（2009）浙绍民终字第1011号
裁判日期: 2009-12-03
公开日期: 2014-09-23
案件名称
绍兴市房地产管理处与何德意房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何德意,绍兴市房地产管理处
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙绍民终字第1011号上诉人（原审被告）何德意。委托代理人（特别授权代理）程幸福。被上诉人（原审原告）绍兴市房地产管理处。法定代表人周国强。委托代理人（特别授权代理）朱春华。委托代理人（特别授权代理）朱妙。上诉人何德意因房屋租赁合同纠纷一案，不服越城区人民法院（2008）越民一初字第3616号民事判决，向本院提起上诉。本���受理后，依法组成由审判员高伯军担任审判长，代理审判员丁林阳、徐燕飞参加评议的合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明：1994年11月3日，原告绍兴市房地产管理处的分支单位府山房管所与被告何德意签订《绍兴市府山房地产管理所“公建厂助”合同》一份，内容为：根据省城镇住房制度改革的总目标，缓解居民住房困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实现住房商品化，通过商品交换，取得住房的使用权，使住房资金投入产出得到良性循环，从而发展房地产业。为此，何德意参加绍兴市府山房管所的公建厂助，订立合同如下：1、何德意有机动财力10万元，以“公建厂助”的形式取得5号楼东第1间23.7平方米营业用房的永久性使用权和管理权，但不能要求归还公建厂助款；2、何德意需与绍兴市府山房地产管理所办好手续后并与市房地产���理处订立租赁合同，按时交纳房租；3、本协议与住房制度改革无关涉。1995年9月21日、1997年3月13日，府山房地产管理所与被告何德意又先后签订了与上述合同内容基本一致的两份合同，约定被告何德意以200000元的“公建厂助”款取得5号楼东第2间、第3间60.54平方米营业房及第2间的仓库11.71平方米的“永久性使用权”，以176540元的“公建厂助”款取得9号楼东6、东7间45.71平方米营业用房的永久性使用权。被告何德意支付了全部“公建厂助款”。后原、被告双方按上述三份合同的内容，签订并履行了房屋租赁合同。1998年3月12日，被告继续与原告签订关于租用9号楼东第6间、第7间营业用房的合同，约定租期为1998年4月1日至2003年12月31日止，租金按每季度1884元标准执行。1999年1月7日，被告又与原告签订关于租用5号楼东第1间、第2间、第3间和第2间仓库的合同，租赁期限为1998年7月1日至2000年6月30日止，租金按每季度3312元标准执行。两份续租合同均约定租赁期限内，租金标准随国家租金标准的调整同步调整。后双方未续签房屋租赁合同，但被告继续租赁上述所有房屋，并按原约定支付房屋租金至2006年3月31日。2005年7月29日，绍兴市人民政府发布并实施《绍兴市区公有房屋管理办法》，规定“公有非住宅房屋的租金标准，实行市场租金。”原告因此委托绍兴市博大房地产评估有限公司对上述房屋的租金市场价进行了评估，2006年3月16日，绍兴市博大房地产评估有限公司作出结论，5号楼东第1间的租金为每年34000元，东第2间、第3间及第2间的仓库的租金为每年88000元，9号楼东第6间、第7间的租金为每年85000元。故原告要求被告按评估租金重新签订房屋租赁合同，但被告仍按原约定的价格向原告支付租金，原告为此拒收。原审法院审理认为：原告曾作为公有住房的经营管理机构与被告签订《公建厂助合同》，原告交付了房屋，被告也支付了“公建厂助”款，双方的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行多年，应认定为合法有效。而讼争房屋的性质应确定为公有非住宅用房。上述合同明确约定，被告取得讼争房屋的永久性使用权和管理权，即讼争房屋的用益物权。但合同同时约定原告、被告在办理好手续后需订立租赁合同，被告应按时交纳房租。可见被告所取得的用益物权需以另行支付租金为对价。原、被告在后来的数年中多次签订租赁合同也印证了这一点。故被告抗辩当时取得的永久使用权就是商品房所有权，原告、被告需另行订立租赁合同的条款系无效条款，缺乏依据，不能成立。所以原告请求被告支付房屋租金，符合合同约定，应当予以支持。关于被告应交纳的租金也是本案的另���争议。原告认为根据绍兴市人民政府发布并实施《绍兴市区公有房屋管理办法》中关于公有非住宅用房的租金应以市场价格为准，而被告曾按照最后签订的租赁合同的租金为准向原告交纳租金遭拒。该院认为原、被告的《公建厂助合同》只约定了双方另行签订租赁合同，但对租金标准没有明确约定，故属于约定不明。无可否认，讼争房屋的性质始终为公有非住宅用房，《绍兴市区公有房屋管理办法》对其有效力。但考虑到被告已支付公建厂助款取得了讼争房屋的用益物权，所以其与原告并非一般的公有非住宅用房的租赁关系。正因为这种《公建厂助合同》是历史遗留问题，所以在尊重双方签订这类合同的事实基础上，针对合同对租金约定不明的缺陷，也同时须遵守政府机关对公有非住宅用房的管理政策，兼顾公平确定被告未支付的租金以市场价格的70%为准。另因��告曾按双方最后一份租赁合同的租金标准向原告交纳租金，原告认为数额过低而予以拒收，故原告以被告拖欠租金为由请求解除合同、被告腾退讼争房屋，理由不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定：一、被告何德意支付给原告绍兴市房地产管理处2006年第二季度至2009年第三季度的房屋租金470925元。