（2009）深中法民五终字第394号
裁判日期: 2009-03-31
公开日期: 2015-12-25
案件名称
上诉人雷某某因房屋租赁纠纷一案民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
雷某某,吴某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）深中法民五终字第394号上诉人（原审被告）雷某某，男，汉族被上诉人（原审原告）吴某某，男，汉族上诉人雷某某因房屋租赁纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2008）深福法民三初字第418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，位于深圳市福田区滨河路的某某大厦某某房产为吴某某所有。2005年1月26日，吴某某与雷某某签订《租房协议》，约定：吴某某将自有物业某某大厦某某房产出租给雷某某作办公场地，租期从2005年3月15日至2015年3月15日，月租金4000元，免租期从2005年1月至3月14日止，吴某某有义务提供合法的相关法律文件给雷某某办理租赁合同的相关手续；雷某某租金以现金方式支付给吴某某，每月5日前交租（如违约超过15天，按每天1‰的违约金额处罚，雷某某欠缴费用满一个月的，吴某某有权收回房产，雷某某并承担赔偿吴某某的相关损失）；承租期间，由于给予雷某某免租期，雷某某所装修的材料在双方租期满后，雷某某不得拆走或毁坏不经常性移动的装修材料；如果雷某某需变更承租方，需与吴某某书面协商。租房协议签订后，吴某某将房产交付雷某某使用，雷某某对涉案房产进行了重新装修。2005年10月，经吴某某同意，雷某某将涉案房产转租给周某某，转租期限为两年。转租期间，周某某将租金通过转账方式支付给吴某某4000元，其余部分支付给雷某某。2007年12月起，雷某某未再向吴某某支付租金。2008年9月底，周某某搬离涉案房产。现涉案房产实际处于雷某某控制之下。另，2008年7月3日第一次庭审查明，涉案房产的实际使用人为周某某，故原审法院依法追加周某某作为本案第三人参加诉讼。2008年10月20日第二次庭审查明，周某某已于2008年9月底搬离涉案房产，原审法院遂决定周某某退出本案诉讼。原审原告吴某某的诉讼请求为：判令解除双方签订的租房协议，雷某某搬迁出深圳市福田区滨河路某某大厦某某房并支付自2007年12月至2008年2月期间所欠租金12000元。原审法院认为，吴某某与雷某某签订的《租房协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效。雷某某从2007年12月开始未再向吴某某支付租金，拖欠期超过了一个月，吴某某主张解除合同，并要求雷某某支付2007年12月至2008年2月拖欠的租金12000元，符合合同约定，原审法院予以支持。雷某某辩称是由于吴某某不接受租金而导致无法交纳房租，证据不足，原审法院不予采信。如确如雷某某所言，吴某某不接受租金，雷某某完全可以将租金进行提存或将租金通过转账的方式支付给吴某某。因为雷某某明知房屋的实际承租人周某某是通过转账方式支付租金给吴某某，雷某某完全可以从周某某处获知吴某某的账号，故雷某某关于其履行义务不能的抗辩理由不能成立，原审法院不予采信。合同由于雷某某的违约行为而被解除，雷某某添附在承租房屋内的装修由雷某某自行处理，但雷某某处理时不得损坏房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条和《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款之规定，当庭判决如下：一、解除吴某某与雷某某于2005年1月26日签订的《租房协议》；二、雷某某应在本判决发生法律效力之日起十五日内将位于深圳市福田区滨河路某某大厦某某房的房产交付给吴某某；三、雷某某应在本判决发生法律效力之日起十日内向吴某某支付2007年12月至2008年2月期间拖欠的租金12000元。如果雷某某未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元（已由吴某某预交），由雷某某负担。上诉人雷某某不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、请求二审依法撤销（2008）深福法民三初字第418号民事判决主文第一、二、三项全部内容；2、请求二审依法改判2005年1月26日签订的《租房协议》继续履行。其上诉事实与理由为：一、上诉人与被上诉人于2005年1月26日签订《租房协议》，租房用途为办公之用，协议第一条约定被上诉人（甲方）有义务提供合法的相关法律文件给乙方办理租赁合同的相关手续（即提供办理营业执照所需的消防、税务、环保等必备证明），由于被上诉人拒绝提供涉案房产的相关所有权证明及个人身份证明，导致上诉人所开办的文化产业有限公司至今无法办理营业执照、年审注册手续。其根本原因就是出租房产未取得消防及相关审批手续，因而对上诉人的使用构成直接影响。致使上诉人不能实现合同目的，上诉人转租也是无奈之举。上诉人为此曾多次发手机信息要求被上诉人协助处理，但被上诉人熟视无睹，既不回复信息，也不与上诉人协商解决，一拖再拖。因此，上诉人不是故意拖欠租金，而是受到消防审批的直接影响，上诉人具有无可争辩的后履行抗辩权。二、一审事实认定不清。上诉人在一审中提供了与被上诉人之间的手机信息联络及未办理消防手续的证据，但一审不予认定，却对吴某某的全部证据采信，这是偏袒一方之认定。一审甚至将涉案的房产强行要求上诉人确认装修残值，而有关装修一事属另一个法律关系，不属本案的处理范畴，但却在”审理查明中，认定添附在承租房屋内的装修山上诉人自行处理。”事实是：被上诉人并未对装修提出诉求，上诉人也未对此提出反诉，所以不是本诉及反诉的诉求，一审无权作出处理或认定，一审如此认定，没有法律依据。综上，上诉人具有后履行之抗辩权，上诉人为履行合同耗费三十万之巨款装修。上诉人没有违约；被上诉人解除合同之根本原因是市场租金见涨，其目的是恶意的。因此，请求撤销一审错误判决，维护上诉人之正当权益。被上诉人答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实基本无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。本案中，依据该《租房协议》约定，被上诉人有义务提供合法的相关法律文件给上诉人办理租赁合同的相关手续。上诉人上诉称，由于被上诉人拒绝提供相关法律文件，导致上诉人无法办理工商营业证照等手续，无法实现合同目的，因此拒交租金是在行使后履行抗辩权。本院认为，上诉人所称的因被上诉人拒绝提供相关法律文件导致无法办证，但上诉人并未提交证据证明其已向被上诉人主张协助办证，且在二审法庭调查时，上诉人自认无任何证据证明其已去办理租赁及工商营业执照等手续。因此，依据谁主张谁举证的原则，被上诉人虽有协助办证的义务，但上诉人不能证明是归因于被上诉人的原因导致无法办证，因此，其应承担举证不能的法律后果。上诉人以被上诉人拒绝提供法律文件协助办证而拒付租金的理由没有事实和法律依据，该理由不能成立，本院不予支持。另外，关于上诉人所称被上诉人拒收租金的问题，本院认为，如被上诉人确有拒收租金的事实，上诉人可依法将租金进行提存，但上诉人并未采取相关措施，亦未提交证据证明其交纳租金的事实，因此，上诉人的该理由不能成立。原审判令上诉人应向被上诉人支付2007年12月至2008年2月期间拖欠的租金12000元正确，本院予以维持。上诉人拖欠租金已超过合同约定的期限，被上诉人请求解除合同的理由成就，原审判决对此处理正确，本院亦予维持。关于涉案房屋装修的问题，因双方当事人并未主张，因此不属本案的审理范围，双方当事人可另循法律途径解决。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人雷某某承担。本判决为终审判决。审 判 长 任舒中审 判 员 钟 波代理审判员 杨潮声二〇〇九年三月三十一日书 记 员 邹俊辉 关注公众号“”