（2008）拱民一初字第1007号
裁判日期: 2009-04-02
公开日期: 2014-06-20
案件名称
云河大厦业主委员会与浙江广通房地产集团有限公司物权纠纷一审民事裁定书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
云河大厦业主委员会,浙江广通房地产集团有限公司
案由
用益物权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百四十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百零八条
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 裁 定 书（2008）拱民一初字第1007号原告云河大厦业主委员会。负责人范刚。委托代理人叶菁。被告浙江广通房地产集团有限公司。法定代表人王学农。委托代理人施海寅。委托代理人乔湘菊。原告云河大厦业主委员会（以下简称云河大厦业委会）为与被告浙江广通房地产集团有限公司（以下简称广通公司）用益物权纠纷一案，于2008年6月19日向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭进行了审理，本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告云河大厦业委会诉称：广通公司于1998年投资建造了云河大厦，并于2000年向社会公众发售。云河大厦于2002年4月竣工交付，2003年3月通过综合验收。云河大厦的现业主购买了房屋，并取得了相关权属证书。据业主了解，杭州市国土资源局与广通公司签订的土地使用权出让合同第二条明确，国土局出让的土地使用权除约定不属于出让范围的部分（地下资源、埋藏物、市政公用设施）和法律另有规定的以外，均属于出让土地范围（包括地下空间的使用权利）。建筑物必须连同土地一并转让。由于地下车位所在地的空间布满了用于云河大厦物业包括但不限于通风、热水及其他给排水管道等公用设施、设备。所以，从本质上讲，该空间是安装及检修用的公用设施空间，而车位仅仅是利用了该空间所设置。现广通公司已经将该地块土地使用权全部转移到云河大厦全体业主名下。据云河大厦业委会了解，广通公司至今不具备可以办理独立使用该地下空间手续的相关条件，应视为广通公司已经不能单独保留该地下车库所占的地下非独立权属空间及地下非独立权属的土地使用权利。该物业交付至今已有五年，而被告始终没有和业主及原告对于云河大厦土地地下车库使用的转移作过任何约定，既便被告原先欲保留地下机动车停车库（位）、地下空间使用的权利，但因未和绝大多数业主及原告作过任何约定，应视作被告放弃保留地下停车库（位）和地下空间及地下土地使用的权利。参照国有土地使用权出让合同及国家关于土地管理的相关法律、法规，云河大厦业主作为新的用地者必须要接受该合同上述条款的约定。云河大厦业主希望在尊重广通公司对地下车库建筑物权的同时，广通公司也应当承认并尊重云河大厦业主的土地使用权，双方应当就纠纷进行协商，但遭到拒绝。2008年5月份接业主们反映地下停车位使用权实际上连同地下空间和地下土地使用权将再次被拍卖，为此，原告认为被告已侵犯了云河大厦业主应享有的权利，并限制了云河大厦业主履行该条款约定的义务。故原告作为云河大厦业主的代表，向本院提起民事诉讼，请求判令：广通公司停止对云河大厦地块范围内的地下机动车库所占的土地使用权的衍生权、延伸权及该地下空间、公用空间的侵权，并且不得对该地下车库进行处分（包括连带处分）。经本院释明，2008年11月20日，云河大厦业委会变更诉讼请求为：判令广通公司在不拥有云河大厦土地使用权的情况下，对云河大厦地下车库单方面进行处分（包括连带处分）的行为，是对全体业主拥有的云河大厦土地使用权的侵权。2009年2月，最终将诉讼请求变更为：确认位于杭州市文一路《5－03－（02）－出150》地块范围内的土地使用权除建筑物专属区域依法独立享有土地使用权的部分外，依照国有土地使用权出让合同载明和约定的内容而获得的非独立专享土地使用权的部分依法归属于云河大厦获得土地分摊登记的原告所代表的云河大厦全体业主共有。被告广通公司辩称：根据物权法的规定，土地使用权、建设用地使用权就可以区分为地上、地表、地下，本案所涉的地下使用权作为独立的使用权。原告通过购买商品房取得的是地表土地的使用权，地下空间并没有转让给原告。土地使用权的初始取得人为被告方，原告要证明其享有该地下空间使用权利，必须证明根据双方的合同对该地下空间的权属或转让作了明确规定，事实上通过仔细的审阅合同，没有任何一处表述有将地下空间的相关权利转让给原告，原告没有取得权利的依据。在商品房买卖合同中，明确规定，该商品房买卖合同标的为住宅，建筑层数19层，从地表起算，从未对地下空间作出表述。基于以上理由，原告在诉讼请求中主张的享有相关权利的依据不足，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2000年11月18日广通公司以出让方式取得位于杭州市文一路面积为11225平方米的国有土地使用权，并经批准在该宗土地上建造了云河大厦1-2幢。杭州市国土资源局（原名杭州市土地管理局）于2000年12月1日针对该地块填报的《建设用地项目呈报说明书》显示，拟开发的“住宅等”用地规模为“分摊0.7092公顷”，“农贸市场”用地规模为“分摊0.4133公顷”。建成后，云河大厦的土地使用权总面积为10570平方米，总建筑面积为36577平方米。在杭州市国土资源局杭土验字（2003）第87号建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书中显示，云河大厦1-2幢工程的住宅用地土地面积为5800平方米、商业用地土地面积3198平方米、综合用地土地面积为1572平方米；云河大厦1-2幢工程的住宅建筑面积为20068平方米、商业建筑面积11067平方米、综合建筑面积为5442平方米。