（2008）上民一初字第866号
裁判日期: 2009-03-19
公开日期: 2014-06-20
案件名称
上海故得惜贸易有限公司与杭州利星名品百货广场有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书(1)
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海故得惜贸易有限公司,杭州利星名品百货广场有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十八条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2008）上民一初字第866号原告：上海故得惜贸易有限公司。法定代表人：BIRSOYAYDEMIR。委托代理人：吴海。委托代理人：陈健。被告：杭州利星名品百货广场有限公司。法定代表人：陈敏。委托代理人：吴兆峰。原告上海故得惜贸易有限公司（以下简称故得惜公司）与被告杭州利星名品百货广场有限公司（以下简称利星名品公司）租赁合同纠纷一案，本院于2008年5月12日立案受理。依法由审判员李亚军担任审判长，与人民陪审员王明珠、朱天禄共同组成合议庭适用普通程序于2008年6月18日、7月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴海、陈健，被告委托代理人吴兆峰到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告故得惜公司起诉称：原告系国际知名珠宝商土耳其GoldartHolding集团公司旗下在中国设立的全资公司，经营黄金珠宝和相关佩饰。杭州市场是原告进入中国市场继上海后的第二个城市，利星名品公司的店铺为原告进入杭州市场后首先设立的店铺。2006年11月11日，双方签订了《利星名品广场经营合同》两份，原告分别向被告租赁杭州市平海路124号利星名品广场1F-004号店铺用于经营“Assortie”品牌的饰品，租用1F-013号店铺用于经营“Goldas”品牌的饰品。双方约定，1F-004号店铺面积约84平方米，1F-013号店铺面积约150平方米。两店铺免租装修期为2006年11月21日至12月5日，租期自2006年12月6日至2009年12月5日。1F-004号店铺2006年12月6日至2007年12月5日租金为35280元／月、2007年12月6日至2008年12月5日租金为40320元／月、2008年12月6日至2009年12月5日租金为45360元／月；1F-013号租金同样如1F-004号店铺分期计算租金，但每月的租金分别为76500元、90000元、103500元。被告另就1F-004号店铺收取原告押金70560元整，就1F-013号店铺收取原告押金153000元整。后1F-004号店铺按时于2006年12月6日开业，1F-013号店铺因故延期至2007年5月2日开业。2007年8月，被告向原告提出，由于被告的原因需要对利星名品公司内店铺位置进行调整，希望变更店铺的位置。当时原告的销售正在进入正轨，但是为了双方的长期合作，原告决定配合被告的工作。2007年8月30日，原、被告就变更店铺的位置签订《补充协议》，为弥补给原告造成的损失，约定“Assortie”店铺至2007年9月20日起交还被告，“Goldas”店铺至2007年8月31日前交还被告；被告于2007年8月31日向原告交付新的单元（建筑面积190.72平方米），同意给予原告自交付日起15个月的免租期（含先前2007年1月8日至5月2日期间的3个月零23天），且双方同意租赁期延续至2010年5月5日。此外双方还约定变更位置后的店铺于2007年12月1日前开业。为筹备变更后的店铺开业，原告继续向店员支付工资、福利等，并积极从事装修的各项工作。2007年11月20日左右，正常装修工作中的原告遭到被告停电、封门等多方的刁难，致使原告的装修工作无法正常进行。2007年11月27日，在双方约定的开业日期前四天，被告向原告发出书面函件，要求解除双方间的协议。被告设置障碍，阻挠原告的正常施工，并在合同约定日前单方解除合同的行为违反了诚信原则及相关的法律规定，还给原告造成了重大的损失，包括停业期间员工工资、两次停工装修的损失以及合同履行期间的预期利润损失、15个月的免租期等损失。原告的诉讼请求为：1、判令解除原、被告之间的经营合同；2、判令被告退回押金70560元；3、判令被告返还原告2007年7、8、9月货款45138.05元；4、判令被告赔偿原告2007年9－11月员工工资80752.11元；5、判令被告赔偿原告两次装修损失604207元；6、判令被告赔偿原告15个月租金599760元；7、判令被告赔偿原告预期利润损失528909.12元；8、判令被告承担本案的诉讼费用。