（2009）甬奉民一再字第16号

裁判日期: 2009-12-30

公开日期: 2015-12-28

案件名称

奉化市××东××村民委员会、奉化市××东××村民委员会与被告应某某房与租赁合同纠纷再审民事判决书

法院

奉化市人民法院

所属地区

奉化市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

奉化市××东××村民委员会,奉化市××东××村民委员会与被告应某某房,-,浙江省宁波市人民检察院

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省奉化市人民法院民事判决书（2009）甬奉民一再字第16号抗诉机关：浙江省宁波市人民检察院申诉人（原审原告）：奉化市××东××村民委员会，住所地：奉化市溪口镇东岙村法定代表人：李甲。委托代理人：沈某某。对方当事人（原审被告）-。原审原告奉化市××东××村民委员会与被告应某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年5月6日作出的（2009）甬奉民一初字第355号民事判决，已经发生法律效力。原审原告溪口镇东岙村村民委员会不服，向检察机关申诉，宁波市人民检察院于2009年9月8日作出甬检民行抗（2009）104号民事抗诉书，向宁波市中级人民法院提出抗诉。宁波市中级人民法院于2009年9月21日作出（2009）浙甬民一抗字第97号民事裁定，指令本院再审。本院于2009年11月24日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申诉人溪口镇东岙村村民委员会法定代表人李甲及其委托代理人沈某某，对方当事人应某某到庭参加诉讼。宁波市人民检察院指派奉化市人民检察院检察员宋满尚、曾庆纲出席再审法庭，本案现已审理终结。原审原告溪口镇东岙村村民委员会在原审起诉时称：2000年1月1日，溪口镇东岙村村民委员会与应某某等5人签订了一份房屋租赁协议。东岙村将茶站和生产商店出租给应某某等5人，其中应某某租赁了生产商店，租赁期至2008年12月31日止。现东岙村茶站已退回，但应某某一直拖着不归还房屋。要求判令被告立即腾退房屋并支付超期2个月租赁费1202元，赔偿工资支出640元，赔偿其他损失，即于2009年3月5日后以每天200元计算租赁损失。原审被告应某某辩称：原被告存在租赁关系事实，但租赁到期后，原告在未征求被告意见的情况下，将被告租赁的房屋出租给他人，侵犯了被告的优先承租权。被告为重新租赁已支付给原告押金1万元，但原告违约，没有重新招租，要求原告赔偿被告押金2万元。原审认定：2000年10月12日，被告应某某和竺某某等人共同向原告奉化市××东××村民委员会租赁原生产商店房屋，并签订协议。约定租赁期限至2008年12月31日止，租金62000元，其中被告租金为5000元，款于2001年6月30日前一次性付清。签订协议后，双方按约履行。房屋租赁到期后，原告将生产商店的房屋在未征求被告意见的情况下出租后，被被告得悉予以制止，被告并以此为由，拒绝腾房。2009年2月5日，双方在交涉过程中，原告收取了被告人民币1万元。原审认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。被告应某某向原告溪口镇东岙村村民委员会租赁房屋，现租赁期限已届满，被告应按约返还租赁物，即腾退所租房屋。原告在收取被告的定金后，不履行继续出租房屋给被告的承诺，应双倍返还定金。诉讼中，原告要求被告支付逾期出屋租金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。但要求被告赔偿误工费等损失，不符合法律规定，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第二百三十五条的规定，判决如下：1、被告应某某应返还给原告奉化市××东××村民委员会原东岙生产商店的房屋。2、被告应某某应支付给原告奉化市××东××村民委员会逾期房屋租金833元。3、原告奉化市××东××村民委员会应返还给原告应某某定金2万元。