（2009）西民二终字第800号
裁判日期: 2009-05-19
公开日期: 2014-12-18
案件名称
刘景军与西安融侨房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘景军,西安融侨房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）西民二终字第800号上诉人（原审原告）刘景军，东方一本装饰公司经理。委托代理人梁志新，陕西德伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安融侨房地产开发有限公司，住所地西安市高新区科技路33号高新国际商务中心17层。法定代表人林文镜，该公司董事局主席。委托代理人郭雪平，陕西标典律师事务所律师。委托代理人张琪，陕西标典律师事务所律师。上诉人刘景军因商品房买卖纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2009）雁民初字第737号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘景军之委托代理人梁志新，被上诉人西安融侨房地产开发有限公司之委托代理人郭雪平、张琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2006年12月4日刘景军与西安融侨房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定刘景军购买西安融侨房地产开发有限公司开发的紫薇馨苑第7幢2单元16层21601号房，建筑面积为154.25平方米；西安融侨房地产开发有限公司在2007年10月31日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将经验收合格且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。西安融侨房地产开发有限公司于2007年10月26日在西安晚报上刊登了交房公告，并于2007年10月30日前电话通知刘景军办理交房手续。刘景军接到电话通知后到西安融侨房地产开发有限公司处办理交接房屋的过程中发现房屋实测面积为175.29平方米，面积误差比绝对值超出合同约定的3%，拒绝收房。后双方经过协商于2008年8月9日签订补充协议，约定西安融侨房地产开发有限公司依约于2008年8月10日向刘景军交付了该房屋，刘景军选择以不退房的方式处理面积误差问题，愿意接受西安融侨房地产开发有限公司交付的房屋并按照所签订的买卖合同第五条约定事项进行处理，面积误差3%以内部分的房价款人民币17552.47元由刘景军补足，面积误差3%以上部分的房价款人民币62210.80元由西安融侨房地产开发有限公司方承担，房屋产权归刘景军；刘景军对交付的房屋状况表示认可，本协议签订后不再就房屋的交付及面积误差等相关问题提出任何权利或主张。2008年11月25日刘景军诉至雁塔区法院称，其于2006年12月4日与西安融侨房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买该公司的紫薇馨苑7号房屋一套。合同签订后，其依照约定交纳了房款，但西安融侨房地产开发有限公司未能按合同约定的期限向其交付商品房，违约时间长达280天之久。故诉请依法判令西安融侨房地产开发有限公司向其承担50594.7元逾期交房的违约金以及本案的诉讼费。西安融侨房地产开发有限公司辩称，其已按合同约定时间向刘景军交付房屋，刘景军没有接收并非其公司的责任，且双方已就房屋交付及面积误差等相关问题的处理作了书面补充约定，刘景军承诺不再就房屋交付及面积误差问题提出任何权利或主张，故不同意刘景军的诉讼请求。原审法院认为，刘景军与西安融侨房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同以及补充协议系双方当事人真实意思的表示，且并不违反法律法规的强制性规定，为有效协议，具有法律约束力。西安融侨房地产开发有限公司在合同约定日期前向刘景军作出了房屋交付通知并且送达到了刘景军，西安融侨房地产开发有限公司的交付通知义务已完成；刘景军在接到商品房交付通知后对房屋的实际面积与约定面积的差异向西安融侨房地产开发有限公司提出了异议，依据原合同第五条的约定刘景军有权撤销合同，但刘景军放弃其撤销权，则原合同继续履行，由西安融侨房地产开发有限公司承担面积误差的违约责任，而对于房屋面积误差的违约责任双方已在合同中约定了解决方法，故该房屋面积误差问题并不影响房屋的交付。