（2008）善民一初字第2219号

裁判日期: 2009-04-07

公开日期: 2015-01-26

案件名称

吴维良与��春来房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

嘉善县人民法院

所属地区

嘉善县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴维良,陈春来

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

浙江省嘉善县人民法院民事判决书（2008）善民一初字第2219号原告：吴维良。委托代理人：唐雪林，男，1956年1月24日出生，汉族，系吴维良妹夫。被告：陈春来。委托代理人：王丽、薛鹏，浙江天程律师事务所律师。原告吴维良与被告陈春来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年10月8日立案受理��依法由审判员洪亮适用简易程序公开开庭进行了审理；后又转普通程序，依法组成合议庭，于2009年2月27日公开开庭进行了审理。原、被告及其双方委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉称：2004年初，被告要求承租原告位于嘉善县干窑镇叶新路398号产权房（原干窑镇河东街叶家弄于窑服装三厂），用于开办嘉善尤瑞卡服装有限公司（以下简称尤瑞卡公司），双方于2004年3月8日签订了房屋租赁协议。协议规定租赁期限五年，自2004年3月8日至2009年3月8日，租金第一年72500元、第二年75000元、第三年80000元、第四年100000元、第五年120000元，房租交纳时间为协议生效之日交纳半年房租，租赁期内每隔半年交纳一次，除第一次交费外，承租方应于规定交费期前十五天向出租方交纳房租，如超过规定交费时间十五天，每超过一天加收滞纳金20%。房屋租赁后，��告一直未按合同规定提前半年准时按期交纳房租，2006年起开始拖欠房租，截止2008年10月8日，被告共拖欠原告房屋租金100000元，滞纳金21000元，其中2007年为房屋租赁第四年，2007年9月8日至2008年3月8日，半年应交房租50000元，实际交费20000元，拖欠房租30000元，推迟交纳时间一年半，滞纳金9000元（按20%／年计算）；2008年为房屋租赁第五年，2008年3月8日至2008年10月8日，应交房租70000元，实际分文未交，拖欠房租70000元，推迟交纳时间一年，滞纳金12000元（按20%／年计算）。每次收取租金后，原告均在收款单上签字或出具租金收条，可作为被告交纳房租的凭证。鉴于经营不善，拖欠房租的事实，2008年8月上旬，被告主动口头提出中止房屋租赁协议，但该租赁房屋至今未归还。为讨回被告拖欠的房屋租金，终止租房协议，收回出租房，结清水、电费，故请求法院判令：1、要求��告将所欠房屋租金（2007年9月8日至2008年10月8日）人民币100000元一次性付清，并按协议规定交纳房租滞纳金21000元，计121000元；2、要求于2008年10月8日终止与被告的房屋租赁协议，收回租赁房（被告原答应于2008年8月退房），房屋租赁协议要求终止日期与协议实际终止期间的租金按日计算；3、要求被告按规定交清所欠水、电费；4、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：1、原告在诉状中所指的租赁房屋其产权原为干窑镇河东街叶家弄干窑服装三厂的，而原告是否有出租权值得怀疑；2、被告从2005年3月30日开始就已经不在尤瑞卡公司上班了，如果追溯也超过了诉讼时效；3、被告的行为是公司行为，而非个人行为，如果是个人行为也不可能拖欠原告租金；4、2005年3月30日前的租金被告都已经付清了，而在这之后，原告没有向被告要过租金，以后的租金是原告向其他人收取的，所以我与原告之间不存在租赁关系，故请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：1、原、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。