（2008）杭西民三初字第651号

裁判日期: 2009-03-20

公开日期: 2014-07-08

案件名称

徐隽与张志文、唐旭敏等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐隽,张志文,唐旭敏,倪步庄,唐瑞海

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第四条，第九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五条，第七十一条

全文

杭州市西湖区人民法院民事判决书（2008）杭西民三初字第651号原告：徐隽。委托代理人：顾杰峰。被告：张志文。委托代理人：姚伟俊。委托代理人：顾琳。被告：唐旭敏。被告：倪步庄。第三人：唐瑞海。被告唐旭敏、倪步庄、第三人唐瑞海的共同委托代理人：魏飞舟。原告徐隽为与被告张志文房屋腾退纠纷一案，于2008年4月10日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员陈雪梅独任审判，审理过程中，本院依唐瑞海的申请，依法追加其为第三人参加诉讼，于2008年5月8日第一次公开开庭进行了审理。原告徐隽的委托代理人顾杰峰，被告张志文及其委托代理人姚伟俊，第三人唐瑞海及其委托代理人魏飞舟到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依法组成合议庭，于2008年7月29日第二次公开开庭进行了审理。原告徐隽的委托代理人顾杰峰，被告张志文及其委托代理人姚伟俊，第三人唐瑞海及其委托代理人魏飞舟到庭参加诉讼。后本院依原告徐隽的申请，依法追加唐旭敏、倪步庄为被告参加诉讼，并于2009年2月25日再次公开开庭审理了本案。原告徐隽的委托代理人顾杰峰，被告张志文及其委托代理人顾琳，被告唐旭敏、倪步庄及第三人唐瑞海的共同委托代理人魏飞舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐隽起诉称：与被告张志文原系夫妻关系，双方于2006年8月协议离婚时约定，位于西湖区府苑新村52幢1单元101室房屋（以下简称101室房屋）由张志文暂时使用至2008年1月1日，期间按揭款由张志文支付；2008年1月1日后张志文无条件将该101室房屋产权过户给徐隽，归徐隽所有等。协议签订后，张志文一直使用101室房屋。2008年1月1日后，徐隽依据离婚协议办理了公积金贷款借款人的变更手续，并办妥了徐隽为唯一产权人的房屋三证。此后徐隽多次要求张志文腾房但未果。故起诉要求判令张志文腾退101室房屋。后变更诉讼请求要求判令第三人唐瑞海腾退101室房屋，后再次变更诉讼请求要求判令被告唐旭敏、倪步庄腾退101室房屋。被告张志文答辩称：1.徐隽隐瞒了婚姻关系存续期间已经将101室房屋转让给第三人唐瑞海的事实。徐隽、张志文于2002年1月与第三人唐瑞海签订了房屋转让意向书，约定将涉案房屋以30万元的价格转让给第三人唐瑞海，2005年10月，徐隽、张志文又与唐瑞海签订正式的房屋转让合同，约定101室房屋以30万元的价格转让给唐瑞海。因涉案房屋系经济适用房，在未办理正式产权证前无法办理过户，期间所有按揭款、转让款等均由唐瑞海实际支付，并且涉案房屋已实际交付给唐瑞海，自2002年4月交付房屋后居住至今。徐隽隐瞒了此事实，向法院起诉要求腾退无依据。2.徐隽所提供的办理公积金贷款手续表格中，有张志文与徐隽签字，该“张志文”非张志文本人签名，系徐隽伪造了张志文的签字，其基于此而最终取得的房屋所有权三证应当无效。3.徐隽与张志文离婚后，徐隽已取得101室房屋的权属证书，成为真正的房屋所有权人，应当履行与第三人签订的房屋转让合同，办理房屋产权过户手续，将涉案房屋产权过户给第三人唐瑞海。综上所述，徐隽的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。被告唐旭敏、倪步庄共同答辩称：案涉101室房屋系唐旭敏父亲唐瑞海向徐隽、张志文合法购买，唐旭敏、倪步庄居住使用101室房屋不属非法侵占，即使房屋买卖合同无效亦不能作为侵权处理，且至今第三人及唐旭敏、倪步庄支付的对价未得到任何补偿，希望法庭考虑事实情况依法做出公正判决。