二、驳回原告绍兴市房地产管理处的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10528元，由原告负担2164元，被告负担8364元。一审宣判后，上诉人何德意不服，上诉于本院，称：一、一审判决认定事实���误。上诉人与府山房管所签订的《公建厂助合同》其性质是商品房买卖合同。从条款约定可以看出，被上诉人实质上是通过“公建厂助”形式，将相应的营业房出售给上诉人。从款项与所取得的面积分析，平均房价比当时的营业房价还略高。合同约定的交纳房租条款是无效条款。上诉人与被上诉人当时约定的租金是国家计划体制下的租金，并非市场体制下的租金。一审按市场体制下的租金标准处理有误。二、一审判决显失公平。上诉人当年响应政府号召，帮助政府解决建设资金不足。上诉人支付的“公建厂助”款比市场化的商品房价还高，一审判决按市场价70%让上诉人交纳租金，“公建厂助”失去意义，对上诉人是极不公平的。三、本案是因国家住房制度改期引起，系历史遗留问题，应考虑当时政策出台背景，充分保护老百姓利益。四、一审适用法律错误。被上��人没有起诉的资格；没有证据证明讼争房屋为公有房屋。综上所述，一审判决认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人辩称：上诉人与府山房管所签订的三份《公建厂助合同》不是商品房买卖合同，也不是合作建房。合同项下房产均是国家直管非住宅公房，被上诉人从未将房产出售给上诉人，一审法院认定上诉人、被上诉人签订的合同是以支付租金为对价的租赁合同是正确的，法院应依法保护被上诉人的合法权益。上诉人称租金交纳条款系无效条款也是不正确的，该合同双方均实际履行多年，合同内容并不违法。关于租金标准，上诉人租用国家公房，应当依国家租金标准的调整而调整，被上诉人依市政府文件进行租金市场化调整有充分的事实和法律依据。关于诉讼主体，绍兴市的直管公房全部由被上诉人管���，本案讼争房屋为被上诉人建造，被上诉人当然是适格的诉讼主体。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。二审审理中，当事人双方均无新证据提供，本院认定事实与一审认定内容相同。本院认为：上诉人与绍兴市府山房管所通过签订《公建厂助合同》及与被上诉人签订与之对应的《房屋租赁合同》确定相互间的权利义务事实清楚，两份合同构成完整的不可分割的意思表示，惟双方对民事行为的法律性质及租金的确定标准存在争议。分析其意思表示内容，其要点为：一、上诉人资助房屋建设资金，但对所建房屋不享有所有权；二、上诉人取得资助房屋的永久使用权和管理权；三、上诉人以逐年签订租赁合同的形式取得资助房屋的使用权和管理权，租金标准按国家规定标准并随之调整而调整。据此，双方签约目的，就府山房管所���被上诉人而言为筹措建设资金并收取房屋租金，就上诉人而言则是行使房屋的使用权为其出资回报。因此，双方的民事行为主要目的均指向房屋的租赁权，本案争议为租赁合同之争，上诉人认为签订的合同为买卖合同缺乏事实依据。另被上诉人既为讼争公有房的管理者，又为租赁合同之合同主体，当然属于本案诉讼的适格主体。该合同出发点在于多渠道地筹措城市建设资金，满足各方投资需求，其内容也不违反国家的强制性法律规范，应认定为有效合同，签约双方应严格遵守，上诉人认为租金条款为无效条款缺乏法律依据。合同签订后，双方均依合同履行，但2005年通过的《绍兴市区公有房屋管理办法》由于双方对规定内容涉及各自的利益解读不一，成了本案讼争的导火线，争议体现在租金的确定标准上。依该办法规定，上诉人租赁的商业用房其租金依市场化标准���取。应当认为，绍兴市人民政府为规范、管理房地产市场有序发展，促进国有资产的保值、增值而发布的规范性文件，其适用范围自然及于本案讼争标的，但该文件的主旨在于规范、统一公有房屋的管理，非住宅公有房屋的租金收取标准从计划价格过渡到市场化定价，并不针对具体个案，不是也不应废弃在该办法出台前已经合法生效的合同，因此，该办法的适用应根据具体的情况区别对待。就本案而言，上诉人提供“公建厂助”款而不要求拥有产权，其目的就是为了谋取非住宅公有房屋计划定价租金与市场化定价间的巨大差价，并以之为投资回报，对此，被上诉人心知肚明，租赁合同中约定的“租赁期内租金标准随国家房租政策的调整而调整”应理解为计划定价的调整，这也是计划经济向市场经济转轨时期的特有历史现象。尊重既有事实，探究合同当事人签订合同之真实意思表示，结合现行政策，调整合同当事人之利益，使合同双方的利益既符合签订合同之预期，又与现行政策不悖是处理本案的正当选择，也是诚实信用原则的要求。经审查，市场化评估标准与计划定价相比增长达十多倍，根据计划定价与市场评估价之间的租金差别情况，动态考量租金合理的变化情况，本院酌情确定上诉人未支付部分及此后租金以市场化租金的20%标准支付。一审法院确定按70%标准支付有失公平，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实正确，但实体判决不当，应予纠正，上诉人上诉合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、撤销绍兴市越城区人民法院（2008）越民一初字第3616号民事判决；二、上诉人何德意支付被上诉人绍兴市房地产管理处2006年第二季度至2009年第三季度的房屋租金134550元，此款自本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回被上诉人绍兴市房地产管理处的其他诉讼请求。一、二审案件诉讼费各10528元，由上诉人何德意各负担3528元，被上诉人绍兴市房地产管理处各负担7000元。本判决为终审判决。审 判 长 高伯军代理审判员 徐燕飞代理审判员 丁林阳二〇〇九年十二月三日书 记 员 卢雅娟 更多数据：