（2009）绍越民初字第49号
裁判日期: 2009-03-16
公开日期: 2014-06-20
案件名称
严东炎与绍兴宏大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严东炎,绍兴宏大房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2009）绍越民初字第49号原告严东炎。委托代理人（特别授权代理）陈海英。委托代理人（特别授权代理）何建波。被告绍兴宏大房地产开发有限公司。法定代表人俞江英。委托代理人（特别授权代理）马杰。原告严东炎为与被告绍兴宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大公司）商品房销售纠纷一案，于2008年12月22日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员罗国峰适用简易程序独任审判，于2009年2月23日公开开庭进行了审理，原告严东炎的委托代理人陈海英、何建波，被告宏大公司的委托代理人马杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严东炎诉称：被告在开发世纪花园房产时，以楼盘画册等资料书面宣传其所开发的商铺投资收益可达10%-20%以上，原告受其影响认为购买被告所开发的商铺就能达到年收益10%以上，故于2004年1月30日与被告签订商品房买卖合同，以总数1164750元的价格向被告购买119、219、120、220号营业房，用于投资。合同签订后，原告已按约支付全部房款，然被告未能为原告办好房产权属证书。根据商品房买卖合同第十五条的约定，原告依法可提出退房，被告应归还房价款，并按已付房价款的1%赔偿原告损失。但根据法律规定如果原告实际损失远高于约定损失，应当按照实际损失赔偿，实际损失难以确定的，应当按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，或者按被告在宣传画册上所承诺的商铺年投资收益率10-20%以上来计算。原告向法院起诉，请求判令：一、依法解除原、被告于2004年1月30日签订的商品房买卖合同；二、被告归还已收取的购房款计人民币1164750元；三、被告赔偿原告损失531720元（暂定）按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即从2004年1月30日起计算至被告实际归还购房款之日止；四、本案诉讼费由被告承担。被告宏大公司辩称：对于原告所述的购房和付款情况无异议，同意解除与原告之间的商品房买卖合同。对原告主张的违约金计算标准有异议，双方在商品房买卖合同第十五条中已经约定“如由于出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人选择退房的，出卖人应按已付房价款的1%赔偿”，这是双方真实意思表示，应予遵守。同时最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中虽然规定因出卖方原因逾期办理产权证可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，但该条款只适用于买受人不退房的情形，现在原告选择退房，所以不能机械的套用该条款来计算违约金，原告必须提供相应的证据证明由于被告没有及时办理产权证给原告造成的损失，被告交房是2004年11月21日，从这一天到本案判决生效前的租金收益为每年10000元，应能抵冲原告所造成的损失。综上，请求法院判令赔偿原告已付房价款1%的损失。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、招商广告宣传画册资料1份，要求证明被告承诺其所出售的商铺投资者每年可达到投资收益10-20%的事实。被告经质证认为该证据属于要约邀请，而非要约，对原、被告没有约束力。本院认为原告提供的宣传画册资料上记载有被告宣传的“八大主张”，其中第七大主张为：“商铺是房地产类中投资收益最高的，住宅通常只有3%-8%的回报率，商铺却可以达到10%-20%……”该主张只是宣传了投资商铺的普遍收益率，并没有包括被告对原告投资回报率的具体允诺，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定应属要约邀请而非要约，被告的质证意见成立，本院予以采纳。2、商品房买卖合同2份、购房发票6份，要求证明原告向被告购卖商铺，双方对合同内容进行了约定，且原告已经按约付清所有款项的事实。被告经质证无异议，本院予以认定。3、律师函1份、回函1份、诉前通知函1份，要求证明原告就退房问题一直与被告协商沟通，被告曾在2007年7月2日发函给原告，同意在原告执意退房的情况下，被告在按照商品房买卖合同第十五条第一款的约定向原告支付购房总价1%的违约金的基础上，还将根据相关的法律条文，按现行中国人民银行贷款基准利率标准补偿原告，补偿时间为2006年12月17日至2007年7月2日。被告经质证无异议，本院予以认定。被告为反驳原告主张，向本院提交了以下证据：4、入住合同复印件1份，要求证明被告已于2004年11月21日将讼争房屋交付给原告。原告经质证无异议，但认为可以证明被告延期交房的事实，该证据原告经质证无异议，本院予以认定。