（2009）西民二终字00999号

裁判日期: 2009-05-18

公开日期: 2014-12-18

案件名称

史存富与陕西新城市房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陕西新城市房地产开发有限公司,史存富

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2009）西民二终字00999号上诉人（原审被告）陕西新城市房地产开发有限公司，住所地：西安市曲江新区雁南三路。法定代表人：崔建温，公司总经理。委托代理人崔建红，男，1967年6月15日出生，汉族，该单位副总。委托代理人张鹏炜，男，1979年6月12日出生，汉族。被上诉人（原审原告）史存富，西安市富安消防工程安装有限公司经理。委托代理人刘卫华，陕西知本律师事务所律师。上诉人陕西新城市房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2008）雁民初字第4568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陕西新城市房地产开发有限公司之委托代理人崔建红、张鹏炜，被上诉人史存富及其委托代理人刘卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2006年4月2日，原告史存富与被告协商，由原告购买被告开发的钻石半岛小区的房屋，原告于同日向被告支付1000元预付款。2007年1月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，该合同约定：原告购买由被告开发的钻石半岛第三幢3单元8层30802号商品房一套，价款为450576元，原告应在2007年1月13日将房款一次性付清，被告应在2008年3月30日前将房屋交付给原告，如不能按期交付，被告应当向原告支付房价款每日万分之零点二的违约金，双方以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异双方按约定的原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。在该合同附件五中约定：本合同生效后，任何一方非因合同约定或法定的原因，要求解除本合同的，按购房总价的20%赔偿对方损失后，合同自行解除。在该合同签订前，原告已经向被告支付购房款301000元，在合同签订当日，原告向被告支付购房款149576元。2008年8月18日，被告向原告发出通知，该通知内容为：西安市房地局已完成钻石半岛房屋面积测量工作，现在依据该面积办理交款、交房及房产证等相关手续，在此我公司通知各业主在2008年8月26日前到我公司补交房款，因逾期交款造成的逾期交房、办证等，责任由业主自负。但被告未向原告通知测量结果，亦未提供测量依据。2008年9月10日，被告向原告发出解除合同的通知，该通知称：原告应于2006年1月13日购房当日一次性支付总房款，但原告未按双方合同约定按时足额交纳全部房款，按照合同约定，被告依约与原告协商解除商品房买卖合同。原告史存富起诉原审法院称：2007年1月13日，其与被告签订商品房买卖合同，该合同约定：原告购买由被告开发的钻石半岛第三幢3单元8层30802号商品房一套，价款为450576元，原告应在2007年1月13日将房款一次性付清，被告应在2008年3月30日前将房屋交付给原告，如不能按期交付，被告应当向原告支付房价款每日万分之零点二的违约金。协议签订后，原告按照协议约定支付了全部购房款，但被告于2008年8月18日通知原告在交房时补交房屋面积增大的房款。因被告并未提供房屋面积测量依据，原告不同意交房条件。2008年9月10日，被告向原告发出解除合同通知，称原告并未足额缴纳全部房款，通知与原告解除合同，要求原告办理解除合同的相关手续。原告遂请求法院确认被告向原告发出的解除合同的通知无效，双方合同继续履行，判令被告向原告交付钻石半岛第三幢3单元8层30802号房屋，并按购房款日万分之四的比例自2008年4月1日起支付逾期交房违约金至房屋交付之日，并承担本案诉讼费。被告陕西新城市房地产开发有限公司辩称：原告所购房屋因设计变更造成面积差异，被告已多次通知原告签订补充协议，补交房屋差价，但原告并未按约定与被告签订补充协议，交纳相关费用，故双方合同已无法实际履行，双方应解除商品房买卖合同。原告未按合同约定办理相关手续，合同无法履行之责任在于原告。且根据合同附件约定，被告可单方解除商品房买卖合同，按照购房总价的20%赔偿对方损失后，该商品房买卖合同自行解除。原告在履行与被告的其它合同时有违约行为，故其要求解除与原告之间的商品房买卖合同。且其因雪灾、地震等不可抗力因素造成迟延交房，不应承担违约责任。原审法院认为：原告史存富与被告陕西新城市房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定履行义务。原告在合同签订后，按照合同约定的金额和期限足额交纳了购房款，被告应当按照合同约定的期限向原告交付房屋。