（2008）上民一初字第1496号

裁判日期: 2009-04-10

公开日期: 2014-04-22

案件名称

陆吉良、周月琴与韩勇明、吴春儿房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市上城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆吉良,周月琴,韩勇明,吴春儿

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十二条

全文

杭州市上城区人民法院民事判决书（2008）上民一初字第1496号原告：陆吉良。原告：周月琴。两原告共同委托代理人：金其飞。被告：韩勇明。被告：吴春儿。两被告共同委托代理人：林永年。两被告共同委托代理人：李槟。原告陆吉良、周月琴为与被告韩勇明、吴春儿房屋租赁合同纠纷一案，于2008年10月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，由审判员姚炜强适用简易程序审理，于2008年11月11日第一次公开开庭进行了审理，原告陆吉良、周月琴的委托代理人金其飞、被告吴春儿及被告韩勇明、吴春儿的委托代理人林永年、李槟到庭参加诉讼；2009年3月20日第二次公开开庭进行了审理，原告陆吉良及原告陆吉良、周月琴的委托代理人金其飞、被告韩勇明、吴春儿的委托代理人林永年、李槟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆吉良、周月琴起诉称：2007年4月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于杭州市小营巷民居9幢2单元301室的房屋出租给二被告使用。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任、合同变更、解除的条件等均作了规定。2008年4月30日合同到期后，被告吴春儿又支付了半年租金，继续承租。2008年9月6日，因被告吴春儿和实际承租人詹纪雄的家人用水不慎，发生漏水事件，造成房屋地板和墙体严重浸水，导致木地板毁损和楼板开裂。原告曾要求被告打开木地板晾晒以减少地板霉变等损失，但被告以无法居住为由断然拒绝，致使损失扩大。经杭州市价格认证中心鉴定，原告因房屋漏水产生的损失为131643.91元。原告认为，根据合同法第二百二十二条规定，被告应对漏水事件造成的损失承担全部赔偿责任。故诉至法院，要求1、判令两被告共同赔偿原告财产损失131643.91元；2、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告变更、增加了诉讼请求，即1、判令两被告共同赔偿原告财产损失181816元（房屋空置费40000元、修复地板、墙面费用21816元、房屋价值贬损费用52000元、裂缝处理费用68000元）；2、判令被告返回原告向其购买的电热水器1500元；3、判令被告赔偿原告评估费3000元；4、本案诉讼费用由被告承担。后原告又当庭撤回第二项诉讼请求，即判令被告返回原告向其购买的电热水器1500元。被告韩勇明、吴春儿辩称：房屋漏水是因为洗衣机的水龙头断裂，当时被告没有使用洗衣机，且发现后立即关闭水龙头，所漏的水量不多，此后被告一直进行除湿。阁楼设置卫生间也是漏水的原因，该卫生间是原告违章改建的，原告在卫生间内没有安装地漏和挡水条。卫生间外面的墙面发黄，不是本案漏水造成的。被告不是第一个承租人，原告认为楼板开裂，并不是被告造成的，被告开始承租的时候就有这种现象，原告房屋漏水是意外事件，对原告按单方委托鉴定结果不予认可的。对于空置费，每月5000元的要求是不合理的，空置费也不应该由被告一方来承担，应该根据判决支持的金额按照比例双方共同承担；关于楼板价值的问题，被告申请鉴定的鉴定报告内容是明确的，楼板的裂缝原先就存在的，和被告的漏水没有因果关系，故该损失让被告承担是没有道理的；关于裂缝的维修费用，原告要求按照原告单方委托的鉴定作为标准，这是不合理的，裂缝要维修处理，应该按照双方共同委托的鉴定报告为准；关于热水器1500元的问题，被告在原告这里还有4500元的押金，应该从中予以扣除；关于鉴定费用，鉴定不是单方面提出的，是原告提出较高的赔偿要求才会引起本案诉讼，鉴定费也应该按照判决确定的金额按比例由双方来承担。