（2009）杭西民初字第2548号
裁判日期: 2009-12-03
公开日期: 2014-07-08
案件名称
林树藤与陆怡萌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林树藤,陆怡萌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十九条，第二百一十七条，第二百一十六条，第一百零七条，第二百零六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭西民初字第2548号原告（反诉被告）林树藤。委托代理人崔彦军。被告（反诉原告）陆怡萌。委托代理人刘轲。原告林树藤为与被告陆怡萌房屋租赁合同纠纷一案，于2009年9月14日向本院起诉。被告陆怡萌提起反诉。本院合并受理后，依法组成合议庭，于2009年11月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林树藤及其委托代理人崔彦军，被告（反诉原告）陆怡萌及其委托代理人刘轲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林树藤诉称，2007年9月15日，林树藤与陆怡萌签订房屋租赁合同，约定陆怡萌将杭州市西湖区里鸡笼山18-4号房屋（以下称4号房屋）出租给林树藤使用，租赁期限为2007年10月1日至2013年9月30日，租金为每年45000元。合同签订后，林树藤依约履行合同义务。2009年7月8日，陆怡萌以林树藤将4号房屋给他人长期使用的行为有盈利性质、超出正常居住范围为由向林树藤作出《解除租赁合同通知书》，要求解除租赁合同。林树藤当即表示反对。2009年8月20日，陆怡萌中断4号房屋的供电，造成林树藤无法居住。诉请判令：①撤销陆怡萌于2009年7月8日作出的《解除租赁合同通知书》，继续履行合同；②陆怡萌立即恢复4号房屋的照明供电；③陆怡萌返还给林树藤2009年8月20日至2009年9月30日中断供电期间的租金5000元；④由陆怡萌负担本案诉讼费。被告（反诉原告）陆怡萌答辩并反诉称，2007年9月15日，陆怡萌与林树藤签订房屋租赁合同，约定陆怡萌将4号房屋出租给林树藤居住使用。2009年5月，陆怡萌发现林树藤将4号房屋用于经营，从事婚纱摄影业务。陆怡萌经交涉无果，于2009年7月8日向林树藤发出要求解除双方租赁关系的通知。林树藤置之不理，陆怡萌无奈以停电方式制止林树藤的行为。林树藤将4号房屋用于经营的行为不符合合同约定，且系无证违法经营，陆怡萌有权解除合同。鉴于居住用房与经营用房间存在租金差异，林树藤应支付2009年5月至2009年9月期间的租金差价24000元和2009年10月份的房租10000元。诉请判令：①解除陆怡萌与林树藤签订的房屋租赁合同，林树藤立即腾空4号房屋；②林树藤支付给陆怡萌2009年10月份的租金10000元；③林树藤支付给陆怡萌租金差价24000元。针对反诉，反诉被告林树藤辩称，4号房屋一直用于居住，陆怡萌认为用于经营的观点与事实不符。陆怡萌要求支付租金和租金差价的请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。林树藤为证明其主张，举证如下：1、房屋租赁合同。证明陆怡萌与林树藤就4号房屋租赁约定的权利义务。2、《解除租赁合同通知书》。证明陆怡萌单方解除合同的事实。3、杭州市电力局出具的电费专用发票。证明林树藤已支付电费的事实。4、客户变更用电申请表。证明陆怡萌申请停止供电的事实。5、收据及好又多超市购空调小票。证明林树藤对4号房屋进行装修花费29930元的事实。6、汇款收据和取款通知单。证明林树藤于2009年9月28日支付给陆怡萌7500元租金而陆怡萌拒收的事实。陆怡萌为证明其主张，举证如下：1、杭州市西湖街道双峰村人民调解委员会出具的《情况说明》。2、照片。3、拍片企划书和服务卡。证据1-3，证明林树藤将4号房屋用于经营的事实。4、电费收据。证明2009年7月13日至今的电费由陆怡萌交纳的事实。法庭质证时，陆怡萌对林树藤提供的证据1-6发表如下质证意见：证据1、2、4没有异议。证据3，真实性、合法性、关联性无异议，证明对象有异议，只能证明已缴清2009年7月13日前电费的事实，且证明白天用电量大，说明林树藤用于经营。证据5，对真实性、合法性、关联性均有异议。证据6，真实性、合法性、关联性均无异议，因为款项来源不明，所以不敢收取。法庭质证时，林树藤对陆怡萌提供的证据1-4发表如下质证意见：证据1，没有调解人签名，真实性有异议。证据2，真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。证据3，证据来源不清楚，与本案无关联。证据4，只有电费缴清，才能停止供电，陆怡萌单方停止供电，不能证明林树藤拖欠电费。经审查，本院对林树藤和陆怡萌提供的上述证据发表如下认证意见：林树藤提供的证据5，其中收据已标注用于4号房屋装修，且装修时间在租赁初期，符合常理，陆怡萌虽有异议，但无反驳证据证明异议的成立，对其异议不予采信，两份收据予以认定；好又多超市空调小票，无证据印证空调用于4号房屋，不予认定。陆怡萌提供的证据1-3能相互印证林树藤在4号房屋内设置办公设备及堆放办公用品的行为，与本案有关联，予以认定。当事人提供的其他证据，双方对其真实性均无异议，且证据来源合法，与待征事实有关联，予以认定。