第三人唐瑞海陈述称：1.101室房屋早于2002年1月28日即由徐隽、张志文在婚姻关系存续期间转让给第三人唐瑞海，唐瑞海已支付了全部的对价，并且由唐瑞海及家人自2002年4月份实际使用居住至今。在此过程中，徐隽已将101室房屋的资料原件均交给了唐瑞海，现徐隽起诉要求腾退无事实和法律依据。2.徐隽在向房产管理部门办理产权证的过程中擅自伪造张志文的签字，对涉案房屋产权的取得不合法，其不具有对101室房屋的合法产权，故其要求腾退房屋无法律依据。3、鉴于101室房屋已实际转让给第三人唐瑞海，故第三人请求法院依法确认101室房屋归唐瑞海所有。徐隽针对第三人唐瑞海的请求答辩称：101室房屋的产权证明确记载徐隽为房屋的唯一所有权人，唐瑞海若对产权证有异议应提起行政诉讼，在未推翻权属登记效力的情况下唐瑞海要求确认房屋归其所有不能成立，请求驳回唐瑞海的诉讼请求。张志文针对第三人唐瑞海的请求则称：与第三人唐瑞海之间的房屋转让协议合法有效且已实际履行。在本案审理过程中，第三人唐瑞海于2009年1月23日撤回了其要求确认101室房屋归其所有的诉讼请求。原告徐隽提供了下列证据材料：1、结婚证、离婚证，证明徐隽与张志文于1996年5月结婚，于2006年8月离婚。2、收据，证明2000年8月、12月，徐隽分别付款79292元、8430元，支付了购房首付款。3、抵押登记审批表、公积金借款合同、组合贷款抵押合同，证明2001年4月11日徐隽办理了101室房屋的省直单位职工住房公积金借款及商业住房贷款。4、离婚协议书，证明徐隽与张志文在协议离婚时约定101室房屋归徐隽所有等。5、公积金借款人变更申请表，证明2008年1月徐隽办理了公积金借款人变更手续，将借款人变更为徐隽一人。6、房屋所有权证、国有土地使用权证、契证，证明2008年初，徐隽办妥了房屋三证，产权人为徐隽一人。7、函及寄件凭证，证明徐隽发函要求张志文履行离婚协议约定内容，腾退房屋。8、公有住房买卖协议书。9、经济适用房准购证。证据8、9证明101室房屋是以徐隽名义购买的经济适用房。10、银行还款凭证，证明101室房屋的按揭款从2008年8月开始由徐隽支付。原告徐隽提供的证据经质证，被告张志文认为，对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但收据原件在2002年出售房屋时已交给了第三人唐瑞海。对证据3的真实性无异议。对证据4无异议。对证据5中“张志文”的签名有异议，不是本人所签。对证据6，房产三证系徐隽根据公积金借款人变更申请表和离婚协议书办理的，但公积金借款人变更申请表中“张志文”的签名不是本人所签。证据7未收到该函件，且涉案房屋现由第三人居住，不是张志文实际占有使用，其没有义务腾退房屋。对证据8、9的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明对象及事实有异议，101室房屋虽系以徐隽名义购买，但在婚姻关系存续期间购买的房屋应属夫妻双方共同财产，在房屋买卖协议未被法院确认无效之前，转让协议及转让行为均为有效。对证据10无异议。第三人唐瑞海认为，证据1与第三人无关。对证据2本身的真实性无异议，但在徐隽和张志文将101室房屋转让给第三人时，该收据原件已交由第三人唐瑞海。对证据3本身的真实性无异议，但实际上由第三人履行支付按揭贷款的义务。证据4离婚协议书中第三条的约定没有事实依据，当时徐隽和张志文均已知晓101室房屋已转让给了第三人。对证据5和证据6，公积金借款人变更申请表中“张志文”的签名系徐隽代签，并不是张志文之真实意思表示，而房屋三证系根据公积金借款人变更申请表办理，故该变更申请表和房屋三证系徐隽非法取得，应为无效，不能作为徐隽要求腾退房屋的依据。对证据7、8、9的质证意见同张志文的质证意见。对证据10无异议，但2008年9月份的按揭款仍由唐瑞海家人支付。被告唐旭敏、倪步庄的质证意见同第三人唐瑞海的质证意见。张志文提供了下列证据材料：房屋转让意向书，证明徐隽与张志文于2002年1月28日已将101室房屋转让给第三人唐瑞海。