2、房屋租赁协议（原件）一份，证明原告将房屋出租给被告的事实。被告为证明其抗辩主张，向本院提供证据如下：1、尤瑞卡公司工商注册及变更登记情况表三页，证明被告本人于2005年3月30已经退出了该公司，与该公司已经没有任何关系了。2、收条（原件）四份，证明原告将房屋出租给了项朝晖，也就是租给了尤瑞卡公司，而不是被告。3、房租（原件）欠条一份，证明尤瑞卡公司欠原告房租的事实，与被告无关。4、尤瑞卡公司于2008年10月26日出具的证明一份，证明被告自退出公司股份后，公司注册地的房租与被告已无任何关系，因该公司与房东达成了口头租房协议，已将该房屋转租给了尤瑞卡公司。庭审中，本院依法对原、被告提供的证据，经双方当事人当庭质证，认证如下：对原告提供的第1项证据，被告无异议，本院予以确认。对第2项证据，被告对证据的形式和内容真实性无异议，但表示本人自2005年3月30起已经退出尤瑞卡公司，与原告不存在租赁关系了，且合同也已解除。该项证据系原、被告双方签订的租房协议，对此予以确认。对被告提供的第1、2项证据，原告均未表示异议，本院予以确认。对第3项证据，原告表示没有收到过欠条，且认为即使有这份欠条也应该在原告处，而不应该在被告处。本院认为，该项证据系项朝晖于2008年1月12日出具的房租欠条，载明尤瑞卡公司欠付原告自2007年3月8日起至2008年3月8日止的租金80000元，除已付10000元外，尚欠70000元，但该欠条所涉内容与本案所要解决的纠纷无关联，故本院在��案中不予确认。对第4项证据，原告认为与本案无关，并表示房屋是出租给被告的，不是租给尤瑞卡公司的。本院认为，该项证据仅为尤瑞卡公司单方证明，但不能因此而推定该公司与原告有租赁关系，故对此项证据在本案中本院不予确认。根据上述证据及原、被告庭审陈述，本院认定事实如下：2004年3月8日原、被告签订了房屋租赁协议一份，甲方为吴维良、乙方为陈春来。该协议约定：因乙方要求，甲方同意将嘉善县干窑镇河东街叶家弄03-20-1地号内（原干窑服装三厂）除第5幢以南房屋外之产权房出租给乙方，出租期限五年，即自2004年3月8日起至2009年3月7日止。房屋租金：第一年72500元、第二年75000元、第三年80000元、第四年100000元、第五年120000元，协议生效之日先交半年房租，租赁期内每隔半年交纳一次，除第一次交费外，乙方应按规定交费期前十五天向甲方��纳房租，如超过规定交费时间一周起至十五天内，每超过一天加收滞纳金10%，十五天起每超过一天加收滞纳金20%，两个月后乙方仍未交纳房租，甲方有权终止租赁关系。协议还对其他权利、义务等相关事项作了约定。协议订立后，原告除对2007年9月8日前及9月8日至2008年3月8日间被告已交纳的部分租金无异议外，表示自9月8日起至2008年3月8日止6个月应交租金50000元，而被告仅支付20000元，尚欠30000元；2008年3月8日起至2008年10月8日止7个月应交租金70000元而分文未交。因被告承租的原告房屋是为了开办尤瑞卡公司所用，而尤瑞卡公司在原、被告协议签订后不到10天即注册成立，其中被告系该公司的股东之一，但在经营了一年多后，截止2005年3月30日被告已退出尤瑞卡公司，因此自被告退股后的3月30日起已不再由被告支付，而以后的几笔租金则由项朝晖及尤瑞卡公司交纳房租��2007年7月13日、8月16日、9月3日，原告的妹妹吴丽珍先后立具了三份收条，其中7月13日和8月16日的两份收条内容相同，均载明：“今收到项朝晖缴来2006年9月至2007年3月干窑厂房房租15000元”；9月3日的收条载明：“今收到项朝晖缴来干窑厂房房租20000元（2006年9月至2007年3月10000元，2007年3月至2007年9月10000元）”。2008年1月14日，吴丽珍又立具了一份收条，载明：“今收到尤瑞卡时装有限公司房租费人民币30000元（2007年3月至9月）”。但由于被告在退出公司股份后，对原房屋租赁协议中约定的租金与原告及尤瑞卡公司未重新商定补充协议，致使原、被告在如何交纳租金问题上产生分歧，被告称自己退股前并没有欠原告租金，退股后如欠付租金与本人无关；而原告则认为房屋租赁协议是与被告签订的，既便后来也曾向其他人收取租金，但这是被告委托他人代为支付的。