（2009）浙民终字第40号
裁判日期: 2009-03-17
公开日期: 2014-06-18
案件名称
潘学良与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘学良
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙民终字第40号上诉人（原审原告、反诉被告）潘学良。上诉人潘学良为与被上诉人浙江欣鑫实业有限公司（以下简称欣鑫公司）房地产转让合同纠纷一案，不服金华市中级人民法院于2008年11月7日作出的（2007）金中民一初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，于同年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人潘学良及其委托代理人方能地，被上诉人欣鑫公司的委托代理人陈国松、周才广等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：浦江大厦原名浦江天梦大酒店，由浦江天梦大酒店有限公司负责开发经营，后因国家宏观调控，资金紧张导致公司破产。1999年9月24日，浦江天梦大酒店有限公司破产清算组委托金华市拍卖有限公司对天梦大酒店有限公司在建未完成的工程进行公开拍卖，因报名人数不足流拍。2000年2月3日，在重新公告基础上，中国工商银行浦江县支行、浦江县建设环保与土地管理局、浦江县财务开发公司（甲方）与潘学良（乙方）签订了《房地产转让协议》，协议约定：甲方以900万元的价格将原浦江天梦大酒店有限公司位于浦阳镇大桥路与江滨路地段西侧未完工程，建筑面积11839平方米，及其所占用的土地所有权3268平方米（以实际建设占地面积为准）转让给乙方；乙方必须在2000年底前交清转让金，2001年3月31日前按时完成主体工程项目（包括外装饰），在此基础上，浦江县人民政府无偿划拨原浦江天梦大酒店有限公司规划红线以西的8915平方米（含涉案5000平方米土地）国有土地使用权（空地）给乙方，允许土地继承、转让、抵押；乙方在规定的时间内不能按时完成主体工程项目（包括外装饰）或未交清转让金，甲方有权终止转让协议，并没收100万元定金及乙方投资等条款。2000年2月13日，浦江县建设环保与土地管理局进一步补充明确乙方无偿取得8915平方米土地使用权的优惠条件是乙方必须在2001年3月底前将主楼建至15层以上（包括外装饰），否则将收回该土地。潘学良按规划完成浦江大厦主体建设后，浦江县建设环保与土地管理局也于2000年9月21日、2001年4月26日和2001年5月8日给潘学良办理了浦江大厦及西侧土地的土地使用权证和规划许可证及其变更手续。但由于潘学良一直未全部交清土地转让金，浦江县人民政府未批准剩余的西侧沿路拟建商业附房部分土地使用权的转让。2004年6月21日，潘学良（甲方）与上海森君房地产有限公司（乙方）签订了《房地产转让协议书》，协议书约定：1、甲方转让标的：地址浦江大厦，土地面积约12000平方米左右（包括西面未建造的空地5000平方米）；建筑物：主楼为17223.31平方米（包括地下室即龙门茶室），裙楼为9298.32平方米（面积以产权证为准）；文宣路大门西边围墙东移5.5米，文宣路四间店面是临时用房。2、整体转让价格为5300万元。3、甲方所转让的土地和建筑物必须符合以下条件：a、甲方必须是该地块国家出让的土地合法使用人，是该地块上的建筑物的唯一权利人；b、甲方保证该土地的使用性质为商业综合用地；c、大厦西边余留的约5000平方米空地，甲方提供原规划图；d、甲方必须保证乙方所提供的裙房租赁状况及协议是全面的、真实的；4、甲乙双方签约付款后10天内，甲方将批准建造浦江大厦全部文件和资料的原件移交给乙方；5、甲方负责办理裙房权证的转让和主楼的权证等一切手续，乙方予以配合；6、甲方办理权证和权证转让中，契税和印花税由乙方承担，其余所有费用由甲方承担；7、该大楼主体转让价格为5300万元整，在本协议签订之前乙方已支付200万元整作为签约定金，该定金在最后一次付款中扣除。