被告在向原告发出的解除合同通知中称解除合同的原因为原告未按约定足额交纳购房款，因原告已经按照合同的约定支付了全部房款，该通知所称原告存在违约行为与事实不符，故该通知并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十四条关于合同解除的规定，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十六条请求确认解除合同的通知无效的诉讼请求应予支持。被告称原告未交纳增加面积的房款，因双方在合同中约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；同时在合同中约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，如因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议，即在未经产权登记时，应依合同约定的面积确定原告交款的数额，原告并无违约行为，故被告之辩称不能成立。至于房屋面积差异可在交房后按合同约定予以解决，本案不予涉及。被告称按照双方合同附件五的约定可单方解除合同，但被告至今尚未按照该条约定支付赔偿款，也未依据该条款规定主张解除合同，故该附件所约定的条件并未成就，被告该部分辩称不予支持。被告辩称原告在与其履行其他合同时具有违约行为，因本案系商品房买卖合同纠纷，被告所称其它纠纷并不影响商品房买卖合同的履行，故其辩称亦不成立。按照双方合同约定，被告应当在2008年3月30日前交付房屋，但被告至今未向原告交付房屋，显系违约行为，故原告要求被告交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求应予支持，原告主张按总房款日万分之四的标准计算违约金，因在双方合同中约定违约金计算方法为按总房款日万分之零点二。原告主张增加违约金，应提供其因被告违约行为遭受的损失高于所约定的违约金数额的证据，但原告未提供相关的证据，故违约金数额应当按照双方约定的计算方法计算。被告称因南方雨雪天气及地震灾害致其不能按期交房，因被告未能证明雨雪天气使其工期拖延，且其交房期限为2008年3月30日前，与地震灾害影响无关，故被告辩称并无证据，不能成立。原审调解未成，遂判决：一、被告陕西新城市房地产开发有限公司于2008年9月10日向原告史存富发出的解除合同的通知无效。双方于2007年1月13日签订的商品房买卖合同继续履行；二、被告陕西新城市房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告史存富交付位于西安市曲江新区雁南三路钻石半岛第三幢3单元8层30802号房屋一套。并按总房价450576元的每日万分之零点二的标准自2008年4月1日起向原告史存富支付逾期交房违约金至房屋交付之日；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8250元，由被告承担，因原告已预交，被告应将该款连同上款一并向原告支付。原审宣判后，上诉人陕西新城市房地产开发有限公司不服原审判决，以一审判决违背了双方当事人真实的意思表示、被上诉人严重违反合同，拒绝履行合同义务，致使合同目的无法实现、交房延期是因为遭遇雪灾、地震等不可抗力原因为由，向本院提起上诉，请求撤销原判，并支持其上诉请求。被上诉人史存富表示服从原审判决。经审理查明，原判认定事实基本属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2007年1月13日，史存富与陕西新城市房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，不违反相关法律、行政法规，应为有效合同。双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。合同履行过程中，2008年9月10日陕西新城市房地产开发有限公司向史存富发出了解除合同的通知，认为史存富未在合同约定的2006年1月13日交清房款，故对双方所签订的商品房买卖合同应予解除。经一、二审庭审核查，上诉人陕西新城市房地产开发有限公司均未提供双方约定在2006年1月13日前需全部交清房款的相应证据，且史存富已按照合同约定的时间付清了房款，史存富并未违反合同约定的付款的义务，故2008年9月10日上诉人陕西新城市房地产开发有限公司向史存富发出的解除合同通知，无事实及法律依据。据此，原审法院确认2008年9月10日陕西新城市房地产开发有限公司向史存富发出的解除合同的通知无效，并判决双方继续履行商品房买卖合同并无不当。上诉人陕西新城市房地产开发有限公司认为其2008年9月10日的解除通知合法有效的上诉请求，与法相悖，不予采信。上诉人陕西新城市房地产开发有限公司称其逾期交房是因遭遇雪灾、地震等不可抗力，依法应当免责。但上诉人陕西新城市房地产开发有限公司未提供其逾期交房系因自然灾害等原因造成的相应证据，故上诉人陕西新城市房地产开发有限公司认为其逾期交房存在法定免责事由，其不应承担违约责任的上诉请求，亦不予采信。综上所述，上诉人陕西新城市房地产开发有限公司的上诉请求，与法相悖，不予采信。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费8250元，由上诉人陕西新城市房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审　判　长　　胡　刚代理审判员　　邹守鸣代理审判员　　童　超二００九年五月十八日书　记　员　　姜海燕搜索“”