（2009）西民二初字第18号
裁判日期: 2009-12-09
公开日期: 2014-12-18
案件名称
陕西省人口和计划生育委员会与陕西中威房地产开发有限责任公司、西安鸿基投资开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西省人口和计划生育委员会,陕西中威房地产开发有限责任公司,西安鸿基投资开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条，第二条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）西民二初字第18号原告陕西省人口和计划生育委员会。住所地陕西省西安市新城区陕西省人民政府大院内*楼*层。法定代表人冯月菊，该委员会主任。委托代理人林显春，陕西大唐律师事务所律师。被告陕西中威房地产开发有限责任公司。住所地西安市文艺北路***号。法定代表人田琰，该公司董事长。委托代理人李欣房。被告西安鸿基投资开发有限责任公司。住所地西安市竹笆市**号。法定代表人王海明，该公司董事长。委托代理人王伍群，男，1963年1月29日出生，汉族。原告陕西省人口和计划生育委员会（以下简称计生委）与被告陕西中威房地产开发有限责任公司（以下简称中威公司）及西安鸿基投资开发有限责任公司商品房买卖纠纷一案，本院于2009年7月2日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告各方委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告计生委诉称，其与两被告签订了《团体购房合同书》，约定了省计生委以预定团购的方式购买两被告合作开发的文景家园（原名文景雅苑）第二栋共约210套商品房；项目报建审批、工程建设、竣工验收、办理房产证、保修等具体工作均由中威公司负责；鸿基公司委托中威公司具体实施上述工作并代收合同定金以及后续各种费用。合同签订后，计生委依约向中威公司支付了定金500万元。但中威公司、鸿基公司却履履违约，本应2009年3月31日前交的房，至2009年2月4日仅盖至7层；且多次向计生委发函，以书面提出解除合同的方式胁迫计生委涨价或解约；现计生委预定购买的第二幢商居楼房已被中威公司部分销售。计生委则以特快专递的方式向中威公司、鸿基公司多次发函，明确指出违约后果。现两公司已明显无法按合同约定履行承诺，且毫无履约诚意，故诉至法院，请求法院判令解除双方的合同，由中威公司及鸿基公司双倍返还计生委已付定金，并承担本案诉讼费。被告中威公司辩称，2007年7月计生委与中威公司及鸿基公司签订《团体购房合同书》时，中威公司尚未取得商品房预售许可证，故双方签订的购房协议系无效合同，对于计生委的诉讼请求，其表示愿解除合同，同意返还定金500万元，但拒绝计生委返还双倍定金1000万元的请求。被告鸿基公司辩称，其公司与中威公司就文景雅苑项目所有开发工作双方明确约定是由中威公司“负责并独自承担所有经济责任和法律责任”，对此情节在三方协议（指团购合同）中计生委是认可的；计生委、中威公司及鸿基公司签订《团体购房合同书》所约定的鸿基公司的责任仅为“应积极配合甲、乙两方与本次团购有关的各项工作”。具体的将“本项目土地使用证原件交于乙方（指计生委）甲方（指中威公司）应当在2008年12月31日前主体封顶，2009年3月31日交房”等约定就说明实际合同是中威公司与计生委间的团购合同。该合同书关于违约责任的内容，也仅对中威公司与计委委有明确约定，故计生委诉请的事实实为其与中威公司之间的纠纷；在计生委、中威公司就团购事宜发生纠纷后，其公司数次给计生委发函，多次复函督促中威公司履行合同，已如约履行了与本次团购有关的各项配合工作，故计生委所述鸿基公司违约无事实依据。另外，计生委向中威公司支付购房定金500万元，并未向鸿基公司支付，且计生委在付该500万元定金时，是在未取得中威公司以“文景雅苑土地使用证作抵押”时就先向中威公司支付了该款项，造成严重后果，应由计生委承担全部经济责任，其表示拒绝计生委要求鸿基公司承担双倍返还已付定金的请求。经审理查明，2006年11月17日鸿基公司（甲方）与中威公司（乙方）签订合作开发“文景雅苑”项目协议书。协议约定：甲方负责承担该项目双方合作开发前的经济责任和法律责任，乙方自行负责“文景雅苑”的项目运作、独自向社会承担一切经济和法律责任。合同签订当日，鸿基公司将《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》等资料交给了中威公司。2007年7月6日中威公司（甲方）、计生委（乙方）及鸿基公司（丙方）签订《团体购房合同书》。该合同约定：该商品房项目暂定名为“文景雅苑”，由甲方和丙方合作开发，双方已签订了合作开发文件。合同开发文件约定该项目的所有开发工作由甲方负责，包括报建审批、工程招标、竣工验收、房屋销售、收取房款、办理房产证、房屋维修、物业管理及因此需要对外签订各种合同等所涉及该项目开发的具体工作。甲方凭丙方签发的《授权委托书》进行上述活动并承担相应经济法律责任。乙方购买本项目中的商品房约210套。各具体买受人购买的单套商品房的面积、楼层、房号由乙方和各买受人确定。乙方购买本项目中地下停车场车位不少于50个。购买车位的具体买受人由乙方确定。商品房按各买受人所购商品房的建筑总面积计算，单价为包死价每平方米2620元人民币，总金额约为2.7万平方米×2620万元=7074万元。车位按购买的车位数量计算，单价为包死价每个车位8万元，总金额为50个×8万元=400万元。甲方应当在本合同生效后十日内，向乙方提供本合同项目中第二幢高层楼房的书面建设进度计划，并确保该楼房应于2008年12月31日前主体封顶。2009年3月31日前交房。商品房达到预售条件后，由乙方组织并指定各具体买受人依据本合同的约定与甲方签订《商品房买卖合同》。签订的《商品房买卖合同》可以对本合同未约定的其它和商品房买卖有关的问题进行约定。但不得与本合同条款相抵触。各具体买受人的购房价格、面积、套型、楼层由乙方确定，并由乙方书面通知甲方，甲方据此确定和各具体买受人签订的商品房买卖合同中的价格、面积、套型、楼层以及具体支付购房款的方式。车位买卖合同的签订亦同上。本合同签订后七日内，乙方向甲方支付购房定金500万元。在合同第十条中，约定了各方的权利和义务，既：甲方收到乙方给付的定金及房款后，必须保证本合同所指的建筑物按建设进度计划表如期开工、建设、竣工。甲方必须确保所售房屋质量符合国家强制性标准。为了保证工程质量和进度，该工程的监理单位由乙方选聘，费用由乙方承担，监理单位的收费标准由甲方、乙方和监理单位商定。甲方必须制定建设进度计划表交付乙方，乙方有权派专人监督甲丙方与本次团购有关的各项工作。乙方有权参与甲方的工作招标、主材采购，并对建设进度、建设质量、资金使用情况进行全面监督。乙方有权确定各买受人的购房价格，甲方保证按其确定的价格、户型、楼层、房号签订商品房买卖合同。丙方就积极配合甲乙丙方与本次团购有关的各项工作。合同第十一条还规定了担保条款，内容为：本合同适用定金条款。本合同签订后3日内，甲方将本项目的土地使用权证原件交于乙方用作担保。甲方办理相关手续需要使用土地证时，乙方应及时予以配合。为保证乙方的资金安全，乙方有权派专人监督甲方的资金使用情况。合同第十二条规定了如下的违约责任：甲、乙、丙三方应信守承诺，全面履行合同义务，违反本合同任何一条即视为违约，因违约方违约造成守约方损失的应当赔偿。甲主应确保工程建设进度，并按合同约定的期限交房。乙方应如期按本合同约定的时间付款。任一阶段逾期付款超过60日，甲方有权解除合同，甲方解除合同时，乙方应向甲方赔偿因此造成的损失。三方合同对合同的生效、变更、解除也明确做了约定：1、本合同各方签字盖章后生效，任何一方不得随意变更或解除。2、若变更或解除合同，必须经三方协商以书面形式确认。在三方合同的第十五条约定了其他条款，内容为：1、本合同包括主合同与附件两个部分。其中附件包括：甲、丙的《合作文件》，丙方给乙方出具的《授权委托书》；土地证及其他的项目批准文件；经规划局审批的总平面图；“文景雅苑”小区建设标准及装饰设备标准。本合同附件与主合同具有同等法律效力。本合同经三方签字、盖章后生效。上述三方协议书，计生委、中威公司及鸿基公司三方均在协议书上加盖了各方印鉴且各方法定代表人均签名予以认可。上述《团体购房合同书》签订后，计生委分别于2007年7月18日、7月26日、7月27日、8月2日分四次共付给中威公司购房定金500万元。2007年9月27日计生委给中威公司发出《关于加快工作进度的协商函》，称书函之日中威公司尚未将《建设进度计划表》交计生委，要求中威公司按合同第十条第三款的规定，“制定建设进度计划表交付我方”，“并请在住宅楼平面图审批完成10日前告知我方”，并承诺“我方将严格履《合同》约定，如期支付首期房款”。