（2009）绍越民初字第440号
裁判日期: 2009-05-19
公开日期: 2014-06-21
案件名称
郑关权与王德明、沈学明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑关权,王德明,沈学明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百七十九条第一款，第一百九十五条第一款
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2009）绍越民初字第440号原告郑关权。委托代理人（特别授权代理）张顺洪、李爱梅。被告王德明。被告沈学明。原告郑关权与被告王德明、沈学明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年12月29日立案受理。依法适用普通程序组成合议庭，于2009年5月19日公开开庭进行了审理。原告郑关权之委托代理人李爱梅到庭参加诉讼。被告王德明、沈学明经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑关权诉称：2006年11月9日，原告与被告王德明签订房屋租赁合同1份，约定被告王德明将座落于绍兴市区解放南路44号第一及第二层（面积440平方米）房屋租赁给原告使用，租赁期限自2006年7月1日至2010年6月30日止；2007年7月1日至2010年6月30日的每年租金为60万元，三年合计共180万元（2007年7月1日之前的租金已于合同签订前付清）。由于租金需要预付，为保障租赁合同的履行，租赁合同同时约定：被告王德明、沈学明于2006年11月16日前，分别将各自所有的辕门中区3幢202室、罗东公寓3幢506室两处房屋作为原告提供履行合同的抵押担保，抵押担保范围为租金及利息、经营损失、装潢损失、违约金、有关税费及实现债权的费用。抵押担保的《他项权证》办好后交给原告，原告在收到《他项权证》后于2007年7月1日之前将全部余款预付给王德明。同时，合同还对其他有关事项进行了约定。被告王德明、沈学明作为租赁合同的担保方在租赁合同上面签字。合同签订后，原告于2006年11月9日支付被告王德明50万元。2006年11月14日，就辕门中区3幢202室、罗东公寓3幢506室两处房屋办理了抵押登记手续，并分别取得了他项权证。2006年11月15日，原告再支付给被告王德明50万元，2007年3月23日原告将余款80万元支付给被告王德明。2007年12月27日，绍兴市中级人民法院因执行被告王德明、沈学明等与上海浦东发展银行绍兴分行借款合同纠纷一案，对原告承租的房屋进行了强制腾退，导致原告不能使用租赁房屋。之后，原告多次与被告协商返还预付的租金未果。现诉至法院，请求解除原、被告于2006年11月9日签订的《房屋租赁合同》，判令被告王德明返还租金1504109.5元，支付违约金35万元；判令被告沈学明对上述款项承担连带清偿责任；判令原告对辕门中区3幢202室、罗东公寓3幢506室的房屋享有优先受偿权；本案诉讼费由被告承担。被告王德明、沈学明未作答辩。经审理查明，2006年11月9日，原告与被告王德明签订房屋租赁合同1份，约定被告王德明将座落于绍兴市区解放南路44号第一及第二层（面积440平方米）房屋租赁给原告使用，租赁期限自2006年7月1日至2010年6月30日止；2007年7月1日之前的租金原告已于合同签订前支付给被告王德明；2007年7月1日至2010年6月30日的每年租金为60万元，合计180万元。租赁合同同时约定：被告王德明、沈学明于2006年11月16日前，分别将各自名下的辕门中区3幢202室、罗东公寓3幢506室房屋为被告王德明履约担保一并抵押给原告，他项权证的权利约定时间从2006年11月9日至2009年6月30日止；设定抵押之房地产担保范围为租金及利息、经营损失、装潢损失、违约金、有关税费及实现债权的费用（含诉讼代理费用）；若王德明无力承担违约责任及相关赔偿责任的，郑关权应首先从抵押物中进行受偿，若仍然不足以弥补郑关权损失的，王德明应及时提供同等价值财产供抵押，同时其他抵押人承担连带责任。同时，合同还对其他有关事项进行了约定。被告王德明、沈学明作为租赁合同的担保方在租赁合同上面签字。合同签订后，原告于2006年11月9日支付被告王德明50万元。2006年11月14日，原、被告就座落于绍兴市区辕门中区3幢202室、绍兴市区罗东公寓3幢506室两处房屋办理了抵押登记手续，原告取得了他项权证。2006年11月15日，原告再支付给被告王德明50万元，2007年3月23日原告将余款80万元支付给被告王德明。2007年12月27日，绍兴市中级人民法院因执行被告王德明、沈学明等与上海浦东发展银行绍兴分行借款合同纠纷一案，对原告承租的上述房屋进行了腾退。原告于2008年7月发函给被告，要求被告退还预付的房租，被告王德明回复称经济困难，要求慢慢返还。以上事实由原告提供的房屋租赁合同1份、他项权证2本、收条3份、执行通知书1份、原告发给被告王德明的函1份、被告王德明的回函1份、国内特快专递邮件详情单5份、邮件查询单复印件1份及原告的庭审陈述予以证实。被告王德明、沈学明经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及担保抵押条款系双方真实意思表示。原告租赁被告王德明的房屋后，因两被告其他的纠纷被法院强制腾退，致使原告无法再使用租赁的房屋，原告由此请求解除房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。因为原告预付三年房租在前，而原告实际只使用了租赁房屋半年左右，原告由此请求被告返还剩余租赁期的租金，符合法律规定，本院予以支持。因为导致合同无法继续履行的原因在被告方，故原告由此请求被告支付合同约定的违约金符合法律规定，本院予以支持。两被告对租赁合同的履行提供了抵押物，原告请求就抵押物享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告沈学明承担连带清偿责任，应调整为在抵押物优先受偿之外承担连带责任。两被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条之规定，判决如下：一、原告郑关权与被告王德明于2006年11月9日签订的房屋租赁合同解除；二、被告王德明返还给原告郑关权剩余租金1504109.5元，并同时赔偿给原告郑关权违约金350000元，合计1854109.5元，此款于本判决生效之日起三十日内履行完毕；三、原告郑关权对座落于绍兴市区辕门中区3幢202室、绍兴市区罗东公寓3幢506室房屋享有优先受偿权；四、被告沈学明在上述抵押物责任之外，对被告王德明应返还给原告郑关权的租金、违约金的剩余部分承担连带清偿责任；五、驳回原告郑关权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21487元，公告费560元，合计22047元，由被告王德明、沈学明负担。此款原告已预交，由被告王德明、沈学明于本判决生效之日起三十日内支付给原告郑关权。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长 盛 跃审 判 员 陈新辉人民陪审员 鲁关营二〇〇九年五月十九日书 记 员 何敏敏 来自：