（2009）杭上民初字第143号
裁判日期: 2009-02-13
公开日期: 2014-04-18
案件名称
张志明与徐星珍、颜俊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张志明,徐星珍,颜俊,王远之
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭上民初字第143号原告：张志明。委托代理人：陈志刚。被告：徐星珍。被告：颜俊。委托代理人：蒋伟政。第三人：王远之。委托代理人：王竑。原告张志明与被告徐星珍、颜俊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，并追加王远之作为本案第三人，于2009年2月12日公开开庭进行了审理。原告张志明及其委托代理人陈志刚，被告徐星珍、被告颜俊的委托代理人蒋伟政及第三人王远之的委托代理人王竑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告张志明与被告徐星珍于1992年3月结婚（双方均系再婚，与原配偶所生子女已成年）。张志明原有位于杭州濮家新村住房一套，婚后至2000年2月份，两人又购买位于杭州市大学路6幢14号502室，面积为37.75平方的房改房，所有权人名字为徐星珍，原告应为共有权人。2001年10月，因吴徐明与原告及被告徐星珍（徐与原夫所生儿子，年近30结婚无房）商定，将原告名下的濮家新村住房归吴徐明所有（后因该房面积较小，吴徐明将其变卖，换购他房），为此三人于2001年10月8日，在杭州市公证处办理协议公证，明确濮家新村房屋归吴徐明所有后，原告与徐星珍作为大学路房产所有人，正常生活居住不受干预。2005年12月，被告徐星珍因欠下赌债，在抵押贷款不成的情况下，竟在原告毫不知情的情况下，伙同被告颜俊，以虚假的转让合同将房屋过户到颜俊名下，以颜俊名义办理抵押贷款，在此过程中，为达到目的，还冒名顶替伪造原告签名。2007年8月，被告颜俊又伙同徐星珍一起将已过户到颜俊名下房产通过杭州友谊房产代理有限公司居间将房产转让给了第三人王远之。直至2008年10月3日王远之之母前来原告家中收取房租，原告质问徐星珍后，才得知以上详情。原告认为，第一被告徐星珍与第二被告颜俊恶意串通，将原告一直生活居住的共有房产，转让他人，严重侵害了原告的利益，甚至威胁到了原告正常的居住生存权利，第三人在实施购房这一重大民事行为时，未进行必要审查，也存在明显过失。由于徐星珍与颜俊虚假转让合同依法应予撤销，在此基础上的民事行为当属无效，故诉至法院，请求法院依法确认被告徐星珍与颜俊签订的房屋转让合同无效，两被告承担鉴定费2500元，并承担本案诉讼费。被告徐星珍辩称：原告所说属实，被告徐星珍赌博欠债，别人催其还款，于是东兴房产公司帮助其找到被告颜俊，与颜俊签订假的买卖合同，原告的名字是被告徐星珍让他人代签的，2007年东兴房产公司要求被告徐星珍拿五万元钱给被告颜俊，补偿被告颜俊因被告徐星珍不按期归还银行贷款造成被告颜俊的损失。后友谊房产公司来到被告徐星珍住处看房子。被告徐星珍就私自将房子出卖了。最后被告徐星珍支付被告颜俊20000元。被告徐星珍认为其和被告颜俊签订的房屋买卖合同是无效的，鉴定费应由被告颜俊承担。被告颜俊辩称：被告徐星珍与原告是串通的，被告徐星珍与被告颜俊签订的房屋转让合同合法有效，被告颜俊在房屋转让过户手续中，不存在任何恶意的行为。由于被告徐星珍的逾期还款行为，给被告颜俊造成损失，20000元是赔偿逾期还贷的损失，与本案无关。故要求驳回原告的诉讼请求。第三人王远之辩称：杭州大学路新村6幢14号502室房产，第三人王远之是从被告颜俊处受让所得，第三人核实了被告颜俊出具的转让房屋的所有权证、身份证、离婚证、以及授权被告徐星珍办理房屋转让事宜的委托书等法律文件的真实性，在确认上述问题没有法律瑕疵，被告颜俊依法可以转让当时其名下的杭州大学路新村6幢14号502室房产。第三人与被告颜俊进行房屋转让交易系委托中介机构和房产交易机构，中介机构和房产交易机构均负有审查义务，正是通过其对买卖双方主体资格以及双方提供资料之真实合法性的审核确认，第三人王远之才能取得杭州大学路新村6幢14号502室的产权证。