请求法院结合本案情况作出公正的判决。原告陆吉良、周月琴为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、房屋产权证，证明两原告是诉争房屋的所有权人；2、房屋租赁合同，证明原、被告之间的权利义务；3、杭州市价格认证中心价格鉴定结论书，证明因被告的不当使用给原告造成的损失；地板毁损的面积及裂缝局部修复的费用；4、杭州诚信资产评估有限公司评估报告书，证明楼板裂缝对房屋价值造成的损失；地板修复、更换，墙面修复的费用；5、评估费票据，证明原告花费评估费用3000元；6、当庭提交租赁合同的补充说明，证明房屋实际租赁费用4500元（2700元租金＋1800元电器使用费）。被告韩勇明、吴春儿为证明自己辩称的事实，向本院提交浙江省建筑科学设计研究院有限公司杭州市上城区小营巷民居9幢2单元301室漏水受损情况鉴定报告，证明房屋楼板裂缝不是由被告漏水造成的，被告最多承担弥补裂缝的修复费用；确定了房屋地板过水面积、受损面积。本院对原、被告提交的证据在庭审中组织双方质证，原、被告的质证意见如下：被告对原告提交的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为书面约定的租期是到2008年4月30日结束，之后不能完全以该租赁合同来约束双方；对证据3真实性、合法性、关联性有异议，该鉴定中心对于楼板裂缝是否因漏水造成及损失是不具备鉴定资质，这种情况作出的鉴定内容，被告认为这是不客观、不真实的；对证据4的真实性无异议，根据被告申请的鉴定报告，漏水与楼板裂缝是没有直接因果关系的，评估结论第一项是不应该由被告来承担的；对评估结论第二项内容是没有异议的；对评估结论第三项内容，被告认为不用那么长的时间，最多也只需要2个月的时间；对证据5无异议；对证据6质证认为，协议约定是到2008年4月30日，和本案的租赁合同没有关联性，后面双方的事实租赁关系是不受该补充协议的影响，被告认可租金还是2700元租金。原告对被告提交的证据的真实性无异议，但认为鉴定结论中楼板过水面积的认定是根据肉眼确定的，也过了很长时间，地板过水面积的确定应该根据杭州市价格认证中心的鉴定书为准；鉴定报告第五项，是超出了法院的委托范围，故对裂缝的处理意见应该按照杭州市价格认证中心的鉴定报告为准。鉴定结论提到漏水对楼板裂缝的宽度增加是有影响的，对楼板的耐久性是有影响的，裂缝扩大导致楼板不合格，房屋价值的贬损应该由被告承担。本院综合原、被告举证、质证的情况，对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2、4、5、6对本案事实具有证明力，本院予以确认；原告提交的证据3的真实性予以认定，对其待证事实，本院将结合本案其他证据综合予以认定。被告提交的证据对本案事实具有证明力，本院予以确认。根据当事人陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：2007年4月4日，原告陆吉良、周月琴与被告韩勇明、吴春儿签订《房屋租赁合同》一份，原告将其所有的位于杭州市小营巷民居9幢2单元301室的房屋出租给被告使用，合同约定：房屋租赁期限从2007年5月1日至2008年4月30日止；月租金2700元；甲方（原告）保证该房能够正常使用，该房屋的自然损坏应由甲方负责修复，但乙方擅自改变该房屋用途，如从事生产或经营活动，或因使用不当造成房屋或设施损坏的，则修缮责任由乙方承担或予以甲方经济赔偿；甲乙双方任何一方有违反本合同第二、三、四、五、九条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金4500元。若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿等内容。