（2009）西民二终字第00540号
裁判日期: 2009-03-16
公开日期: 2014-12-18
案件名称
郑渊与西安双维实业发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
西安双维实业发展有限公司,郑渊
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）西民二终字第00540号上诉人（原审被告）西安双维实业发展有限公司，住所地西安市电子二路60号5号楼。法定代表人白果，该公司董事长。委托代理人张正华。委托代理人王迪，男，汉族，1983年5月16日出生。被上诉人（原审原告）郑渊，横河中国电器有限公司职员。上诉人西安双维实业发展有限公司（以下简称双维公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2008）雁民初字第3806号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人双维公司之委托代理人张正华、王迪与被上诉人郑渊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年7月29日，双方签订了《商品房认购协议》，约定双方七日内签订《商品房买卖合同》。原告郑渊当日缴纳了定金一万元整。双方约定的商品房是在建的期房。按照《商品房认购协议》的约定，郑渊未能按照约定的时间付款或办理手续超过7日，双维公司有权将该房屋另售他人，并无需通知郑渊，定金不予退还。但同时，该认购协议也约定，双方商品房买卖合同的付款方式是按揭付款；郑渊在签订本协议时，交纳定金人民币两万元整，7日内提交银行按揭资料，协同双维公司按照银行要求的程序审核按揭手续，并支付总房款的30％（含定金）即156307元，并同时签订商品房买卖合同。如因郑渊的原因不能办理按揭手续，则自然转为第一种付款方式，即一次性付款。2008年8月9日，双方在签订合同时，因双维公司未向原告出示“五证”原件（即国有土地使用证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋预售许可证），及是否使用公积金贷款，是否唯一选择中国建设银行作为按揭贷款行、收计方式及价款、面积确认及面积差异处理、交付期限、房屋交接、产权登记等双方不能协商一致，郑渊拒绝在被告出示的《商品房买卖合同》上签字。被告在庭审中未出示其房屋预售“五证”原件。一审法院认为，买卖双方应遵循平等自愿，协商一致的原则缔结合同，消费者有知情权，原被告双方签订《商品房认购协议》，其主要目的在于期望订立《商品房买卖合同》，但后来该合同因双方主要条款达不成一致而未形成。被告认为原告在认购协议已明确房屋价款，首付等必要条款的前提下，应该与其签订合同。原告认为被告销售房屋不能出示必备“五证”，基于合理怀疑不能与被告缔结合同。因庭审中，被告只出示其房屋预售“五证”复印件而未出示原件，故原告基于合理怀疑而不与被告签订《房屋买卖合同》的理由成立，被告不能出示“五证”原件，不能满足消费者知情权，故缔约过失在于被告，被告应双倍返还定金，鉴于原告对诉讼请求当庭变更，故被告应返还定金本数。原审法院调解未成，遂判决：被告西安双维实业发展有限公司于判决生效后10日内返还原告郑渊定金1万元整；案件受理费300元由被告承担，与前述款项一并支付给原告。一审宣判后，双维公司不服，向本院提起上诉称：其具有“五证”，原审法院认定其无“五证”原件，因而判决返还郑渊定金一万元，不符合法律规定，故请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人郑渊表示服从原审判决。经审理查明，二审庭审过程中，双维公司出示了商品房预售许可证的原件及市房管局证件收据、建行的备案证明等，证明其五证齐全。被上诉人郑渊辩称：签订合同的现场，对方无法出示“五证”原件，且在看合同过程中出现一些问题，如面积的计算方式、解除合同的违约责任、售房的方式等，对方不同意更改合同，因此应退还其定金。双维公司称：公司的合同要预先经过房管局的认可，而且郑渊的事询问过经理、总管，认为不能更改，且其他业主都是按照这个合同签的，没有人提出更改。原审判决其余认定事实属实。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。在本案中，上诉人双维公司认为，其已经具备了预售商品房的资质，且原告在签订认购协议时已对所购房屋有了具体了解，双方就房屋的价款的事项做出了约定，因此，原告应当按照订购协议的约定与其签订商品房买卖合同，否则定金应作为违约的惩罚。但从订立合同应遵循平等自愿的法律原则来看，双方协议中所涉及的《商品房买卖合同》，应为当事人双方协商一致所订立的合同，而非本案被告所认为的由其提供的，并不存在协商余地的制式《商品房买卖合同》。上诉人提供的虽然是国家有关主管部门制作的《商品房买卖合同示范文本》，但是没有和被上诉人在平等自愿的基础上经过充分协商，而是事先填写好了合同要求被上诉人签定，这种做法显失公平。针对商品房认购协议中的定金问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方当事人的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的归责来处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案双方当事人就主合同条款协商未达成一致，应是属于“不可归责于当事人双方的事由”之情形，应返还被上诉人定金本数。据此，对上诉人的上诉请求不应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由西安双维实业发展有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 刚代理审判员 邹守鸣代理审判员 童 超二〇〇九年三月十六日书 记 员 姜海燕 微信公众号“”