(2009)浙绍民终字第163号
裁判日期: 2009-02-19
公开日期: 2014-10-22
案件名称
绍兴文理学院附属中学与XX租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
XX,绍兴文理学院附属中学
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法(2007年)》:第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2009)浙绍民终字第163号上诉人(原审被告)XX。委托代理人(特别授权代理)包巨峰。被上诉人(原审原告)绍兴文理学院附属中学。法定代表人周菊芳。委托代理人(特别授权代理)赵淑芳。委托代理人(特别授权代理)高向华。上诉人XX因租赁合同纠纷一案,不服浙江省绍兴市越城区人民法院(2008)越民一初字第3019号民事判决,向本院提起上诉。本院于2009年1月20日立案受理后并依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。原审判决查明,座落于绍兴市越城区水沟营2号(原为35号)房屋原属绍兴市师范专科学校所有,后移交给原告,并先后办理了土地使用权和房屋所有权的变更手续,原告分别于2002年5月16日、2008年2月19日领取了国有土地使用证和房屋所有权证,其中土地用途为教育。绍兴市越城区水沟营2号204-205室房屋由原告出租给谢慧娟居住,双方没有签订租赁合同,房屋租金为每月54元,被告已交纳租金至2006年12月。2006年10月28日,原告出台教工集体宿舍住户安置方案,主要内容为原告因教育、教学工作的实际需要,现有的教工集体宿舍将被拆除,用于建造学校的体育、艺术、图书馆用房,居住在学校教工集体宿舍中的住户要配合学校做好教工集体宿舍的搬迁工作,考虑到教职工在学校教工宿舍居住的历史原因,以及搬迁给教职工带来的困难,学校尽最大的可能给搬迁的教职工以经济或其他形式的帮助,该方案还写明了具体的安置方案。2007年3月26日,原告发通知要求尚未搬迁的住户速来商谈住房安置具体问题。另查明:谢慧娟原系原告的教师,原告起诉前已死亡。王兆良与谢慧娟是夫妻关系,被告系双方的儿子,王兆良的户籍于2007年7月12日从贵州省遵义市中国人民解放军空军司令部军事代表局迁到讼争房屋。因被告对房屋搬迁待遇有异议未肯搬迁,遂成讼。上述事实,由原告提供的房产权证、会议纪要、土地使用权证各1份教工集体宿舍住户安置方案、教工集体宿舍住户对等安置细则、文理学院附中通知各1份、门牌号变化情况说明1份、被告提供结婚证1份,常住人口登记卡1份、工作证1份等证据予以证实。原审判决认为,本案争议的焦点是:一、讼争房屋是否系内部福利分房。因讼争房屋系原告的教工集体宿舍,土地用途为教育,故讼争房屋不属单位内部分房,本案属法院受理范围;二、原告是否要按照拆迁政策对被告进行安置。国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款规定:“本条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。”浙江省人民代表大会常务委员会颁布的《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第四条第一款规定:“本条例所称拆迁人是指市、县人民政府设立的具体实施收回国有土地使用权并依法取得房屋拆迁许可证的单位。”原告不是市、县人民政府设立的具体实施收回国有土地使用权并依法取得房屋拆迁许可证的单位,原告不具备拆迁人的资格,被告也不能证明讼争房屋已被确定需要依法拆迁,故本案不适用城市房屋拆迁的有关规定;三、被告是否讼争房屋的承租人。讼争房屋原系原告租赁给谢慧娟,谢慧娟在房屋租赁期间死亡,后房屋租金由被告向原告交纳,故可以认定与原告发生租赁关系的相对人为被告,被告是讼争房屋的承租人。综上,原告与被告之间存在事实租赁关系,因双方对租赁期限没有约定,视为不定期租赁。双方可以随时解除合同,原告出台安置方案以及发通知的行为表明原告已确定与被告解除租赁合同并进行了通知。据此,原告要求被告腾退出屋,理由正当,该院予以支持。被告在原告解除租赁合同后仍使用房屋,应当支付使用费,原告要求被告支付房屋使用费至腾退出屋日止,理由正当,该院予以支持,房屋使用费可按照租金标准确定。被告除房屋使用费外的其余辩解意见,无事实和法律依据,该院不予采纳。判决:一、被告XX应于本判决生效之日起三十日内腾退座落于绍兴市越城区水沟营2号204-205室房屋归还给原告绍兴文理学院附属中学。二、被告XX应于本判决生效之日起三十日内按每月54元的标准支付给原告绍兴文理学院附属中学从2007年1月起至房屋腾退之日止的房屋使用费(计算至2007年7月为378元)。三、驳回原告绍兴文理学院附属中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费130元,由被告负担。XX不服原判,提起上诉称:1、原审法院确定讼争房屋非内部福利分房不当,理由如下:上诉人之母谢慧娟生前系被上诉人处的教师,其取得讼争房屋基于当时的政策,非租赁关系;讼争房屋系教工集体宿舍及土地用途为教育不能确认讼争房屋非单位内部分房;2、原审法院认为被上诉人不具备拆迁人资格,不适用城市房屋拆迁规定不当;3、本案非平等主体之间的民事纠纷,不属人民法院管辖范围;4、上诉人王兆良系转业干部,在1998年退休回绍兴时按当时政策规定,其家属单位分房时已将其统计在内,王兆良也依法享有权利。要求依法改判,支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称:原审判决确定原、被告之间的关系系房屋租赁关系事实清楚,并不是上诉人所说的福利分房的关系,原审法院适用法律正确,请求驳回上诉人的上诉请求。本院认为,双方当事人争议的焦点如下:一、原审法院确定讼争房屋非福利分房是否正确。上诉人认为其母谢慧娟生前系被上诉人处的教师,其取得讼争房屋基于当时的政策,非租赁关系,但未能提供政策依据;原审法院认为讼争房屋系被上诉人的教工集体宿舍,土地用途为教育,不符合单位内部分房特征,故不应确定为福利分房。原审法院的上述认定并未否认讼争房屋属被上诉人自管公房的性质,同时根据查明的事实可确认,双方当事人之间产生的法律关系为具有福利性质的不定期租赁合同关系,并非人民法院不应受理的福利分房关系,故上诉人提出的该部分主张不成立,本院不予支持。二、本案是否应当按照拆迁的政策进行处理。基于本案讼争房屋非福利分房,而双方当事人应确定为不定期租赁关系的平等主体,上诉人作为所有权人,因自身发展需要,可合理处分其所有的财产,但被上诉人并不符合《城市房屋拆迁管理条例》中关于拆迁人的条件,故本案不应按照拆迁政策处理。就双方建立的不定期租赁关系而言,被上诉人可以随时请求解除合同,被上诉人为妥然处理矛盾,提供了安置方案以及发出相应通知,上述行为表明被上诉人已确定与上诉人解除租赁合同并进行了告知。但上述行为并不能印证上诉人提出的被上诉人符合拆迁人特征及拆迁政策的主张,故上诉人的主张,本院不予采信。至于王兆良的问题,不能影响本案双方属租赁关系的事实,当事人可另行主张。鉴于双方当事人在二审中未提供其他足以影响本案实体处理新的证据,本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为,原审判决事实认定清楚,上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费130元,由上诉人XX负担。本判决为终审判决。审 判 长 章建荣代理审判员 毛振宇代理审判员 方 艳二〇〇九年二月十九日书 记 员 李琼珏 百度搜索“”