4、原告奉化市××东××村民委员会的其余诉讼请求，不予支持。案件受理费50元，减半收取25元，由被告应某某承担。原审原告溪口镇东岙村村民委员会不服原审判决，向检察机关申诉，宁波市人民检察院抗诉认为（2009）甬奉民一初字第355号民事判决超出诉讼请求，认定的基本事实缺乏证据，适用法律确有错误。理由如下：1、原审判决认定东岙村委会在租赁期满之后存在着将房屋继续出租的意思表示，并将应某某支付的1万元认定为房屋续租合同的定金属于事实认定错误。根据《合同法》第二百三十条、第二百三十六条之规定，承租人只享有优先购买权，并不享有优先承租权。租赁期间届满，出租人有选择续租对象的权利。本案出租人东岙村委会后来的行为名为招标，实为招租。在租赁期限届满之前就明确表示不再续租给应某某，后多次叫应某某腾房，但应某某拒不腾房，导致东岙村委会和李乙的租赁合同在2月27日被迫解除。2月28日，东岙村委会又给应某某下达了3月5日之前腾房的通知。由此可见，东岙村委会虽然有继续出租房屋的意思表示，但对象并不是应某某。本案中，应某某提供的收条内容是“今收到应某某人民币壹万元，李丙，09.2.5”，对于该收条中所收取的一万元的性质，本院认为，应某某3月22日递交法院的答辩状明确写到：“应某某应当在2月5日先交1万元押金，如应某某未中标，必须在2月15日前腾出房屋，并支付逾期房租。”据此，如果后来应某某中标，那么一万元中扣除违约金、延期金、损失赔偿费用后剩余部分亦应当退还给应某某；如果应某某未中标，扣除费用后剩余部分亦应当退还给应某某。如将1万元理解某某租房屋的定金，那么东岙村委会收到1万元之后不可能再将房屋出租给其他人，那也不可能诉应某某腾房。2、原审判决依照《合同法》第115条判决东岙村委会双倍返还定金某用法律错误，且超出了诉讼请求。根据《合同法》第二百三十五条、第二百三十六条之规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。承租人继续适用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案租赁合同到期之前和到期之后，东岙村委会均表示不再续租给应某某，所以截止到2008年12月31日止，双方合同自然失效，承租人应某某应当无条件的退还房屋。由于其拒不腾房，所以出租人东岙村委会才提起违约之诉，要求应某某腾房并承担违约责任。应某某交付的1万元并非续租合同的定金。双方没有达成出租房屋的合意，新的房屋租赁合同没有成立。其次，根据《担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。本案中的收条缺乏定金合同的形式要件。同时，应某某在原审中只是在答辩状中提出原告应当双倍返还定金2万元，但这并不能认定为应某某在诉讼过程中提出了反诉，原审判决中并无本诉与反诉之分。原审判决超出诉讼请求。为此，提出抗诉，要求法院依法再审。申诉人奉化市东岙村村民委员会诉称：原审奉化市人民法院在审理××××东岙村村民委员会与被申诉人应某某房屋租赁合同纠纷一案中，认定事实不清，适用法律错误，要求撤销本院（2009）甬奉民一初字第355号民事判决。理由如下：1、原判认定事实不清。2000年1月1日，被申诉人为了经商向申诉人租赁房屋，约定租期至2008年12月31日止。届期后，申诉人通过招标已租与村民李乙经营，被申诉人拒不退房，致使租赁取消。经溪口镇联调办调解无果，于2009年2月5日在申诉人办公室再次协商，申诉人督促被申诉人支付10000元，作为逾期房租、违约金及腾房搬迁费等，余款在腾房完毕后退还，由两委会成员在场。被申诉人以为，如其他村民承租，也可以协商续租，故同意支付。村民委员李丙收款后出具收条一份，载明“今收应某某人民币壹万元”。后被申诉人仍不退房，申诉人诉诸奉化市人民法院。2、原判决适用法律错误。原审法院认为：“在被告房屋租赁期限届满后，原告仍存在着将该房屋继续出租的意思表示”。故此认为“原告收取被告支付的1万元显然属要求继续租赁房屋的定金。”现不履行继续出租房屋给被申诉人的承诺，故判决“原告应返还被告定金2万元。”申诉人认为：收取定金在收条中应明确注明定金字样或支付双倍返还义务。