（2008）善民一初字第1200号
裁判日期: 2009-03-24
公开日期: 2014-08-25
案件名称
嘉善亭桥女人房屋置换有限公司与施端房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉善县人民法院
所属地区
嘉善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
嘉善亭桥,施端
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十五条，第一百一十七条第一款，第一百三十四条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十六条，第八十七条
全文
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2008）善民一初字第1200号原告（反诉被告）：嘉善亭桥女人房屋置换有限公司，住所地：浙江省嘉善县魏塘镇钱家汇路19号。法定代表人：史东波，执行董事。委托代理人：颜伟新，浙江金嘉律师事务所律师。被告（反诉原告）：施端，系嘉善县魏塘镇星光灿烂理容休闲中心业主。委托代理人：顾支农，浙江群策律师事务所律师。原告（反诉被告）嘉善亭桥女人房屋置换有限公司与被告（反诉原告）施端房屋租赁合同纠纷一案，原告于2008年6月4日向本院起诉，本院受理后，被告对租赁商铺提出优先购买权的诉讼，本案于2008年6月16日裁定中止审理，2008年12月21日浙江省高级人民法院对优先购买权案件作出终审裁定，本案恢复审理。被告在答辩期内提出反诉，本院依法组成了合议庭，于2009年2月6日公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）委托代理人颜伟新、被告（反诉原告）委托代理人顾支农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉善亭桥女人房屋置换有限公司（以下简称亭桥公司）诉称，2002年10月17日，被告与嘉善苏嘉房地产开发公司（以下简称苏嘉公司）签订商铺租赁合同一份，双方约定：被告承租苏嘉公司所开发的亭桥阳光名邸亭桥南路258-282号共5个商铺，年租金为26万元，租赁期限自2002年11月30日至2007年11月30日止。租金每半年结算。任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同。2007年2月苏嘉公司将所开发的亭桥阳光名邸全部76个商铺（包含被告所承租的5个商铺）整体出让给原告，原告交付全部购房款并且取得包括被告承租5个商铺在内的全部商铺的产权。原租赁合同由原告与被告继续履行至租赁期满，并要求被告从下一笔租金起按时交纳给原告。2007年5月30日，被告以与苏嘉公司享有优先购买权为由向嘉兴市中级人民法院提起诉讼，该案经嘉兴市中级人民法院和浙江省高级人民法院判决均被驳回。被告没有支付到期租金，且合同期满后，被告没有腾退归还承租的商铺。原告为依法维护自己的合法权益，向贵院起诉，望支持原告诉请。请求法院依法判令：1、被告腾退归还亭桥南路258-282号；2、被告支付自2007年11月1日至实际腾退之日的租金损失每日1445元（暂算至2008年8月31日为439280元）；3、本案诉讼费由被告承担。原告亭桥公司为其主张，向法院提供了下列证据：1、（2008）嘉民一终字272号民事判决书，证明判决原、被告双方的租赁合同于2007年10月30日解除，被告给付租金也是到此，但被告没有归还商铺。2、租赁合同、房产证，证明被告与苏嘉公司签订为期5年的租赁合同关系，原告通过合法途径取得争议房屋的产权。3、告知书、通知书，证明苏嘉公司告知被告争议房屋已转让给原告，同时告知被告享有优先购买权，但被告一直没有向原告主张过。4、（2007）嘉民一初字第16号、（2007）浙民一终字第364号民事判决书，证明原告对争议房屋享有产权。被告施端辩称并反诉称，1、被告对原告请求不予认可，原告与苏嘉公司有76套商铺的转让行为，侵犯了被告的优先购买权，原告先后通过协议将本案中的商铺出售给盛华成、张立军等人，影响了被告的营业。2、由于原告的过错和侵害行为，被告于2007年4、5月间已停止经营，将承租房屋空关，故被告不应当承担租金损失。3、被告认为原告的租金损失赔偿标准明显偏高，如果本案需要被告承担租金损失，也按照原租赁合同上的约定，即年租金26万元为标准。