第三人王远之与被告颜俊房屋转让交易活动中第三人全面履行了法定义务，没有任何过错，更不存在原告所谓的明显过失。退一步讲，如果被告颜俊在取得杭州大学路新村6幢14号502室房屋所有权过程中存在法律上的瑕疵，但由于在第三人王远之与被告颜俊房屋转让交易中，所有的资料皆不可能反映被告颜俊在前面取得的诉争房屋所有权时存在的问题，故第三人王远之无法得知亦没有义务调查相关法律问题。因此，即便是发生因被告颜俊在取得房屋所有权过程中存有法律上的瑕疵，而导致其无权转让诉争房屋的情况，鉴于第三人王远之完全是善意受让该房产的，而且买卖价格合理，并已经于2007年9月取得相关产权证书，根据我国《物权法》第一百零六条之规定，第三人王远之的杭州大学路新村6幢14号502室房屋产权依法应当受到保护。请求驳回原告的诉讼请求。审理中，原告向本院提交下列书面证据材料：1、结婚证，证明原告与被告徐星珍再婚的事实；2、户口本，证明原告住所地与户籍的情况；3、公证书一份，证明原告将名下房产赠予被告徐星珍儿子的事实，同时也证明诉争房屋是原告唯一的住所；4、房产契证一份，证明大学路新村6幢14号502室房产情况；5、2005年10月16日杭州市房屋转让合同一份，证明被告徐星珍与被告颜俊之间签订虚假的房屋买卖合同的事实；6、2005年12月5日的承诺书，证明被告徐星珍与被告颜俊之间签订的是个假房屋买卖合同，目的是为了被告徐星珍按揭贷款；7、申请表一份及司法意见鉴定书，证明被告徐星珍伪造原告签名的情况；8、2007年8月26日杭州市房屋转让合同及附件各一份，证明在原告毫不知情的情况下，被告徐星珍、颜俊擅自将房屋转让给第三人王远之的事实，同时在委托代理合同当中，当时双方居间代理的是杭州友谊房产代理公司；9、2007年8月27日的承诺书一份，证明杭州友谊房地产代理有限公司明知被告徐星珍、颜俊之间的买卖合同是假的买卖合同，同时证明被告颜俊恶意串通的目的是因为有利可图；10、2007年8月29日的收条一张，证明被告颜俊从虚假买卖中获利的事实，直接证明了双方承诺书中的内容；11、报案材料及笔录一份，证明原告在2008年10月3日之前对居住房屋被买卖的事一无所知；12、2008年10月4日声明一份，证明被告徐星珍非法买卖房屋归还赌债的事实；13、裁定书，证明之前案件撤诉的情况；14、鉴定费发票一份，证明原告为证明申请表中张志明的签名非为其本人签名所花费的支出。被告颜俊向本院提交下列书面证据材料：1、二手房交易房款监督支付协议及存款凭条各一份，证明被告徐星珍收取了房款的事实；2、2005年12月5日公证书一份，证明被告徐星珍是诉争房屋的实际控制人的事实；3、公有住房买卖协议书及申请人意见各一份，证明诉争房屋系被告徐星珍的个人财产；4、杭州东兴房产代理有限公司于2008年11月6日出具的情况说明，证明原告在房产过户相关文件上签字，徐星珍是房屋实际控制人的事实。第三人王远之向本院提交下列书面证据材料：1、2005年12月2日公证书一份，证明颜俊与王远之房屋交易过程中，颜俊提供的身份证明，单身证明，授权徐星珍办理房产转让、过户、领取售房款等一切相关事宜的情况；2、所有人为被告颜俊时的房屋所有权证、契证、国有土地使用证各一份，证明在颜俊与王远之房屋交易过程中，当时颜俊合法拥有杭州大学路新村6幢14号502室房产的情况；3、所有人为第三人王远之的房屋所有权证、契证、国有土地使用证各一份，证明王远之已于2007年9月取得杭州大学路新村6幢14号502室房屋产权的情况。经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：被告徐星珍对原告提交的证据均没有异议。被告颜俊对原告提交的证据1、5、6真实性没有异议。对证据2真实性没有异议，关联性有异议。对证据3真实性有异议，认为第一页“房卡变更为张志明、或冠双名”是添上去的。后面的证明是否在公证书里被告不能确定，对关联性有异议。对证据4认为是复印件，不发表质证意见。对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议，申请表不能得出原告没有签字的结论。