被告利星名品公司答辩称：原、被告签订了两份合同，被告将商城两块区域出租给原告经营，约定了位置、面积、租金计算方式等权利义务内容。2007年8月，双方补充协议变更商铺的位置。由于原告一直未将图纸交付给被告，也没有进行装修，因此被告认为原告不愿意履行合同，故发函要求解除双方协议。原告收到函件后一直没有提出异议，直到被告收到起诉状副本。关于本案中的押金、货款双方结算后可以确定并返还，恳求法庭驳回其他诉讼请求。原告故得惜公司为证明其主张的事实，在举证期限内提交了下列证据：1、《利星名品广场经营合同》；2、原被告之间往来函件；上述证据1、2均证明原、被告之间有真实有效的合同关系，原告向被告租赁杭州市平海路124号利星名品广场内的店铺，经营“Goldas”、“Assortie”的饰品品牌。3、《利星名品广场经营合同》补充协议，证明被告要求原告调换商铺位置，为了弥补店铺位置变更给原告带来的损失，同意给原告15个月的免租期；4、2007年11月27日被告发给原告函件1页；5、照片2页；上述证据4、5均证明被告以原告未按要求提交相关图纸以及未对专柜予以装修为由单方面解除了与原告之间的租赁协议，并将店铺上锁阻止原告进入，并在12月1日之前找了理由要求解除合同。6、（2007）浙杭钱证民字第61号公证书；7、电话录音文字记录；上述证据6、7均证明被告曾经以莫须有的理由阻止原告进入店铺，造成原告经营损失，劣迹在先。8、《建筑装饰工程施工合同》各一份；9、《购销合同》一份以及发票；上述证据8、9均证明因被告的违约行为给原告造成装修损失以及从国外进口大理石的费用；10、外服合同；11、保安合同；12、中国建设银行的电汇凭证与浙江省对外服务公司与浙江省杭州市服务业的发票；上述证据10、11、12均证明被告违约导致原告无法营业，产生雇佣员工和聘用保安的损失。13、杭州利星名品百货广场专柜结算单；14、中国建设银行电汇凭证与浙江省杭州市工商企业统一收款收据；上述证据13、14均证明被告尚有45138.05元货款未结算给原告及153000押金未退还给原告。15、土耳其Goldas类似店铺销售情况统计表，证明原、被告签署补充协议后，对15个月免租期的核算，以及原告预期利润损失的计算方法；16、发票、海关缴款书等共9页，证明原告方从国外采购的费用，包括大理石货款、进口关税和增值税，进口所产生的运费，一共是75万元。对故得惜公司提交的证据，利星名品公司质证认为：对于证据1真实性有异议，认为这是草签合同，对于前面内容没有异议，最后一页没有办法确认，对证明内容没有异议；对证据2认为没有原件，真实性不能确认，是否送达也不能判断，答复函真实性没有异议，可以证明双方存在租赁关系，但是原先的情况已经和本案无关；对证据3补充协议没有异议，对于证明对象有异议，只能证明对于变更的处理，而非仅仅弥补变更位置的损失，是有条件的免租；对证据4没有异议；对证据5真实性没有异议，但不能证明被告禁止原告进入；对证据6公证书真实性没有异议，但是公证形式不能改变是录音形式，未经双方允许，不能作为证据使用；对证据7内容无异议，其所述内容和本案无关，不能作为证据使用；对证据8、9相当于其他单位的证人证言，真实性有异议；证据10、11、12中的保安合同、外服合同真实性、关联性没有异议，但是不是支付给上海而是支付给浙江；证据13、14真实性、关联性没有异议，但是经财务核对扣除餐费、电费、通讯费、信用卡等，往来款为Assortie铺位92339.83元；Goldas铺位150260.25元，以上是包括保证金的费用的；证据15是原告单方陈述，三性均有异议；证据16由于其提供的证据没有使用中文，不符合我国证据要求，真实性没有办法判断，关联性有异议。被告利星名品公司为证明其辩称的事实，在举证期限内提交了下列证据：1、合同及附件，证明被告将商铺出租给原告，双方就此所作的一系列权利义务的约定；2、补充协议，证明原、被告就Goldas和Assortie专柜一并做了合同的变更，双方的权利义务予以变更的处理；3、函件，证明被告因原告一直未按约定将图纸交付被告，未对店铺着手装修，通知原告解除双方合同；4、电子银行转账凭证，证明被告已经支付原告款项的情况。对利星名品公司提交的证据，故得惜公司质证认为：对证据1的真实性没有异议，合同是被告制定的，先由被告经理草签，再有原告盖章，后被告盖章，再寄给原告，所以被告应当提供完整的合同。对于合同内容是予以认可的。完整性上缺乏签章页；对证据2真实性没有异议，补充协议开业日期是12月1日；对证据3函件形式上真实性没有异议，原告认为内容不合法，被告等不及4天，不安抗辩没有相应的证据，进场之前没有提出图纸问题，为什么在11月27日又以函件形式提出，是被告无诚意继续履行；对证据4真实性、合法性没有异议，但是和本案无关联性。