（2009）东民初字第1866号
裁判日期: 2009-12-29
公开日期: 2014-07-21
案件名称
山东东辰佳日置业有限公司与被告刘文静房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东营市东营区人民法院
所属地区
东营市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东东辰佳日置业有限公司,刘文静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2009）东民初字第1866号原告山东东辰佳日置业有限公司。住所：东营经济开发区汾河路南、通州路东。组织机构代码：78077666－9。法定代表人张振武，董事长。委托代理人黄俊华，山东恒岳律师事务所律师。被告刘文静，女，X年X月X日出生，汉族，东营百草堂中医药饮片有限公司董事长，住东营市东营区。委托代理人马长生，山东天地恒律师事务所律师。原告山东东辰佳日置业有限公司与被告刘文静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东东辰佳日置业有限公司的委托代理人黄俊华、被告刘文静的委托代理人马长生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2007年9月24日签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的东辰·鉴墅第109幢商品房，合同约定：被告于签署主合同时缴付680000元，其余款项1580000元由被告于2007年9月30日前向银行提交全部申请贷款所需的相关资料申请按揭贷款，如因被告未能在规定期限内提供银行规定的真实有效的所有按揭材料或被告经银行审查不具备按揭条件，导致不能正常办理按揭，被告应于五个工作日内选择其他付款方式。但被告除交付首付款外，一直未办理按揭贷款手续，也未向原告缴纳其他购房余款，已构成违约。原告根据合同第七条，请求依法解除原、被告于2007年9月24日签订的商品房买卖合同，并判令被告支付违约金15800元。被告辩称，被告没有违约，不存在原告所谓的解除合同的前提条件。原告未履行通知义务，不符合法律关于解除合同的规定。原告所谓解除合同事由超过一年，其合同解除权依法灭失。原告所诉不符合法律规定关于合同解除的条件，请求依法驳回原告诉讼请求。本案争议的焦点为该商品房买卖合同能否解除。原告为证明自己的观点，提供了以下证据：1、原、被告签订的商品房买卖合同一份，证明原告与被告于2007年9月24日签订商品房买卖合同，约定被告逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人按应付款的1％向出卖人支付违约金。被告应于2007年9月30日前，向银行提交申请贷款所需全部的资料，如因被告未能在规定期限内，提供银行规定的真实、有效的所有按揭材料或被告经银行审查不具备按揭条件，导致不能正常办理的，被告应在五个工作日内选择其他付款方式。被告于2007年9月29日交首付款680000元，占购房款的30％。被告认为，被告的义务为在2007年9月30日前向银行提交所需的相关材料，按主合同第七条的规定承担违约责任，被告履行了义务，也没有出现补充协议第六条所谓经银行审查不具备按揭条件的事实。2、商品房预售许可证一份，证明被告所购买的房产，原告于2007年8月21日取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同为有效合同。被告无异议。3、个人房屋贷款申请审批表一份，证明经被告申请，双方将被告提交申请贷款资料的时间，变更为2008年2月底，被告于2008年2月29日与刘昱东（共同贷款人）提交共同贷款申请。原告为其提供阶段式担保，银行工作人员现场对被告进行了口头调查。被告认为原告提供的证据与被告所持有的证据相矛盾，被告不同意原告该证据的解释。4、被告个人信用报告及刘昱东个人信用报告、刘昱东个人资信及收入证明各一份，证明银行为了审批贷款，于2008年2月29日对被告及刘昱东个人信用情况进行了查询，发现被告本次购房贷款不是第一次购房贷款。银行要求被告将首付款增至40％。被告截至2008年9月份，仍未支付10％的首付款，银行认为被告不符合按揭贷款的条件，将材料退回，根据合同规定被告应于5个工作日内选择其他的付款方式。被告认为原告所提交的刘昱东个人资信及收入证明的时间是2007年10月16日，与原告提交的被告第二次申请按揭贷款资料及原告提供的个人信用报告的时间是冲突的。事实是垦利工商银行无权办理100万元以上的贷款，要求变更到市中行办理，而市中行工作人员提醒被告提高首付款的比例。5、安捷回执单一份，证明因被告按揭贷款的申请未获批准，原告于2008年9月11日书面通知被告要求其交清房款。被告认为证据中关于文件的名称是空白的，不能证明原告向被告提出催告函。收件人刘旭，被告不清楚。