（2009）浙民再终字第3号

裁判日期: 2009-12-03

公开日期: 2015-12-30

案件名称

张××、胡××与郭××、王甲房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

法院

浙江省高级人民法院

所属地区

浙江省

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

张××,胡××,郭××,王甲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

浙江省高级人民法院民事判决书（2009）浙民再终字第3号上诉人（原审原告）张××。上诉人（原审原告）胡××。两上诉人的委托代理人王乙。被上诉人（原审被告）郭××。被上诉人（原审被告）王甲。两被上诉人的委托代理人蒋××。张××、胡××与郭××、王甲房屋买卖合同纠纷一案，台州市中级人民法院于2005年12月21日作出（2005）台民一初字第99号民事判决，已经发生法律效力。经该院审判委员会讨论决定，于2008年7月17日作出（2008）台民监字第4号民事裁定，再审本案，并于2009年5月21日作出（2008）台民再字第4号民事判决。张××、胡××不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2009年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人张××、胡××的共同委托代理人王乙，被上诉人郭××、王甲及其共同委托代理人蒋××等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。台州市中级人民法院原一审查明，2001年9月23日，张××与郭××、胡××与王甲各订立一份《立卖断契》，约定将本案讼争的房屋出卖给郭××、王甲。同日，张××、胡××又与郭××、王甲签订了一份《房屋买卖协议书》。之后，张××、胡××将七间房屋交付给郭××、王甲。郭××、王甲即在原所建房屋4层基础上加建了3层半，并对1至7层半的房屋内外墙整体进行装修。郭××、王甲于2001年9月23日至2002年4月28日期间共支付房款185.8万元，并于2003年3月29日付给张××、胡××利息42300元。后双方发生纠纷。为此，张××、胡××诉至该院，请求确认双方订立的房屋买卖合同无效。该院于2004年9月13日作出（2004）台民一初字第17号民事判决，判决确认张××、胡××与郭××、王甲于2001年9月23日订立的二份立卖断契和房屋买卖协议无效。郭××、王甲不服，向本院提起上诉。本院于2005年3月29日作出（2005）浙民一终字第47号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，双方就合同无效后的财产返还及损失的承担未达成一致意见，故张××、胡××起诉至该院，请求相互返还各自因合同而取得的财产。该院原一审认为，张××、胡××与郭××、王甲所订立的立卖断契及买卖协议被依法确认无效后，双方因该合同取得的财产应当相互返还。张××、胡××应当返还给郭××、王甲所支付的185.8万元房款及利息，以及郭××、王甲原所支付的利息42300元，郭××、王甲应当返还坐落于仙居县省××路××号七间房屋。由于郭××、王甲已在讼争房屋上加建3层半，郭××、王甲为加建所支付的费用本应由张××、胡××一并返还。由于张××、胡××所主张返还加建费用约30万元，并没有具体金额，郭××、王甲表示异议。而郭××、王甲主张加建费用150万元及装修费用500万元，张××、胡××也表示异议。但双方对该项主张均未提供证据予以证明，也不申请进行鉴定，郭××、王甲也不提起反诉，故该院对加建费用无法认定和处理，双方可另行处理。郭××、王甲主张张××、胡××应当双倍返还定金，因定金系对债的担保，只有在收受定金一方存在违约的情形下，才承担双倍返还定金的民事责任。而本案双方所订立的合同系双方违反法律强制性规定而被确认无效，合同是否无效与当事人履行合同的意思无关，并不存在哪一方违约的情形，因此不能适用法律中有关定金罚则的规定。故依法判决：一、郭××、王甲返还张××、胡××坐落于仙居县城××省××路××楼房；二、张××、胡××返还郭××、王甲房款185.8万元及利息42300元，并返还房款185.8万元的利息，该利息自2001年9月23日以50万元、2001年10月16日以50万元、2001年10月24日以52.8万元、2002年3月3日以10万元、2002年4月28日以23万元起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算。上述二项判决自本判决发生法律效力之日起三个月内履行完毕。一审案件受理费20860元，由双方各半负担。