经审理查明：2004年1月30日，原告严东炎与被告宏大公司签订两份商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发建设的座落绍兴市袍江工业区世纪花园B区1、2层的119、120、219、220号四套预售营业房，合同总价款为人民币1130000元，付款方式为一次性付款，于2004年1月30日签订合同前付清全部款项。在两份商品房买卖合同第十五条中双方均约定，出卖人应当在商品房交付使用后1年内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起十五日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。合同签订后，原告按约向被告支付房价款合计1130822元，并于2004年11月2日缴纳了契税33924.66元，于2004年11月21日向绍兴美安居物业管理有限公司缴纳了讼争房屋从2004年11月21日至2005年11月20日的物业费2972元、装修垃圾清运费700元及水电押金1000元。2004年11月21日，被告向原告交付了讼争房屋。但截止2005年11月21日，被告在向原告交房后一年内未能按合同约定，将办理权属登记的所需的资料报产权登记机关备案。原告曾于2006年12月2日委托浙江舜江律师事务所致函被告，认为被告未能按期提交相关权属登记凭证的行为已构成违约，要求被告从合情合理的角度及时妥善处理，并要求被告至迟于2006年12月15日之前予以书面回复。2007年7月2日，被告回函给原告，内容为：严东炎客户，你委托浙江舜江律师事务所于2006年12月2日发给我公司的函收悉，现就你要求妥善处理所购的由本公司开发的世纪花园B区南区119、219、120、220号营业房相关权属登记事宜回复如下：1、你所购营业用房的相关权属登记手续经我公司努力已由政府相关部门着手办理之中，据产权办理部门告知，你所购房屋的相关权属2007年8月底之前可以办妥。如你接受该时间约定，本公司将协助你尽快办理好相关所购的房地产权属证书；2、如执意退房，本公司将按照和你在2004年1月20日签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款之约定办理：按照你所购房屋总价的1%予以赔偿。同时，我们将根据相关法律条文，按现行中国人民银行贷款基准利率标准补偿你（补偿时间：2006年12月17日至2007年7月2日）。2007年9月12日，原告委托浙江舜江律师事务所向被告发出诉前通知函一份，在强调被告违约事实的基础上，函告被告，原告要求退房退款，并同时要求被告承担该房款等费用总额的自缴清之日起至今日商品房按揭贷款利息，并要求被告在2007年9月25日前处理完毕，逾期将依法处理。因双方协商未果，遂成诉。本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。因被告的原因致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，且被告也同意解除与原告签订的购房合同，故原告要求解除与被告签订的两份商品房买卖合同，理由正当，本院予以支持。合同解除后，被告应归还原告已经支付的购房款，且原告依照购房合同的约定于2007年9月12日通知被告退房退款，故原告要求被告归还已收取的购房款1130822元，理由正当，本院予以支持。对原告要求被告归还所缴纳的33924.66元契税之请求，因被告并非契税之收缴主体，原告之请求不符合法律规定，本院不予支持。对原告要求被告归还物业费、装修垃圾清运费及水电押金，因上述费用的收款单位系绍兴美安居物业管理有限公司，于本案无关，本院不予处理。对原告要求被告赔偿损失之主张，根据购房合同第十五条的约定，被告应在收到原告提出退房要求之日起十五日内将房款退还给原告，现被告未按约还款，对未归还房款从2007年9月28日起可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本案争议的焦点在于双方约定的还款日前按已付房款的1%赔偿原告损失是否过低应予增加？原告支付的款项会产生相应的利息损失，虽然原告在接收讼争房屋后产生相应的权益能抵冲原告的部分损失，但造成的损失明显高于双方约定的已付房价款1%的违约金，原告要求调整的意见有理，本院对该部分损失酌情调整为200000元（包括原告缴纳的契税可以向有关部门办理退税之前的损失）。被告要求按约定的标准赔偿原告损失，依据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告严东炎与被告绍兴宏大房地产开发有限公司于2004年1月30日签订的两份商品房买卖合同。二、被告绍兴宏大房地产开发有限公司应返还给原告严东炎购房款人民币1130822元，并赔偿原告严东炎2007年9月27日前的损失人民币200000元，2007年9月28日起的损失以未归还房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清之日止，上述款项于本判决生效之日起三十日内付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20068元，依法减半收取10034元，由原告负担1034元，被告负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 罗国峰二〇〇九年三月十六日书记员 张 剑 来自