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(2009)浙绍民终字第1215号

裁判日期: 2009-12-09

公开日期: 2014-11-05

案件名称

绍兴锦绣园房地产开发有限公司与朱月昌房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

��江省绍兴市中级人民法院

所属地区

��江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱月昌,绍兴锦绣园房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法(2007年)》:第一百五十三条第一款

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2009)浙绍民终字第1215号上诉人(原审被告)朱月昌。委托代理人(特别授权)吴报建、尚继红。被上诉人(原审原告)绍兴锦绣园房地产开发有限公司。法定代表人杨燕。委托代理人(特别授权)薛国民、张光明。上诉人朱月昌因房屋租赁合同纠纷一案,不服绍兴县人民法院(2008)绍民一初字第4890号民事判决,向本院提出上诉。本院于2009年10月30日立案受理后,依法组成合议庭,于2009年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人朱月昌及其委托代理人尚继红,被上诉人锦绣园公司的委托代理人薛国民、张光明到庭参加诉讼。现已审理终结。原审法院经审理查明:2003年12月24日,原、被告签订房屋租赁协议,约定原告将其所有的锦绣园二楼7201-7216共计16间的营业房租赁给被告,租期5年,自2004年3月18日起至2009年3月17日止,租金共计39万元,分期支付(第一年7万元、以后每年8万元),2004年至2007年每年12月底前须支付租金8万元,如逾期交付租金,除仍应及时如数补交外,应支付违约金5000元。2007年3月,原告对被告所租房屋进行消防改造,被告雇佣魏某甲等人从事装修。被告与原告副总庞弈樵就“推翻原合同、重新订立租赁4间营业房”一事达成一致意见。2007年3月6日(农历正月十七),被告与庞弈樵就订立新租赁协议一事发生争执。2007年6月8日,原告起诉要求被告朱月昌支付租金及承担违约责任。原审法院作出(2007)绍民一初字第2495号民���判决,认为被告未提供证据证明已于2007年3月6日将所租房屋返还给原告,判决支持原告的诉讼请求。现原告再次起诉,要求被告支付最后一期租金。原审法院认为,承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。按照被告陈述,双方对租赁合同进行变更,被告负有返还租赁物的义务,即应当举证证明已将租赁物返还给原告。原审法院(2007)绍民一初字第2495号民事判决认定被告未提供证据证明已于2007年3月6日将所租房屋返还给原告,被告继续使用租赁物。被告自己申请出庭作证的证人魏某甲、魏某乙证言(未被采用)说明消防改造时,证人受雇于被告从事租赁物的分隔、装修工作,租赁物受被告控制。被告继续使用租赁物,应当支付租金。被告的相关辩称意见不予采纳。合同约定,���于自2008年3月18日起至2009年3月17日止的租金,被告应在2007年12月底前付清,但其未付,已违约,还应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十四条之规定,判决:被告朱月昌在本判决生效后十日内支付给原告绍兴锦绣园房地产开发有限公司租金8万元,并支付违约金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1925元,由被告朱月昌负担。朱月昌不服原判决,提出上诉称:1、讼争的营业房及所在市场因消防设施不达标,被省政府列入2005年重点火灾隐患整治单位,2005年11月12日绍兴县人民政府发布65号通告,要求该市场停业整改,且该市场已于2004年4月30日被工商局注销。在市场停业整改时,营业房合法性及上诉人的合同利益已丧失,被上诉人已构成根本性违约。但是,被上诉人隐瞒了上述事实,违规继续开办市场直至2007年。上诉人则分期支付了2004年3月18日至2007年3月17日的三年租金。2、2006年下半年起,被上诉人对市场内正在营业的经营户陆续腾退并进行消防改造,轮到讼争营业房改造时已是2007年2月底左右,整个市场直到原审最后一次开庭(2009年2月24日)前夕,仍未能再开门营业。上述事实双方均无异议。3、本案争议焦点是消防改造以及此后讼争营业房由谁控制。既然原审法院认定了消防改造的事实,由此导致租赁物占有的转移、改造完毕后是否又交付上诉人占有使用,或者消防改造与正常使用两不相碍,均应由被上诉人承担已履行合同义务的举证责任,否则应承担举证不能的责任。4、(2007)绍民一初字第2495号民事判决不能作为本案事实依据。因该判决是以“���告未提供证据证明已于2007年3月6日将所租房屋返还给原告”支持了原告的诉讼请求。何况上诉人在本案中提供的一系列证据足以证明2007年3月6日前,上诉人为配合被上诉人消防改造已腾退了所有的营业房。综上,被上诉人违约在先。原判决认定事实和适用法律错误,请求二审法院撤销原判决,驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人锦绣园公司辩称:1、被上诉人已按合同约定提供了房屋,合同期内,房屋一直由上诉人占有使用。2、合同履行过程中,因部分经营户改变房屋的用途,才进行消防改造,与市场是否可以经营无关。3、上诉人没有证据证明在消防改造当时已将房屋归还给被上诉人。上诉人原审所申请的证人均陈述受雇于上诉人从事租赁物装修和分某房屋受上诉人的控制。2007年3月6日双方还在商量解除合同事宜,合同没有明确解除前,上诉人对房屋仍有使用权。事实上当时房屋卷闸门可以自由开关。故根本不存在被上诉人接受房屋的事实。4、上诉人如何处理房屋是其自己的事情,但被上诉人仍有权依约收取租金。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。上诉人朱月昌在二审中提供绍兴县人民检察院对沈吉良的调查笔录一份,证明房屋于2007年3月已由被上诉人控制,上诉人不再占有经营。被上诉人锦绣园公司对取证合法性没有异议,但是检察机关是根据上诉人抗诉申请进行了相应调查,并未启动抗诉程序。沈吉良与上诉人存在利害关系,沈吉良陈述内容并未涉及讼争房屋归还问题,其中很多内容系其猜测。对证据真实性存在异议。本院审核认为,这份证据本质是由检察机关调取的证人证言,所述内容并不能达到上诉人的证明目的,被上诉人又提出异议,对证据不予认定。同时上诉人提交的本院(2009)浙绍民申字第47号受理案件通知书和合议庭成员通知书,表明另案进入再审申请审查过程,但不属本案认证范围。对上诉人申请证人出庭作证,因所列对象已在原审出庭作证,并旁听了原审庭审,本院不予准许。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为,房屋租赁合同中,出租人应当按照约定将房屋交付承租人,承租人应当按照约定的期限支付租金。双方对2004年3月18日至2007年消防改造前房屋由上诉人实际使用均无异议。上诉人现主张在房屋消防改造时房屋已返还给被上诉人收受控制、被上诉人构成根本性违约,缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。举证不能应承担不利后果。双方2003年12月24日签订的房屋租赁协议合法有效,当事人均应依约执行。同时双方均未主张此协议已在2007年左右解除,而事实上双方对先前初步达成的“推翻原协议、重新订立4间营业房租赁协议”的口头合意,也因其后争执,最终未能明确一致新的权利义务。故双方仍应按2003年协议执行。上诉人未依约支付2008年3月18日至2009年3月17日的房屋租金8万元,已构成违约,应当承担违约责任。综上,上诉人的上诉理由和请求依据不足,本院不予采纳和支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1925元,由上诉人朱月昌负担。本判决为终审判决。审判长  单卫东审判员  楼晓东审判员  王安洁二〇〇九年十二月九日书记员  吴银萍 更多数据:搜索“”来源: