（2009）浙嘉民终字第141号
裁判日期: 2009-04-15
公开日期: 2016-11-09
案件名称
嘉兴市曙光中西医结合医院有限公司与嘉兴市凯旋电子有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉兴市凯旋电子有限公司,嘉兴市曙光中西医结合医院有限公司,嘉兴市新开元工贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2009)浙嘉民终字第141号上诉人(原审被告)：嘉兴市凯旋电子有限公司。住所地：嘉兴市东栅经济园区内。法定代表人：顾小和，该公司董事长。委托代理人：于志坚，浙江泰豪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：嘉兴市曙光中西医结合医院有限公司。住所地：嘉兴市中环南路与纺工路交叉口。法定代表人：林玉辉，该公司董事长。委托代理人：肖勇杰，浙江凯信律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：嘉兴市新开元工贸有限公司。住所地：嘉兴市东栅经济园区内。法定代表人：陈罕睿，该公司董事长。委托代理人：杨国江，浙江嘉诚中天律师事务所律师。上诉人嘉兴市凯旋电子有限公司（以下简称凯旋公司）因与被上诉人嘉兴市曙光中西医结合医院有限公司(以下简称曙光医院)、嘉兴市新开元工贸有限公司(以下简称新开元公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院(2006)南民一初字第318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年2月19日受理后依法组成合议庭，于2009年3月25日公开开庭审理了本案，上诉人凯旋公司的委托代理人于志坚，被上诉人曙光医院的委托代理人肖勇杰，被上诉人新开元公司的委托代理人杨国江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2001年1月9日，新开元公司、凯旋公司与东栅管委会签订《协议书》一份，约定：凯旋公司同意放弃在东栅管委会中环南路征用商贸用地5.5亩，同时改为新开元公司与万鑫达公司之间3.33亩地块。以新开元公司、凯旋公司双方项目为内容对整个地块进行统一规划、统一设计，建造综合楼7408平方米，其中该综合楼由东向西底层至顶层17米共六层，计建筑面积1400平方米归凯旋公司，其余归新开元公司，东栅管委会给予签证，负责协调处理。2002年1月9日，东栅管委会向嘉兴市城市规划处提出申请报告，要求增加凯旋公司的用地红线。同日，嘉兴市秀城区发展计划与统计局批复同意凯旋公司在东栅经济园区内建造商业综合用房，项目建筑面积1500平方米，投资150万元。2002年3月10日，新开元公司与凯旋公司签订《共建商贸综合楼协议》，以2002年1月9日《协议书》为基础，约定：双方共建的商贸楼为同一工程。凯旋公司商贸楼建筑面积1400平方米，与新开元公司商贸楼为一体建筑，即位于新开元公司商贸楼2#楼91/2轴至14轴的一至六层。凯旋公司的全部手续报批及工程建造用新开元公司名义办理，统一实施。双方还约定了工程预算价、决算、费用的承担等事项。其后，在新开元公司与凯旋公司合作建房协议诉讼案中，双方一致确认在凯旋公司工程预付款720000元中扣除32745元费用，其余687255元为预付工程款。2002年12月6日，综合办公楼1#、2#通过竣工验收。2004年3月7日，新开元公司与曙光医院（筹）签订《房屋租赁协议》一份，约定由曙光医院租赁新开元公司所有的一期开发的相应土地及公司大楼，其中土地面积6.9亩、建筑面积7100平方米；租赁期限为15年，自2003年10月31日至2018年10月30日止；租金分三个时段递增，每五年为一个时段，三个时段每年租金分别为110万元、121万元、133.1万元。2005年3月20日，新开元公司与曙光医院签订关于“房屋租赁协议”的补充协议，变更租赁时间为2005年10月31日至2018年10月30日，第一个租金时段从2005年10月31日至2008年10月30日。同年10月1日，新开元公司再次与曙光医院签订《房屋租赁协议书》一份，双方约定的租赁标的及租赁范围、租赁期限、租金计算等未再作变更。2004年3月凯旋公司与曙光医院（筹）向嘉兴市城郊供电分局申请户号为10419932用电过户，同年5月14日曙光中西医院（筹）申请该用电户销户。