（2009）甬慈民初字第220号

裁判日期: 2009-03-05

公开日期: 2017-09-29

案件名称

宁波经济技术开发区联合物业有限公司与丁乃章物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

慈溪市人民法院

所属地区

慈溪市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁波经济技术开发区联合物业有限公司,丁乃章

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款

全文

浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2009）甬慈民初字第220号原告：宁波经济技术开发区联合物业有限公司，住所地：宁波市开发区联合大楼215号，现住地：宁波市海曙区曙光路80号。法定代表人：郭志安，董事长。委托代理人：阮文良，浙江正甬律师事务所律师。被告：丁乃章，男，1960年4月10日出生，汉族，居民，住所慈溪市。原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司（以下简称联合物业公司）诉被告丁乃章物业服务合同纠纷一案，本院于2008年12月29日立案受理，依法由代理审判员方苏琴适用简易程序独任审理，于2009年3月2日公开开庭进行了审理。原告联合物业公司的委托代理人阮文良与被告丁乃章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联合物业公司起诉称：原告受慈溪市大通房地产开发有限公司委托，对被告所在的大通花园一期小区进行初期物业管理，期限自2002年12月1日至2004年11月30日止。该小区业主委员会成立后，与原告签订物业管理委托合同，委托原告对该小区继续进行物业管理，管理期限自2005年4月1日至2006年3月31日，并约定委托管理合同对初期物业管理合同期满后4个月的物业管理服务有效。后双方达成补充协议，将委托管理合同期限延长至2009年3月31日。原告对该小区提供了物业管理服务，大多数业主已交纳了物业费，但被告拒绝支付2005年1月至2008年12月的物业费。原告多次催促，但被告仍未支付，致酿成纠纷。现原告诉至本院，要求判令被告支付原告物业管理服务费3028.40元、滞纳金1441.50元，合计4469.90元；判令被告自2008年12月15日至判决生效之日按每日万分之十计付滞纳金，并承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付2005年4月1日起的物业管理服务费2854.35元及相应滞纳金1258.69元。被告丁乃章答辩称：被告不支付物业管理费是原告未能按照物业管理合同履行物业管理义务所致。原告虽对被告所在的小区提供了物业管理服务，但该小区存在绿地严重毁坏、车辆乱停乱放、树枝修剪不整、道路破损严重以及乱搭乱建、放养家禽等现象。被告曾就此向原告提出物业管理过程中存在的问题，但原告并未采取整改措施，被告又向小区业主委员会进行反映，要求业主委员会对原告加强监督，但仍无结果。2008年2、3月份，被告又就此向慈溪市建设局投诉，该局经现场调查，认为被告投诉的情况基本属实，并责令原告对此进行整改。但原告未采取整改措施，现小区的物业管理状况依然不佳，前述问题依旧存在。被告认为自己曾经缴纳了3年零4个月的物业管理费，在向原告提出意见而无效果的情况下，被告因此拒付物业管理费并无不当，要求法院对本案依法进行判决。原告为证明自己主张的事实成立，提供以下证据：A1.大通花园初期物业管理委托合同一份，证明慈溪市大通房地产开发有限公司委托原告对被告所在的小区进行初期物业管理，双方对物业费的收费标准等事项进行了约定。A2.大通花园一期物业管理委托合同及补充协议各一份，证明大通花园一期的业主委员会委托原告对该小区进行小区物业管理，初期物业管理合同期满至物业管理委托合同生效期间也委托原告管理该小区，双方对物业费的收费标准及滞纳金的收取进行了约定。A3.关于大通大园一期调整综合服务收费标准的报告一份，证明大通花园一期业主委员会与原告协商调整该小区的物业管理费收费标准并经慈溪市物价局备案。被告向本院提供以下证据：B1.结算清单、收据、小区住户入住守则合约各一份，证明被告已支付物业管理费3年4个月，时间从2003年2月13日起。B2.契证一份，证明被告于2002年12月29日购买了大通花园一期11幢405室。B3.行政判决书复印件一份，证明原告不履行合同约定义务。B4.照片若干，证明原告向法院起诉后被告所在小区仍存在车辆乱停乱放、绿地毁坏、路面毁损的事实。B5.行政处罚申请书及邮件回执各一份，证明被告已向行政机关申请，要求对原告不履行合同义务进行处罚。上述证据经质证，本院认证如下：被告对证据A1的真实性无异议，但称自己不知道该合同，并对其合法性持有异议；对证据A2、A3的真实性、合法性持有异议，认为小区业主委员会未经全体业主同意擅自与原告签订合同并提高物业管理服务费的收费标准。经审查，原告提供的证据A1、A2、A3符合证据的真实性、合法性，且与本案事实具有关联性，本院予以认定。原告对证据B1的真实性无异议，认为被告已缴纳的物业管理费的起算时间是2002年3月份；对证据B2质证认为，房屋交付时间早于契证载明的购置时间；对证据B3的真实性无异议，但被告不能以原告存在物业管理瑕疵为由拒付物业管理费；对证据B4的真实性、合法性有异议，照片中的景象可能是被告故意设置；认为证据B5与本案无关联性。