上述证据经庭审质证，本院结合原、被告的质证意见，对证据认证如下：一、关于原告故得惜公司提交的证据1、证据1可以证明双方商铺租赁的合同关系，其证据效力本院予以认定；2、证据2由于系双方合同变更之前的电函往来，双方合同变更之时对双方的权利、义务又另作约定，故此证据确与本案不具有关联性，本院不予采信；3、证据3、4可以证明双方约定变更合同、被告要求解除合同等事实，具有证据的证明效力；4、证据5不能证明装修的实际情况，与本案不具有关联性，本院不予采信；5、证据6、7系电话录音，可以证明合同解除的相关情形，具有证据的证明效力，对其证明目的将结合其他证据综合认定；6、证据8、9系装修合同、购销合同及相关发票，由于不能证明装修实际已经进行以及原告的实际损失，故上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信；7、证据10、11、12中的保安合同、外服合同、凭证等可以证明2007年9－11月原告的员工工资支出，但由于上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信；8、证据13、14的专柜结算单、凭证可以证明双方部分的未结算货款、押金，具有证据的证明效力，对其证明目的将结合其他证据综合认定；9、证据15系原告的总公司开设在土耳其分店的利润证明，与本案不具有关联性，本院不予采信；10．证据16所涉及的相关物品不能同时证明用于了本案中的店铺装修，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。二、对被告利星名品公司提交的证据原告对证据1、2、3、4的真实性没有异议，本院认为具有证据的证明效力，对其证明目的将结合其他证据综合认定。综上，根据证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定的事实如下：2006年11月11日，原告故得惜公司和被告利星名品公司签订了《利星名品广场经营合同》一份，原告向被告租赁杭州市平海路124号利星名品广场内的1F-004号店铺经营“Assortie”品牌的商品。双方约定，1F-004号店铺面积约84平方米，免租装修期为2006年11月21日至12月5日，租期自2006年12月6日至2009年12月5日，2006年12月6日至2007年12月5日租金14元／平方米·天，合计为35280元／月、2007年12月6日至2008年12月5日租金为16元／平方米·天，合计40320元／月、2008年12月6日至2009年12月5日租金为18元／平方米·天，合计45360元／月。同日，原、被告另签订《利星名品广场经营合同》一份，就原告租用广场内的1F-013号店铺经营“Goldas”品牌的商品另作了类似的约定，该店铺面积约150平方米，免租装修期同为2006年11月21日至12月5日，租期同为自2006年12月6日至2009年12月5日，租金同样分段计算，但每月的租金分别为76500元、90000元、103500元。被告另就1F-004号店铺收取原告押金70560元整，就1F-013号店铺收取原告押金153000元整。后1F-004号店铺按时于2006年12月6日开业，1F-013号店铺因故延期至2007年5月2日开业。原、被告双方在两合同中第四条的“乙方义务”的第二项中均有如下约定：“乙方在装修店铺或更改、增设、移动、维修原有的电器线路、消防系统、空调系统设备时须向甲方提交有关施工图纸、设备说明书、用材标准等，并征得甲方书面同意后方可施工，未经甲方书面同意，乙方不得擅自在店铺内自行装修或安装设备，不得随意更改经甲方书面确认的图纸、设备、材料。”但双方并未就提交装修方案的时间进行约定。2007年8月30日，原、被告签订《补充协议》一份，约定就原告已经使用的“Assortie”、“Goldas”两店铺位置进行调整。双方就变更位置后的店铺免租期作了特别约定：“交付日起，合计免租期为15个月（含先前2007年1月8日开业，后延至5月正式开业，中间共3个月零23天）。在免租期内，乙方（原告）仅需支付物业管理费和能源消耗的费用。”另双方还约定租赁期延续至2010年5月5日；变更位置后的店铺面积合计190.72平方米，于2007年12月1日前开业。《补充协议》签订后，双方就变更后的新店铺按照约定于2007年8月31日进行了交接。2007年11月27日，被告向原告发出书面函件，称：“我公司早就于2007年8月25日前将专柜场地腾空为贵公司开设专柜，而贵公司至今未按照要求将相关的装修图纸等交我公司、未对专柜予以装修，我公司认为贵公司的行为已表明将不履行双方间的协议。现我公司根据《合同法》第九十四条、九十六条之规定，特发本函件通知贵公司解除双方之间的协议。”被告以此向原告提出解除双方间的协议。本院认为：本案系租赁合同纠纷，本案中双方争议的焦点如下：一、被告提前解约之行为是否合法有据，原、被告何方违约并承担违约责任。