（2009）绍越民初字第1157号
裁判日期: 2009-04-28
公开日期: 2014-06-21
案件名称
绍兴市天池苑北区住宅小区业主委员会与王勋英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴市天池苑北区住宅小区业主委员会,王勋英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2009）绍越民初字第1157号原告绍兴市天池苑北区住宅小区业主委员会。负责人尹功水。委托代理人（特别授权代理）卢兵。被告王勋英。委托代理人（特别授权代理）张建儿。原告绍兴市天池苑北区住宅小区业主委员会与被告王勋英物业服务合同纠纷一案，本院于2009年2月23日立案受理。依法由审判员盛跃适用简易程序独任审判，于2009年4月7日公开开庭进行了审理。原告绍兴市天池苑北区住宅小区业主委员会之委托代理人卢兵、被告王勋英之委托代理人张建儿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴市天池苑北区住宅小区业主委员会诉称：绍兴市天池苑小区北区原由绍兴市天天物业管理有限公司进行物业管理，该物业公司于2007年底因故退出，之后小区的物业管理由小区自行管理，物业管理费按照每月0.45／平方米收取。被告系该小区17幢101-201室业主，自2008年1月1日起至12月31日均未交纳物业管理费，合计1140元（实际上被告从2004年9月开始就不交物业费，不交的理由是房子质量差）。原告多次通知被告交纳物业费，但被告均未予以理睬。现诉至法院，请求判令被告立即交纳2008年1月至12月物业管理费1140元；本案诉讼费用由被告承担。被告王勋英辩称：其从2004年7月装潢入住小区，2003年9月至2004年9月均按时交纳物业服务费，后因物业公司未能完成对业主的承诺及管理不到位，故被告拒交物业费。主要情况如下：1、擅自在小区主干道乱划车位，影响了通行及车辆停放。2、对外来车辆缺乏管理，导致其乱停乱放。3、对阳台的封闭式装潢不加管理，对顶层业主随意搭建管理不力。4、对被告外墙的渗漏问题不予办理落实。5、对通道内车辆乱停而导致被告车辆堵塞问题不予解决。6、涉及广大业主的重大事项缺少与业主沟通协商。7、个别业主在公用草坪上散放鸡、鸭，乱建鸡棚，但被告不采取任何措施予以解决。8、对房产公司遗留问题没有解决，也未向业主进行说明。9、保安人员经常在上班时间看书、打瞌睡，是否有上岗证也值得怀疑。10、小区门口擅自挂“绍兴市公安局保安大队天池苑保安中队”的牌子，欺骗业主。11、侵犯业主名誉权，将不宜公开的涉及业主隐私的事宜未经业主同意公开张贴。12、擅自将起隔离作用的珊瑚树截短。13、擅自与房产公司签订物业移交协议，隐瞒业主重大事项。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、业主委员会成立批复1份、业主委员会换届选举公告1份、投票结果公告1份，要求证明业主委员会成立的合法性。被告无异议。本院予以确认。2、业主管理规约1份，要求证明小区内业主规约内容。被告无异议。本院予以确认。3、物业管理业主征求意见书1份、选票结果1份，要求证明经业主讨论，关于物业管理采取自治形式及相应的收费标准。被告无异议。本院予以确认。4、催缴物业管理费通知单3份、挂号信收据1份、2号公告1份，要求证明原告向被告催讨物业费的事实。被告承认已收到。本院予以确认。5、告知书3份、有关车位整顿的公告及车位使用认定方案各1份，要求证明原告对于车位管理及养鸡问题是采取措施的。被告无异议。本院予以确认。6、函件1份，要求证明原告就被告的墙漏水问题曾向开发商反映。被告认为没有收到过。本院认为这是原告发给开发商的函件，被告未收到也符合常理，故对证据予以确认。7、物业移交协议1份，要求证明物业管理已移交。被告表示不清楚。本院对证据本身予以确认。被告为证明自己的主张，提供了以下证据：8、照片1组，要求证明原告的物业管理存在问题及被告房屋存在的问题。原告认为照片反映的问题，合理部分原告也在改进，有些是历史遗留问题，也不能都算是原告的责任，需要逐步解决，而被告房屋质量问题，原告也向开发商反映过，被告自己也调解过，但这些问题不能成为被告拒交物业费的理由。本院对证据本身予以确认。9、业主意见书、维修方案各1份，要求证明物业管理服务部门有义务修理公共部位。原告认为被告的东三墙是几户人家的公共部位，不能用维修资金进行维修。本院对证据本身予以确认。10、征求意见表及建议各1份，要求证明在征求意见后，被告已表达了意见，但是原告没有采纳。