协议定于2004年6月21日签订，签约后三天内，乙方支付甲方1000万元，在7月5日前支付1000万元，在本协议生效后20天内，甲方必须办妥裙房的权证过户到乙方名下的一切手续，甲方在一个月内办理好西边约5000平方米土地证过户手续，自过户后30日内乙方支付甲方1000万元，如逾期则按每日万分之三交滞纳金，并将该土地证作抵押。甲方在收到乙方5000万元后，甲方为乙方办妥主楼浦江大厦权证后，乙方在45天内付清余款。8、甲方原出租的裙楼和主楼，收取租金截止到2004年6月10日止，已收取的租金不再退给乙方，在装电梯由乙方付款，甲方配合乙方将已出租的裙房、主楼收回。同时，甲方保证原出租的房屋不再续租和转租，一经发现乙方有权终止协议，并按本协议11条约定追究甲方违约责任。9、乙方在支付2000万元后，按协议进度及时支付款额，如乙方出现资金困难，经甲方同意可延期，但必须支付按10％年息计息，并将已过户的房地产证作抵押。10、在权证转让之前，应缴纳的有关规费、配套费等费用由甲方承担，转让后再发生的费用由乙方承担。11、甲方在该地块上的建筑所发生的一切债权债务均与乙方无关，甲方必须在办理过户手续时全部处理完毕，不得有任何后遗症。12、如发现甲方存在违反本协议第3条所列举的情况，乙方有权终止协议的履行，甲方除全部返还已收取的资金和利息，还必须赔偿给乙方违约金400万元。13、如乙方付款逾期超过三个月时，甲方有权加倍罚息。14、如甲方在6月10日后继续收取租金，乙方有权要求甲方双倍返还租金等条款。2004年9月14日，潘学良（甲方）与上海森君房地产有限公司（乙方）、上海煜然实业有限公司（丙方）、浦江煜然置业有限公司（丁方）签订了《合同主体转让确认书》，约定：“甲、乙双方2004年6月21日所签订的房地产转让协议书，鉴于当时的实际情况，是以乙方名义与甲方所签订，而按合同约定乙方已支付的200万元定金和2000万元款项，均由丙方实际支付。现丙方为该房地产项目在浦江县投资成立了丁方，四方一致确认，由丁方替代乙方成为原协议中的合同一方，协议中的一切权利、义务均由丁方享受和承担，协议书中的其他条款不变，特此确认。”同年7月2日，潘学良缴清土地出让金。同年8月31日，浦江县人民政府办公室下发第104号抄告单，载明：根据2000年2月3日中国工商银行浦江县支行、浦江县建设环保与土地管理局、浦江县财务开发公司（甲方）与潘学良（乙方）签订了《房地产转让协议》约定，乙方潘学良必须在2000年底前交清转让金，才能无偿划拨原浦江天梦大酒店有限公司规划红线以西的8915平方米土地，而乙方未能按时缴清转让金，致使政府不能将该宗土地划拨给乙方。浦江大厦以西土地在规划完成的前提下可由县国土资源局依法公开出让。2005年12月10日，浦江县人民政府办公室出台了《浦江大厦有关情况及处置方案》，处置方案载明：浦江大厦西侧8915平方米土地中除已出让部分以外的土地，采用挂牌形式出让。用途规定为浦江大厦的附属用地，出让所得资金用于宾馆有关配套设施建设。宾馆附属用地按规划用于建造宾馆附属用房、停车场，其中西边沿路部分允许建造部分写字楼或商住楼进行出售。浦江大厦性质变更及西侧土地上的规划建设等须经县规划部门批准后方可实施。2005年12月28日，潘学良（甲方）与浦江煜然置业有限公司（乙方）签订了《浦江大厦房地产转让补充协议书》，该协议约定：一、整体转让价格调整为5600万元，即在已付甲方裙房价款2200万元的基础上，乙方还应付甲方的房款总额调整为3400万元。二、房产转让过程中，契税和印花税由乙方承担，其余所有税费由甲方承担。三、付款时间：在2006年1月22日前乙方付甲方房款1500万元；在2006年2月28日前乙方付甲方房款1500万元（但需扣除乙方预付的157万元和由甲方代收的租金）；其余房款在西边空地、主楼房地产权过户后一次性付清、但最迟应在2006年10月底前付清。四、在收回出租房、房产办证、转让过户中，双方应本着互相信任、互相谅解的态度，甲方应予以配合协作，确保尽早完成房产办证、转让过户工作。2006年3月7日，潘学良（甲方）与浦江煜然置业有限公司（乙方）签订了《场地移交协议书》，协议约定：一、甲方将浦江大厦主楼土地使用权证原件、规划许可证原件及土地出让金发票复印件提交乙方。