（2009）杭西民初字第565号
裁判日期: 2009-04-08
公开日期: 2014-07-08
案件名称
殷利利与蒋燕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
殷利利,蒋燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭西民初字第565号原告（反诉被告）：殷利利。委托代理人：杨云、陈益娟。被告（反诉原告）：蒋燕。委托代理人：章强。原告殷利利为与被告蒋燕房屋租赁合同纠纷一案，于2009年2月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，被告蒋燕在举证期限内提起反诉。本院合并审理后，依法由审判员李红萍适用简易程序于2009年3月16日第一次公开开庭进行了审理，后由代理审判员朱小琼独任审判，于2009年4月2日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）殷利利及其委托代理人杨云、陈益娟，被告（反诉原告）蒋燕及其委托代理人章强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）殷利利起诉称：2008年8月2日，双方签订租赁合同，蒋燕将位于西湖区文二西路286号房屋的一半分租给殷利利使用，租赁期从2008年8月10日至2011年8月9日，租金半年一付。合同签订后，殷利利按约交付了半年租金29000元给蒋燕。依合同约定蒋燕应将文二西路286号共有180多平方米的房屋交付一半给殷利利使用，但蒋燕违约仅交付了20平方米，其余100多平方米由其自己使用。为减少损失，殷利利将这20平方米开了家服装店，同时多次与蒋燕进行协商要求蒋燕按约交付一半房屋，否则将解除合同，但蒋燕一直不予理睬。2009年2月8日，蒋燕以殷利利没有继续交房租为由，将殷利利经营的20多平方米的店面上锁，并要求提前解除合同。为维护自己合法权益，故起诉要求：1、解除双方租赁合同；2、判令蒋燕退还租金19000元；3、判令蒋燕立即支付违约金14500元；4、判令蒋燕立即返还空调一台，吊灯一只，店内不锈钢衣架及衣服；5、本案诉讼费由蒋燕承担。被告（反诉原告）蒋燕答辩并反诉称：殷利利诉称的事实理由与事实不符，实际上殷利利交到第二期租金的时候由于生意不好，提出要解除租赁合同，而且就赔偿蒋燕违约金的事项提出意见，最后却没有履行。双方合同约定租金每半年一付，下一半年的租金应提前半个月付清，但殷利利拒绝支付且提出不再续租，其行为已严重影响到蒋燕的合法权益。根据殷利利的要求，蒋燕将分租部分进行了装修。故反诉要求：1、解除租赁合同；2、判令殷利利支付违约金14500元；3、判令殷利利支付装修款15920元；4、驳回殷利利其他诉讼请求；5、本案诉讼费用由殷利利承担。对蒋燕提起的反诉，殷利利辩称：蒋燕反诉所述与事实不符，2008年8月3日在合同签订的第二天殷利利就支付了半年的租金。2009年2月不再支付房租是因为蒋燕违约在先，没有按面积交付房屋，所以殷利利提出不再续租。关于房屋的装修是殷利利自己装修的。故请求驳回蒋燕的反诉请求。殷利利为支持其主张提供证据如下：1、房屋租赁合同，证明双方存在租赁合同关系的事实，合同约定蒋燕将杭州市西湖区文二西路286号的房屋分租一半给殷利利使用。2、文二西路288号租客证明一份，证明同类店面租金。3、租金收据，证明殷利利已付半年租金29000元的事实。4、文新路（文二西路）286号所有权证存根，证明其面积为185.81平方米。5、收据、发票和送货单8份，证明殷利利的店面是其自己装修的事实。6、照片5张，证明殷利利实际使用面积为20多平方米。蒋燕为支持其主张提供证据如下：1、房屋租赁合同，证明双方之间的租赁关系，且根据合同第20条约定的物业管理费由双方按4：1比例承担，可以证明合同约定的一半分租给殷利利是指房屋一楼门面的一半。2、录音光盘及文字资料，证明殷利利在一个月前就自己违约及蒋燕提出赔偿一定违约金的事实。