（2008）善民一初字第2271号
裁判日期: 2009-03-13
公开日期: 2015-02-03
案件名称
朱维薇、闻亦斌与赵守华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉善县人民法院
所属地区
嘉善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱维薇,闻亦斌,赵守华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百五十九条
全文
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2008）善民一初字第2271号原告：朱维薇，系闻亦斌之母。原告：闻亦斌，系朱维薇之子。两原告委托代理人：朱维中。被告：赵守华。委托代理人：薛岭。原告朱维薇、闻亦斌与被告赵守华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年10月15日立案受理，依法由审判员洪亮适用简易程序公开开庭进行了审理；后又转普通程序，依法组成合议庭，于2009年2月27日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人朱维中、被告赵守华及其委托代理人薛岭均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。两原告起诉称：2006年11月28日，原告将魏塘镇解放三村6幢20单元302室住房一套经房地产中介以215000元卖给被告，双方签订了房地产转让协议（简称协议）。原告依约履行了全部义务，但是被告只支付10000元和再约的60000元，后又延期支付125000元，共195000元，至今仍以缴遗产税为名扣20000元未付。被告违约有：1、协议规定2006年11月29日付房款20000元，被告延至30日付。2、2006年12月11日原、被告双方还签订补充协议约定，房款过户到朱维薇时付清金额为165000元；房、地产证分别于12月26日和2007年1月13日过户到原告名下，而被告却到1月29日付105000元。3、原、被告双方又在2007年2月2日的收条中约定，购房余款20000元到过户时，如无遗产税全额付给原告；又经被告要求，原告将过户手续委托给被告，委托期自委托协议书签订的2月12日起90天内，可是被告直至失效的5月12日至今仍未过户给被告，虽有期间的4月18日，被告越权将302室过户给他人，国家也至今未开征遗产税，被告仍不付购房余款。4、2007年4月12日，被告在未付清房款时就把302室卖给他人，违反了协议第四条的规定。被告的四次违约行为应按协议第七条赔偿给原告20000元，现变更减少至10000元。故请求法院：1、判令被告归还购房款20000元；2、判令被告承担违约金10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：两原告诉称的房屋买卖是事实，但双方的转让协议是有条件的，也就是说在房屋过户并开具税票后再结清余下的20000元，而现在税票没有开具，付款条件未成就暂不支付，故要求驳回原告的诉讼请求。两原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：1、房地产转让协议复印件一份，证明原、被告双方的房屋买卖事实及规定各方的权利和义务。2、收条复印件二份，证明原告于2006年11月30日及2007年1月29日各收到被告给付的购房款分别为20000元和105000元。3、2007年2月2日由两原告之一朱维薇和被告赵守华及中介人颜文娟三人共同签名的收条复印件一份，证明：⑴.双方有约定而被告没有履行；⑵.收条中的购房余款20000元不对，而应该是30000元。4、补充协议复印件一份，证明原、被告在房地产转让协议签订后又签订了补充协议，并说明了三点内容：⑴.被告欺骗原告说国家出台了征收房屋遗产税的规定；⑵.遗产税归遗产所有人，所以要扣除原告20000元；⑶.这20000元要在房屋过户时付清。5、房屋产权证、土地使用证复印件各一份，证明诉争房屋过户到朱维薇名下的日期是2006年12月26日，付款时间延期了。6、房屋转让协议复印件一份，证明2007年4月12日，被告在未付清房款的情况下将房屋转让给他人，属违约行为。7、常住人口登记卡、公证书复印件各一份，证明闻友樑与朱维薇系夫妻关系。被告未向本院提供证据。庭审中，本院依法对两原告提供的证据，经被告当庭质证，认证如下：对两原告提供的第1、2项证据，被告无异议，本院予以确认。对第3项证据，被告对证据本身无异议，但认为两原告所说的购房余款还有30000元是不对的，而应该是20000元，并表示该20000元因房产证到现在还没有办出来，付款条件未成就故未支付。该项证据系两原告之一朱维薇与被告及中介方三方共同签名，对此予以确认。对第4项证据，被告对证据的真实性无异议，但认为该补充协议印证了收条中是20000元，而不是30000元，且这20000元也是附条件的，但目前条件还未成就。该项证据同样系朱维薇与被告及中介方三方共同签名，对此予以确认。对第5项证据，被告无异议，本院予以确认。对第6项证据，被告认为因房屋至今尚未过户，故与本案无关。该项证据系被告从两原告处购买的房屋后又转让给他人即黄丽华，因该房屋转让协议约定的房屋与本案争议房屋相关联，对此予以确认。对第7项证据，被告无异议，本院予以确认。根据上述证据及原、被告庭审陈述，本院认定事实如下：2006年11月28日，原告之一闻亦斌代其父亲闻友樑与被告赵守华签订了房地产转让协议一份，甲方为闻友樑，乙方为赵守华。其中，协议第一条约定：“甲方自愿将座落于魏塘镇解放三村6幢20单元302室，建筑面积58.64平方米，附自行车库一套及室内外装修和现存物品一起转让给乙方”。第二条约定：“双方确定的房屋总价为人民币215000元，今乙方付给甲方购房定金10000元，2006年11月29日付房款20000元，余款185000元到两证过户到朱维薇同时办理公证手续时付清”。