（2009）浙绍民终字第9号
裁判日期: 2009-02-20
公开日期: 2014-09-17
案件名称
上虞市百官街道第一村经济联合社与赵驹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵驹,上虞市百官街道第一村经济联合社
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国村民委员会组织法（1998年）》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙绍民终字第9号上诉人（原审被告）赵驹。委托代理人（特别授权代理）王光耀。被上诉人（原审原告）上虞市百官街道第一村经济联合社。负责人张金林。委托代理人（特别授权代理）章志飞。上诉人赵驹因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省上虞市人民法院（2008）虞民一初字第1445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年12月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审判决查明：2003年6月10日，经原、被告协商，双方于2003年6月10日签订租房协议书一份，约定：原告将位于公园路8号综合楼一层东三间、二层全部出租给被告使用，租期为五年，自2003年7月1日至2008年6月31日止，房租费每一年为59000元，付款方式为协议签订后每年一次付清，先付款，后使用，乙方如对房屋需要求装饰，要征得甲方同意，装饰费用由乙方负担，乙方如需要继续租用，应在租房期满前一个月内向甲方联系，房租费重新商定，经双方协商同意后，可以继续租用。协议签订后，双方按约履行。协议到期后，原告于2008年7月1日邮寄给被告通知一份，通知内容为：双方租赁合同已到期，经村三委会和支部大会及部分村民讨论，该房村里另有需用，决定终止协议收回租房，该租房协议终止，但村里考虑被告经营项目与住房户有所不同，给予15天时间安排搬迁（期限到2008年7月20日止），逾期不交房，产生损失有被告承担。收信后，被告邮寄给原告要求续租的回函一份，内容为：1、鉴于原租赁合同到期前本人多次向贵社提出要求续租，贵社也表示认可，且在租房协议书到期后未向本人提出终止协议，为此本人要求按原租房协议书约定的租赁期限再承租五年，即承租到2013年6月31日；2、如贵社确因公益需要，就本人租赁的房产收回后不再向外招租，则贵社应给予本人半年的择房时间，同时需一次性赔偿本人投资损失40万元，如贵社就本人承租的房产继续招租，则本人不放弃优先承租权。现讼争的房产仍由被告使用。上述事实，由原告提供的原、被告于2003年6月10日签订的租房协议书、2008年7月1日百官街道一村经联社的通知、房屋所有权证、土地使用权证及双方当事人在庭审中所作的陈述等证据所证实。原审判决认为：原、被告签订的租房协议书系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告在房屋租赁期到后，通知被告终止租房协议，并给予15天时间的合理搬迁期限，符合合同约定，故原、被告之间的租房协议书已事实上解除。合同终止后，被告仍使用讼争的房产，故应按年租费59000元支付实际使用期间的房租费。原告提出的返还房屋并支付房租费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告收到原告邮寄的通知后，曾多次向原告提出要求续租，但并无证据证明，对其抗辩理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条之规定，判决：一、被告赵驹应从原告上虞市百官街道第一村经济联合社所有的上虞市百官街道公园路8号综合楼一层东三间、二层全部搬迁出屋，并将房屋交还给原告，在本判决生效后二十内履行；二、被告应支付原告2008年7月1至2008年7月31日房租费4916.67元（2008年8月1日至实际出屋时的房租费按每年租费59000元按实计算），在本判决生效后十五内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，依法减半收取40元，由被告赵驹负担。上诉人赵驹上诉称：原审对被上诉人就讼争房屋是否用于出租的事实没有查明，属于事实认定不清。原审对上诉人主张要求继续租赁该房屋的事实认为没有证据证明，属于事实认定错误。原审适用法律错误，上诉人的优先承租权应受到法律保护。被上诉人不具有适格的诉讼主体资格。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。被上诉人上虞市百官街道第一村经济联合社答辩称：上诉人与被上诉人签订的租房协议到2008年6月31日到期终止了，上诉人有要求续租的权利，但是被上诉人也有同意续租和不同意续租的权利。至于房屋收回后该房屋作何用途，这是被上诉人内部的事情，与上诉人无关，上诉人只要按照双方签订的房屋租赁协议按期将房屋交还给被上诉人，就是履行了房屋租赁协议。不管上诉人是否可以享有优先承租权，本案不应当适用。讼争的房屋是否继续出租，该事实尚未发生，优先承租权何从谈起。事实上房子到现在还未收回，而且也未作任何收回后的安排。对于主体问题，被上诉人是上级部门发文成立的集体经济组织，法定职责是管理村集体经济资产，被上诉提供的房产证和土地证，特别是土地证上明确是百官镇一村经联社，故被上诉人是适格的主体。上诉人赵驹在二审中提供如下租房协议四份，证明被上诉人在2008年4月29日、5月9日、6月3日和6月8日与讼争房屋所在的同一幢楼的其他几户经营户签订了房屋续租协议，被上诉人将讼争房屋收回后用于出租的事实。被上诉人质证认为这几份协议与本案缺乏关联性，这是被上诉人与其他经营户签订的协议，与本案无关，且无法证明讼争房屋收回后仍用于出租。本院经审查认为，上述证据不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不是二审中的新的证据，且与本案无实质关联，故依法不予认定。被上诉人上虞市百官街道第一村经济联合社未提供新的证据。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于原审法院认定事实是否正确，适用法律是否正确。具体包括：1、原审未查明讼争房屋继续用于出租，是否正确；2、原审未认定上诉人主张要求继续租赁的事实，是否正确；3、上诉人主张的优先承租权（续租权）是否有法律依据，在本案中是否应予以支持；4、被上诉人是否有诉讼主体资格。按照双方当事人之协议约定，租赁合同于2008年6月31日到期，上诉人如需租用，需经双方协商同意方可。故本案中因被上诉人不同意将讼争房屋继续出租给上诉人，故租赁合同已于2006年6月31日终止。被上诉人有权依法要求上诉人返还房屋并支付2008年7月1日起至实际出屋的相应房租费。至于讼争房屋是否用于继续出租及上诉人要求继续租赁之事实，与本案的审理结果并无关联，原审法院无需进行审查认定。对于上诉人主张的优先承租权（续租权），本院经审查，并无相应事实与法律依据，不应予以采信。至于被上诉人的诉讼主体资格问题，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第五条第三款规定，村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产。而村经济联合社作为村的集体经济组织，其法定职责是管理村集体资产，故被上诉人具备独立的诉讼主体资格。在本案中，上诉人之签约对象及要求续租的发函对象均为被上诉人，土地使用权证上载明土地使用者也为被上诉人，且上诉人在诉前对被上诉人之主体资格亦系认可，故上诉人在本案中作为原审原告起诉，主体适格。综上，上诉人的上诉理由不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人赵驹负担。本判决为终审判决。审 判 长 章建荣代理审判员 毛振宇代理审判员 方 艳二〇〇九年二月二十日书 记 员 李琼珏 来源：