（2009）浙民再字第2号
裁判日期: 2009-03-17
公开日期: 2015-12-30
案件名称
蒋与李甲房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
李甲,蒋,浙江省人民检察院
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百八十六条第一款
全文
浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙民再字第2号抗诉机关：浙江省人民检察院。申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李甲。委托代理人：李乙。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：蒋××。委托代理人：王××。李甲因与蒋××房屋买卖合同纠纷一案，不服（2007）舟民一终字第180号民事判决，向检察机关申诉。浙江省人民检察院于2008年8月25日作出（2008）浙检民行抗字第79号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2008年10月23日作出（2008）浙民监抗字第76号民事裁定书，决定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，于2009年2月16日公开开庭审理了本案，浙江省人民检察院指派检察员柯中莲、张剑锋出庭。申诉人李甲及其委托代理人李乙，被申诉人蒋××的委托代理人王××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2007年5月，一审原告蒋××起诉至普陀区人民法院，称2007年3月25日，经中介所介绍，蒋××与李甲订立一份房屋买卖合同。合同约定：李甲将座落于普陀区渔市大街20弄30号营业房1-2层出售给蒋××，房屋价款分三期支付，第一期为合同订立之日预付10000元作为定金，第二期为办理过户手续时支付，第三期为产权证、土地使用权证件过户并按揭后支付。产权过户手续于2007年4月15日前办理，并约定该房除中介费和按揭手续费用外，所有费用全部由李甲承担。合同订立后，蒋××按约向李甲支付定金10000元，并支付中介费3600元，然而经蒋××多次催促，李甲至今仍未办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续，已违反了双方的合同约定，请求一审法院依法确认2007年3月25日订立的房屋买卖合同有效，判令要求李甲办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。被告李甲提起反诉并辩称，房屋买卖合同是事实，之所以出现未能办理过户是因为蒋××在约定的办理过户手续期间，缺乏经济履行能力且提出无理要求意想悔约造成，并非李甲不到场不协助办理。蒋××在房屋协议签订后，无故违约才是导致本案诉争房屋未完成交易的原因，正因为对方不诚信做法，双方之间的合同已无履行之必要，要求继续履约已缺乏事实和法律依据，故李甲要求法院解除双方的协议，判令蒋××酌情赔偿李甲经济损失1万元。一审中李甲提供了周某的证言。蒋××对李甲提供的周某的证言提出异议，虽认可周某系中介公司工作人员的身份，但认为证人应到庭作证，故对周某证言的真实性持有异议；关于评估的事情应当由相关部门进行，不应当由当事人说了算；至于蒋××的履行能力，蒋××一直想购买这个房子，有存折为证。一审法院认为，证人应到庭作证，接受当事人的质询，证人周某未到庭作证，其证言的真实性无法查某，故对李甲提供的这份证据不予认定。一审法院审理查某，2007年3月25日，经舟山市伊得利中介事务有限公司介绍，蒋××与李甲达成房屋买卖合同。合同载明以下主要内容：李甲愿意将坐落于普陀区××市大街××#××房××层出售给蒋××，上列房屋包括附属设施。经双方议定房屋价款人民币陆拾肆万元，房屋价款分三期支付：第一期在双方签订买卖合同之日，预付人民币壹万元作为定金；第二期在办理产权过手续时支付人民币贰拾捌万元；第三期在办妥产权证、土地使用权证及其他证件过户和按揭手续，交房时付给人民币叁拾伍万元。李甲负责办理产权证、土地证交易的过户手续……办理产权过户手续于2007年4月15日前办理，逾期作违约处理。如不按合同规定交付房屋，每逾期一天按房价总额的3‰计算违约金，蒋××全部或一部分不履行本合同第四条规定的日期给付房款时，其逾期部分，应按日5‰计算违约金。