另查明：1、庭审后，原告补充提交了两份房屋所有权证，分别为房权证善字第××号和00075516号，载明：房屋所有权人吴维良，房屋坐落地址为干窑镇河东街和干窑镇河东街叶家弄，丘（地）号03-20-1，产别私产，设计用途工业用房。该登记房屋与原、被告签订的房屋租赁协议中所涉租赁房屋相符。2、尤瑞卡公司成立于2004年3月17日，由陈春来、潘玉观、项朝晖共同出资组建，其中陈春来、项朝晖各出资187500元，潘玉观出资125000元，注册资本50万元、实收资本50万元，住所：干窑镇叶新路398号，公司类型：自然人控股或私营性质企业控股，经营范围：生产销售服装、服装饰品、床上用品、针纺织品并销售服装及服装面辅料。3、根据嘉善县工商局提供的尤瑞卡公司工商登记情况反映，陈春来原为尤瑞卡公司董事长，系公司法定代表人；2005年3月3日，公司由原出资人陈春来、潘��观、项朝晖三人变更为潘玉观和项朝晖二人出资，法定代表人也变更为潘玉观；之后，陈春来于同月30日退出该公司。4、原告在请求被告支付房屋租金的同时，还请求被告支付房租滞纳金及水、电费。现除了原告提供的四张自来水公司的收费票据（客户名称：嘉善尤瑞卡时装有限公司），金额593.40元外，未提供电费交纳凭据。2009年4月4日，原告自愿放弃对滞纳金及水、电费的诉讼请求。本案争议的焦点：对欠付原告的租金，是被告个人行为，还是公司行为，其责任应由谁承担？本院认为：公民在民事活动中，应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。根据庭审中查明的事实，本案被告因开办尤瑞卡公司需要，与原告签订了房屋租赁协议一份，该协议约定的内容未违反法律、法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。至于案涉房屋的租金，��本案有据可证的，被告所承租的原告房屋，虽然是用于开办尤瑞卡公司所需与原告签订房屋租赁协议，但当时签订该协议时被告仅代表个人而非尤瑞卡公司。根据工商登记材料证实，尤瑞卡公司是在原、被告房屋租赁协议签订后的同月17日由被告等三人共同出资成立，尽管被告称自己在退出公司股份后已与原告无任何关系，租金应由公司支付等，但这对于原告来说并不知情，因为本案中没有证据证明原告与尤瑞卡公司建立新的合同租赁关系。庭审中，虽然被告提供了由尤瑞卡公司出具的证明，证明被告在退出公司股份后已由公司与原告建立新的租赁关系，与被告则无任何关系，但这仅为公司单方证明，并不对原告产生效力。而相反如果是公司行为，那么作为被告应在退股后及时变更租赁关系，但因被告未能提供自己与原告已经终止了房屋租赁协议的相关证据，故其仍应承担交纳租金的义务。换言之，即使被告认为所支付的租金在自己退股后应由公司负责交纳而并非个人之行为，那么被告可另行主张权利。再者，被告在经营了一年多后退股，以后的房屋租金也确实由他人及尤瑞卡公司在支付，但作为原告在没有改变房屋租赁协议性质的前提下完全有理由相信是被告委托他人代为支付。因此，对引起本案纠纷，被告应承担相应的民事责任。而对于房屋租赁协议是否解除，因鉴于本案的实际情况，考虑被告早已退股不再继续履行，为此原告请求解除合同的理由正当。另外，对原告请求的房租滞纳金及水、电费，现原告自愿放弃，本院予以准许。综上，原告的诉讼请求合法，应予支持。被告的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七��之规定，判决如下：一、解除原告吴维良与被告陈春来于2004年3月8日所签订的房屋租赁协议。二、被告陈春来欠原告吴维良房屋租金人民币100000元，于本判决生效之日起10天内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2720元（原告已预交），由原告负担472元，被告负担2248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判长　　范爱民审判员　　沈定连审判员　　洪　亮二〇〇九年四月七日书记员　　俞洁琼附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可��向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。百度搜索“”