（2008）西民二初字第007号
裁判日期: 2009-02-17
公开日期: 2014-12-18
案件名称
西安北方光电有限公司与陕西中北房地产开发有限公司、西安同方房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西安北方光电有限公司,陕西中北房地产开发有限公司,西安同方房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2008）西民二初字第007号原告西安北方光电有限公司，住所地：西安市长乐中路35号。法定代表人高汝森，该公司董事长。委托代理人陈贞学、周鹏虎，陕西恒达律师事务所律师。被告陕西中北房地产开发有限公司，住所地：西安市朱雀大街43号。法定代表人马平一，公司董事长。委托代理人石文宝，陕西华秦律师事务所律师。委托代理人李凌，陕西博硕律师事务所律师。被告西安同方房地产开发有限公司，住所地：西安市西大街以北，大麦市街东侧。法定代表人朱志平，公司董事长。委托代理人叶无忌，浙江永鼎律师事务所律师。原告西安北方光电有限公司（以下简称北方公司）诉被告陕西中北房地产开发有限公司（以下简称中北公司）、被告西安同方房地产开发有限公司（以下简称同方公司）房屋拆迁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北方公司的委托代理人陈贞学、周鹏虎，被告中北公司的委托代理人石文宝、李凌与被告同方公司的委托代理人叶无忌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北方公司诉称，1998年2月23日，原告北方公司（原企业名称为：西安西北光电仪器厂）与被告中北公司签订《拆迁安置协议书》一份。双方约定被告中北公司对原告位于西安市西大街317号占地面积424平方米建筑面积763.10平米的营业用房进行拆迁，过渡期限为24个月。1998年3月12日，双方又签订《补充协议》一份，约定：“在新综合楼建成后乙方（原告）确认面积后，回迁进入新房，两个月内由甲方（被告）负责到市房地局按实际面积办理产权证，并交给乙方。”；“甲方保证24个月让乙方回迁新楼。如果甲方影响乙方回迁，甲方按《西安市城市建设拆迁实施细则》第36条规定第一款处理，给乙方进行赔偿。”；“乙方回迁位置，安置在甲方建设的西大街综合楼内1、2、3层，一层安置334.10平方米，二层安置244.50平方米，三层安置184.50平方米，并安置在综合楼最西头。”协议签订后原告腾空了房屋全面履行了合同的义务。24个月过渡期满后，原告一直督促被告中北公司按合同的约定给原告原地安置，中北公司以该房屋因各种原因未能竣工为由希望原告予以谅解，并承诺房屋竣工后按原合同约定尽快予以安置。2006年年底，原拆迁土地上的房屋竣工，名称为“同方服饰城”，原告工作人员每周都找中北公司协商回迁事宜，中北公司又提出不能按照双方合同约定给原告安置在“同方服饰城”内，只能安置在同方服饰城后面“金桥公寓”3楼。2007年12月经查询得知被告中北公司早已于2001年6月签订协议将本应用于安置原告的土地转让给了同方公司）。对此，原告认为被告同方公司在明知双方转让土地系拆迁安置土地的情况下与中北公司恶意串通应连带承担合同义务，故请法院判令：1、被告中北公司依照拆迁安置协议书和补充协议对原告进行原地安置或者同地段安置（估计价值2126万元）；2、判令被告中北公司支付违约赔偿金2564016元（逾期安置房屋租金，月租金40元／平方米按7年计算）；3、判令被告同方公司对第1、2项诉讼请求与第一被告承担连带责任；4、本案诉讼费由两被告负担。后原告北方公司又变更诉讼请求将第一项诉讼请求变更为两项：1、请求判令中北公司将其公司安置在“金桥公寓”内1、2、3层西侧，一层安置334.10平方米，二层安置244.5平方米，三层安置184.50平方米；2、请求判令中北公司补偿其公司因安置房产从临西大街（现同方服饰城内）调整到大麦市街金桥公寓而产生的房产价值差额；3、《起诉状》其余诉讼请求不变。被告中北公司辩称，一、原告主张就地安置或同地段安置是不能成立的，1、2007年3月答辩人已通知原告对其进行安置，但原告不配合答辩人进行回迁，原告应承担不及时回迁的责任。2、双方签订《拆迁安置协议书》约定，就地安置，与原地安置是不同表述，答辩人已按双方签订《补充协议》约定的“综合大楼最西头金桥公寓”对原告进行安置。二、原告主张答辩人向其支付违约赔偿金2564016元不能成立。本案为拆迁安置法律关系应适用拆迁特别法规。1998年2月23日签订《拆迁安置协议书》时，双方对于过渡补助费约定为24个月为38428.80元，每月为1601.2元，被告该支付义务已经履行，原告并未停产停业，相反在2000年还进行了企业改制。