二、甲方将所占用的办公楼全部移交乙方，主楼三楼办公室，因甲方要求乙方同意甲方使用，但最迟至2006年5月28日止，期间，如乙方施工、装修需要，甲方无条件配合，不得影响乙方的施工，如需搬迁，甲方必须服从。三、原办公室、棋牌室空调、办公用具等均由甲方无偿移交乙方。四、乙方补偿甲方租赁税金10万元，棋牌室退租补偿和裙楼维修费8万元，总计18万元，该款项在乙方应支付甲方最后一笔款项时一并结清。五、乙方在办理权证转移手续，需甲方配合的，甲方必须无条件配合。六、甲方配合乙方办妥原租赁协议移交手续。七、浦江大厦水、电数，甲、乙双方现场确认等条款。2006年4月18日，浦江煜然置业有限公司的名称依法变更为欣鑫公司。在房地产转让协议履行过程中，欣鑫公司于2006年1月22日前支付给潘学良转让金2810万元、2月28日前支付2020万元、2006年3月1日共支付130万元，以上潘学良共收取浦江大厦整体转让款共计4960万元。欣鑫公司代付税款为230.9万元。2004年6月10日之后，潘学良收取浦江大厦裙楼、主楼出租租金共计189.26万元。2007年7月18日，潘学良向原审法院提起诉讼，其诉讼请求为：欣鑫公司偿付转让款等365.68万元，并支付逾期付款利息87.7632万元（从2006年10月30日至2007年7月，按月息3%计算），后变更利息的截止时间为判决确定之日止。欣鑫公司则提起反诉，其反诉请求为：1、确认2004年6月21日《房地产转让协议书》中关于浦江大厦西边空地5000平方米土地转让的约定无效，并从总价款中扣除相应价款（约300万元，具体数额以实际出让价格计算或者以评估价计算）；2、潘学良双倍返还已收租金603.8万元；3、潘学良支付白蚁预防费9000元。以上三项合计904.7万元；4、由潘学良承担反诉费用。后欣鑫公司变更第二项反诉请求金额为514.52万元。2007年8月20日，欣鑫公司在举证期限内向原审法院提交估价鉴定申请书，要求对浦江大厦西边空地5000平方米土地使用权的价格进行评估鉴定。经协商鉴定机构不成，原审法院依法委托金华市立盛资产评估有限责任公司对浦江县浦江大桥北路的浦江大厦5000平方米空地的无偿划拨国有土地使用权价值进行评估。该评估机构经评估，评估结论为，该5000平方米无偿划拨空地的国有土地使用权在评估基准日2004年6月21日的评估值为298万元整。原审法院认为，一、关于本诉部分。2004年6月21日潘学良与上海森君房地产有限公司签订的《房地产转让协议书》和2005年12月28日潘学良与浦江煜然置业有限公司签订的《浦江大厦房地产转让补充协议书》中所约定整体转让标的为浦江大厦及土地面积约12000平方米左右（包括西面未建造的空地5000平方米）和主楼、裙楼等。该两份转让协议书对浦江大厦主楼、裙楼等标的作出的约定，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定其合法有效；而对浦江大厦土地面积约12000平方米左右中的西面未建造的空地5000平方米的约定，不符合法律规定的划拨土地使用权转让的法定条件。就5000平方米土地，潘学良虽与中国工商银行浦江县支行、浦江县建设环保与土地管理局、浦江县财务开发公司签订了《房地产转让协议》，也于2004年7月2日缴清土地出让金，但根据浦江县人民政府第104号抄告单和《浦江大厦有关情况及处置方案》，由于潘学良未按该协议在2000年底前交清土地转让金，浦江县人民政府未将该宗地无偿划拨给潘学良，而是将浦江大厦以西土地（含5000平方米的宗地）在规划完成的前提下由县国土资源局依法进行公开出让。为此，潘学良并未合法取得该宗地的划拨土地使用权，其不具备依法转让的法定情形，仍系效力待定。潘学良有偿转让该宗地，于法不符，应认定无效。根据潘学良与上海森君房地产有限公司签订的《房地产转让协议书》和2005年12月28日潘学良与浦江煜然置业有限公司签订的《浦江大厦房地产转让补充协议书》，本案整体转让标的额为5600万元（含讼争的5000平方米土地款），潘学良已收到整体转让款合计4960万元，其应承担已由欣鑫公司代缴税款230.9万元，欣鑫公司尚欠潘学良房产转让款409.1万元。