原告认为系被告在正常装修工作中多方刁难原告，致使原告的装修工作无法进行，又在双方约定的开业日期前四天向原告发出书面函件，要求解除双方间的协议，故系被告违约。被告则认为系原告未按约定向被告提交装修方案，原告委托的装修公司开业日期前四天尚未进场装修，原告的行为已表明将不履行双方间的协议，系原告违约，故“根据《合同法》第九十四条、九十六条之规定”提前解约。对此本院认为，合同一方主动解除合同的方式只包括了依约定解除和依法定情形解除两种，现被告主张的系依法定情形解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条中规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的，对方当事人可以解除合同，此为预期违约的规定；第六十八条又另规定对方合同当事人“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的，己方可以中止履行合同，但同时规定“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”，此为不安抗辩权的规定。因此从上述规定看，我国法律对合同履行中的预期违约、不安抗辩均有规定，当事人可视具体情形选择适用。本案中，被告应当预见到自己的解约行为会给原告造成重大损失，应当审慎处置。预期违约适用的后果是解约，不安抗辩权适用的后果是中止合同的履行，因此适用预期违约的法律条件应当更为严格。在本案中，被告至少也应当有类似六十八条中的“确切证据”来举证证明原告将“不履行主要债务”，虽然现被告发出解约通知时距离双方约定的开业日期仅有4天，原告按期完成装修可能较为困难，但是按期完成装修在客观上仍然并非不可能，店铺仍然存在准时开业的可能，被告在不能证明原告主观不愿或客观上绝对不能履行原合同的情形下，提前4天解约，违反了双方之前的合同，应当承担违约责任。故本案中被告不能主张其依约定没收原告押金及要求原告赔偿损失，相反应当由被告向原告承担违约责任。另现双方对于解除合同均无异议，故原告关于解除原被告之间的经营合同的诉讼请求本院予以支持，同时合同既然解除，相应的押金亦应当返还。二、关于原告要求被告返还原告2007年7、8、9月货款45138.05元的主张。根据原、被告的陈述，原告的此项请求虽然名为货款，但是实际是包含了租金、管理费等费用的往来款项，双方账目核对后对往来款款项总金额113221.58元并无争议，争议的焦点为：2007年5月Goldas铺位租金56100元、2007年9月Assortie铺位租金35280元是否应当从中扣除。对此原告认为2007年5月Goldas铺位尚未营业，2007年9月Assortie铺位在免租期内，故均无须扣租金；被告则认为，双方在2007年8月30日协议中约定“免租期为15个月（含先前2007年1月8日开业，后延至5月正式开业，中间共3个月零23天）”，故如果支付15个月的免租期损失，则不存在免租事由，原告应当支付租金，故该两个月的租金应当在往来款中应当扣除。对此本院认为，免租期为15个月指的是新铺位的免费使用，2007年5月Goldas专柜租金56100元，2007年9月Assortie专柜租金35280元在双方无另外约定的情形下应当依据双方的原有合同，现原告未提供不应当扣除相应的依据，且庭审中原告对被告计算的未付租金总金额予以认可，故上述租金原告仍然应当支付，故被告实际应当支付给原告的往来款为21841.58元（113221.58元－56100元－35280元），在本案中应当支付的为10920.75元。三、关于原告要求被告赔偿2007年9－11月员工工资的主张，被告抗辩认为员工工资损失如果存在，9-11月份的损失也已经计入2007年8月30日补充协议中提及的免租期内，不应当另行赔偿。对此本院认为，双方在签订2007年8月30日补充协议之时未曾提及9－12月员工工资的处理，双方对变更铺位时被告所提供的免租期补偿所代表的补偿事项也未曾提及。由于该协议并非格式合同，本院只能根据合同的目的进行合同条款解释，并根据一般日常生活规律推定如下：变更的合同中约定对原告免租15个月的原因是商铺调换，目的是对商铺调换引起的损失进行一次性补偿，无论被告是否违约，双方在签订补充协议之时，对原告的员工将在2007年9－11月停工，会产生相应的工资费用双方均应当可以预见，该工资费用也属于商铺调换引起的一次性补偿的范围。此外，双方每月都有结算表进行账目核对，如原告对此项费用的理解另存歧义的，亦应及早就提出异议。综合上述理由，本院认为此项费用已经在2007年8月30日补充协议提及的免租期内进行了处理，原告不应当另行主张此项损失。四、关于原告要求的判令被告赔偿原告15个月租金的主张。由于15个月的免租期系被告对原告因商铺位置调换及其他原因而实行的一次性补偿，现被告违约在先，致使原合同无法继续履行，原有的补偿也无法对原告实现利益填补，被告理应将约定的免收租金15个月的待遇折算成具体金额赔偿原告损失。