如李甲不履行本合同愿付给人民币壹万元作为补偿并退回定金，如蒋××不履行本合同愿将定金壹万元给李甲作为补偿，中介费由违约方支付。合同签订之日，蒋××当即支付李甲定金1万元，并于2007年5月15日向中介机构支付了3600元中介费。由于合同约定的4月15日为星期日，所以双方于2007年4月13日商定办理房屋过户手续，当评估单位对买卖房屋进行评估时，双方对房屋评估的价格发生争执，以致未能办理。事后，双方又协商几次未成，但蒋××始终表示愿意购买房屋。审理中，普陀区渔市大街20弄30号营业房现承租人表示放弃房屋优先购买权。一审法院认为，蒋××与李甲之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。合法生效的合同，对双方当事人均有约束力，双方应依约履行。对房地产进行评估是国家征收税费的重要依据，同时维护交易当事人的利益，房地产评估单位不是合同的当事人，其独立于房屋交易双方当事人，也不受交易双方当事人的干涉。现双方为房屋评估一事发生争执，这一争议不是合同约定的内容，同时本案当事人也不能自由约定，故双方的争议并没有造成一方违约的情形，双方的合同应当继续履行，蒋××的诉讼请求应予支持。李甲认为蒋××在4月13日已违约且无履行能力，要求蒋××赔偿损失1万元的诉讼请求，由于双方于4月13日尚在磋商，蒋××不存在根本违约的事实，至于蒋××的履行能力，蒋××在开庭时提供的银行存单已证明履行没有困难，故李甲行使合同的解除权缺乏事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。普陀区人民法院作出（2007）普民一初字899号民事判决：一、蒋××与李甲于2007年3月25日签订的房屋买卖合同继续履行，限李甲在判决生效之日起十日内协助蒋××办理舟山市普陀区渔市大街20弄30号营业房房屋产权及土地所有权证过户手续。二、驳回李甲要求蒋××赔偿经济损失1万元及解除合同的反诉诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，保全费用3000元，其他诉讼费用100元，合计3140元，由蒋××负担1140元，李甲负担2000元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，其他诉讼费用100元，合计125元，由李甲负担。李甲不服一审判决，上诉至舟山市中级人民法院，称：一、一审认定蒋××始终表示愿意购买讼争房屋不能成立。原判虽认定蒋××在口头上表示愿意购买讼争房屋，但没有蒋××履行合同的证据，其行为表明其以评估价必须在50万元（后改为48万元）以上为由拒绝支付第二期房款28万元。一审认定2007年4月13日双方未能办理讼争房屋过户手续是因为双方对房屋评估价的高低有争议。而蒋××坚持要将45万元实际评估价评定为48万元以上，其目的要么是将其以后转让房屋应承担的土地增值税的一部分预先转嫁给李甲，要么就是蒋××不想购买房屋。如果原判认定其始终想购买讼争房屋能成立的，那么其就是想把土地增值税转嫁给李甲，故以此拒绝付款。另蒋××是否具有购买能力与本案中是否实际购买讼争房屋无关；二、原判认定蒋××未违约，判决驳回其反诉要求蒋××赔偿一万元（即定金）的诉讼请求，与事实不符且适用法律错误。综上请求二审驳回蒋××的原审诉讼请求，支持其原审的反诉诉讼请求。蒋××答辩称：一、其无权也无能力影响评估机构；二、对于支付房款28万元，从协议来看，28万元是在办理产权过户后支付，至少是把所有材料都交给房管部门后，到目前没有这方面的证据；三、李甲认为其不履行合同是为了将土地增值税转嫁给李甲，而根据合同约定支付有关费用是李甲的义务。综上请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，李甲提供舟山市伊得利中介事务有限公司出具的有关双方买卖房屋的过程证明及该公司广告中关于二手房买卖的程某，证明蒋××违约事实。蒋××对该两份证据当庭质证：对二手房买卖程某无异议，但认为这是中介所的程某，并非房管处的程某，对中介所的证明真实性无异议，但内容不真实并且与本案无关，其证据形式不符合法律规定。二审法院认为，对于双方无异议的二手房买卖程某予以确认，对于中介所的证明，蒋××虽认为内容不真实，但对内容未提出实质性的异议，且该过程除双方当事人外，也只有中介所及中介所的人员知道，故在上述情况下，对中介所出具的证明的内容真实性予以认定，即由于蒋××坚持要求评估价在48万元以上，而未去房管所办理产权过户手续。至于本案其他事实，二审法院查某的事实与一审查某的事实基本一致。