张志文提供的证据经质证，徐隽认为其未签订过该意向书，协议书中徐隽的签名和捺印均不是徐隽本人的签名和捺印，对真实性、合法性、关联性均有异议。唐瑞海对张志文提供的证据无异议，徐隽的签名是否属实不清楚，当时房屋买卖事宜系与张志文洽谈且委托了中介公司处理。被告唐旭敏、倪步庄的质证意见同第三人唐瑞海的质证意见。第三人唐瑞海提供了下列证据材料：1、房屋转让意向书，证明第三人唐瑞海与徐隽、张志文就买卖101室房屋达成意向的事实。2、杭州市房屋转让合同，证明第三人唐瑞海与徐隽及张志文就101室房屋买卖补签合同以及双方明确第三人已支付全部购房款的事实。3、收条，证明唐瑞海已支付给张志文房款10万元的事实。4、户名为徐隽的建行活期存折卡及存款（转帐）凭条和对帐单，证明徐隽已向第三人唐瑞海交付按揭存折且由唐瑞海后续支付按揭房款的事实。5、收据，证明唐瑞海已实际使用居住101室房屋并对101室房屋进行装修及支付装修款282180元的事实。6、保险单、收据、部分发票、数字电视、用水电合同，证明徐隽及张志文已将101室房屋凭证原件交付第三人唐瑞海以及唐瑞海以徐隽名义实际办理101室房屋用水用电等手续并支付了相关费用。唐瑞海提供的证据经质证，徐隽认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，徐隽未签署过该意向书，且从徐隽与张志文所签订的离婚协议书中第三条的约定看，徐隽对该意向书是不知情的。对证据2的真实性、合法性、关联性亦均有异议，徐隽亦未签署过，并不知情。证据1、证据2系张志文与第三人串通签署的，违反法律强制性规定。对证据3不清楚，徐隽未收到该款项。对证据4本身的真实性无异议，但该证据不能证明款项系由第三人缴纳，即使系第三人缴纳，徐隽亦是不知情的，根据离婚协议书约定，2008年1月1日前101室房屋由张志文居住，相关的费用由张志文缴纳，至于是否由第三人缴纳，系张志文与第三人之间的关系，与徐隽无关。证据5不符合发票的规定，且收据记载的日期为2004年5月，而第三人陈述4月份入住，不具有真实性，另外杭州的房屋由舟山的公司进行装修，不合常理。对证据6中收据记载购房款系徐隽缴纳是事实，徐隽是将涉101室房屋的所有材料原件交给张志文，至于为何在第三人处徐隽不清楚，系张志文与第三人串通，侵犯了徐隽的权利。至于水电费、数字电视费是否系由第三人缴纳，徐隽亦不清楚，因为按照离婚协议书的约定，101室房屋系由张志文居住至2008年1月1日。张志文认为，对证据1无异议。对证据2无异议，徐隽的签名系其代签，徐隽本人没有在场。对证据3无异议。对证据4无异议，对证据5不清楚。对证据6无异议。被告唐旭敏、倪步庄对第三人唐瑞海提供的证据均无异议。被告唐旭敏、倪步庄未提供证据。本院对原告徐隽、被告张志文、第三人唐瑞海提供的证据认证如下：徐隽提供的证据1、2、3、4符合证据的真实性、合法性、关联性，予以确认；证据5，徐隽承认其中“张志文”签名系其所签，对此节事实予以确认，但徐隽系依据其与张志文所签订的离婚协议书的约定办理了变更手续并实际向有权行政机关办理了房屋的权属证书，而不动产的权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，在房屋的权属证书未被撤销或有足够的证据予以推翻之前，该证据的真伪不影响对101室房屋的归属的认定。基于上述同样的理由，本院对证据6予以确认；证据7，徐隽未提供张志文收到的证据，且函件所寄送的地址为101室房屋，而张志文并未实际居住于此，故该证据不能证明张志文已收到该函件；对证据8、9、10予以确认。对张志文提供的证据（同唐瑞海提供的证据1），结合唐瑞海提供的证据2房屋转让合同中“徐隽”的签名以及张志文陈述系其代签徐隽的名字签订房屋转让合同和唐瑞海陈述房屋买卖事宜均系与张志文洽谈的事实，可以认定该意向书及房屋转让合同应是张志文以徐隽名义与唐瑞海所签；对唐瑞海提供的证据3、4、6予以确认；对证据5，系唐瑞海与案外人之间的关系，与本案无关。根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定下列事实：徐隽与张志文原系夫妻关系，双方于1996年5月7日登记结婚。