原、被告双方现对于15个月的租金的计算标准存在争议，原告认为应当按照“Assortie”和“Goldas”原有两个商铺租金标准合并计算15个月，被告则认为应当按照新的商铺面积参照邻近的其他商铺租金标准计算15个月。由于双方的补充协议第9条约定：“本协议未约定事项均适用于前述Assortie和Goldas合同相关条款”，故新的商铺租金标准应当参考原有的“Assortie和Goldas合同相关条款”。现“Assortie和Goldas”两个合同中由于地段不同，租金标准各不相同，原、被告又均在庭审中认可新的商铺（约190.72平方米）位置比原地段要差，因此本院认为相应的租金标准应择取“Assortie和Goldas”两个合同中租金标准较低的“Assortie”铺位的租金标准为妥。按照双方的约定，15个月的免租期是指2007年9月至2008年11月，本院按照双方原“Assortie”铺位的合同租金标准计算如下：在2007年12月5日前的租金为（3个月计91天＋5天）×190.72平方米×14元／平方米·天＝256327.68元；在2007年12月5日至2008年11月的租金为（11个月计335天＋26天）×190.72平方米×16元／平方米·天＝1101598.72元，两项合计1357926.4元。故被告应当向原告支付1357926.4元的违约损失，在本案中应当支付金额为678963.2元。四、关于原告要求的判令被告赔偿原告装修损失主张，原告主张其2007年8月30日补充协议前后各有一次装修损失，应当合计计算，被告则认为第一次的装修损失在2007年8月30日补充协议提及的免租期中予以处理，原告提交的单据也存在瑕疵，第二次装修则没有实际进行，不存在相应的损失。对此本院认为，关于原告主张的第一次的装修损失，双方在签订2007年8月30日补充协议之时对变更铺位时被告所提供的免租期补偿所代表的补偿内容也未曾提及。由于无论被告是否违约，双方在签订补充协议之时，原告的第一次装修均已产生，故根据一般日常生活规律推定双方对此项费用已经在2007年8月30日补充协议提及的免租期补偿约定中进行了处理，原告不应当另行主张此项损失；关于原告主张的第二次的装修损失，原告虽然向本院提供了与装修公司的合同及向装修公司支付费用、装修用品价值的凭证，但此类证据仍然不能证明装修实际已经进行以及装修用品实际在被告处，故也不能证明造成的实际损失，此项诉讼请求本院也不予支持。五、关于原告要求的判令被告赔偿原告预期利润损失的诉讼请求，由于本身经营利润存在其市场风险及不确定性，原告提供的证据又系土耳其类似的省会城市的营业情况，其现有证据尚不能证明其实际损失的存在，原告的此项诉讼请求本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告上海故得惜贸易有限公司与被告杭州利星名品百货广场有限公司签订的关于1F-004号店铺的经营合同及签订于2007年8月30日的补充协议解除；二、被告杭州利星名品百货广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海故得惜贸易有限公司返还押金70560元；三、被告杭州利星名品百货广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海故得惜贸易有限公司支付往来款10920.75元［（113221.58元－56100元－35280元）／2］；四、被告杭州利星名品百货广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海故得惜贸易有限公司赔偿损失678963.2元；五、驳回原告上海故得惜贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费合计22164元，由原告上海故得惜贸易有限公司负担19688元，被告杭州利星名品百货广场有限公司负担2476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，上诉案件受理费22164元，上诉案件受理费按照不服本判决部分的上诉请求数额向浙江省杭州市中级人民法院预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院；开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：1202024409008802968）。审 判 长 李亚军人民陪审员 王明珠人民陪审员 朱天禄二〇〇九年三月十九日书 记 员 缪 羽附页（相关法律）：《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。