对证据8真实性没有异议，对证明目的有异议。对证据9、10真实性没有异议，但认为证据9是证明因为房屋贷款给其造成的损失，并认为与本案无关。对证据11、12真实性没有异议，但认为并不能排除原告跟被告徐星珍串通的事实。对证据13真实性无异议，认为跟本案无关。对证据14无异议。第三人王远之对原告提交的证据1、2真实性没有异议。对证据3真实性有异议，认为第一页“房卡变更为张志明、或冠双名”是添上去的。后面的证明是否在公证书里面被告不能确定，对关联性有异议。对证据4、5、6、7、8真实性无异议，对证明对象有异议，证据8不能证明被告徐星珍、颜俊合谋转让给第三人的待证事实。王远之仅知道被告徐星珍将房产转让给被告颜俊，被告徐星珍在颜俊与王远之的房屋买卖关系中仅是代理行为的事实。对证据9、10真实性没有异议，但是认为证据9表明房屋贷款给颜俊造成的损失，故该证据与本案无关。对证据11、12真实性没有异议，并不能排除原告跟被告徐星珍串通的事实。对证据13真实性无异议，认为跟本案无关。对证据14无异议。本院审查后，对原告提交的证据1-13的真实性均予以确认，对其关联性及证明目的结合本案事实综合考虑。原告对被告颜俊提交的证据1、2真实性无异议，认为该证据足以证明被告徐星珍与被告颜俊之间是虚假的房屋买卖关系，被告徐星珍是房屋的控制人和权利人。对证据3没有异议，对证据3中公有住房买卖协议书无异议，认为能证明是被告徐星珍与原告婚姻关系存续期间购买的住房。对申请人意见真实性无法判断，但认为从相关的证据可知这个房产是共有财产。对证据4真实性无异议，中介公司的情况说明客观反应了被告徐星珍与颜俊的交易过程，存在恶意串通的现象，买卖的实际目的就是骗取银行的按揭贷款。被告徐星珍对被告颜俊提交的证据无异议。第三人王远之对被告颜俊提交的证据真实性没有异议，对证明目的有异议，认为在正常的房产交易过程中，款项打入到转让人指定的账户是正常的。公证书无法反映被告徐星珍是房屋的实际控制人，作为被告王远之取得诉争房产权时，不知道被告徐星珍是实际所有权人的事实。本院对被告颜俊提交的证据真实性予以确认，对证明目的结合本案事实及其他证据综合考虑。原告对第三人王远之提交的证据1真实性没有异议，但认为该证据隐藏着违法的内容。对证据2真实性、关联性没有异议，但认为证据表面是合法的，私下所进行的行为是不合法的行为。对证据3真实性没有异议，合法性有异议，认为第三人取得诉争房屋是不合法的。被告徐星珍对第三人王远之提交的证据无异议，被告颜俊对被告王远之提交的证据真实性均无异议，认为颜俊仅是名义上的所有权人。本院认为第三人王远之提交的证据的证明目的客观地反映证据内容的真实情况，故对证据的真实性予以确认，对意在证明的内容予以认定。根据上述有效证据的认定及双方当事人的陈述，本院对本案事实认定如下：原告与被告徐星珍系再婚夫妻，于1992年5月25日登记结婚。2000年2月3日被告徐星珍通过房改，取得大学路新村6幢14号502室房产的产权。2005年10月16日被告徐星珍与颜俊就大学路新村6幢14号502室房产通过杭州东兴房产代理服务有限公司签订杭州市房屋转让合同一份，约定被告徐星珍将该房转让于被告颜俊，之后办理了房产过户手续，被告颜俊于2005年10月31日取得了大学路新村6幢14号502室的产权证。2005年12月2日被告徐星珍与颜俊经杭州市上城区公证处办理公证手续，被告颜俊全权委托被告徐星珍办理下列事宜：一、代为前往中国建设银行股份有限公司杭州中山支行归还大学路新村6幢14号502室房产的按揭贷款手续。二、归还完贷款手续后，代为前往杭州市房管部门注销大学路新村6幢14号502室房产的抵押登记；三、在上述事项办妥后，代为办理上述房产的转让、过户、领取售房款等一切相关事宜。受托人有转委托权，委托期限自委托之日起至委托事项办妥为止。2005年12月5日被告徐星珍与颜俊签署承诺书一份，言明：“徐星珍因贷款需要，将自有房屋杭州大学路新村6幢14号502室过户给颜俊，并以颜俊的名义贷款。房屋三证过户期间和过户后，颜俊只是名义上的房屋所有权人，实际拥有人仍是徐星珍。房屋三证做好后，将委托公证做给徐星珍，徐星珍必须准时归还按揭款，三证由徐星珍保管。待徐星珍将贷款全部归还银行后，房屋三证重新过户给徐星珍。