3、律师函，证明催促殷利利支付租金的事实。4、照片，证明双方共同占有文二西路286号一楼店面各自一半，双方各安装了分户电表，证明殷利利一直租用的事实，因纠纷，现双方在诉争房屋上加锁。5、房东说明，证明房东授权分租的事实。6、收费记录，证明蒋燕代扣代交殷利利2008年9月10至2009年2月10日使用的网络、电费，说明殷利利已接受其租赁房屋的事实。7、装修单据，证明蒋燕对分租的一半店面房进行间隔花费15920元。8、转让协议，文二西路286号房屋原合伙人将店面转让给蒋燕支付的转让费，以此证明分租给殷利利的房屋租金不是过高。9、证人证言，由证人徐某出庭作证，证明当时其作为蒋燕的雇员与殷利利谈分租事宜时明确只分租一楼店面的事实。上述双方提供的证据经当庭出示并经对方质证。殷利利提供的证据，蒋燕质证后认为，对证据1真实性合法性无异议，但不能证明分租一半指全部房屋的一半。对证据2有异议，因租金是市场决定，每个店面租金不一。证据3无异议。证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议，只能证明文二西路286号的房屋建筑面积185.81平方米，而且该建筑是分二层的。证据5真实性、合法性无法确定，但承认空调是殷利利的。证据6真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，其仅表明了分租给殷利利的事实状况，不能证明租赁给殷利利的面积。对蒋燕提供的证据，殷利利质证认为，对证据1真实性、合法性无异议，恰证明蒋燕没有按照合同履行分租一半的房屋给殷利利，至于物业费按使用面积承担问题，因为第一年是免物业管理费的，所以当时没有注意到这一条。证据2有异议。这个录音听不清楚，而且录音时没有得到殷利利同意，形式上不合法，不能证明殷利利愿意支付违约金的事实。证据3真实性、合法性无异议，但对于内容有异议，这个仅仅是对方当事人的一面之词，不能证明本案的事实。证据4真实性无异议，诉争房屋为营业房晚上关门是要加锁的，蒋燕再加锁是为了不让营业，而且从照片上看店面面积明显比原告的大。证据5无异议。证据6有异议，不能证明殷利利认可分租面积的事实。证据7两个收据的笔迹是一样的，对于证据的真实性、合法性及关联均有异议。证据8有异议，证人没有出庭的证词不能作为证据使用。证据9，证人与蒋燕有利害关系，且签订租赁合同证人并不在场，其证言不能证明分租当时的事实。本院对证据认证如下：对殷利利提供的证据1与蒋燕提供的证据1系指同一个租赁合同，双方对真实性、合法性均无异议，本院予以认定，对其各自证明的事实，本院将结合其他证据予以认定。对殷利利提供的证据2、5与本案没有直接关联性，不予认定其效力。对证据3蒋燕无异议，本院认定其证明效力。证据4系房产管理部门对诉争房屋建筑面积的确定，本院认定诉争房屋建筑面积为185.81平方米的事实。证据6，不能证明殷利利使用房屋面积大小的事实。对蒋燕提供的证据2因无法辨听其内容，且殷利利否认其关联性，本院不予认定。证据3、5，本院予以认定。证据4真实性予以认定，但不能证明分租房屋的具体面积。证据6、7因其不能证明与本案有直接关联性，本院不予认定。证据8因证人未出庭作证，本院不予认定。证据9本院予以认定。根据上述认定之证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2008年8月2日，蒋燕（甲方）与殷利利（乙方）签订《杭州市房屋租赁合同》，合同约定将位于西湖区文二西路286号房屋的一半分租给殷利利使用，租赁期从2008年8月10日至2011年8月9日，租金半年一付，半年租金应提前半个月付清。租金第一年58000元（已经包括本年度物业管理费）第二年60000元，第三年60000元。租赁期内，甲方无正当理由提前收回房屋，应向乙方支付月租金三倍违约金。乙方中途未经甲方同意退租，应按月租金三倍向甲方赔偿违约金。合同第二十条约定，租金不包括用电、物业、税金等费用，尽作房租，其他费用由乙方承担。其中物业管理费甲、乙双方按各自使用面积比例4：1承担，租赁期满后乙方不得将装修产物结构损坏带走，其所有权归属甲方。