杭州市房地产测绘公司于2002年11月12日制作的《杭州市房地产测绘成果表》显示，（1999）年浙规建证0100700号批准建造面积39832平方米，实测该幢住宅20068.04平方米、商场11085.35平方米、办公2201.58平方米、物管292.15平方米、农贸2930.32平方米、地下一层车库3223.67平方米、非人防169.89平方米、人防1538.62平方米，合计41509.62平方米。云河大厦的房屋出售后，在广通公司向购买房屋的业主发放的云河大厦住户手册中介绍：云河大厦设有汽车库、自行车库及人防等地下设施。广通公司发放的业主公共契约第十三条明确，业主“可与其他业主共同自由使用楼宇和大厦的公共区域及设施，例如楼梯、走廊通道、电梯、消防系统、供水及排水系统、电力供应系统，以便充分使用及享用其名下物业”。2004年6月24日，云河大厦业委会成立。2006年4月24日，云河大厦业委会向杭州市中级人民法院提起诉讼，请求：确认云河大厦全体业主与广通公司共同具有云河大厦地下层汽车停车位使用权。2007年3月12日，中级法院的（2006）杭民一初字第86号判决认为：因地下车库是广通公司出资建造，故云河大厦业委会需证明全体业主从广通公司继受取得该地下车库使用权的合同或其他事实依据。云河大厦业委会认为，广通公司在销售商品房的同时也依法向业主转让了建筑物所依附的土地使用权，所有土地面积已全部分摊到每户商品房的面积上，因此云河大厦地块新的用地者就是购买了建筑物的全体业主，广通公司在完成了物业销售后已不再拥有对云河大厦所属建筑物及其土地的使用权。对此，法院认为，由于云河大厦业委会未能举证证明广通公司与业主在合同中对地下车库的使用权归属作了明确约定，也未能提供充分、有效证据证明广通公司已将全部土地面积分摊到每户业主并已分摊完毕的事实，故即使云河大厦业委会的观点成立，其因购买商品房而当然取得地下车库使用权的理由亦不能成立。因此，法院以证据不足驳回了云河大厦业委会的诉讼请求。该判决为生效判决。2008年6月19日，云河大厦业委会以用益物权纠纷再次起诉。本院认为，广通公司在2000年以出让方式取得杭州市文一路《5－03－（02）－出150》地块的建设用地使用权，并在该地块建造了云河大厦1-2幢房屋。广通公司系云河大厦房屋的建造人，对房屋权利系原始取得。根据《物权法》第一百四十二条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权依法推定归属于建设用地使用权人，建设用地使用权人无须进行权属取得证明。因此，对于云河大厦地下车库的所有权归属，在没有相反证据的情况下，应当推定属于建造者广通公司。但是，本案原告云河大厦业委会经过多次变更诉讼请求后，其现在并不对地下车库的所有权主张权利，其要求确认的是讼争地块的土地使用权的归属。其主要理由是，在土地使用权证上标明的土地使用权面积为10570平方米，而杭州市国土资源局杭土验字（2003）第87号建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书中显示，云河大厦1-2幢工程的住宅用地土地面积为5800平方米、商业用地土地面积3198平方米、综合用地土地面积为1572平方米，三个数字相加共计10570平方米。因此，其主张该土地面积已经被地上建筑物的土地使用权面积分摊完毕，云河大厦全体业主取得了该土地的全部使用权。由于广通公司至今不具备可以办理独立使用该地下空间手续的相关条件，应视为广通公司已经不能单独保留该地下车库所占的地下非独立权属空间及地下非独立权属的土地使用权利。因此，地下建筑物的土地使用权应当属于云河大厦全体业主。本院认为，根据法律规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。本案中，云河大厦业委会对土地使用权的确权范围不仅单指地表的土地使用权，也指向了地下空间的土地使用权。只是云河大厦业委会认为地下空间的土地使用权因未单独设立而只能作为从物依附于地表土地使用权。而从杭州市国土资源局与广通公司于2000年签订的《国有土地使用权出让合同》内容判断，双方只约定了出让土地的四至范围。因此，应当认为双方当事人在合同中对出让的建设用地使用权只明确了土地地表的横向空间使用范围，对于出让土地使用权是否涉及地上或者地下空间未作明确约定。不管地下空间的土地使用权是一个单独的权利，还是从属于地表土地使用权的权利，该权利的归属均不明确。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，未经过初始确权的土地使用权争议，由人民政府处理。因此，对于地下空间土地使用权的确权，不属于人民法院受理民事案件的主管范围，应当向人民政府提出处理要求。而对于地表土地使用权的归属，已经由人民政府发证确认，广通公司也对地表土地使用权归属于云河大厦全体业主并无异议。在确认之诉中，只有当双方对于法律关系或行为效力评判存在争议，同时确实有必要通过确认之诉来救济时，才产生诉的利益。诉讼是国家设立的权利救济制度，并非任何事件均采取这种制度，而只限于有必要根据这种制度给予权利保护的案件。作为诉讼要件的“诉的利益”是人民法院为本案判决的前提，因此，即使原告所主张的权利是正当的，但是如果没有正当的诉的利益或诉讼保护的必要，法院仍应当以诉讼不合法为由驳回原告的起诉。即所谓的“无利益无诉权”原则，“无争议则无诉讼”。本案中，地表土地使用权已经由人民政府发证确认，无需通过司法程序重复确认，案件当事人对该诉讼内容亦不存在争议。因此，云河大厦业委会对地表土地使用权的确权请求不具有诉的利益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，裁定如下：驳回云河大厦业主委员会的起诉。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 陈颖浚人民陪审员 俞 慧人民陪审员 张更泗二〇〇九年四月二日书 记 员 吴 彦