原审法院仅以一份收条适用《合同法》第115条认为定金，有悖法理。要求判定：1、应某某立即腾退房屋。2、支付某某租赁期间的租金按东岙村与李乙之间的合同价格（四年28888元）计算至被告腾房之日。3、要求赔偿东岙村为商量租赁之事召集会议的工资支出640元。对方当事人应某某辩称：原被告合同明确写明原告享有优先购买权，《合同法》也明确有规定，合同条款也应当包括优先承租。东岙村村委会与李乙之间擅自订立的租赁合同在村民的压力下已经解除。被告是在2009年2月5号与原告协商后，应原告要求付款1万，参与09年2月9号重新打标招租。招租告示张贴在车站、菜场即村委会门口等公共场所，后被李乙撕毁。东岙村委会收取的1万元应属押金。交易习惯就是如乙方反悔，押金会被没收；甲方反悔，押金应双倍返还。在再审中提出反诉要求东岙村村民委员会双倍返还押金2万元。申诉人为证明自己的主张向本院提供了四份证据：1、东岙村村民委员会与应某某等5人的租赁协议。该协议能够证明租赁的期限、价格。2、李乙交给村委会租金28888元的收款凭证和东岙村退给李乙32888的退款凭证（其中4000元是赔偿款）。3、2009年2月5号东岙村与应某某房屋重新招租打标的协商会议记录。对上述证据应某某认为会议记录没有签字，自己也没有看过，内容不真实，其他没有异议。本院认为应某某提出的异议成立，该会议记录不予采信。应某某为证明自己的主张，提供了一张壹万元的收条，收条载明：“今收应某某人民币壹万元”。东岙村没有异议。综上，本院再审后查明事实如下：2000年10月12日应某某等5人向东岙村村民委员会租赁了原供销社生产商店房屋，双方签订了租赁协议书。约定租赁期限是2008年12月31日到期，租金为62000元（其中应某某所租房屋租金为5000元。）2008年12月28日，东岙村村民委员会又将生产商店的房屋以4年28880元的价格租给了村民李乙，应某某得知后拒绝退房。2009年2月5日，东岙村村民委员会与应某某经协商，暂定于2月10日前重新公开招标，应某某交人民币1万元。后因招标公告被李乙扯毁，致使招标不成。2月底，东岙村村民委员会与李乙在溪口镇平安中心调解下解除合同。东岙村村民委员会通知应某某在3月5日前腾房遭应某某拒绝。为此，东岙村村民委员会诉讼至本院。本院经再审认为，申诉人东岙村村民委员会与被申诉人应某某等5人签订的房屋租赁协议合法有效。协议明确约定租赁期限至2008年12月31日止。应某某辩称的优先承租权既没有法律规定，双方的协议也没有做出约定。协议租期届满后，应某某理应及时腾退房屋。应某某逾期腾退房屋造成的申诉人的合理损失应某某应予赔偿。参照双方的租赁合同价格为每年625元。对申诉人要求应某某承担640元工资支出，东岙村村民委员会既没有提供证据，也没有令人信服的理由，本院不予支持。对应某某反诉要求申诉人东岙村村民委员会双倍返还定金2万元的请求，因担保法明确规定定金应当以书面形式约定，申诉人收取的收条中没有明确1万元款项的性质，双方也没有其他协议，为此，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，判决如下：一、撤销本院（2009）甬奉民一初字第355号民事判决；二、应某某应在本判决生效后10日内腾退所租赁的位于溪口镇东岙村村民委员会原生产商店房屋；三、应某某应支付给东岙村村民委员会逾期租赁期间的房屋占用费，按每年625元的标准计算至腾退之日止；四、东岙村村民委员会应返还应某某人民币1万元。上述三、四项经折抵后于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉50元，反诉300元，合计350元，东岙村村民委员会承担50元，应某某承担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人浙江省宁波市财政税务局预算外资金，账号为81×××3738093001，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判长　　竺建芳陪审员　　陈国平陪审员　　徐恩琴二〇〇九年十二月三十日书记员　　汪晶晶关注微信公众号“”