过渡期延长责任不在答辩人，答辩人在实施大麦市街道路拓宽改造工程时，遇政府调整大麦市街拓宽改造规划使安置工程延期，由于地区拆迁难度极大，被拆迁人拒不搬迁，直至2004年11月被拆迁人才全部搬迁，答辩人认为逾期安置是由于不可抗力非答辩人责任造成的。依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条“拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失，可以由拆迁人付给适当补助费。”及《陕西省城市房屋拆迁管理办法》第三十六条“由于拆迁人的责任，使被拆除房屋使用人过渡期延长的，从逾期之月起，对自行安排住处的，应适当增加临时过渡补助费……。”依照拆迁特别法规，答辩人对原告只有安置义务以及在法定条件下给付适当补助费的义务。上述义务答辩人均已履行。三、原告称答辩人与第二被告恶意串通，没有事实依据。答辩人通过出让方式取得拆迁范围内的国有土地使用权，由于政府统一招商而将拆迁范围内部分土地进行招商引资而引入同方公司，用于安置的土地并未转让，答辩人已建成安置楼。四、答辩人实施的项目是公益性、政府性，没有营利的拆迁安置项目。五、答辩人认为原告对安置房估价虚高，应提供合理合法的计算依据。针对原告的变更诉请中北公司辩称，原告变更诉请第一项没有必要，原告不用起诉就能实现其目的，答辩人之前的通知地点与原告诉请地点是一致的。原告变更诉讼请求第二项不能成立，原告要求安置在金桥公寓1、2、3层内，接受了答辩人安置地点的事实，不应再主张所谓的地段差价问题，没有证据表明原告的安置地点在西大街，补充协议约定的十分明确，安置地点在项目的最西端，不是面临西大街，而是大麦市街，不存在地段差价问题，答辩人建设的金桥公寓与同方服饰城性质用途、功能不同，两者没有任何参照对比之处。答辩人的安置符合补充合同约定，原告申请评估和鉴定毫无意义，表示不同意原告诉讼请求。被告同方公司辩称：1、本案已过诉讼时效，1998年3月12日，原告与中北公司签订补充协议，中北公司应在2000年3月12日之前将原告安置完毕，原告现在才提起诉讼，已过法定时效。2、原告要求同方公司承担连带责任没有任何事实依据，同方公司并非拆迁协议的当事人，中北公司从未告知同方公司拆迁安置协议事宜，同方公司取得争议土地项目并支付费用，已经生效判决所认定，故不存在恶意患通的事实。根据土地转让合同，同方公司受让的是一块不带拆迁的土地，如果存在拆迁安置问题，原告应向中北公司主张，同方公司的受让行为已经当地政府认可，本案的拆迁安置纠纷与同方公司无关，请求法院驳回原告对同方公司的诉请。经审理查明，西安市城市建设综合开发管理办公室市综开办字（1993）第240号文件关于同意大麦市街、洒金桥道路拓宽及沿街两侧房产开发项目的批复中原则同意中北公司承担大麦市街、洒金桥道路拓宽及沿街两侧房地产综合开发项目。1998年7月10日中北公司办理了拆迁许可证。1998年2月23日，原告与被告中北公司签订《拆迁安置协议书》，中北公司拆除原告位于本市西大街317号营业用房763.10平方米，协议约定自行过渡，过渡期限24个月，自行过渡费38428.8元。同年3月12日，双方又签订《补充协议》。补充协议约定：1、关于产权证问题：乙方（原告）在腾空房屋同时，将原房产证、土地证交付甲方（被告中北公司）。在新综合楼建成后，乙方确认面积后，回迁进入新房，两个月内由甲方负责到市房产局按实际面积办理产权证（费用由甲方负责）并交给乙方。2、关于过渡延期赔偿问题：甲方保证24个月让乙方回迁新楼，如果甲方影响乙方回迁，甲方按《西安市城市建设拆迁实施细则》第三十六条规定第一款处理，给乙方予以赔偿。3、关于回迁位置：乙方回迁位置，安置在甲方建设的西大街综合楼内一、二、三层，一层安置334.10平方米，二层安置244.5平方米，三层安置184.50平方米，总计面积不低于763.10平方米，并安置在综合楼最西头。”补充协议附件为大麦市街清真饮食城及购物中心规划平面图，在该规划平面图上临西大街处饮食城东边分别标注着综合楼及安置西光，并在该处加盖了西安市洒金桥大麦市街道路拓宽指挥部公章。协议签订后，原告北方公司按合同约定履行了其义务，腾交了房屋并交纳了购安置楼房差价款204572元。24个月过渡期满后，原告要求被告中北公司给其安置，西安市洒金桥大麦市街道路拓宽指挥部先后于2000年9月11日、2002年7月致函原告对不能及时回迁表示歉意，并望给予充分谅解。2001年6月22日，被告中北公司与被告同方公司签订《项目土地转让协议》，中北公司将西大街以北，大麦市街以东，由其承担的清真饮食城项目建设用地中的12.823亩（其中净用地8.026亩）以及该地拟建建筑面积27000平方米，转让给同方公司开发建设，总价为3866万元。协议第六条约定：本项目土地范围内的原拆迁户的拆迁安置由甲方（中北公司）负责，费用由甲方负担。2001年同方公司取得该8.027亩土地使用权证。