（2009）穗中法民五终字第3143号
裁判日期: 2009-12-07
公开日期: 2014-09-23
案件名称
广州市越秀区第四土地房屋管理所与罗宝建、冼泽明物权保护纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗宝建,冼泽明,广州市越秀区第四土地房屋管理所
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）穗中法民五终字第3143号上诉人（原审被告）：罗宝建，男，1945年10月15日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：冼泽明，男，1953年5月4日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人共同委托代理人：刘洪波，广东明境律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第四土地房屋管理所，住所地。法定代表人：陈进旺，所长。委托代理人：关丽华，女，该所职员。委托代理人：廖惠，女，该所职员。上诉人罗宝建、冼泽明因与被上诉人广州市越秀区第四土地房屋管理所（以下简称越秀房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2009）越法民三初字第1384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。越秀房管所原审起诉称：广州市启明横马路2号首层房屋是我所的直管公房，由罗宝建、冼泽明占用十年之久，但一直未与我所签订租赁合同，也未交纳租金。我所工作人员多次与罗宝建、冼泽明交涉未果，故诉请要求判令罗宝建、冼泽明按照广州市直管房管理规定到越秀房管所处办理租赁手续，并按公房住宅标准租金的标准缴纳2009年1月起至判决生效日止的房屋租金。罗宝建、冼泽明原审答辩称：1998年，罗宝建、冼泽明应越秀房管所的前身原东川房管站的要求对房屋进行改建，该房屋原租户的永迁费355000元是罗宝建、冼泽明支付的，罗宝建、冼泽明支付了近400000元的改建费。越秀房管所曾承诺将涉讼房屋首层东南角车库给罗宝建、冼泽明永久使用，故罗宝建、冼泽明无需腾退房屋。罗宝建、冼泽明要求与越秀房管所继续签订租赁协议，按照3元／月／平方米的标准向越秀房管所支付租金。原审法院经审理查明：广州市越秀区启明横马路2号首层房屋是越秀房管所直管公房。罗宝建、冼泽明自1999年房屋改建后即开始使用该房屋首层东南角车库，但双方未签订书面租赁合同。罗宝建、冼泽明未能提供已向越秀房管所支付2009年1月至今房屋租金的证据。本案审理过程中，越秀房管所、罗宝建、冼泽明双方对涉讼房屋租金标准达成了一致，均同意按照房管部门评定的公房住宅标准租金的标准计付租金，但对租赁期限未能协商一致。原审法院认为，涉讼广州市越秀区启明横马路2号首层房屋是越秀房管所直管公房，因此越秀房管所对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。罗宝建、冼泽明自1999年起使用该房屋首层东南角车库，双方形成事实上的租赁关系。故根据公平合理、等价有偿的民事法律原则，越秀房管所要求罗宝建、冼泽明支付租金合法合理，原审法院予以支持。现原、罗宝建、冼泽明对租金标准已经协商一致，又不违反法律强制性规定，原审法院予以准许。但办理公房租赁手续属房屋租赁管理范畴，并非民事诉讼受案范围，双方可另循合法途径解决，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决如下：罗宝建、冼泽明在本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向越秀房管所支付广州市越秀区启明横马路2号首层东南角车库2009年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（以房管部门评定的广州市公房住宅标准租金的标准计付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（越秀房管所已预付），由罗宝建、冼泽明负担。罗宝建、冼泽明不服原审判决，向本院提起上诉认为，原审判决认定事实不清，仅查明了罗宝建、冼泽明是自1999年房屋改建后即开始使用越秀区启明横马路2号首层房屋东南角车库，但并未查清罗宝建、冼泽明为什么会在房屋改建后使用首层车库。本案不是单纯的直管房租赁案件，双方不是租赁关系。东山启明横马路2号原是危房，是罗宝建、冼泽明出资改造房屋，原租户永迁费也是罗宝建支付的；房管所出具承诺书，承诺该房改建后的首层东南角车库同意给二楼租户永久使用。罗宝建、冼泽明改建完成后，一直使用到2006年，但房管所以发还华侨房为由无条件收回了二层房屋，现罗宝建、冼泽明只能使用仅余的首层房屋车库，现房管所起诉要求罗宝建、冼泽明办理车库租赁手续，罗宝建、冼泽明经过考虑，愿意与房管所签订租赁合同，但应当保证罗宝建、冼泽明的利益，由罗宝建、冼泽明优先、永久使用。据此请求二审法院：撤销原判，改判驳回越秀房管所的诉讼请求，诉讼费用由罗宝建、冼泽明负担。越秀房管所答辩认为，涉案车库是国有资产，是我所的辖下直管公房，我所享有处分权和收益权。罗宝建、冼泽明提供了8万元集资款的收据，便认定自己拥有房房屋首、二层的投资及收益权，不符合法律规定。罗宝建、冼泽明自1999年开始，长期占用该房屋首、二层，首层东南角车库仍由罗宝建、冼泽明占用至今。罗宝建、冼泽明却未与我所签订广州市直管房租赁合同，从未缴纳该房屋租金。请求二审法院维持一审判决。本院二审经庭询调查，确认原审判决查明事实。在一审庭询时，经原审法院询问，罗宝建、冼泽明对越秀房管所提出车库按照房管部门评定的公房标准租金的标准交付租金明确表示没有异议，同时请求越秀房管所将涉案车库优先租赁给其使用。在二审庭询时，罗宝建、冼泽明称之所以在一审时同意按上述标准支付租金，是因为要求保证永久使用权，既然法律规定租期不能超过20年，就要求享有20年的使用权。本院认为，广州市越秀区启明横马路2号首层房屋是越秀房管所直管公房，罗宝建、冼泽明自1999年起使用该房屋首层东南角车库，双方已形成事实上的租赁关系，因此本案为租赁合同纠纷。现越秀房管所向罗宝建、冼泽明主张自2009年1月起的租金，罗宝建、冼泽明在原审法院庭询时明确表示同意按照房管部门评定的公房标准租金的标准交付租金，没有异议。因此原审法院根据双方的意思表示一致支持了越秀房管所的租金主张，符合法律规定，本院予以维持。至于罗宝建、冼泽明在上诉中以该房改建的由来要求保证其永久使用权的问题，因本案的争议在于罗宝建、冼泽明欠付的租金，且罗宝建、冼泽明没有提起反诉，故本院在此不予调处。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，处理正确。上诉人的上诉理由均不成立，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人罗宝建、冼泽明负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛代理审判员 朱文彬代理审判员 柳玮玮二〇〇九年十二月七日书 记 员 阮志雄 更多数据：