二审法院认为，依法成立并生效的合同，对双方当事人均有约束力，双方当事人应按合同的约定履行自己的义务。本案双方争议在于蒋××在支付第二期房款28万元时是否存在违约及李甲是否可以根据该违约情况予以解除合同并要求赔偿损失。根据合同约定，第二期房款在办理产权过户手续时由蒋××付给李甲人民币28万元，但由于蒋××对房屋的评估价有异议，致使双方未去办理产权过户手续。而根据相关规定，评估价的高低并不受双方当事人的控制，从本案来看，该结果不应影响双方合同义务的履行。在李甲将其办理产权过户手续所需的证件交给中介公司后，只要蒋××协助且也有义务协助，就可以去房管所办理产权过户手续，现蒋××因为评估价的原因不去办理过户手续，致使李甲未取得本应按约可取得的28万元房款，故可认定蒋××在支付28万元房款时违约，但在蒋××没有明确拒绝付款且始终坚持要求买房的情况下，本案不存在法律规定的合同解除情形，李甲要求解除合同无法律依据，一审判决双方当事人继续履行该合同并无不当。但蒋××逾期付款的违约事实也应予认定，一审认为蒋××不存在违约事实有误，应予纠正。考虑到李甲原审提出的赔偿经济损失的前提为解除合同，故在继续履行合同情况下，就损失赔偿可另行解决。李甲提出的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回，一审判决虽在认定蒋××逾期付款的违约事实上有误，但处理结果并无不当，应予维持，判决驳回上诉，维持原判，二审诉讼费130元，由李甲负担。浙江省人民检察院抗诉认为：本案原一、二审法院在李甲能否解除合同的问题上适用法律错误，导致判决不当。申诉人李甲称，蒋××以自己的行为表明了不履行主要债务，构成违约，解除合同意思已到达蒋××，该合同法定解除。请求撤销原判，解除与蒋××的买卖合同，并要求蒋××赔偿损失、承担违约金。蒋××辩称：对评估价格的异议不构成对合同的违约，双方在评估价格上无法协商一致导致合同无法按期履行不能认定是根本性的违约，在蒋××没有不履行合同意思表示的情况下，李甲催告及自行认定合理期限并宣告解除合同，侵害了蒋××的利益，其要求解除合同没有法律依据，请求维持原判，驳回申诉。本院再审查某的基本事实与原一、二审基本一致。本院再审认为：双方争议的焦点是蒋××的行为是否违约，李甲能否因此依据合同约定或法律规定解除合同。本院认为，李甲与蒋××签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，内容没有违反法律、法规及国家强制性规定，该合同有效并具有法律拘束力，双方应根据合同约定履行义务，承担责任。而4月13日，李甲到中介所按照合同要求办理第二次手续时，蒋××因对评估有异议，未提供办理过户所需的身份证，导致房屋无法过户，也因此没有按期交付第二期房款。虽然合同约定办理过户手续是李甲的义务，但办理该手续需要蒋××的协助，而该协助义务亦是蒋××的责任。虽然评估价会对蒋××再次转售时缴付规费有影响，但由于房屋的评估独立于合同之外，因此对评估有异议并不影响和免除双方当事人在履行该房屋买卖合同时的义务，不能作为不履行合同的理由。故蒋××不配合办理过户手续，不按期交付第二期房款的行为构成了违约。李甲申称其于4月13日已表示要解除合同。但事实上本案双方当事人在4月13日之后就合同的履行还有过几次协商，协商虽仍未达成一致意见，但协商仍然是在双方认同合同未解除的基础上进行的，且蒋××要求购买房屋的意思表示始终没有发生变化。即使如李甲所称其已表示要解除合同，但因蒋××不配合的违约行为，并没有造成合同不能履行或无法履行，也没使合同履行成为不可能或不必要，使双方签订房屋买卖合同的最终目的不能实现，李甲也未因此而丧失该合同的期待利益。故蒋××不配合办理过户手续，不按期交付第二期房款的违约行为并非是根本性的违约行为，该合同不存在法定解除的理由。另双方签订的房屋买卖合同中也没有约定合同解除条款。因此该合同不存在协议解除和约定解除的情形。对于有效的合同，非依法律规定和合同约定，一方当事人不得随意解除。故李甲要求解除房屋买卖合同的主张无法律和合同依据，依法不予支持。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。检察机关抗诉和申诉人李甲的申诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持舟山市中级人民法院（2007）舟民一终字第180号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 王庆华审 判 员 赵永伟代理审判员 骆苏英二〇〇九年三月十七日书 记 员 邵旭平 搜索“”