潘学良在本诉中关于欣鑫公司偿付转让款365.68万元中合理部分，予以支持，鉴于欣鑫公司已经按2005年12月28日与潘学良签订的《浦江大厦房地产转让补充协议书》约定的付款期限足额支付，对潘学良要求其偿付逾期付款利息的诉讼请求，不予支持。二、关于反诉部分。欣鑫公司关于“确认2004年6月21日《房地产转让协议书》中关于浦江大厦西边空地5000平方米土地转让的约定无效，并从购买总价款中扣除相应价款”的反诉请求，鉴于潘学良有偿转让该宗地，于法不符，被认定无效后，其应将取得该宗地的转让价款返还给欣鑫公司。浦江县浦江大桥北路的浦江大厦西侧5000平方米无偿划拨空地的国有土地使用权在评估基准日2004年6月21日的评估值为298万元整，该评估价款应由潘学良返还给欣鑫公司，并从欣鑫公司尚欠潘学良房产转让款中抵扣，故欣鑫公司的该项诉讼请求成立，予以支持。抵扣后，欣鑫公司尚应支付潘学良房产转让款111.1万元。关于其反诉要求潘学良双倍返还已收取租金计603.8万元和支付白蚁预防费9000元的诉讼请求，原审法院认为，潘学良与欣鑫公司在《房地产转让协议书》第8、14条约定，甲方潘学良原出租的裙楼和主楼，收取租金截止到2004年6月10日止，如潘学良在6月10日后继续收取租金，乙方欣鑫公司有权要求潘学良双倍返还租金。但双方当事人在2005年12月28日签订的《浦江大厦房地产转让补充协议书》第三条的约定，应当认定潘学良2004年6月10日后收取租金的行为，已经得到欣鑫公司的认可系代为其收取租金，无需双倍返还租金。根据双方当事人所提交的相关证据，结合双方当事人在庭审中的陈述，潘学良自2004年6月10日之后收取原出租的浦江大厦裙楼和主楼租金合计为189.26万元，潘学良应当按照约定予以返还。欣鑫公司的该项诉讼请求中合理部分，予以支持。白蚁预防费9000元，系房产所有人与白蚁防治部门为控制白蚁危害，确保房屋建筑安全使用，保护国家和公民财产不受白蚁侵害，由房产所有人支出的费用，欣鑫公司系浦江大厦所有人，该大厦的白蚁预防费理应由其负担。欣鑫公司的该项诉讼请求不能成立，不予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决：一、欣鑫公司于判决生效后7日内支付给潘学良房产转让款111.1万元；二、潘学良于判决生效后7日内支付给欣鑫公司租金189.26万元；三、驳回潘学良的其他诉讼请求；四、驳回欣鑫公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43075元，由潘学良负担30152元，欣鑫公司负担12923元。反诉案件受理费75129元，由欣鑫公司负担15026元，潘学良负担60103元。鉴定费3万元，由潘学良负担15000元，欣鑫公司负担15000元。潘学良不服，向本院上诉称：一、原审判决认定潘学良转让浦江大厦以西5000平方米土地的划拨土地使用权无效是错误的。在双方的共同努力下，浦江县人民政府才出台了《浦江大厦有关情况及处置方案》。根据该处置方案第3条“浦江大厦西侧8915平方米土地中除已出让部分以外的土地，采用挂牌形式出让。用途规定为浦江大厦的附属用地，出让所得资金用于有关配套及设施建设”的规定，欣鑫公司的利益毫发无损，其可自行完成出让手续；根据合同法的规定，即使该5000平方米土地的转让无效，由于双方对土地权属状况是明知的，不能由潘学良单独承担责任；如果认定该部分土地的转让行为无效，转让款中扣除该部分土地的价款298万元，潘学良可以另行对该土地主张权利。二、原审判决不公。1、欣鑫公司于2004年7月20日前支付转让款2200万元，2006年1月20日至3月1日支付转让款2750万元，不能全额享受租金。原审将租金189.26万元全额判归欣鑫公司所有不公。2、因浦江县地税局给浦江大厦的租金收入定税为每年10万元，双方约定各半收取，所以，双方在《场地移交协议书》中约定“乙方补偿甲方租赁税金10万元”。3、根据权利义务相一致的原则，如果欣鑫公司支付2004年7月20日至2006年1月20日期间3400万元转让款的民间借贷利息，则潘学良可以放弃租金主张的权利。三、原审判决存在错误及遗漏。1、潘学良收到浦江大厦整体转让款的金额为4950万元，原审认定为4960万元错误。