中院再审过程中，张××、胡××称，除与原审起诉主张的一致外，因房屋在2006年郭××、王甲使用期间发生火灾，故要求郭××、王甲赔偿因使用不当造成的经济损失。郭××、王甲在再审期间提出反诉，要求：1、张××、胡××立即返还其位于仙居县××省××路××（现××、××）共××楼房的以下款项：（1）5－7层半部分的价值款项；（2）1－4层墙体价值款项；（3）1－7层半全部室内外装修价值款项；（4）电梯、空调42只、电视机40只及室内外其他物品、设施的价值款项；（5）全部室内外地面及水、电消防设施的价值款项（包括安装、验收的价值在内）；（6）图纸费、青苗费、接驳费等款项；（7）防雷某某、锅炉等价值款项：（8）房屋从2001年9月23日到2008年7月30日全部增值款项。2、张××、胡××立即返还已付的购房款190.03万元及利息，利息按月息1％计算至此款付清之日止。3、张××、胡××立即按定金罚则双倍返还定金某计人民币100万元。4、张××、胡××立即赔偿其打官司损失人民币20万元。5、案件诉讼费全部由张××、胡国某某担。在原审查明事实基础之上，中院再审另查明，张××、胡××交付4层框架房屋时，1－4层的外墙已经建好，内隔墙由郭××、王甲加建；同时，郭××、王甲在4层基础上加建了5－7层半房屋，并对1－7层半房屋内外墙进行了装修，安装了消防设施、水电设施和防雷某某，添置了一些室内外物品，用于开设宾馆。其中房屋的第2层曾租赁给他人经营餐厅（现已停业），餐厅的装修及相关物品在本案中未作评估。2006年8月18日，本案讼争的七间房屋中的西侧第一间房屋发生火灾。经鉴定机构现场清点，郭××、王甲添置的物品有：1台电梯、43台电视机、36台空调、84张各类床、39只行李柜、40只电视机柜、40只床头开关柜、38张玻璃茶几、45只不锈钢垃圾桶、40只电话机、40只礼仪镜、20只梳理镜、76幅窗帘、31只电水壶、94张不锈钢椅子、21张写字桌、7张麻将桌、3台饮水机、5只立式大衣柜、1只冷冻展示柜、3台洗衣机、1台太阳某某水某、10条毛某、20条被子、3张小柜子、40只床头罩、20幅挂画、1只锅炉、1台小电风扇、80只茶杯、40只烟灰缸、2辆自行车。经鉴定机构鉴定，（1）郭××、王甲加建的1－4层内墙、5－7层半房屋、1－7层半室内外装修及地面土建的鉴定价值为1780263元。（2）水电设施、消防设施、防雷某某（包括安装、验收）的鉴定价值为200056元。（3）电梯、电视机、空调、锅炉及室内外其他物品的评估价值为173027元，其中电梯价值为人民币112500元，锅炉价值为2300元，立式大衣柜（5只）价值为900元。本案讼争房屋的土地自2001年9月至2008年7月增值了3300900元。中院再审认为，张××、胡××与郭××、王甲之间的房屋买卖合同已经被生效的法律文书确认为无效。按照无效合同的处理原则，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的应当折价补偿。张××、胡××应返还给郭××、王甲所支付的185.8万元房款及郭××、王甲原先支付的利息42300元。郭××、王甲要求张××、胡××支付185.8万元房款的利息，因其已实际使用了讼争的房屋，并在反诉中主张土地的增值，故其再主张利息显然不合理，该院不予支持。本案讼争的坐落于仙居县城关环城西路××、××（××省××路××）××层半房屋应归张××、胡××所有。郭××、王甲在原4层框架的基础上，加建了1－4层内隔墙、5－7层半房屋、并对1－7层半室内外进行了装修，价值共计人民币1780263元，以及郭××、王甲安装的水电设施、消防设施、防雷某某等共计价值人民币200056元，应由张××、胡××支付给郭××、王甲。郭××、王甲将本案讼争的房屋用于经营宾馆，添置了电梯、空调、电视机、锅炉等物品，其中电梯、锅炉、立式大衣柜应属不宜拆移的物品，应当随房屋一并归张××、胡××，其价值人民币115700元也应由张××、胡××支付给郭××、王甲。其余物品应由郭××、王甲自行拆回。张××、胡××作为房屋的卖方，在出卖时应当明知其所出卖的房屋及土地属禁止流转的范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故张××、胡××应对合同无效承担主要责任。郭××、王甲作为善意买房人，与出卖方相比，主观过错较小。郭××、王甲反诉要求张××、胡××赔偿因房屋返还给其造成的土地增值损失，实为向出卖方主张信赖利益的损失，依法应予支持。本案讼争房屋的土地增值按基准日自2001年9月至2008年7月为3300900元，该院结合双方的过错大小以及郭××、王甲并未全额支付房款等因素，酌情确定由张××、胡国某某担损失的70％，即2310630元；郭××、王甲自负30％。张××、胡××称卖房时将房内物资包括水泥7吨、钢筋3吨、砖头约6万块及沙、石某及电动机、水泵、脚手架等设施一并转让给郭××，现要求予以扣还。