（2009）嘉善民初字第508号
裁判日期: 2009-05-18
公开日期: 2015-01-27
案件名称
王明华与浙江为胜房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉善县人民法院
所属地区
嘉善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王明华,浙江为胜房产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2009）嘉善民初字第508号原告：王明华。委托代理人：俞新民。被告：浙江为胜房产开发有限公司。法定代表人：黎守谦。委托代理人：丁德应、王程功。原告王明华与被告浙江为胜房产开发有限公司（以下简称为胜房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2009年2月25日立案受理，依法由审判员洪亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王明华及其委托代理人俞新民、被告为胜房产公司委托代理人丁德应、王程功均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉称：原、被告于2008年1月19日签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的“澳洲花园”2幢姚庄路212号-1一层商业用房，面积87.40平方米，合同约定该房产的土地使用年限为70年。合同签订后，原告依法履行了首付款义务，但被告却于2009年1月8日书面告知原告，表明合同中约定的土地使用年限70年因无法履行而要求更改。对此，原告表示拒绝。由于被告的行为明显属于违约，土地使用年限70年是原告决定以合同价购房的根本因素，而被告的违约致使合同目的无法实现，故原告要求解除合同，返还已付购房款，并赔偿原告相应损失。故请求法院：1、判令解除原、被告于2008年1月19日签订的编号为20080100463商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已支付的购房款254509元，并赔偿损失14625元（按银行同期贷款利率，暂计算至2009年2月19日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：1、被告已按商品房买卖合同的约定履行了全部义务，不存在任何违约行为；2、关于合同中的第一条第二款规定是对建设项目依据的一个说明，不是对原告购买商品房的说明，通知中我们也没有承诺土地使用年限为70年，而只是对合同的进一步完善，因为这不会影响商品房买卖合同目的的实现，也不可能给原告造成损失，所以我们认为原告请求解除合同是没有事实和法律依据的，故要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：1、商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告于2008年1月19日签订房屋买卖合同，但该合同第一条约定了土地使用年限为70年，房屋位于姚庄路212号-1。2、收款收据原件一份，证明原告已支付给被告购房款254509元。3、关于补充商品房买卖合同内容的通知原件一份，证明被告书面明确表示土地使用年限70年不能履行。被告为证明其抗辩主张，向本院提供证据如下：1、本案争议房屋宣传单一份，证明被告在宣传讼争房屋时从未承诺过土地使用年限为70年，也从未在交易过程中对土地使用年限作过约定。2、嘉善县商品房买卖合同数据修改申请单十四份、记帐联十一份、商品房认购合同二份（均为复印件），证明从这些凭证中可以看出房屋都是在很短时间内卖出的，由于工作量大，造成被告方售楼人员在工作上的疏忽，但后来发现失误后，被告及时与其他业主沟通并进行补助，这说明被告方并非故意违约。3、嘉善县房权证复印件（庭审中出示原件）六份，证明被告方卖给其他业主的房屋，从中也说明了合同约定的是整个地块的使用年限为70年，但对于买受人来说是不会影响其办理房产证的。庭审中，本院依法对原、被告提供的证据，经双方当事人当庭质证，认证如下：对原告提供的第1、2、3项证据，被告对其真实性均无异议，但认为其中的第1项证据中合同的第一条是对房屋交易背景的情况介绍，而并非出卖人承诺土地使用年限为70年，因为在合同中出卖人从未向原告作出过任何有关土地使用年限为70年的承诺和保证，双方也未就土地使用年限作过任何约定。对第3项证据，被告认为不能基于该份通知认定被告有违约行为，因为当被告发现公司售楼人员由于工作上的疏忽而未在合同中注明商业用地的具体使用年限后及时通知了原告对合同内容作进一步完善，所以说被告已经尽到了自己的全部义务。本院认为，原告所举的三项证据均具有客观真实性，且与本案相关联，是合法证据，可以作为认定本案事实的依据。