2、根据双方在《场地移交协议书》第四条中的约定，欣鑫公司应支付潘学良23万元，原审法院却遗漏未判。请求二审改判支持潘学良的原审诉讼请求或发回重审。欣鑫公司在法定期限内未提交书面答辩状，其在二审庭审中辩称：一、原审法院认定浦江大厦以西5000平方米土地使用权的转让无效是正确的。虽然浦江县人民政府有一个处置方案，但该方案已作出3年多，一直未得到执行，事实上已很难执行。挂牌后能否出让给欣鑫公司是一个未知数。根据对效力待定合同的效力认定准则，在判决时仍然不具备有效条件的，只能认定为无效。至于合同无效的责任承担问题，合同无效完全是潘学良的原因造成的，欣鑫公司没有过错，无需承担责任。而且原审只是判令潘学良退出无效部分的转让款，并未判令承担赔偿责任。二、原审判决是公正的。关于租金的计算问题，根据合同约定，转让款的支付与租金的交割无任何联系；在转让款的支付上，欣鑫公司并未违约。潘学良未按约定履行过户义务，付款条件不具备，故其要求减少欣鑫公司的租金收益没有理由。租赁税金的约定与租金的结算并无联系，潘学良主张双方约定租金各半收取没有依据。因付款条件不具备，潘学良主张欠付款利息无任何理由。三、原审判决没有错误和遗漏。2004年8月4日100万元转账支票中的90万元用于归还借款，另10万元为转让款。潘学良认为借款是100万元，应由潘学良举证。《场地移交协议书》中只约定了18万元，不存在浦江钻石年代文化娱乐有限公司的5万元，而该18万元已另行支付。要求二审驳回上诉，维持原判。二审中，欣鑫公司提供下列四份证据材料：建设银行浙江省分行明细账查询表、2004年7月23日的记账凭证、2004年7月23日的中国银行进帐单、2004年8月4日的记账凭证各一份，该四份证据材料与一审中提供的支票申请领用单可以证明潘学良2004年8月4日收到的浦江煜然置业有限公司支付的100万元款项中有10万元为案涉房地产转让款。潘学良质证认为，对其中2004年8月4日记账凭证记载10万元为预付账款的内容有异议，不予认可，对其余三份凭证的真实性予以认可。为反驳欣鑫公司的主张，潘学良提供浦江煜然置业有限公司验资报告和其妻子方月英于2009年3月11日出具的《关于90万元转帐单及100万元支票申领单的说明》各一份，拟证明对方支付其转让款2200万元后，欲注册成立浦江煜然置业有限公司，但当时账户上无资金，故向其借100万元用于注册，其即借给对方100万元，其中10万元以现金形式支付给舒荣勇，90万元通过转帐形式付入浦江煜然置业有限公司账户。欣鑫公司质证认为，对验资报告无异议；对方月英说明所写的情况不清楚，从账面上看90万元来自潘学良的公司，但看不出浦江煜然置业有限公司收到的舒荣勇的10万元与该公司2004年8月4日支付的100万元有关联。针对双方当事人二审提供的上列证据材料，本院审核认为：欣鑫公司提供的2004年8月4日的记账凭证由浦江煜然置业有限公司单方制作，其中载明支付给潘学良公司的10万元为“预付账款”，无其他证据印证，且潘学良对真实性有异议；另三份凭证，虽然潘学良对真实性无异议，但并不能证明双方争议的10万元为房地产转让款的待证事实，故对欣鑫公司二审提供四份证据均不予采信。潘学良提供的两份证据材料，不能证明舒荣勇2004年7月22日收到并用于浦江煜然置业有限公司注册验资的10万元系向潘学良所借，本院不予采信。对原判决认定的事实，除潘学良对欣鑫公司已付转让款金额有异议外，对其余双方无争议的事实，本院依法予以确认。同时，还认定以下事实：浦江大厦西侧5000平方米土地至今未挂牌出让。潘学良收取189.26万元租金的事实发生在2004年6月10日至2006年2月底之间。二审审理过程中，欣鑫公司同意按《场地移交协议书》的约定补偿潘学良租赁税金等费用共计18万元；关于浦江钻石年代文化娱乐有限公司所欠租金5万元的承担问题，双方一致确认，如潘学良返还租金的数额按189.26万元全额返还，则不涉及该5万元的问题；如潘学良返还租金的数额按其主张比例返还，则租金的基数应在189.26万元的基础上加上该5万元为194.26万元。本院认为，根据诉、辩双方的主张，本案二审争议的焦点是：（一）关于浦江大厦西侧5000平方米土地转让条款的效力，以及对该部分土地价款的处理问题；（二）关于欣鑫公司于2004年8月4日支付给潘学良的100万元中是否有10万元为案涉房地产转让款的问题；（三）关于潘学良是否应全额返还2004年6月10日后所收租金问题；（四）关于欣鑫公司是否应承担逾期付款利息的问题。