同日，原、被告又签订《补充说明》一份，该说明记载：租赁期限从2007年5月1日起至2008的4月30日止；因屋内设施较为齐全，装修不错，经甲乙双方协商决定，每月租金为2700元，另计屋内电器使用费用为1800元，付款方式是半年一付，合同签订即支付首期费用等内容。原告陆吉良与被告韩勇明在补充说明上签字。2007年4月30日合同到期后，被告吴春儿又支付了半年租金，每月还是按4500元计算，继续承租，双方未签订新的房屋租赁合同。2008年9月6日，因租赁房屋的阁楼卫生间的洗衣机水龙头断裂，发生漏水，造成房屋地板和墙体浸水。2008年10月31日，原、被告终止租赁关系，被告将房屋归还给原告。原、被告就漏水造成损失的赔偿问题不能达成一致意见，纠纷成讼。另查明，2008年9月18日，杭州市价格认证中心根据原告陆吉良的委托，对杭州市上城区小营民居9-2-301室房屋漏水受损价格作出杭价认（2008）鉴字第627号价格鉴定结论书，价格鉴定结论为：杭州市上城区小营民居9-2-301室房屋因漏水，损失价格为131643.91元。被告对原告提交的价格鉴定结论书有异议，认为鉴定结论与事实不符，请求重新鉴定，本院予以准许。2009年1月16日，浙江省建筑科学设计研究院有限公司根据本院的委托，作出《杭州市上城区小营民居9幢2单元301室漏水受损情况鉴定报告》，第四条鉴定结论为：1、从裂缝所处的位置、走向及宽度等情况判断，本次漏水与该裂缝的产生无因果关系，但实测到的裂缝宽度这0.36mm，已大于《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）0.3mm的限值要求，且当楼面积水较多时，在较深积水荷载的作用下，对裂缝宽度略有影响；漏水对楼面板的耐久性将产生不利影响；2、从现场地板表面及撬开后地龙骨的情况判断，实木地板过水面积71.48平方米，受损严重面积34.15平方米；强化地板过水面积17.26平方米，受损严重面积17.26平方米；备注：考虑地板修复的工艺，面积确定时应按间考虑。第五条裂缝处理建议：建议对裂缝进行化学灌浆，并在板底粘贴碳纤维的方式进行处理，该裂缝修复费用约需6000元。被告为此支出鉴定费10000元，原告同意该鉴定费在本案中一并处理。后因原、被告对地板更换、修复价格、修复期间等不能达成一致，且原告要求对裂缝导致楼板不合格，及楼板因漏水对其耐久产生的影响这2个因素对房屋价值的损失进行评估，本院根据原告的申请，再次委托评估，2009年3月5日，杭州诚信资产评估有限公司作出杭诚评（2009）第016号《单项资产评估报告书》，评估结论：1、因楼板局部不合格及因漏水对楼板耐久性产生不利影响而对房屋产生的价值损失，经评估，评估值为52000元；2、根据《杭州市上城区小营民居9幢2单元301室漏水受损情况鉴定报告》所确定的受损情况的返修价值，经评估，评估值为21816元；3、根据目前市场分析，返修时间约为2-3个月。原告为此支出评估费3000元。再查明，原、被告双方一致确认原告从2009年3月20日起可对杭州市上城区小营民居9幢2单元301室进行修复，双方不再对因漏水造成的损失进行鉴定、评估。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充说明》系双方当人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属有效。合同约定的租赁期间届满，被告继续使用房屋，并支付租金，原告也无异议，原《房屋租赁合同》及《补充说明》应属继续有效，但租赁期限为不定期。被告在使用房屋过程中，因未尽到相应保管、使用、注意义务，造成洗衣机水龙头断裂漏水，承租房屋木地板及墙面受损，由此造成的损失，被告韩勇明、吴春儿应承担赔偿责任，故原告要求被告赔偿修复地板、墙面费用21816元的请求，本院予以支持。庭审中原告申请撤回要求被告返还原告向其购买的电热水器1500元的请求，该申请系当事人自行行使诉权，且未加重对方当事人的负担，本院已裁定予以准许。