（2009）浙绍民终字第100号
裁判日期: 2009-02-10
公开日期: 2014-11-05
案件名称
章文华与杜爱珍租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜爱珍,章文华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十二条第一款，第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙绍民终字第100号上诉人（原审被告）杜爱珍。委托代理人何百坤。被上诉人（原审原告）章文华。委托代理人沈世雄。上诉人杜爱珍因租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2008）绍民一初字第4961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年1月9日立案受理，同日依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院确认以下事实：原、被告于2007年1月21日签订中国轻纺城市场芙蓉转让协议书一份，约定：甲方（被告）自愿将中国轻纺城西芙蓉交易区101号壹间营业房（二楼）转让给乙方（原告）承租，转让价145，000元，甲乙双方买卖自愿，有无赔偿跟甲方无关，有无续租跟甲方无关，如要过户原房东叫到，并约定了其他权利义务。当日原告将转让款一次性支付给被告。原、被告签订转让协议后，被告至今未能向原告交付约定转让的房屋。芙蓉大厦已被政府拆迁，拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕，原、被告均不属于安置对象。原审原告章文华起诉要求：解除双方房屋租赁转让合同；判令被告返还转让款145，000元；被告赔偿原告实际损失，即145，000元从2007年1月21日起至实际还款日同期银行贷款利息；本案诉讼费由被告承担。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。原、被告签订的转让协议的性质是租赁权转让合同。所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，原、被告签订转让协议的目的是使原告直接与该房屋的原始出租人发生法律上的权利义务关系，若该讼争房屋存在续租权，则应由原告享有。故原、被告间的转让协议的性质应确定为租赁权转让合同。原、被告间的转让协议应属有效合同。我国合同法未规定租赁权的转让。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。本案原告将双方约定的转让款一次性交付给被告，已履行了转让协议约定的义务。因原、被告协议转让的房屋在原、被告签订转让协议时，已被拆迁，合同标的物实际并不存在，且客观上也不能交付，故被告并不能将租赁权移转给原告，系履行不能。现原告要求解除合同，符合法律规定，本院应予准许。被告虽辩称原告在签订转让协议时明知房屋已被拆迁，双方协议转让的是续租权，并非房屋本身，但被告未能举证证明其主张，本院对其辩称不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。因被告不能将租赁权移转给原告，原告可主张返还已交付的转让款，并得请求损害赔偿。原告要求被告返还转让款并赔偿该款自2007年1月21日起至还款之日止同期银行贷款利息损失，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除章文华与杜爱珍于2007年1月21日签订的中国轻纺城市场芙蓉转让协议书；二、杜爱珍应于本判决生效后十日内返还章文华转让款145，000元，并应支付给章文华该款自2007年1月21日起至本判决确定还款之日止的同期银行贷款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，200元（缓交），减半收取1，600元，由杜爱珍负担，款限于本判决生效后七日内向本院缴纳。杜爱珍不服原审判决，提起上诉称：一、一审法院依据有利害关系的自相矛盾的两个证词得出原告交付被告转让款145，000元是错误的。二、一审法院以本案双方当事人系租赁权的转让，被告不能将房屋交付给原告，系履行不能，从而判决被告败诉，是严重错误的。综上，请求撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人章文华之委托代理人答辩称：针对上诉人的两点上诉理由，被上诉人作出相应的两点答辩：一、145000元有没有付清是本案第一个焦点，我们认为已经付清了，他们认为没有付清，他们认为一审仅仅凭两个证人作出这样的判决是错误的，而且两个证人的证言有自相矛盾之处，我们认为一审不是仅仅根据两个证人作出的判决，因为：1、双方转让协议书第一条讲是签订协议时一次性付清，我们在签定协议时是按照协议办的，一次性付清的，这是重要的证据材料。2、我们向一审提交的第二、三证据说明我们已经付清了，在07年1月21日我们向县农村合作银行取了90000元，向唐某借了55000元均付给了上诉人。另外，两个证人的证词并不自相矛盾，这两个证人的证词是肯定原告交给被告145000元。这三组证据互相印证，组成了连贯的证据链，所以一审作出这样的判决是完全符合事实的。二、关于法律的问题，也就是双方转让协议的性质是什么。上诉人认为是续租权的转让，而一审认为是租赁权的转让，是因为被告不能将房屋交付给原告而以租赁权来定性是正确的，一审法院在判决书的第五页我们认为是符合法律的正确表述，实际上是将租赁权转让给了第三人也就是一审的原告。我们想强调的是续租权的转让还是租赁权的转让，在协议的第一条中已经讲得非常清楚，是要过户的，整个营业房的权利义务都转让给承租者，所以我们认为从这一条可以认定双方签订租赁协议的目的是营业房的租赁权，不是上诉人所说的续租权和期待权，关于协议的性质一审法院的认定是完全正确的。同时我们认为，一审法院认定合同有效也是符合法律规定的。所以，上诉人的第二点上诉意见认为是续租权和期待权的转让不符合协议的性质因而是错误的。综上，我们认为一审法院的判决完全正确，希望二审法院驳回上诉，维持原判。二审中双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人杜爱珍与被上诉人章文华之间签订的营业房转让协议书是否有效；二、被上诉人章文华是否已将145000元转让款交付给上诉人杜爱珍；三、双方签订营业房转让协议的目的是为了获得拆迁续租权还是获得讼争营业房的租赁权。关于第一个争议焦点，该转让协议系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，虽未得到芙蓉大厦管理方的同意，但在上诉人与被上诉人之间有效成立，对双方当事人具有约束力，因此该营业房转让协议应属有效。关于第二个争议焦点，双方当事人在营业房转让合同中的权利义务分别为：上诉人转让西芙蓉交易区101号壹间营业房的租赁权给被上诉人，被上诉人支付给上诉人145000元转让款。现上诉人杜爱珍辩称自己没有收到该145000元转让款，本院认为，本案中双方当事人的签约过程为，上诉人杜爱珍与被上诉人章文华签订营业房转让协议，被上诉人交付145000元转让款于签约时一次性付清，结合原审证人唐某、马某的证人证言，本院认定上诉人已收到被上诉人支付的转让款145000元。被上诉人已全部履行了转让协议约定的义务，上诉人就应当将讼争营业房的租赁权转让给被上诉人。因双方协议的房屋已被拆迁，合同标的物已不存在，上诉人事实上无法履行合同义务，合同目的已无法实现，故被上诉人要求解除合同，符合法律规定。合同解除，合同的权利义务终止，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。被上诉人要求上诉人返还支付的145000元转让款并赔偿2007年1月21日起至还款之日止的同期银行贷款利息，符合法律规定。关于第三个争议焦点，本院认为双方签订的中国轻纺城市场营业房转让协议第一条明确约定“甲方自愿将所承租的中国轻纺城西芙蓉交易区101号壹间营业房转让给乙方承租，转让价格为人民币壹拾肆万伍仟元整”，可以认定双方签订转让协议的目的是为了讼争营业房的租赁权，即被上诉人方取得该101号营业房的租赁权。综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由上诉人杜爱珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏晓法审 判 员 吕景山代理审判员 傅海鑫二〇〇九年二月十日书 记 员 余建维 来自