对被告提供的第1项证据，原告认为虽然宣传单上没有注明土地使用的年限，但事实上双方在合同中的第一条中已经约定了土地使用年限为70年。对第2项证据，原告认为一是复印件，不符合证据的形式要件；二是被告所举的这些证据与本案没有关联性，因为被告与其他买主之间就合同的更改并不对原告产生约束力；三是证明了双方在合同中约定的土地使用年限为70年是发生法律效力的。对第3项证据，原告认为这些房权证不能得出被告所要证明的内容，因为房权证上没有载明土地使用年限。本院认为，被告所举的三项证据与本案无关联，故在本案中本院不予确认。根据上述证据及原、被告庭审陈述，本院认定事实如下：2008年1月19日原、被告签订了编号为GF-2000-0171（备案合同编号：20080100463）商品房买卖合同一份，出卖人系为胜房产公司，买受人系王明华。合同的第一条项目建设依据，其中第一款：“出卖人以出让方式取得位于姚庄镇新景南路与姚庄路西北侧，编号为2005-14的地块的土地使用权【土地使用权证号】为善国用（2006）第107-6643号；第二款：该地块土地面积为22890.9平方米，规划用途为商住，土地使用年限70年；第三款：出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】澳洲花园，建没工程规划许可证号为（2007）浙规证0440265号，施工许可证号为330421200710170201”。第二条商品房销售依据：“买受人购买的商品房为【预售商品房】，预售商品房的批准机关为嘉善县建设局，商品房预售许可证号为售许字（07）第054号”。第三条买受人所购商品房的基本情况：“买受人购买的商品房为姚庄路212号-1，为一层商业用房，建筑面积87.40平方米”。第四条计价方式与价款：“出卖人与买受人约定的合同第三条所列房屋的单价为每平方米5658元，总价494509元”。合同签订当日，原告预付了首期购房款254509元（被告出具收据一份）。2009年1月8日，被告以书面形式向原告发出通知，表示因公司售楼人员的疏忽，在商品房买卖合同中的第一条第二款仅注明了住宅用途的土地使用年限，而未注明商业用途的土地使用年限，故通知原告前来补充合同中的相关内容，但原告表示拒绝。因原、被告就案涉房屋的土地使用年限发生争议，原告为此遂诉至本院。庭审中，被告提出可适当让利，原告也表示同意，但在具体数额上由于双方意见分歧而无法达成协议，调解未果。本案争议的焦点：原告所购房屋在合同中约定的土地使用年限为70年，而实际为40年，被告是否构成违约？本院认为：公民在民事活动中，应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原、被告因房屋买卖签订了商品房买卖合同，该合同所约定的内容未违反法律、法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。至于合同中的第一条载明的项目建设依据是土地规划用途为商业、住宅、办公用地，而对于土地使用年限70年，对该条款应理解为“开发商向购房者说明该地块的规划用途以及使用年限，而并非向购房者承诺土地使用年限为70年”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条明确规定，“土地使用权出让最高年限为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年”。结合本案，作为开发商即本案被告并未在合同中向购房者承诺出让商品房的土地使用年限为70年，而对于购房者即本案原告也应当知道商业用途土地的使用权年限最高不超过40年。因此，原告仅以合同中载明的土地使用年限为70年认为是被告违约，并要求解除合同，返还已支付的购房款及赔偿损失等缺乏法律依据。另外，法院立案时可根据当事人的起诉确定案由，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不符时，结案时以法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系作为确定案由的依据。本案原定案由为房屋买卖合同纠纷，但合同所约定的权利义务内容是商品房销售，故应当以该合同约定的权利义务内容确定合同性质，为此本案案由应为商品房销售合同纠纷。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王明华的诉讼请求。本案受理费5337元（原告已预交），减半收取2669元，由王明华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 洪 亮二〇〇九年五月十八日书记员 倪引芳附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注微信公众号“”