（2009）浙绍民终字第53号
裁判日期: 2009-02-20
公开日期: 2014-10-28
案件名称
范利娟、阮金祥与胡秀珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡秀珍,范利娟,阮金祥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙绍民终字第53号上诉人（原审被告）胡秀珍。委托代理人（特别授权）陈亚平。委托代理人（特别授权）章科家。被上诉人（原审原告）范利娟。被上诉人（原审原告）阮金祥。两被上诉人的共同委托代理人（特别授权）胡卫国。上诉人胡秀珍为与被上诉人范利娟、阮金祥房屋买卖合同纠纷一案，不服上虞市人民法院（2008）虞民一初字第1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年12月26日立案受理后，依法组成由审判员高伯军担任审判长，代理审判员金湘华、丁林阳参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，原告范利娟与沈金祥系夫妻，原有座落于上虞市百官街道外严村平房三间。2002年10月28日，原告范利娟与被告胡秀珍签订购房协议一份，双方约定：范利娟将位于百官街道外严村的三间平房出售给胡秀珍作私人用房，胡秀珍自协议订立起当日付清购房款17000元，范利娟的房子有外严村村委予以证明。协议签订后，原告范利娟交付了房屋，被告胡秀珍按约付清房款17000元，原告阮金祥出具收条一份。被告胡秀珍在居住期间，对该房进行了修缮。2003年6月6日，原告范利娟、阮金祥将其户口迁出上虞市百官街道外严村。原审法院审理认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。原告范利娟、阮金祥原有座落于上虞市百官街道外严村的三间平房，其宅基地的所有权系上虞市百官街道外严村所有，其所设定的土地使用权是集体所有的土地上的用益物权，宅基地使用权的主体只能是农村村民。原告范利娟将自有房屋出卖给城镇居民的被告胡秀珍居住，该行为违反了农村集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设的法律的强制性规定，故原告范利娟与被告胡秀珍签订的购房协议无效。无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告要求确认合同无效，并要求被告返还房屋，退还购房款17000元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。本案在审理过程中，本院告知双方当事人可以就合同无效而造成的损失主张权利，原告在庭审中明确表示不就因合同无效造成的损失主张权利，被告在审理过程中明确表示要求另行对因合同无效造成的损失主张权利，故本院不再对该问题进行处理。被告胡秀珍辩称上虞市百官街道外严村村民委员会及村民均支持原、被告之间的房屋买卖行为，本院认为，即使该事实成立，也并不因此表明原告可以违法转让宅基地的使用权给非本村集体组织成员的城镇居民；另外，虽然原告户口已于2003年6月9日迁出上虞市百官街道外严村，但并不能因此使原、被告之间的购房合同转化为有效合同；被告以上述理由来主张合同有效的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：1、原告范利娟与被告胡秀珍签订的购房协议无效。2、被告胡秀珍应于本判决生效之日起90日内腾退出座落于上虞市百官街道外严村的原告范利娟、阮金祥所有的房屋。3、原告范利娟、阮金祥应于本判决生效之日起十日内退还被告胡秀珍购房款17000元。案件受理费225元，由被告胡秀珍负担。上诉人胡秀珍不服原审判决，提起上诉称：1、我国法律包括物权法都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或房屋作出明确规定。《土地管理法》第六十二条第四款仅规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，并没有禁止农村房屋的出卖。2、上诉人与被上诉人签订的是购房协议而非农村集体土地使用权转让协议，上诉人取得的只是该房屋的所有权。3、被上诉人已不属于外严村村民，无权再享受该集体经济组织的村民待遇，主体不适格。上诉人的该房屋买卖行为得到外严村村民委员会及大多数村民的同意。请求二审法院在查清事实基础上撤销原判，依法改判。被上诉人范利娟、阮金祥口头辩称：1、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效有法律依据。1999年国务院办公厅发布的《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。2、上诉人关于取得的是讼争房屋的所有权而非土地使用权的陈述自相矛盾。3、讼争房屋原系被上诉人所有，现基于合同无效主张返还，主体适格。同时，讼争房屋所在地村民委员会及村民同意上诉人购买该房屋不是事实，村委会没有召开村务会进行过讨论。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人胡秀珍，被上诉人范利娟、阮金祥在二审中均未提出新的证据。二审经审理认定的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，上诉人胡秀珍与被上诉人范利娟、阮金祥所签之购房协议的买卖标的物为讼争房屋，其附着于农村集体土地。上诉人胡秀珍系城镇居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。被上诉人范利娟、阮金祥要求确认该买卖合同无效合法。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审法院据此判令上诉人胡秀珍返还讼争房屋，被上诉人范利娟、阮金祥退还购房款17000元正确。上诉人提出法律无明文禁止城镇居民购买农村宅基地或房屋之上诉理由，以及上诉人取得的只是讼争房屋的所有权而非农村集体土地使用权之上诉理由，于法无据，本院不予采信。上诉人提出被上诉人主体不适格，且上诉人的房屋买卖行为得到该村村民委员会及大多数村民同意之上诉理由，因主体不适格及获得村委会和村民的支持，不能改变合同无效之事实，该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由上诉人胡秀珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 高伯军代理审判员 金湘华代理审判员 丁林阳二〇〇九年二月二十日书 记 员 卢雅娟