根据上述本院采信的证据记载的内容，结合当事人在庭审中的陈述，本院就本案事实确认如下：2007年9月15日，陆怡萌与林树藤签订房屋租赁合同一份，约定：①陆怡萌将4号房屋出租给林树藤使用，租赁期限为2007年10月1日至2013年9月30日；②林树藤每年支付给陆怡萌租金45000元，每半年支付一次；③4号房屋设置空调二台，太阳能热水器一台，租赁期满，林树藤应将房屋及设施完好地归还给陆怡萌；④林树藤不得擅自改动房屋结构，否则由林树藤承担责任并负责赔偿；⑤林树藤使用的水电等费用由林树藤负担，拖延交纳而造成的后果由林树藤承担；⑥林树藤无力支付租金，陆怡萌有权收回4号房屋并终止租赁协议。合同签订后，陆怡萌将4号房屋交付给林树藤使用。林树藤依约支付2007年10月1日至2009年9月30日期间的租金和2009年7月13日前的电费。承租期间，林树藤具有在4号房屋内设置办公设备及堆放办公用品的行为。2009年7月8日，陆怡萌向林树藤作出《解除租赁合同通知书》，认为林树藤擅自将4号房屋给无权使用此房屋的人长期使用的行为带有盈利性质、超出正常居住范围，依《城市私有房屋管理条例》第21条，承租人擅自对承租的房屋转租、转让或转借的，出租人可提前解除合同，要求林树藤在2009年8月15日前将4号房屋腾退交付给陆怡萌。2009年8月20日，陆怡萌停止对4号房屋的供电。2009年9月28日，林树藤通过邮局汇给陆怡萌房屋租金7500元，但陆怡萌将该款退回。2009年10月25日，陆怡萌将4号房屋加锁。本院认为，现有证据显示，林树藤具有在4号房屋内设置办公设备及堆放办公用品的行为。然而，从涉案租赁合同的内容来看，双方并未就4号房屋的使用方法作出约定。陆怡萌认为林树藤的上述行为不符合合同约定的观点缺乏合同依据，本院不予采信。依《中华人民共和国合同法》（以下称《合同法》）第217号和第219条，对租赁物使用方法没有约定或约定不明的，应按租赁物的性质使用；承租人未按租赁物性质使用，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《合同法》第217条和第219条的立法目的在于防止租金金额与租赁物正常损耗之间的失衡，避免租赁物的非正常损耗，以保护出租人的合法权益。林树藤有在4号房屋内设置办公设备及堆放办公用品的行为，但没有证据显示该行为对4号房屋的正常损耗大于居住行为，致使租金金额与4号房屋正常损耗间产生失衡。而且，《合同法》第219条设定的合同解除权必须满足承租人未按租赁物性质使用租赁物、租赁物有损害、使用行为与损害有因果关系等三个条件。陆怡萌现有证据不能证明林树藤的行为已导致4号房屋的损害，其不享有《合同法》第219条设定的合同解除权。林树藤在4号房屋内设置办公设备及堆放办公用品的行为是否属违法经营行为应由相关职能部门经正当程序依法作出认定，其他任何组织和个人均无权对林树藤的行为作出法律上的评判。陆怡萌作为一个公民，其无权认定林树藤是否存在违法行为，其以林树藤存在违法经营行为为由要求解除涉案租赁合同的请求缺乏证据证明，本院不予支持。没有证据显示，林树藤具有将4号房屋转租、转让或转借的行为，陆怡萌于2009年7月8日向林树藤作出《解除租赁合同通知书》的行为不产生合同解除的法律效力。撤销只能针对已发生法律效力的民事行为，既然陆怡萌作出《解除租赁合同通知书》的行为无效，也就无所谓撤销之说。林树藤不能要求撤销一个无效的民事行为，其要求撤销《解除租赁合同通知书》的诉讼请求应予驳回。基于上述理由，陆怡萌与林树藤于2007年9月15日签订的房屋租赁合同至今具有法律效力，作为合同当事人的陆怡萌与林树藤应严格依照合同的约定履行各自的义务。因此，林树藤要求继续履行合同的诉讼请求应予支持，陆怡萌要求解除涉案房屋租赁合同并要求林树藤腾退4号房屋的反诉请求应予驳回。依照《合同法》第216条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在承租期间保持租赁物符合约定的用途。在租赁法律关系中，保证租赁物符合约定的使用用途，使承租人能正常使用收益，是出租人的基本义务。陆怡萌于2009年8月20日的停电行为，特别是2009年10月25日的加锁行为，妨碍了林树藤对4号房屋使用权的正常行使，使林树藤的合同目的不能实现。在上述妨碍行为排除之前，林树藤无需支付作为房屋使用权对价的房屋租金，并有权根据妨碍时间要求延长租赁期限。因此，林树藤要求陆怡萌恢复4号房屋照明供电并返还2009年8月20日至2009年9月30日期间租金5000元的诉讼请求本院予以支持，陆怡萌要求林树藤支付2009年10月份租金10000元及租金差价24000元的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陆怡萌与林树藤于2007年9月15日签订的房屋租赁合同继续履行。二、陆怡萌于本判决生效之日起十日内对杭州市西湖区里鸡笼山18-4号房屋的照明供电予以恢复。三、陆怡萌返还给林树藤2009年8月20日至2009年9月30日中断供电期间的租金5000元，于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回林树藤的其他诉讼请求。五、驳回陆怡萌的反诉请求。如陆怡萌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2175元，反诉案件受理费650元，合计2825元，由陆怡萌负担；陆怡萌尚需缴纳案件受理费2175元，于本判决生效之日起十日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名，浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 朱光明人民陪审员 柴振兴人民陪审员 尹 志二〇〇九年十二月三日书 记 员 吴 涛 更多数据：搜索“”来源：