原告认为被告只代表了小部分业主的意见。本院审查认为被告表达了原物业公司退出后小区物业管理服务方式的意见，但其意见与大部分业主民主投票意见不符，故原告没有采纳也是符合规定的。11、致业主委员会的函1份、购房广告1份，要求证明购房时房产公司的承诺，而有部分房产公司没有做到，现房产公司与原告进行移交，需要通知业主。原告表示对此已张贴过。本院认为该内容不属于物业管理服务的范围，对此不予确认。12、业主诉讼投票1份，要求证明无论是否诉讼，原告都要做好自己的物业管理工作。原告认为这是在其接收小区服务管理服务之前发生的事情，与其无关。本院认为原告的质证意见成立。经审理查明，被告系绍兴市天池苑北区住宅小区业主。2003年10月27日，经绍兴市房地产管理处备案，绍兴市天池苑北区住宅小区业主委员会即原告成立。2008年3月，因原小区物业服务公司的退出，原告向所在小区业主征询意见，经业主民主投票后确定从2008年4月起小区的物业服务由小区自理，物业服务费按照每月0.45／平方米收取，并由业主自治服务处负责小区物业服务。2008年6月25日，原告、小区开发商绍兴市报业房地产开发有限公司、原小区物业服务公司绍兴市天天物业管理有限公司签订《天池苑北区住宅小区物业移交协议》，正式向原告移交物业，且约定2008年1－3月份物业管理成本由原告负责支付，绍兴市天天物业管理有限公司按实结算。2008年10月26日原告成功换届，且经业主大会投票通过《天池苑住宅小区业主管理规约》，其中业主规约写明“按时交纳物业管理（成本）费”，“不要以种种借口不交物业管理费，而应提出合理建议和宝贵意见，共同把小区搞好”，该规约还写明业主应爱护共同草坪、绿化，严格做到安全停车、安全行驶等内容。针对小区内小部分业主不交纳物业费，原告曾出通告催交（并未具体写明不交物业费的业主），并对拒交物业费业主的理由进行答复，说明情况，指明解决方法。后原告三次向被告发催交物业费的通知单。被告至今尚欠2008年物业服务费1140元。本院认为，物业管理一般是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主在物业管理活动中应遵守管理规约，且应当交纳物业服务费用。经原、被告所在小区的业主民主投票确定了物业管理采用自治的方式及收费标准，且业主大会通过的业主管理规约也明确约定“业主按时交纳物业管理（成本）费”，“不要以种种借口不交物业管理费”。故被告作为业主应当交纳物业服务费。虽然被告提供证据证明原告的物业管理服务存在一定的瑕疵，但根据原告提供的证据及本院到双方所在小区现场察看，应该说原告对小区物业管理服务是采取了一定的措施，比如安排保安、粉刷住宅共同部位的墙面、设置减速带、设立注意车速及规范停车的警示牌、雇佣人员修剪绿化、对于不文明的行为（养家禽、私自种树木）进行公示告诫，整个小区整洁、美丽。由于小区本身开发时设计的通道比较狭小，而小区私有车辆较多，车辆停放确实存在问题。但如被告提出的有些问题一样，这是原告接收小区物业管理服务前存在的，或是被告与原物业服务公司发生的纠纷，还有一部分涉及与开发商的纠纷或者说不属于物业管理服务范围，另一些是固有的，并非一朝一夕可以改变，原告需要时间逐步解决或者有些难以解决也是符合常理的。物业管理服务针对广大业主，业主利益角度不同，对一些问题的意见也会不同，物业管理服务不可能让每个业主满意，且有些问题也不属于物业管理服务能够解决的范围（如与开发商的纠纷），故被告不能以原告的物业管理服务不能令其满意、存在瑕疵而拒交物业服务费。物业管理服务需要经费保障其正常运作，如果每个业主找一个自己不满意的理由拒交物业服务费，那么小区的物业管理服务只会恶化，最终导致无人提供物业管理服务。况且被告拒交物业服务费也是违反业主大会通过的业主管理规约及《物业管理条例》的规定。当然，在被告履行交纳物业服务费义务的同时，提供物业管理服务的原告也要多听听业主的意见，尽量改进物业管理服务中的不足，尤其是本案被告的房屋渗漏问题及车库前堵塞问题，原告应尽力协调解决。综上，原告请求被告支付物业服务费，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：被告王勋英于本判决生效之日起十五日内支付给原告绍兴市天池苑北区住宅小区业主委员会2008年的物业服务费1140元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费50元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员 盛 跃二〇〇九年四月二十八日书记员 何敏敏 百度搜索“”