本案在诉讼过程中，腾退和归还租赁的五个商铺，原告也接收了，对租赁商铺不可拆除部分，被告提出反诉，要求法院判令：1、被告向原告立即支付有关亭桥南路254-282号和瓶山路2-4号商铺内现有装修折价补偿款（具体数目由法定评估机构评估计算）；2、被告承担本案诉讼费用和评估费用。被告（反诉原告）施端对自己的主张向本院提出以下证据予以证明：1、民事诉状、（2007）善民二初字第830号、（2008）嘉民一终字第272号民事判决书，证明原告主张2007年11月1日后的租金在其2007年10月23日的起诉状中已提出，原告有过错，被告承租房屋的利益受影响。2、仲裁申请书及裁决书，证明与本案相同的商铺原告仲裁的主张也是按照租赁合同来计算，被告承担2007年11月后的租金损失的，被告也应按照不高于合同上的金额来承担。3、苏嘉公司向原告转让商铺价格清单，证明本案中包括五套商铺在内，总转让价值9635450元。反诉被告亭桥公司对施端反诉辩称，1、原告本诉诉请是亭桥南路258-282号5个商铺，而被告反诉是254-282号8个商铺，超出了本诉的范围，超出部分原告不予以应诉；2、反诉原告在诉讼中于2008年9月20日归还258-282号5个商铺是事实，但要求原告承担不可拆除附属物，没有法律依据。反诉被告亭桥公司对施端的反诉提供了下列证据：租赁合同三份，证明被告承租商铺的事实。本院经本诉原告与反诉原告申请，对租赁的店面租金损失和不能拆除增添附属物进行评估。庭审中原、被告对嘉善县价格认证中心价格鉴定结论书进行了质证。上述证据经庭审质证，当事人双方质证以及本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，本院予以认定。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议、本院予以认可。对反诉原告提供的证据3，认为苏嘉公司向原告转让商铺价格清单与本案无关，本院认为，该证据与本案事实无关联性，本院不予以认定。反诉原告对反诉被告提供的租赁合同，认为二份租赁合同约定了仲裁解决纠纷与本案无关，第三份合同是真实的，为此，本院认为双方约定仲裁解决纠纷的合同与本案无关，对第三份合同的真实性予以认定。原告对二份鉴定结论书无异议，被告认为该认证中心有无资质以及254-256号商铺不可拆除装修损失要求计算。本院认为该认证中心在原、被告在评估选择时已明确其资质，被告反诉要求赔偿超出本诉商铺不可拆除装修损失部分，本院不予以认可。为此，被告抗辩理由不成立，该组证据本院予以采信。综上所述，并结合原、被告在庭审中的陈述，本院确认案件事实如下：2002年10月17日，被告与苏嘉公司签订一份商铺租赁合同，合同约定：“被告承租苏嘉公司所开发的亭桥阳光名邸亭桥南路258一282号共5个商铺，建筑面积1155.34平方米，年租金为26万元；租赁期限自2002年11月30日至2007年11月30日止，租金每半年结算，在签订租赁合同之日支付租金13万元；以后租赁期内的每年5月31日、11月30日前支付下一个半年租金；苏嘉公司保证上述商铺产权权属清楚，若发生与苏嘉公司有关的产权纠纷或债权债务，概由苏嘉公司负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给被告造成的经济损失，苏嘉公司负责赔偿；任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同；被告逾期交付房租，每逾期一日，由苏嘉公司按年租金额的千分之三向被告加收违约金；被告在租赁期限届满时把房产交还给苏嘉公司；如被告继续承租，应提前二个月与苏嘉公司协商，双方另行签订租赁合同”。合同签订后，被告按约将租金交付至2007年5月31日止，之后未交付租金。2007年4月24日苏嘉公司发给了被告告知书，告知内容：“亭桥阳光名邸沿街商铺共76套作为交易整体，已由原产权人苏嘉公司一并转让给新产权人亭桥公司各承租人之前签订的房屋租赁合同中的租赁期限、租金等权利义务不变，仍按照原合同约定与亭桥公司继续直至租赁到期；本告知书日期后，各承租人的下一笔租金请按时交纳给亭桥公司；若各承租人有提前退租、续租或购买租赁房屋意向的，也请与亭桥公司接洽协商”。2007年5月31日被告为苏嘉公司将亭桥阳光名邸沿街商铺共76套整体转让给亭桥公司，其中对承租亭桥阳光名邸亭桥南路258一282号共5个商铺享有优先购买权为由向嘉兴市中级人民法院提起诉讼，该院于2007年9月18日作出（2007）嘉民一初字第16号民事判决书：驳回被告的诉讼请求。被告不服，于2007年9月7日向浙江省高级人民法院提起上诉，该高院于2008年3月17日判决（2007）浙民一终字第364号民事判决书：驳回被告上诉，维持原判。