乙方租赁期内不承担水费。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，殷利利于2008年8月3日支付了半年租金29000元给蒋燕。蒋燕将文二西路286号一楼店面做了间隔装修，将约20多平方米交付殷利利，殷利利对其店面内进行了装修从事服装经营。后双方因租金及违约金协商未果，2009年2月8日双方先后将诉争房屋上锁至今。2009年2月16日，蒋燕委托浙江汉博律师事务所发律师函要求殷利利支付房租，殷利利收到后未予回复。另查明，诉争房屋位于文二西路286号，为两层建筑，总共建筑面积185.81平方米，分摊共有面积为35.31平方米，一楼是店面，二楼是仓库，房主为程勇，程勇同意蒋燕分租。本院认为，殷利利与蒋燕于2008年8月2日签订的《杭州市房屋租赁合同》系当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，蒋燕将一楼店面间隔出20多平方米交付给殷利利使用，殷利利将该房屋进行了装修经营。按合同约定殷利利应于2009年2月支付下半年度的租金，但其以蒋燕未按约定交付房屋的一半给其使用而拒绝支付，由此导致本案纠纷的产生。双方争议的焦点是租赁合同第一条约定分租文二西路286号房屋的一半是多少？本院认为，殷利利在合同签订后将一楼店面的20多平方米进行了装修，并从事经营已有半年，如其认为蒋燕交付的房屋面积不够，早应该就此提出异议，但其没有提供相应证据证明其提出过异议，应视为对租赁房屋面积事实上的认可。其在应交付下半年度租金时提出交付的房屋面积不够，有违诚信原则，也与日常生活常理不符。且租赁合同第二十条中约定，双方物业费按各自使用面积以4：1比例承担，该条款明确双方使用面积比例为4：1。殷利利辩称当时对该条约定未予注意之意见，因殷利利作为完全民事行为能力人，在没有证据证明双方签订合同时存在欺诈、胁迫、重大误解等违背其真实意思表示的情形下，应对其自身的意思表示承担相应的法律后果，故对其辩称本院不予采信。本院据此推定双方当时对房屋分租一半的约定应指一楼店面，并不包括二楼仓库部分。故在本案中，蒋燕已按照合同约定履行了交付房屋的义务，殷利利亦应按约定支付房屋租金，其以蒋燕未按约交付房屋之理由拒绝支付房租的抗辩意见不能成立，其未支付租金的行为已构成违约。现双方均要求解除合同，本院予以准许。由于殷利利的行为构成违约，其应按约承担违约责任。故蒋燕要求殷利利支付违约金的反诉请求，本院予以支持。殷利利要求蒋燕退还租金及支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。同时殷利利主张要求蒋燕返还诉争房屋内的空调吊灯及衣架衣服等，因无证据证明该些物品由蒋燕所占有，故殷利利该项诉讼请求无依据，本院不予支持。关于双方各自主张的装修损失，因双方所提供的证据均都不能证明系诉争房屋的装修，且蒋燕因分租进行间隔装修及殷利利为了经营装修都是由于各自利益所需，故双方主张的装修损失本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第第一款、第九十七条、第条一百一十四条第一款、第二百二十六条、二百二十七条之规定，判决如下：一、解除蒋燕与殷利利签订的《杭州市房屋租赁合同》；二、殷利利支付蒋燕违约金14500元，该款于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回殷利利的其他本诉讼请求；四、驳回蒋燕的其他反诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费888元，减半收取444元，反诉案件受理费281元，共计725元，由殷利利负担591元，蒋燕负担134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，帐号为12×××68）。代理审判员 朱小琼二〇〇九年四月八日书 记 员 王 颖 更多数据：搜索“”来源：