2007年10月9日中威公司向计生委发出“关于‘文景雅苑’项目造价情况的汇报”，以物价上涨、项目成本增加及该项目周边的一些开发项目售价上涨为由，要求计生委“重新核定及协商团购价格”。2007年10月15日，中威公司以“工作联系便函”通知计生委就“价格、建筑面积等问题签署补充协议”并“确定监理单位进场”。2007年10月18日中威公司向计生委发出“协商函”，再次提出将《团体购房合同》中约定的2620元／平方米，车位单价8万元／个，分别予以提高，第二次付款额度由总价款的50%增至80%的意见。2007年10月22日计生委复函中威公司称，其委“从未承诺《合同》确定的价格可以重新商定”，“贵方来函提出的三个购房价格方案，我方认为是《合同》之外的一些不合理要求，故不予采纳”。“贵方来函提及工程监理单位至今不能确定之事”，责任在于“贵方未严格履行《合同》所导致的”。与此同时，同样收到计生委上述内容函的鸿基公司去函中威公司，督促其“尽快抓紧时间办理建审手续，处理计生委函中所列的相关事宜”。并重审“我公司与贵公司自2006年11月17日签约至今已11个月零6天，请贵公司抓紧时间完善所有建审、缴费、施工等相关手续”。次日中威公司给计生委发出“对复函的回复”称，“贵公司不同意我公司的意见”，而“由于项目不具备销售条件已违反法律规定……，贵公司若不考虑我公司的意见，合同的履行将出现前所未有的困难，从而难以实现合同目的”。2007年10月30日中威公司以“关于拟解除《团体购房合同书》的意见”，向计生委提出因“该《团体购房合同书》违反国家强制性法律规定，继续履约很可能给各方造成更大的损失”为由，要求与计生委协商合同解除事宜。2007年12月12日中威公司发函给计生委，提出将“合同约定的商品房单价变更为2950元／平方米，车位单价变更为12万元／个”；外立面从合同约定的面砖变更为外墙涂料；取暖由合同约定的“地辐射”变更为“暖气片”；交房期限其建议“主体封顶延期六个月，交房时间相应顺延”。2008年1月21日中威公司发出“关于敦促你方严格履行《合同》的函”，其指出“你方提出变更《团体购房合同书》部分条款的建议，是有悖于三方签订的《团体购房合同书》约定之外的不合理要求，故不予接受”。鉴此，我方现声明如下：……希望能……信守承诺，严格履行三方签订的《团体购房合同书》……，不折不扣地履行原《合同》约定的工作程序和时限……确保工程按时完工。请你方在收到我方本函5个工作日，就今后是否履约《合同》事宜，与西安鸿基发展有限责任公司联名以书面形式答复我方。否则，我方迫不得已将采取法律途径来维护自己的合法权益。2008年1月16日中威公司向计生委发出通知，称“现该项目平面图审批完毕并已通知贵方。原合同中商品房单价调整为2950元／平方米，车位单价调整为12万元／个。贵方务必本周内与我方签订补充协议以确定调整的内容。签订补充协议后，原合同付款进度的约定也予以部分变更”……并称“如果贵方能够按上述通知内容办理，我方承诺价格不再调整”。2008年1月21日去函“并于敦促你方严格履行《合同》的函”给鸿基公司的计生委再次重申了其对中威公司提出变更《团体购房合同书》部分条款的建议的立场，其认为中威公司“变更合同是有悖于三方签订的《团体购房合同书》约定之外不合理要求，故不予接受”。并再次声明“希望贵方……信守承诺，敦促陕西中威房地产开发有限责任公司不折不扣地履行三方签订的《合同》的各项约定，并再次要求“请你方在收到我方本函5个工作日内，就今后是否履行《合同》事宜，与陕西中威房地产开发有限责任公司联合以书面形式函复我方。否则，我方迫不得已将采取法律途径来维护自己的合法权益”。2008年2月20日林显春律师代表计生委，向中威公司及鸿基公司发出“律师函”，就其所代表的计生委于2008年1月21日去函要求两公司在收到该函5个工作日内，就是否履行合同事宜应联名以书面形式答复，而两公司“已逾期25日两公司无任何信息”，认为“其行为是以消极的态度拒绝履合同，并且以上述方式践行……单方面解除《团体购房合同书》的实际行动”。林显春在该律师函中还依照《中华人民共和国合同法》的规定，指出“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。两公司至少应将所收委托人的500万元定金双倍退还委托人”。