2000年12月29日，徐隽与浙江省省直机关后勤房地产开发有限公司签订一份《公有住房买卖协议书（经济适用住房）》，约定徐隽以287722元的价格向浙江省省直机关后勤房地产开发有限公司购买101室房屋（建筑面积120.13平方米），徐隽并向浙江省省直机关后勤房地产开发有限公司支付了房款87722元，其余房款办理了职工住房公积金借款和商业住房借款。2002年1月28日，张志文以徐隽之名与唐瑞海及杭州裕兴房产代理有限公司签订一份《房屋转让意向书》，约定：徐隽将101室房屋以300000元的总价款转让给唐瑞海，款项由徐隽与唐瑞海自行交割，徐隽及唐瑞海各向杭州裕兴房产代理有限公司支付中介费1500元，双方应于意向书签订后共同到杭州裕兴房产代理有限公司签订《房屋转让合同》和《委托代理合同》等。该意向书签订后，张志文将101室房屋交付给唐瑞海，此后一直由唐瑞海及其家人居住。2005年10月6日，张志文与唐瑞海签订一份《杭州市房屋转让合同》，约定：卖方徐隽、张志文将101室房屋转让给唐瑞海（乙方），转让价格为300000元，乙方已于2002年1月26日付清300000元房款（包括按揭贷款），房屋成交价300000元为甲方净到手价格，所有税费均由乙方承担；房屋过户时间由乙方提出具体时间安排，甲方在乙方提出过户要求后三个月内协助办结等。该合同“徐隽”之名由张志文代签。2006年8月1日，徐隽与张志文离婚，双方在《离婚协议书》中约定：101室房屋包括该房内不可移动之物品、装修等，在离婚协议书生效后至2008年1月1日止暂归张志文使用，此期间房屋按揭款由张志文支付；在2008年1月1日后，张志文无条件将产权过户给徐隽，归徐隽所有；张志文负责处理产权变更可能产生的任何纠纷，并承担因此产生的所有费用；自徐隽取得房屋完全产权及使用权后，房屋按揭款由徐隽自行负责；若徐隽未能取得房屋产权及使用权，则张志文在六个月内支付徐隽人民币50万元作为对徐隽的补偿。后徐隽于2008年1月3日向浙江省省直住房公积金管理中心办理了公积金贷款借款人变更手续，将原借款人徐隽、张志文变更为徐隽一人。2008年1月15日，徐隽取得101室房屋的房屋所有权证；2008年2月15日，徐隽取得101室房屋的国有土地使用权证；2008年1月31日徐隽取得101室房屋的契证。现该101室房屋由唐旭敏、倪步庄居住。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，徐隽与张志文在离婚时约定101室房屋在2008年1月1日之后归徐隽所有，徐隽并因此办理了该房屋的所有权证、国有土地使用证和契证，登记的权利人均为徐隽一人，因物权登记具有公信效力，在无足够的证据证明不动产权属证书记载的事项与真正的权利状况不一致从而推翻不动产权属证书记载的事项的情况下，应当以不动产权属证书作为认定不动产归属的依据，因此应认定徐隽系101室房屋的权利人。至于第三人唐瑞海及唐旭敏、倪步庄称101室房屋已转让给唐瑞海、唐瑞海系101室房屋的实际权利人的意见，因101室房屋的权利人系登记在徐隽名下，目前该物权登记未被推翻，故唐瑞海及唐旭敏、倪步庄的上述意见不能成立。唐瑞海与张志文及徐隽之间有关101室房屋的买卖关系可另行解决。因徐隽主张的是对101室房屋的物权请求，而物权具有排他性，故徐隽有权要求不特定的第三人腾退交付房屋，现唐旭敏、倪步庄在无徐隽同意，又无合同关系及其他法律规定情况下继续占有、使用101室房屋是对徐隽合法权利的侵犯，理应将101室房屋归还给徐隽，故徐隽要求唐旭敏、倪步庄腾退房屋的请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条之规定，判决如下：唐旭敏、倪步庄于本判决生效之日起二个月内将位于杭州市西湖区府苑新村52幢1单元101室的房屋腾空并归还给徐隽。案件受理费80元由唐旭敏、倪步庄负担，于本判决生效之日起十日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［浙江省杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68］。审　判　长　　陈雪梅人民陪审员　　楼　宏人民陪审员　　王　皓二〇〇九年三月二十日书　记　员　　张莲莲百度搜索“”