对上述争议焦点，本院结合双方当事人在一审程序中提出的证据、已查明的事实和有关法律规定，作以下分析认定：争议焦点（一），关于浦江大厦西侧5000平方米土地转让条款的效力以及对该部分土地价款的处理问题。双方2004年6月21日签订的《房地产转让协议书》约定转让的标的包括浦江大厦西侧约5000平方米土地，但从协议签订时直至本案起诉前，潘学良一直未曾取得该宗土地的国有土地使用权，原审据此认定上述协议中关于5000平方米土地的转让条款无效，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定。由于该部分土地转让条款无效，根据合同法关于无效合同的处理原则，原审从转让总价款中扣减该宗土地的价款，并无不当。潘学良主张应由双方当事人按过错予以分担，于法无据，不予支持。争议焦点（二），关于欣鑫公司于2004年8月4日支付给潘学良的100万元中是否有10万元为案涉房地产转让款的问题。浦江煜然置业有限公司于2004年8月4日支付给潘学良100万元系事实，但欣鑫公司主张其中的10万元用于支付案涉房地产转让款，没有证据证实，且与2005年12月28日《浦江大厦房地产转让补充协议书》第一条中双方确认的已付款金额2200万元相矛盾，如果加上双方争议的10万元，则已付转让款的金额应为2210万元，非协议确认的2200万元。故原审法院对该10万元予以认定，缺乏事实依据，潘学良就此提出的上诉主张成立，本院予以支持。争议焦点（三），关于潘学良是否应全额返还2004年6月10日后所收租金的问题。双方对2004年6月10日后潘学良共收取案涉房屋租金189.26万元的事实无异议。根据双方2004年6月21日《房地产转让协议书》第8条的约定，2004年6月10日后案涉房屋的租金应归欣鑫公司所有。因此，原审判令潘学良全额返还189.26万元租金，符合合同约定。潘学良主张按已付转让款占应付转让款的比例返还租金，没有依据，不予支持。争议焦点（四），关于欣鑫公司是否应承担逾期付款利息的问题。合同约定欣鑫公司应付转让款的总额为5600万元，扣除浦江大厦西侧5000平方米土地的价款298万元后，欣鑫公司实际应付转让款的金额为5302万元，而至2006年3月1日，欣鑫公司已支付转让款4950万元，欠付352万元，该欠付款金额低于潘学良应返还欣鑫公司的代缴税金230.9万元和租金189.26万元的总额，两者相抵后，欣鑫公司不存在欠付款的事实。故潘学良提出逾期支付转让款利息的主张，不能成立，本院不予支持。另外，潘学良提出欣鑫公司应按照《场地移交协议书》的约定支付其租赁税金等费用共计18万元的主张，因欣鑫公司二审期间明确表示同意承担，本院予以采纳。综上，对潘学良上诉请求中合理有据部分，本院依法予以支持。原判决除对已付款中10万元的认定有误外，其余事实清楚，实体处理则漏算了欣鑫公司应承担的租赁税金等费用共计18万元，其余正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、维持金华市中级人民法院（2007）金中民一初字第149号民事判决第二项、第三项和第四项。二、变更金华市中级人民法院（2007）金中民一初字第149号民事判决第一项为：欣鑫公司于本判决送达之日起七日内支付潘学良房地产转让款121.1万元。三、欣鑫公司于本判决送达之日起七日内补偿潘学良租赁税金等费用共计18万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费43075元，由潘学良负担29722元，欣鑫公司负担13353元；反诉案件受理费75129元，由欣鑫公司负担34559元，潘学良负担40570元；鉴定费3万元，由潘学良负担15000元，欣鑫公司负担15000元。二审案件受理费25904元，分别由上诉人潘学良负担22873元，被上诉人欣鑫公司负担3031元。本判决为终审判决。审 判 长 苏 虹审 判 员 陈其荣代理审判员 车勇进二〇〇九年三月十七日书 记 员 王 妍 更多数据：