在凯旋公司向原审法院提起本案诉讼后，新开元公司亦向原审法院提起诉讼，要求解除2002年3月10日《共建商贸综合楼协议》，此案经二审终审，新开元公司诉讼请求被驳回。凯旋公司于2006年2月27日以曙光医院未按双方口头协议支付租金为由诉至原审法院，要求判令曙光医院立即支付房屋租金87.5万元（自2003年9月1日起至2006年3月1日止）。在原审法院追加新开元公司为第三人参加诉讼后，又增加诉讼请求，要求确认曙光医院与新开元公司于2004年3月7日、2005年10月1日签订的房屋租赁合同、2005年3月20日房屋租赁合同部分无效。曙光医院在原审中答辩称：其从未与凯旋公司达成过租赁协议，涉案房屋系曙光医院向权利人新开元公司租赁。请求驳回凯旋公司的诉讼请求。新开元公司在原审中陈述称：涉案房屋确为新开元公司租赁给曙光医院。涉案房屋是以新开元公司的名义审批、建造，凯旋公司在涉案房产中究竟有无权利，有多少权利，尚处于一个不确定的状态，故凯旋公司以房屋所有人身份起诉曙光医院要求支付租金显然没有依据，其要求确认新开元公司与曙光医院签订的协议部分无效也无任何事实与法律依据。请求驳回凯旋公司的诉讼请求。原审法院审理认为，租金的请求权，是以合同关系为前提。本案中，凯旋公司未能提供其与曙光医院之间的书面租赁合同，其陈述与曙光医院就房屋租赁达成口头协议，为曙光医院所否认。至于凯旋公司与曙光医院（筹）到电力部门办理用电变更手续的事实，亦不能直接证明双方存在租赁合同关系。而曙光医院提供的三份房屋租赁协议，已清楚说明房屋出租人为新开元公司，其与新开元公司系租赁合同关系。故凯旋公司要求曙光医院支付房屋租金的诉讼请求，于法无据，不予支持。在新开元公司申请作为第三人参加诉讼后，凯旋公司增加诉讼请求，主张新开元公司与曙光医院签订的房屋租赁协议部分无效，此为确认之诉，其前提是审查曙光医院与新开元公司是否恶意串通，侵犯了凯旋公司的利益。而从查明的事实看，凯旋公司主张其对讼争房屋的合法权益是基于其与新开元公司存在共建房屋的合同关系，与其向曙光医院主张租金系两个不同的法律关系，与本案的给付之诉并无直接的关联，故凯旋公司应另寻救济，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回凯旋公司的诉讼请求。本案受理费13760元，由凯旋公司负担。判决宣告后，凯旋公司不服，向本院提起上诉称：一、涉案房屋系凯旋公司与新开元公司合建，凯旋公司享有原始物权，凯旋公司将房屋出租给曙光医院，并办妥了用电过户手续，双方虽未订立书面合同，但已形成事实上的不定期租赁关系，曙光医院应向凯旋公司支付租金。但新开元公司与曙光医院明知凯旋公司对涉案房屋享有份额，仍恶意串通，又订立涉案房屋的租赁协议，损害凯旋公司的利益，该租赁协议应属无效。无论按违约还是按侵权，曙光医院均应向凯旋公司支付租金或使用费。二、一审法院关于确认之诉与给付之付不能并案处理的观点错误，拒绝对合同效力进行裁判亦属违法。三、旋凯公司在一审中提供的证据4，即证明涉案地块的用地单位及建设单位系凯旋公司与新开元公司的证据未作认定违法。四、曙光医院在一审中提供的证据1系复印件，在凯旋电子明确表示不对复印件进行质证的情况下，一审仍对其真实性予以确认，程序违法。五、一审认定事实不完整，未对涉案地块的用地单位及建设单位为凯旋公司和新开元公司，以及双方已于2004年8月20日对共建物权进行分割，凯旋公司享有涉案用地面积1463.9平方米，房屋面积1897.3平方米的事实进行认定。此外，一审未认定凯旋公司与曙光医院订立口头租赁协议的事实也是错误的，若不是凯旋公司将房屋出租给曙光医院，则双方没有办理用电过户手续的必要。综上所述，本案事实为凯旋公司原始取得涉案物权后，将物权出租给曙光医院，为此双方达成了口头租赁协议，并办理了用电过户手续。曙光医院占有、使用凯旋公司的物权理应支付租金。至于曙光医院与新开元公司之间订立的房屋租赁协议，凯旋公司并不知情，也不予认可，属侵犯凯旋公司财产所有权的无效合同，应按无效合同的处理原则另行处理，与凯旋公司无涉。请求撤销原判，改判支持凯旋公司的诉讼请求。被上诉人曙光医院答辩称：一、曙光医院系与新开元公司订立房屋租赁合同，从未与凯旋公司达成过口头租赁协议，凯旋公司也从未向曙光医院主张过租金。二、涉案房屋至今未办理权属证书，在此情况下，曙光医院于订约前审查了房屋的审批、勘察、验收等全部文件，上述文件均反映建设单位系新开元公司，因此，曙光医院已尽注意义务，并在合同订立后按约履行合同义务，并无任何过错。