第四条约定：“甲方无条件提供房地产过户或公证所需要的有效证件，配合乙方完成过户或公证手续，乙方承担房地产过户或公证中所有需要缴纳的税费；乙方付清房款后有权将上述房地产再次转让，并有权确定新权属人姓名，甲方无权干涉”。第七条约定：“协议签订后乙方违约，购房定金作违约金赔偿给甲方，甲方违约自违约之日起三天内支付违约金包含购房定金合计20000元赔偿给乙方”。协议签订当日，被告已付定金10000元，两原告对此无异议。同月30日，被告付房款20000元，由闻亦斌出具收条。同年12月11日，原告之一朱维薇作为甲方与乙方赵守华及中介人颜文娟又签订了补充协议一份，该协议载明：“续2006年11月28日签订购房合同补充如下：因新出台国家政策征收房屋遗产税，甲乙双方协商后由甲方承担，付房款时暂扣人民币20000元放中介代保管，到过户交税时凭发票甲、乙双方结清，房款到过户到朱维薇时付清金额为165000元”。同年12月26日及2007年1月13日，案涉房屋已由原产权人闻友樑的姓名变更为朱维薇，并先后办理了房屋所有权证及土地使用权证。2007年1月29日，被告付房款105000元，仍由闻亦斌出具收条。同年2月2日，甲、乙双方及中介人又以收条形式约定：“今收到赵守华购买解放三村6幢20梯302室房款60000元、土地变更费3300元，购房余款20000元到过户时税票出来结清，如无遗产税全额付给甲方，如有遗产税按税票结算多退少补”。期间，被告已先后付房款10000元＋20000元＋105000元＋60000元＝195000元。另查明：1、2007年2月12日，朱维薇与赵守华在本县公证处公证员周向群面前签订了委托协议书一份，载明：“委托人朱维薇全权委托赵守华办理位于嘉善县魏塘镇解放三村6幢20单元302室房屋转让过户登记手续。受托人在受托范围内实施的民事行为及签署的一切文件委托人均予认可，所产生的权利义务委托人均予享受和承担。受托人须依法行使代理权。本委托协议书自签订之日起九十天内有效”。同日，该委托协议书经公证员审查，认为双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议书上双方当事人的签字均属实。为此，嘉善县公证处对该协议书作出了（2007）浙善证字第445号公证书。2007年4月12日，被告代朱维薇与案外人黄丽华就案涉房屋签订了房屋转让协议一份，约定将魏塘镇解放三村6幢20单元302室住宅房转让给黄丽华，房屋总价为人民币235500元。同月18日，双方又签订了买卖房产协议书一份，所涉房屋同上，并用该委托协议书办理过户手续。之后，因朱维薇以赵守华滥用代理权，侵害其利益为由，于2008年2月13日以原告身份将赵守华列为被告向本院提起诉讼（案号为2008善民一初字第295号），要求确认委托协议书无效。案经本院审理作出一审判决，驳回朱维薇的诉讼请求。判决后，朱维薇不服并提起上诉，经嘉兴市中级人民法院二审（案号为2008嘉民二终字第372号），判决驳回上诉，维持原判。2、本案所涉魏塘镇解放三村6幢20单元302室住宅房屋的产权证自被告购买住房后本应过户至被告名下，但由于被告的原因（被告称购买这套住房原打算是给父母亲住的，但因为层次偏高，且父母亲年纪又大，所以他们不想要了，后来我想退还给原告，但因为原告把我给的房款用去了一部分，不能如数把钱还给我，所以就签了委托协议书，意思是让我随便卖给谁都可以，故后来我将房屋卖给了黄丽华），房屋转让发生了变化，被告又将房屋卖给黄丽华，而相关的产权过户登记手续等与黄丽华之间也未办妥，从而引发本案纠纷。本案争议的焦点：1、被告对欠付的20000元购房款是否待条件成就后再予支付？2、本案是否构成违约？本院认为：公民在民事活动中，应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原、被告因房屋买卖签订了房地产转让协议，该协议所约定的内容未违反法律、法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。至于案涉房屋中的购房款，现本案有据可证的，被告已先后付给原告方共195000元，而对协议中约定的215000元还相差20000元未付。虽然这20000元未付的原因是因为双方在2006年12月11日及2007年2月2日的补充协议及收条中均约定到过户交税时根据有无遗产税，再凭发票结清，但事实上朱维薇已经授权给赵守华全权办理位于本县魏塘镇解放三村6幢20单元302室房屋转让过户的登记手续，那么对究竟有否遗产税，作为被告则应提供相关证据予以证明，而被告未能举证说明却又长期拖欠购房余款，责任在被告。再者，本案因为后来房屋转让发生了变化，被告在尚未付清全部房款及房屋未过户至其名下的情况下，又将房屋转让给了案外人黄丽华并收取购房款，虽然被告与黄丽华之间的房屋转让协议是被告根据委托协议书约定的授权范围及期限内签订的，但由此可以证明房屋转让关系已经转移，且该房屋实际已为黄丽华所享有，客观上也正是基于上述原因，导致了登记过户的相关手续迟迟未能办理。而对于原、被告之间原约定的购房余款20000元到过户交税时根据有无遗产税，然后凭发票结清的内容在被告与黄丽华订立的转让协议中并没有另作约定，且本案所涉房屋现客观上由黄丽华居住至今，而原告却不能收回属于自己的全部购房款，这既不合法也有违常理。因此，被告以付款条件未成就而暂不付款的理由不能成立。另外，由于被告的违约，按约定其应承担违约责任，现两原告对请求的违约金变更减少至10000元，本院予以准许。综上，两原告的诉讼请求合法，应予支持。被告的抗辩意见缺乏证据佐证，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告赵守华于本判决生效后五日内支付给原告朱维薇、闻亦斌购房余款20000元。二、被告赵守华于本判决生效后五日内支付给原告朱维薇、闻亦斌违约金10000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，（原告已预交），由赵守华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判长 范爱民审判员 沈定连审判员 洪 亮二〇〇九年三月十三日书记员 赵玲莉 来源：