颜俊承诺不会以任何方式对此房屋进行处置，此事完全是出于朋友帮助，颜俊并未支付或收到任何款项。”2007年8月26日被告徐星珍代理被告颜俊通过中介杭州友谊房地产代理有限公司与第三人王远之就杭州大学路新村6幢14号502室签订杭州市房屋转让合同，约定房屋总价为348000元，第三人王远之于2007年8月28日将房款348000元存入保证金账户中，待房产验证无误后支付房款238000元，余款110000元于房屋所有权证、契证过户至王远之名下后付清。2007年8月27日被告徐星珍与颜俊双方签订承诺一份，约定“关于大学新村6幢14号502室房屋贷款给颜俊造成的损失，徐星珍自愿补偿给颜俊20000元，付款时间为办理还贷之前，由委托杭州友谊房地产代理有限公司负责交给颜俊。在建行还贷款的户名为颜俊的卡，在还清后交还给颜俊，并将结清证明等相关资料均由杭州友谊房地产代理有限公司负责交给颜俊。颜俊在收到上述钱、款、卡、资料后，无条件配合徐星珍过户手续。”2007年8月29日，颜俊出具收据一份，言明收到人民币20000元整。2007年9月10日第三人王远之取得了大学新村6幢14号502室房屋的产权证，王远之系该房的所有权人。2008年10月4日原告向杭州市公安局小营派出所报案，声称2008年10月3日下午，在其完全不知情的情况下，有一陌生人张国英自称为大学新村6幢14号502室的新房东，并告知原告该房已于一年前被出售，原告要求派出所予以保护其权利。2008年10月28日原告向本院提起诉讼，要求撤销被告徐星珍与被告颜俊签订的房屋买卖合同。该案审理中因双方对2005年10月16日的《杭州市房屋转让合同》及2005年10月14日《杭州市房产交易、产权登记申请表》的出让方（个人）签名处的原告张志明的签名有异议，为此本院委托杭州明皓司法鉴定所对该笔迹进行鉴定，结果均非原告张志明所签。审理中被告徐星珍认可其另找一男子代替原告在上述两处签名。原告为此支付2500元鉴定费。2009年1月9日原告提起撤回起诉的申请，本院出具的（2008）上民一初字第1519号裁定书予以准许。2009年1月12日原告再次提起诉讼，要求确认被告徐星珍与颜俊签订的房屋转让合同无效，两被告承担鉴定费2500元。本院认为，被告徐星珍在与原告张志明婚姻关系存续期间以房改形式取得杭州大学路新村6幢14号502室的所有权，该房实为原告与被告徐星珍的夫妻共同财产。被告徐星珍未经原告同意，找人冒名顶替原告与被告颜俊签订的房屋转让合同侵害原告的利益，且从本案当事人提交的证据显示，被告徐星珍与被告颜俊签订的房屋转让合同实质系被告徐星珍为向银行贷款而签，该房虽过户于被告颜俊名下，但双方约定被告徐星珍仍为该房的实际产权人，待被告徐星珍将银行按揭款还清后，房屋三证重新过户给徐星珍，该房屋转让合同以合法的形式掩盖了非法的目的，现原告要求确认被告徐星珍与被告颜俊之间签订的杭州市房屋转让合同无效的诉讼请求予以支持。被告徐星珍恶意另找他人代替原告在杭州市房产交易、产权申请表上签名，导致原告为证明该签名非其本人签名而损失2500元，被告颜俊虽参与本合同的签订，但其并不清楚原告的签名是他人替代，该损失应由被告徐星珍承担。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项、第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款之规定，判决如下：一、被告徐星珍与颜俊于2005年10月16日就杭州市大学路新村6幢14单元502室签订的房屋转让合同无效。二、被告徐星珍应于本判决生效之日起7日内支付原告张志明鉴定费2500元。三、驳回原告张志明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取，退回原告25元，由被告徐星珍、颜俊承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状1份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号1202024409008802968】。审判员 朱旭东二〇〇九年二月十三日书记员 陈靖彪