本案争议的几个焦点问题：关于原告主张的房屋价值贬损费用、裂缝处理费用问题。本院认为，根据浙江省建筑科学设计研究院有限公司作出的《杭州市上城区小营民居9幢2单元301室漏水受损情况鉴定报告》，“漏水与房屋裂缝的产生无因果关系，当楼面积水较多时，在较深积水荷载的作用下，对裂缝宽度略有影响；漏水对楼面板的耐久性将产生不利影响”的鉴定结论，及杭州诚信资产评估有限公司作出杭诚评（2009）第016号《单项资产评估报告书》“因楼板局部不合格及因漏水对楼板耐久性产生不利影响而对房屋产生的价值损失为52000元”的评估结论，被告使用房屋期间的漏水对楼板的耐久性损害存在一定的不利后果。鉴于报告中未对因漏水对楼面板的耐久性将产生不利影响造成的实际损失多少作出单项结论，故本院酌情予以认定，认定漏水对楼板耐久性产生不利影响而对房屋产生的价值损失为5200元（52000元×10%）。被告无证据证明承租时楼板裂缝已显现，因此关于楼板的修复，本院采纳浙江省建筑科学设计研究院有限公司作出的《杭州市上城区小营民居9幢2单元301室漏水受损情况鉴定报告》的裂缝处理建议，裂缝处理费为6000元，该费用由被告承担。综上，原告要求被告赔偿房屋价值贬损费用52000元、裂缝处理费用68000元的请求，本院部分予以支持。关于原告主张的房屋空置期间及由此造成的损失问题。本院认为，原告主张的房屋空置费，实际为原、被告租赁关系终止起至原、被告双方确认原告可以对房屋进行修复的期间及修复所需期间的租赁损失。本案中，被告承租期间每月支付给原告4500元，虽原、被告把其分为房屋租金2700元、电器使用费1800元，但原告出租该房每月实际收益为4500元。因此关于房屋空置期间的损失应按每月4500元计算为宜。原告要求按每月5000元计算缺乏事实依据，本院不予支持。从2008年11月1日至2009年3月20日的房屋空置期间，系被告对原告单方委托的价格鉴定结论有异议要求重新鉴定及双方当事人为明确因漏水而造成实际价值损失多少进行评估的期间。经重新鉴定，原告主张的因漏水造成楼板开裂的事实不成立，因此可适当减轻被告对房屋空置造成损失的责任，由被告赔偿原告2个月房屋空置损失，即9000元（4500元×2个月）。关于房屋返修时间，经评估约为2-3个月，本院认定2个月为宜，修复期间的房屋空置损失由被告承担，即9000元（4500元×2个月）。关于鉴定费、评估费的承担问题。本院认为，被告为重新鉴定支付鉴定费10000元，被告要求按判决金额分担，庭审中原告同意该费用在本案中一并处理，故本院根据鉴定结论，认定鉴定费10000元，由原告承担3000元，被告自行承担7000元。原告主张的评估费3000元，由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条之规定，判决如下：一、被告韩勇明、吴春儿赔偿原告陆吉良、周月琴地板、墙面修复费21816元、房屋价值贬损费5200元、裂缝处理费6000元、房屋空置及修复期间损失18000元，合计51016元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；二、原告陆吉良、周月琴支付被告韩勇明、吴春儿鉴定费3000元，被告韩勇明、吴春儿支付原告陆吉良、周月琴评估费3000元，二款折抵，互不支付；三、驳回原告陆吉良、周月琴其他诉讼请求；被告韩勇明、吴春儿如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费3996元，庭审中原告陆吉良、周月琴撤回部分诉讼请求，本案案件受理费为3936元，减半收取1969.5元，由原告陆吉良、周月琴负担1394.5元，被告韩勇明、吴春儿负担575元，退还原告陆吉良、周月琴2026.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3936元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）（此页无正文）审判员　　姚炜强二〇〇九年四月十日书记员　　郭晓冬关注微信公众号“”