2005年同方公司取得建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证在该地段建成《同方服饰精品城》，并于2008年2月26日办理了产权证。在本案审理中原告北方公司提出中北公司已将金桥公寓一、二层抵扣给施工单位折抵工程款，导致中北公司无法给其安置，经查2006年12月6日中北公司与施工方陕西晟方建筑工程有限公司签订《关于解决施工工程款欠款协议书》协议约定，中北公司用金桥公寓商业房一、二层抵扣所欠工程款1000万元。2009年元月6日双方又签订撤销“关于解决施工工程欠款协议书”，协议书明确截止2008年12月31日甲方支付乙方款项已达95%，现双方同意撤销2006年12月6日所签订《关于解决施工工程欠款协议书》，不再用金桥公寓商业房一、二层抵扣工程款。中北公司愿在金桥公寓东北角处一、二、三层按合同约定面积为北方公司安置，北方公司对将其安置在东北角处有异议。另，在本案审理中，原告申请对西大街同方服饰城与大麦市街金桥公寓相应楼层、面积、朝向房产价值进行评估，同时对同方服饰城租赁价格一并评估，经本院司法技术室委托陕西正衡资产评估有限责任公司对同方服饰城2000年至2007年一、二、三层每平方米租赁价格进行了评定。关于同方服饰城与金桥公寓的房产价值差因中北公司拒绝提供相关资料，评估工作无法完成，司法技术室做退案处理。以上事实有北方公司与中北公司签订之《拆迁安置协议书》、《补充协议》、中北公司与同方公司签订之《项目土地转让协议》等在卷佐证。本院认为，北方公司与中北公司签订之《拆迁安置协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，北方公司已按合同约定履行了其义务，中北公司未按合同约定24个月内让北方公司按时回迁已构成违约，应按合同约定承担违约责任。本案争议之焦点：一、关于安置地点，根据北方公司与中北公司签订之《补充协议》书约定，安置地点在西大街综合楼西头，并在合同附件规划平面图上临西大街处写有安置西光四字，上盖有道路拆迁指挥部公章，故安置地点应为临西大街综合楼处即现在的同方服饰城处，但该处土地中北公司已转让给同方公司，同方公司在该地段已建成同方服饰城，并将土地使用证、产权证办在同方公司名下，故在同方服饰城内给北方公司安置已不可能，经本院释明后北方公司变更诉请请求法院判令在金桥公寓内给其安置，依法应予准许。安置地点在金桥公寓一、二、三层东北角处。二、关于逾期过渡费问题，补充协议约定，中北公司保证24个月让北方公司回迁新楼，如果中北公司影响北方公司回迁，中北公司按《西安市城市建设拆迁实施细则》第三十六条规定第一款处理，给北方公司予以赔偿。中北公司至今未给北方公司安置属违约，应按补充协议约定，以《西安市城市建设拆迁实施细则》第三十六条第一款计算增付过渡补偿费。从2000年3月至2007年3月逾期安置赔偿金应为403502.4元，北方公司要求按租金计算逾期安置损失因双方系拆迁安置合同关系，对逾期安置赔偿问题，合同约定明确，故北方公司请求依照最高人民法院关于商品房买卖司法解释用同地段租金计算违约赔偿金，本院依法不予支持。三、关于安置楼差价问题，北方公司要求中北公司补偿安置房产从西大街同方服饰城调整到大麦市街金桥公寓而产生的房产价值差额，因中北公司拒绝配合，导致鉴定结论无法做出，故对原告该部分诉请本案不予涉及，北方公司可另案主张。四、关于北方公司要求同方公司承担连带责任一节，在中北公司与同方公司签订之《项目土地转让协议》中约定本项目土地范围内的原拆迁户的拆迁安置由中北公司负责，同方公司并非拆迁协议当事人，同方公司取得争议土地项目已经陕西省高级人民法院生效判决所认定，北方公司诉称中北公司与同方公司恶意串通一节无证据证实，本院不予认定，其要求同方公司承担连带责任依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，陕西中北房地产开发有限公司在本市大麦市街金桥公寓内为西安北方光电有限公司安置一层东北角（图纸13-17轴线处）及东边图纸（6-8轴线处）两处安置334.10平方米营业用房；在金桥公寓二层东北角（图纸13-17轴线处）安置244.5平方米营业用房；在金桥公寓三层东北角（图纸13-17轴线处）安置184.5平方米营业用房，总面积共计763.10平方米；二、本判决生效后十日内，陕西中北房产地开发有限公司给付西安北方光电有限公司逾期安置赔偿金403502.4元；三、驳回西安北方光电有限公司要求西安同方房地产开发有限公司承担连带责任之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175412元由陕西中北房地产开发有限公司负担12万元，西安北方光电有限公司负担55412元，鉴定费1000元由西安北方光电有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长 侯 静审判员 齐 放审判员 张建社二００九年二月十七日书记员 潘丽娜 来自