如果该证据是催告函，那么原告解除合同的期限只有三个月，于2009年元月11日前有权解除合同。逾期视为解除权灭失。6、（2007）东民四终字第17号民事判决书一份，证明原告向法院起诉请求判令解除双方签订的商品房买卖合同，被告亦应诉答辩，审理期间未就双方的纠纷达成一致意见，该涉案商品房买卖合同已具备解除条件。被告认为该证据与本案无关，不能证明原告的目的。被告为反驳原告的主张，提供以下证据：1、买卖合同复印件一份，证明被告的义务是付款和向银行提交全部申请贷款所需的相关资料。2、购房补充协议一份，证明截止到2008年1月19日原告已付房款68万元，其余房款银行贷款尚未批复。约定的主要内容是原告违约问题，并不涉及被告违约。原告认为被告的义务是向银行提交按揭材料，但按揭不予批准的，应在五日内选择其他付款方式。至补充协议止，被告按揭贷款尚未获得银行批准。协议约定的是贷款发放后，若房屋尚未交工，应从发放时至交付之日止，按日向被告支付已付房款万分之三的违约金，但是被告被明确不符合按揭条件后，仍未按合同约定付清房款，已构成违约。3、验收房屋的通知书一份，证明被告在验收时花园的面积却让别人占了200平方米左右，并且剩余的400平方米花园内设置了一个变压器，原告构成违约。原告对于该验收通知书真实性无异议，但不能证明被告的主张，也不是本案争议的焦点。通过对以上证据的质证和认证，本院对以下事实予以确认：2007年9月24日，原告山东东辰佳日置业有限公司与被告刘文静签订商品房买卖合同及补充协议。约定：被告购买原告开发的东辰·鉴墅第109幢商品房，房屋建筑面积467平方米，总价款为226万元。被告逾期付款的违约责任为逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。被告愿意积极履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。原告应在2007年12月31日前交付商品房。付款方式为商业贷款，贷款年限为20年。被告于签署主合同时缴付除按揭贷款额以外的所有房款给原告作为首期房款，即68万元，其余房款158万元由被告于2007年9月30日前向银行提交全部申请贷款所需的相关资料，并签署相关法律文件和交纳相关费用，否则视为违约，被告承担迟延责任。双方签订商品房买卖合同后，如被告需办理按揭，则应在五个工作日内向原告提供银行按揭所需所有材料，并保证真实有效，若因被告未能在规定期限内提供银行规定的真实有效的所有按揭材料或被告经银行审查不具备按揭条件，导致不能正常办理按揭，被告应于五个工作日内选择其他付款方式。合同签订后，被告按合同约定交纳首付款68万元。2008年2月29日，被告提供按揭贷款资料，因为首付比例问题按揭贷款的资料未获批准，158万元按揭贷款至今未发放。原告也未向被告交付所购买的商品房。另查明，2008年1月19日，原、被告双方签订了购房补充协议一份，截止2008年1月19日原告已付房款68万元，其余房款银行贷款尚未批复。合同原定交房日期2007年12月31日，因工程进度原因现未按期交房，双方协商按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止原告按日向被告支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。贷款发放后，若房屋尚未交工，按从发放之日起至实际交付日止原告按日向被告支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。原告主张于2008年9月11日书面通知被告要求交清房款。被告不予认可。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反有关法律法规，为有效合同。合同签订后，被告向原告交纳了68万元购房款，部分履行了合同义务。剩余158万元购房款未交纳，是因双方当事人对房屋买卖合同中的付款方式及时间发生分歧，双方当事人应当通过协商等方式对合同进行补充予以解决。双方当事人虽然在合同中约定了提交按揭贷款资料的时间和被告逾期付款超过60日后，原告有权解除合同，但没有明确约定付款时间，而且在实际履行时，双方对提交按揭贷款资料的时间及原告交付房屋的时间也进行了变更，使得合同中付款的具体时间不明确，即无法确定解除合同条件的成就时间。约定解除合同的条件不能成就，被告不构成根本违约。原告解除合同的条件未成就，双方当事人应遵循诚实信用原则，通过协商等方式对合同中的漏洞或不明确约定进行补充，按照约定全面履行自己的义务。原告要求解除合同的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告山东东辰佳日置业有限公司的诉讼请求。案件受理费25006元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长 马曰骏审 判 员 刘富珍人民陪审员 吴贵清二〇〇九年十二月二十九日书 记 员 杨晓伟 关注微信公众号“”