因这些物资和设施到底有多少，张××、胡××不能举证证明，该院调查三位中间人，也对此不清楚。并且，这些物资当时也未计算价款，属于张××、胡××将房屋卖给对方时一并赠送的少量物品，现又要求扣还没有理由。张××、胡××再审中要求郭××、王甲赔偿因使用不当发生火灾造成的经济损失，但未申请鉴定。并且，台州安信工程咨询有限公司在评估房屋装修及房内设施时，先后两次到现场勘察，对房屋现状作了充分了解，对相关鉴定物的“成某率”也是按使用年限结合现场勘察综合评估加以确定的，因此，鉴定结论已经考虑了火灾的因素，客观地反映了本案讼争标的物的现有价值。对张××、胡××的这一诉请该院不予支持。郭××、王甲主张图纸费、青苗费、接驳费等款项，因证据不足，不予支持。其要求张××、胡××按定金罚则双倍返还定金计人民币100万元，因定金罚则是合同守约方对违约方的惩罚，而本案的合同是无效合同，其效力自始即无效，合同内容对双方没有约束力，故不能适用定金罚则。郭××、王甲要求张××、胡××赔偿其打官司损失人民币20万元，没有法律依据，亦不予支持。综上，双方当事人的诉请合理部分，该院予以支持。依法判决：一、撤销该院（2005）台民一初字第99号民事判决；二、坐落于仙居县城关环城西路××号、××（××省××路××）××楼房归张××、胡××所有；三、张××、胡××返还郭××、王甲房款人民币1858000元及利息42300元；四、张××、胡××支付给郭××、王甲加建的1－4层内隔墙、5－7层半房屋及1－7层半室内外装修等价值共计人民币1780263元；五、郭××、王甲安装的水电设施、消防设施、防雷某某归张××、胡××所有，张××、胡××支付给郭××、王甲人民币200056元；六、郭××、王甲购置的电梯、锅炉、立式大衣柜（5只）归张××、胡××所有，张××、胡××支付给郭××、王甲人民币115700元。房内其余物品由郭××、王甲自行拆回；七、张××、胡××赔偿给郭××、王甲土地增值的损失人民币2310630元。以上款项自本判决发生法律效力之日起三个月内履行完毕。八、驳回张××、胡××的其他诉讼请求；九、驳回郭××、王甲的其他反诉请求。本案受理费20860元，鉴定费25700元，由双方各半负担。反诉案件受理费147300元，减半收取73650元，由郭××、王甲负担49100元，张××、胡××负担24550元。张××、胡××上诉认为：（1）再审判决认定其应对合同无效承担主要责任违背客观事实；（2）涉案房屋不存在土地增值情况，再审判决确定土地增值损失，无法律依据；（3）台安咨（2008）152号鉴定报告书存在明显错误，不能作为认定事实依据。本院认为，双方所签订的房屋买卖合同因违反了法律的禁止性规定，已被本院生效判决确认为无效。对于造成合同无效，双方均有过错。讼争房屋所涉土地为批准拨用宅基地，虽然张××、胡××取得该集体土地使用权系经过当地相关部门批准，但是作为房屋的出卖人，张××、胡××应当清楚，依据现有法律及政策的规定，对于该集体土地之上建造的房屋，其并不能随意转让，但是张××、胡××仍然实施了出卖行为。涉案房屋买卖合同虽因违反法律的强制性规定而无效，但是本案纠纷的起因是张××、胡××在房价不断上涨的情况下，受经济利益驱动而利用法律规定达到其毁约的目的。张××、胡××的行为属不诚信的行为。王甲、郭××作为买受人，虽然对于造成合同无效也存在过错，但是相对于出卖人而言，过错相对较小。原审基于上述实际情况，确定由张××、胡国某某担主要责任，王甲、郭××承担次要责任，并无不当。虽然讼争房屋因土地性质限制不能自由流转，但是由于房地产市场总体价格上涨，以及讼争房屋所处地理位置较好，价值大幅上升系客观事实。在讼争房屋因买卖合同无效而返还给张××、胡××的情况下，原判确定由张××、胡××赔偿王甲、郭××相应增值损失，公平、合理。郭××、王甲在讼争房屋交付以后，在原4层框架的基础上，加建了1－4层内隔墙、5－7层半房屋、并对1－7层半室内外进行了装修。虽然讼争房屋在2002年就已经建好，但是在房屋返还的情况下，张××、胡××应当按照返还时的重置价向王甲、郭××支付相应的对价。台州安信工程咨询有限公司根据原审法院委托，以2008年9月25日，也即原审法院委托鉴定之日为基准日，套用2003年版浙江省定额对该部分价值进行鉴定，并无不妥，台安咨（2008）152号《鉴定报告书》可以作为认定事实的依据。至于水电设施、消防设施和防雷某某的价值问题，张××、胡××虽然认为鉴定价值明显过高，但是并未提供相应的依据。原判认定事实清楚，实体处理也无不当，张××、胡××提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42050元，由上诉人张××、胡国某某担。本判决为终审判决。审　判　长　　王庆华审　判　员　　邢卓军代理审判员　　骆苏英二〇〇九年十二月三日书　记　员　　许亚芬来自