原告对证据B1、B2、B3的真实性均无异议，该三份证据具有合法性，并与本案具有关联性，本院予以认定。原告认为证据B4（照片）显示的景像可能是被告故意设置并加以拍摄，但未能提供反驳证据予以证明，故原告对该证据的质证意见本院不予采纳，证据B4本院予以认定；认为证据B5与本案无关联性，证据B5反映被告要求行政机关对原告进行行政处罚，与本案不具关联性，该证据本院不予认定。根据上述有效证据及原告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：慈溪市大通房地产开发有限公司曾与原告签订《大通花园初期物业管理委托合同》一份，双方约定由原告对大通花园一期提供物业管理服务，委托期限自2002年12月1日至2004年11月30日止，多层住宅房屋的物业管理服务费按每平方米每月0.40元向业主或物业使用人收取，并对其他事项进行了约定。该小区业主委员会成立后，与原告签订《大通花园一期物业管理委托合同》一份，双方约定由原告继续对该小区提供物业管理服务，服务期限自2005年4月1日至2006年3月31日止，多层住宅房屋的物业管理服务费按每平方米每月0.43元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日（按管理年度）起按每日万分之十交纳滞纳金。双方约定原告在物业管理服务质量方面实行目标管理，其中绿化目标为：环境优雅，无黄土裸露现象，定期施肥、修枝、修剪、除虫，及时灌溉浇水；交通秩序目标为：协助管理和服务，使之畅通有序，无乱停乱放；公共环境目标为：清洁无垃圾等。2008年2月29日，原告同该小区业主委员会签订补充协议一份，双方约定将原物业管理委托合同续延两年，即自2007年4月1日延至2009年3月31日。同年8月29日，经协商，双方同意自2008年1月1日起调整该小区的物业管理服务费收费标准，其中多层住宅由0.43元/平方米/月调整为0.58元/平方米/月，该调整方案经慈溪市物价局备案。原告在上述合同、补充协议约定的物业管理服务期限内，对该小区提供了物业管理服务。被告丁乃章系该小区11号楼405室（房屋面积：134.96平方米，系多层住宅）业主。2002年3月20日，被告向慈溪市大通房地产开发有限公司支付三年的物业管理费720元、一年的代收垃圾收集清运费72元。被告未支付2005年4月至2008年的物业管理服务费。2008年2月18日、3月25日，被告曾就该小区物业管理中存在的违法行为向慈溪市建设局投诉，要求该局进行查处。该局就该小区中存在的车辆乱停放、绿地毁坏、业主委员会违法选聘物业服务企业等问题进行了处理，该小区业主委员会就选聘物业服务企业等问题进行纠正。2009年1月5日，该小区存在车辆乱停放、绿地毁坏等现象。本院认为：物业管理服务费，即物业费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。原告与慈溪市大通房地产开发有限公司、大通花园一期业主委员会签订物业管理服务合同，双方对物业管理服务有关事项进行了约定。大通花园一期业主委员会在与原告签订物业管理服务合同的过程中存在违规行为，但已进行了纠正。原告根据合同对该小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主之一，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，应当支付物业管理服务费。该小区在受原告管理期间，存在车辆乱停放、绿地毁坏等现象，被告曾就此问题向物业行政管理部门进行了反映，物业行政管理部门对此也进行了处理，在本案审理过程中，该小区仍存在车辆乱停放、绿地毁坏等问题，应当视为原告提供的物业管理服务存在一定瑕疵，故原告诉求的物业管理服务费应当予以一定比例的扣减，根据原告提供的物业管理服务的实际状况，本院认为扣减20%为宜，故原告诉请的物业管理费2854.35元，本院予以支持2283.48元。在原告提供的物业管理服务存在瑕疵的情况下，被告未按时支付物业管理服务费，可视为被告以自力救济方式维护自己的权益，被告行为并无不当，故原告要求被告支付物业管理服务费滞纳金的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告丁乃章应于判决生效之日起七日内支付原告宁波经济开发区联合物业有限公司从2005年4月1日至2008年12月止的物业管理服务费2283.48元。二、驳回原告宁波经济开发区联合物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理25元，由原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司负担12元，由被告丁乃章负担13元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员　　方苏琴二〇〇九年三月五日代书　记员　　褚幼飞附:本判决依据的法律条文及司法解释:一、相关法律及司法解释条文1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。3.《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 百度搜索“”