为此，原告因房屋转让取得向被告主张租金的权利。被告因拒付租金，原告向本院要求解除与被告租赁关系，给付租金以及承担违约金。本院判决后，被告不服，上诉嘉兴市中级人民法院，中级人民法院于2008年7月18日作出判决：1、撤销嘉善县人民法院（2007）善民二初字第830号民事判决；2、确认亭桥路254-280号商铺租赁合同于2007年10月31日解除；3、施端于本判决之日起十日内支付亭桥公司租金108333元（租金算至2007年10月31日）；4、施端于判决生效之日起十日支付亭桥公司逾期付款违约金18700元（暂计至2008年7月15日，之后按每日万分之四点二计付至债务清偿日）；5、驳回亭桥公司其余诉讼请求。原、被告双方解除合同后，被告并未腾退上述租赁房屋交还原告，2008年6月4日原告向法院起诉，要求被告腾退归还亭桥南路258-282号商铺，并要求被告支付2007年11月1日至实际腾退归还商铺之日的租金损失。本案在诉讼中，被告于2008年9月20日腾退归还亭桥南路258-282号商铺给原告。被告装修无法拆除部分，原告已接受。经原、被告双方申请，嘉善县价格认证中心受本院的委托，于2008年11月26日对258-282号商铺同时期的租金损失作出鉴定结论：鉴定基准日魏塘镇亭桥南路258-282号商铺年租赁价格为472000元，评估费2000元；258-282号商铺装修（不能拆除部分）价格为13160元，评估费1000元。本案争议的焦点：1、原、被告双方合同解除之后至被告腾退归还商铺，其租金损失该如何计算？2、被告不可拆除装修部分，原告是否给与补偿？本院认为：施端与苏嘉公司签订的商铺租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，合法有效。亭桥公司取得租赁商铺的所有权后，租赁合同尚未到期，根据“买卖不破租赁”之法律原则，亭桥公司代替苏嘉公司成为租赁合同的出租人，继受租赁合同项下相关权利、义务。被告因拒付房租，引起诉讼。嘉兴市中级人民法院判决，确认亭桥路254-280号商铺租赁合同解除，被告支付租金算至2007年10月31日，但被告至2008年9月20日才腾退归还商铺。本案造成商铺租金损失的责任是在被告方，被告依法应当负有赔偿责任。原告主张从解除合同至商铺腾退归还同期的租金损失，有事实和法律依据，本院予以支持。被告要求赔偿租金损失按照合同签订的租金计算，本院认为合同已确认解除，对双方均没有约束力，况且租赁合同签订是在2002年，其租金价位相对较低，参照合同租金价格进行赔偿，对原告是显失公平，按照鉴定基准日商铺租赁价格较为公平、合理，为此，对被告的抗辩理由，本院不予以采信。法律规定非产权人在使用他人的财产上增添附属物，双方没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。本案被告能够拆除已基本拆除，不可拆除部分在被告腾退归还租赁商铺时，已由原告接收，原告可以按照评估的价格补偿被告。被告反诉要求原告支付，不可拆除部分附属物的补偿款，基于本诉范围内的商铺，本院予以支持，超出本诉部分，因于法无据，本院不予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十五条、第一百一十七条第一、二款、第一百三十四条第四、七项、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十六条、第八十七条之规定，判决如下：一、本诉被告施端返还本诉原告嘉善亭桥女人房屋置换有限公座落于嘉善亭桥南路258-282号商铺（已归还）。二、本诉被告施端于判决生效之日起十日内支付本诉原告嘉善亭桥女人房屋置换有限公司租金赔偿款419193元（从2007年11月起至2008年9月20日）三、反诉被告嘉善亭桥女人房屋置换有限公司于判决生效十日内支付反诉原告施端折价款13160元。四、驳回本诉原告及反诉原告其他诉讼请求。本诉案件受理费7889元，评估费2000元（已预交），反诉受理费129元（未预交），评估费1000元，合计诉讼费11018元，由反诉被告施端负担9587元，本诉被告嘉善亭桥女人房屋置换有限公司负担1431元。如不服本判决，原告可在判决书送达次日起十五日内，被告可在判决书送达次日起三十日内，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判长 范爱民审判员 沈定连审判员 庄 育二〇〇九年三月二十四日书记员 赵玲莉附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度搜索“”