未向南军梅交付房屋，不能证实涉案房屋在诉讼前已经验收合格，或者鸿业公司、玉龙公司已经向南军梅出具了验收合格的合法资料；也不能证实南军梅已经同意变更房屋交付方式，故玉龙公司行为不符合合同约定及法律规定，应承担由此带来的违约责任。玉龙公司以已经电话通知南军梅收房、南军梅以实际行动认可了房屋交付方式的变更，以及在诉讼中提交了西安市建设工程质量监督站监制的工程质量竣工验收记录及竣工验收会议纪要为由，主张其已完全履行了合同义务，南军梅应自行承担拒绝收房所造成的损失之诉讼理由，不予采信。作为合同一方当事人，鸿业公司以合作开发的形式，将涉案房屋的建设销售权利义务转让给玉龙公司，并不因此必然免除其所应承担的法律义务。在玉龙公司未按照合同附件约定的内容履行义务时，鸿业公司依法应承担共同责任，故鸿业公司以合同权利义务已经转让给玉龙公司，与其无关之诉讼理由，不予采信。南军梅在双方约定的履行届满后，未能如约取得相应的房屋，在书面催收后仍未能实现自身的合法权利，现依法要求鸿业公司、玉龙公司承担违约金之诉讼请求，理由充分，依法应予支持。但双方在合同中约定的违约金比例过高，应按照实际情况酌情调整。据此，一审遂判决：被告陕西省鸿业房地产开发公司、陕西玉龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，共同支付原告南军梅迟延交房违约金36815.68元。2008年10月1日起至房屋实际交付之日止的违约金按每日万分之二计算，由被告一并付给原告。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉讼费1181元，原告已预交，现由被告承担，与上述判决执行时一并给付原告。宣判后，玉龙公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实不清，其交付的房屋在购房合同约定的交房时间前达到了合同约定的交付条件，其在一审向法庭提供了2007年4月28日西安市建设工程质量安全监督站监制的工程质量竣工验收记录（原件），以及西安金桥太阳岛14号、15号楼竣工验收会议纪要（原件），记录了其验收的过程，西安市质检站也派员参加验收，结论为：符合设计及施工质量验收规范要求，同意验收，即验收合格，故玉龙公司于2007年4月30日前，所售房屋即达到合同约定的交房条件。另外，南军梅以其实际行为认可了房屋交付方式的变更，即由书面通知方式改变为口头通知方式，其公司多次电话通知南军梅收房，南军梅也于2007年年底前往其公司售楼部收房，但南军梅主张一定要有竣工验收备案表方可收房，致双方未能交接房屋，而且其公司在诉讼前向南军梅出示了购房合同第八条规定的证明文件，“竣工验收备案表”不是双方约定的交房必备条件，也不是法律规定的法定条件，其公司不存在迟延交房的情况，故请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。经本院审理查明，2007年4月28日，玉龙公司组织了竣工验收，该验收由鸿业公司委托玉龙公司组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、市质监站均派员参加，结论为：符合设计及施工质量验收规范要求，同意验收。2007年4月30日前，玉龙公司没有书面通知南军梅收房。南军梅未居住在本市，其委托朋友武天有办理接收房屋事宜。武天有称其于2007年年底去接收房屋，因其要求玉龙公司出示房屋验收备案表，对方称没有，故其拒绝收房。2008年7月27日武天有代表南军梅等向鸿业公司、玉龙公司发出函件，要求鸿业公司、玉龙公司尽快将合同规定的交房资料和收房通知单寄给其。一审法院认定其余事实属实。本院认为，南军梅与鸿业公司签订的、玉龙公司加盖公章的《商品房买卖合同》，以及三方签订的《购房补充协议书》是当事人真实意思且内容合法，为合法有效合同。在合同中约定2007年4月30日前交付房屋，并在第八条约定交付房屋的条件为由建设单位组织勘察、设计、施工、监理、市质监站进行竣工验收合格，虽然玉龙公司在2007年4月28日对该商品房组织了由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、市质监站进行的验收，但玉龙公司并未按双方合同约定的书面通知的形式通知南军梅收房，属违约。2007年年底南军梅委托代理人武天有接收房屋，但其以玉龙公司未办理房屋验收备案手续为由拒绝接收房屋，其理由不符合双方约定，故其拒绝收房的理由不能成立，之后的损失应由其自己承担，因玉龙公司不能说出武天有具体收房的日期，本院将南军梅拒绝收房日期定为2007年12月31日，玉龙公司违约交房的违约金亦算至该日。一审认为双方约定的违约金比例过高予以酌情调整，南军梅未上诉，玉龙公司、鸿业公司亦未提出异议，故本院对此予以认定。综上，一审判决认为玉龙公司不能证明涉案房屋已经验收合格，所认定事实错误，以及认定的违约期限不妥，本院对此予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：变更西安市未央区人民法院（2008）未民宫初字第453号民事判决为：陕西省鸿业房地产开发公司、陕西玉龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，共同支付原告南军梅迟延交房违约金17379.27元。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费1181元（南军梅已预交），由陕西省鸿业房地产开发公司、陕西玉龙房地产开发有限公司承担590.5元，南军梅承担590.5元，二审案件诉讼费720元（陕西玉龙房地产开发有限公司已预交），由陕西玉龙房地产开发有限公司承担360元，南军梅承担360元。陕西省鸿业房地产开发公司、陕西玉龙房地产开发有限公司在给付上述款项时，将其所应承担的诉讼费230.5元一并给付南军梅。本判决为终审判决。审 判 长 胡 刚代理审判员 邹守鸣代理审判员 童 超二〇〇九年五月十九日书 记 员 姜海燕