后双方最终通过协商并以签订补充协议的方式对房屋交付及超面积问题进行了处理，西安融侨房地产开发有限公司承担了其面积误差的违约责任。依据补充协议约定，西安融侨房地产开发有限公司已依约于2008年8月10日向刘景军交付了该房屋，可以说明双方已对实际交付时间达成了新的协议，并且双方已按协议履行了约定义务。西安融侨房地产开发有限公司按该协议向刘景军交付了房屋，并不存在延误交付的问题。同时补充协议约定：刘景军对西安融侨房地产开发有限公司交付的房屋状况表示认可，协议签订后刘景军不再就房屋的交付及面积误差等相关问题提出任何权利或主张。这里的“房屋的交付及面积误差”表述中，“房屋的交付”与“面积误差”之间依据一般语法逻辑解释应该是明显的并列关系，因此对刘景军所称“房屋的交付及面积误差等相关问题”的含义仅为房屋面积及其相关问题的解释不予采信。综合理解，刘景军已对该条款所约定的“房屋的交付”及“面积误差”两事项不再主张权利表示了认可，即不再追究房屋的交付及相关问题，包括房屋交付时间问题。故刘景军的主张无事实及法律依据，对其诉讼请求，依法不予支持。遂判决：驳回原告刘景军的诉讼请求。案件受理费1065元，由原告减半承担532.5元。宣判后，刘景军不服，上诉至本院称，被上诉人因交付的房屋面积不符合双方商品房买卖合同的约定，故上诉人未接收房屋，后被上诉人为了其经济利益的考虑，又不愿意向上诉人交付房屋，故而导致房屋逾期交付，被上诉人应当承担逾期交房的违约责任。双方签订的补充协议仅仅只说明了被上诉人实际交付房屋的时间，不能以此认定为双方对原合同约定的交付时间的变更，补充协议的目的就是解决房屋状况问题和因此而引起的交付不能完成的问题，且该补充协议中没有任何一条明确约定上诉人放弃向被上诉人主张逾期交付房屋的违约责任；也没有约定上诉人不再就房屋交付时间或迟延交付房屋主张权利的条款，上诉人当然具有向被上诉人主张逾期交房的违约责任的权利。另外，补充协议是被上诉人提供的格式合同，被上诉人也没有将限制其主要权利的条款向其进行说明和提示的义务，现双方对补充协议条款的理解发生争议，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。故请求二审依法撤销原审判决，判令被上诉人向上诉人承担50594.7元逾期交房的违约金。并由被上诉人承担本案的诉讼费。西安融侨房地产开发有限公司辩称，1、其未能按照商品房买卖合同约定的期限向刘景军交付商品房系由于刘景军拒绝收房所造成，其损失不应由其承担。2、双方已就房屋交付及面积误差问题作了明确约定，该补充协议是双方在经过友好协商后共同达成的一致意见，并非格式条款，根据该协议刘景军无权就房屋的交付向其提出任何主张或要求。故认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，表示服从原审判决。经审理查明，二审查明事实与一审一致。本院认为，刘景军与西安融侨房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，双方当事人应当按照商品房买卖合同及补充协议约定的内容来行使权利，履行义务。根据该商品房买卖合同的约定当房屋实际面积与合同约定不符时，作为买受人的刘景军有权选择退房或不退房，现刘景军选择不退房，且双方经过协商就刘景军不退房的处理方法达成了补充协议，并履行了补充协议约定的内容，故被上诉人因房屋面积不符合合同约定而逾期交房并不构成合同约定的逾期交房的违约责任。上诉人认为被上诉人因房屋实际面积超过合同约定基于其经济利益从而不愿意交房并致使逾期交房，被上诉人应承担逾期交房的违约责任之理由，因上诉人未能提供相关证据予以证明，故其该项上诉理由不能成立。上诉人上诉认为补充协议是被上诉人提供的格式合同应当按不利于提供一方的解释来理解且该补充协议也并未限制其主张逾期交房的权利之理由，因上诉人并未提供证据证明双方达成的补充协议系格式合同，且该补充协议已明确约定协议签订后，刘景军不再就房屋的交付及面积误差等相关问题提出任何权利或主张，房屋的交付不提出任何权利和主张理应包括上诉人所提出的逾期交付房屋问题，所以可以明确认定双方就房屋交付及面积误差等相关问题已经通过达成上述协议予以解决，并不存在对该补充协议条款有二种以上理解，故上诉人的该项上诉理由亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1064元，由上诉人刘景军承担。本判决为终审判决。审 判 长 范 兰代理审判员 赵红亮代理审判员 张 珺二００九年五月十九日书 记 员 仇一哲 百度搜索“”