2008年2月25日中威公司就计生委2008年1月21日函及2月19日律师函复函计生委称，计生委在履行合同中有诸多不适，表示如果计生委“认为我方履行合同有瑕疵而欲解除合同，我方也愿本着友好的态度继续与你方协商解决，2008年2月25日鸿基公司对林显春律师函回复如下：根据三方协议的约定，文景雅苑项目所有开发工作由陕西中威房地产开发有限责任公司负责，……所有涉及该项目开发的具体工作并承担相应的经济和法律责任。我公司多次督促陕西中威房地产开发有限责任公司严格遵守法律法规并履行相关协议，尽快完善建审手续，早日开工建设。2008年5月6日计生委向中威公司及鸿基公司发出“最后的声明”，称两公司在收到其公司2008年1月21日的函及2008年2月20日的《律师函》后，“已逾期4个多月，贵公司无任何答复”，“其行为是以消极的态度和方式拒绝履行合同，并且以上述方式践行了……单方面解除《团体购房合同书》的实际行动”，并再三重申“由此引起的一切法律后果将由贵两公司全部承担！”。2008年5月12日，中威公司回应上述“最后声明”复函计生委称，其公司已对2008年2月25日函及《律师函》做了回复，自己公司在合同履行中并无不适。至2008年10月，中威公司已将计生委原团购预订的房屋部分对外售出。2009年1月14日西安市房屋管理局向鸿基公司颁发了项目名称为“文景雅苑”的市房预售字第2009006号“西安市商品房预售许可证”。2009年7月计生委提起诉讼，请求法院判令解除上述《团体购房合同》及中威公司及鸿基公司连带返还双倍定金，并承担本案诉讼费。以上事实，有计生委、中威公司及鸿基公司签订的《团体购房合同》以及计生委、中威公司和鸿基公司提交并经质证认可的互往信函、市房预售字第2009006号“西安市商品房预售许可证”，“文景家苑”项目的售房资料，本院庭前质证笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，计生委、中威公司及鸿基公司三方签订的《团体购房合同》系三方自愿协商，意思表示真实，且虽该合同签订时“文景雅苑”项目尚未取得“西安市商品房预售许可证”，但2009年7月2日计生委起诉前（2009年1月14日）西安市房屋管理局已向“西安鸿其投资发展有限责任公司”颁发了市房预售字第2009006号西安市商品房预售许可证，故应认定2007年7月6日中威公司、计生委、鸿基公司三方所签订的团体购房合同合法有效；各方既已签订合同，就应依约履行。中威公司在合同签订后，多次复函计生委，要求变更合同中约定的价款等重要内容，继而提出解除合同的要求，计生委收到其相关函件后亦多次复函表示拒绝；至2008年10月，中威公司不但未履行相关合同义务，相反将合同中约定已由计生委团购过的部分房屋对外售出，至此，中威公司明显已构成根本违约。计生委请求判令解除三方所签订的《团体购房合同书》，中威公司、鸿基公司均表示同意，本院予以准许；根据三方所签订的《团体购房合同书》“适用定金条款”的约定，计生委请求判令中威公司双倍返还其已付中威公司定金（500万元），共计1000万元，符合法律规定，依法应予支持。虽中威公司、计生委及鸿基公司三方签订的《团体购房合同书》明确约定了此前签订的合作开发“文景雅苑”协议书系三方签订《团体购房合同书》的附件，但因涉案建筑项目的土地使用权证及商品房预售许可证均系鸿基公司持有，故鸿基公司应与中威公司对计生委连带承担双倍返还定金的义务。兹依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及最高人民法院“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、陕西中威房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向陕西省人口与计划生育委员会双倍返还定金共计人民币10000000元；二、西安鸿基投资发展有限责任公司对上述第一项承担连带返还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费81800元，陕西省人口与计划生育委员会已预交，现由陕西中威房地产开发有限责任公司与西安鸿基投资开发有限责任公司承担，并连同上述应付之款直付陕西省人口与计划生育委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长 邢锐飞审判员 路小红审判员 肖 勇二００九年十二月九日书记员 刘 毅