三、凯旋公司要求曙光医院支付租金的理由有二，一是曙光医院违反双方的口头协议，二是曙光医院与新开元公司恶意串通，非法侵占凯旋公司的物权，前者为违约之诉，后者为侵权之诉，凯旋公司只能选择其中的一种提起诉讼，而不能两者并存。四、若凯旋公司对涉案房屋享有物权，亦应另行向新开元公司主张，与曙光医院无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人新开元公司答辩称：一、涉案房屋的确是新开元公司出租给曙光医院。二、凯旋公司对涉案房屋不具有物权，仅是在新开元公司处有债权。请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提出新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案系违约之诉，以合同关系存在为前提与基础。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，凯旋公司要求曙光医院履行合同义务支付租金，而曙光医院否认双方之间存在合同关系，因此，凯旋公司应当举证证明双方订立租赁合同的事实，进一步说，凯旋公司应当对承诺生效的事实承担举证责任。从凯旋公司的举证情况来看，其并无提供证明双方达成口头租赁协议的直接证据，仅以“客户变更用电（丙类）申请表”印证其陈述，但该证据仅能证明双方办理用电过户的事实，而双方办理用电过户的原因存在多种可能性，租赁并非是能够引起用电过户的唯一原因，况且在租赁关系成立的场合，通常情况下承租人与出租人也无办理用电过户的必要，因此办理用电过户与达成租赁合意之间并不存在逻辑上的必然性，无法以前一行为当然地推断出后一事实的存在。退一步讲，即使根据该证据可以推断双方订有租赁协议，也无法推断协议的内容。此外，曙光医院与凯旋公司仅订立口头协议也有违常理。首先,口头合同一般适用于标的较小或现场结算的交易，而曙光医院是一所具有相当规模的民营医院，开办方投入了大量的人力、物力和财力，需要一个长期稳定的经营场所，若如同凯旋公司上诉所言“双方建立不定期租赁关系”，则曙光医院将处于凯旋公司可以随时解约的巨大风险之中。而且，依凯旋公司的陈述，双方约定的年租金高达350000元，如此巨额的租金竟然未以书面形式作出确认，明显违反常理。其次，根据国务院颁布的《医院机构管理条例》第十条第（三）项的规定，申请设置医疗机构，应当提交选址报告和建筑设计平面图。因此，在客观上曙光医院也需要与出租人订立书面合同，以满足申请手续的需要。另外，凯旋公司的相关陈述也存在矛盾。凯旋公司在二审庭审中陈述，其与曙光医院约定，租期比照曙光医院与新开元公司租赁合同约定的租期，由此可以推断出凯旋公司与曙光医院达成口头租赁协议应在曙光医院与新开元公司达成租赁合同之后，而凯旋公司在上诉状中陈述曙光医院与其达成口头协议并办理用电过户后又与新开元公司签订合同，其对该节事实的陈述前后矛盾。而且，若其与曙光医院订立口头合同在先，则如前所述，因口头合同对于曙光医院来说存在巨大风险及无法满足开办申请手续的需要，曙光医院当不会为之；若曙光医院与新开元公司达成合同在先，则曙光医院已经承租了整个涉案房屋，没有必要再就其中的某一部分再与凯旋公司订立协议，何况涉案房屋系以新开元公司的名义审批、建设，曙光医院与新开元公司订约并无任何不妥之处。综上，凯旋公司主张其与曙光医院达成口头租赁协议的事实不仅没有其他证据证实，而且不符合常理，其相关陈述也前后矛盾，本院对此不予采信。至于凯旋公司提供的其他证据，即其与新开元公司之间的协议及涉案房屋的审批、建设等手续，在本案违约之诉中仅涉及合同的效力问题，在合同未成立的情形下，自然无对此进行审查以及作出相关认定的必要，故凯旋公司针对原审判决有关证据及事实认定方面提出的上诉意见本院均不予采纳。此外，曙光医院与新开元公司达成的租赁协议是否有效，与曙光医院是否与凯旋公司达成口头租赁协议并无关联性，原审法院未对前者的效力作出判定并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13760元，由上诉人凯旋公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨迪虎审判员 李 伟审判员 黄 嵩二〇〇九年四月十五日书记员 杨佳瑜