（2009）甬慈民重字第1号

裁判日期: 2009-12-29

公开日期: 2017-09-17

案件名称

李立君与励权灿、励宇权房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

慈溪市人民法院

所属地区

慈溪市

案件类型

民事案件

审理程序

其他

当事人

李立君,励权灿,励宇权,陈调芬

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第五十六条第一款，第一百三十条

全文

浙江省慈溪市人民法院民事判决书（2009）甬慈民重字第1号原告：李立君，男，1962年8月14日出生，汉族，农民，住所慈溪市。被告：励权灿，男，1948年6月14日出生，汉族，农民，住所慈溪市。被告：励宇权，男，1965年10月21日出生，汉族，农民，住所慈溪市。第三人：陈调芬，女，1965年11月14日出生，汉族，农民，户籍所在地慈溪市，现居住地上海市宝山区。原告李立君为与被告励权灿、励宇权房屋买卖合同纠纷一案，于2008年1月7日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序并由审判员孙红莲独任审判，于2008年2月19日公开开庭进行了审理。同年4月5日，转入普通程序并依法组成合议庭，于同年6月18日再次公开开庭进行了审理。同年10月8日，本院宣告(2008)慈民二初字第163号民事判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服，提出上诉。宁波市中级人民法院经审理认为，原审未将陈调芬列为第三人，可能导致原告的合法权益得不到保护，遂于2009年3月13日作出（2008）甬民一终（房）字第261号民事裁定：撤销原判、发回重审。为此，本院依法追加陈调芬为第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭，于2009年5月8日重新公开开庭进行了审理。原告李立君、被告励权灿、被告励宇权到庭参加诉讼；第三人陈调芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告起诉称：1992年12月22日，慈溪市新浦华盛拉丝厂（以下简称拉丝厂）因建设需要，根据慈溪市新浦镇人民政府新镇政（1992）75号文件规定，与新浦镇新浦村民委员会签订慈溪市国家建设征用土地协议，协议约定新浦镇新浦村民委员会同意拉丝厂征用耕地2.95亩，土地坐落在环镇××路：东至慈溪矿业机械厂、西至新浦江、南至市水表二厂、北至新浦村耕地，还约定自市级以上人民政府批准征用土地之日起生效等内容。1992年12月27日，拉丝厂经慈溪市人民政府批准新建厂房用地，使用新浦镇新浦村旱地1968平方米。1994年1月，拉丝厂将上述征用并经批准的企业用地转让给慈溪市华盛自动化仪器厂（以下简称仪器厂）。1997年2月26日，仪器厂法定代表人伍定海将工业区南环路坐北朝南捌间厂房转让给孙定者，四址范围为：东至李国安拼墙基中,南首东至李立君围墙拼墙基中、南至横路，西至王建国围墙，北至岑迪国围墙基中。2002年1月9日，陈调芬（其前夫为孙定者）将上述房地产转让给被告励权灿、励宇权。2002年2月21日，两被告又将上述房地产转让给原告，价格为16万元。原告受让后支付购房款16万元给两被告，两被告履行了交付房地产的义务。后因两被告又主张所转让的房地产权利，致纠纷。审理中又称，原告从陈调芬处获悉，被告励宇权与陈调芬签订上述转让协议后欲以16万元的价格转让，原告便与被告励宇权、陈调芬在原告家中约定，由原告向陈调芬购买房屋并支付陈调芬购房款，原告与被告励宇权签订转让协议（被告励宇权还在协议上代被告励权灿签名）；因被告励宇权尚欠陈调芬购房款6万元，故原告支付10万元给被告励宇权，对余款6万元因被告励宇权要求由原告转付给陈调芬，为此原告曾向陈调芬出具了6万元的欠条一份，并于2002年8月将6万元购房款支付给陈调芬。原告认为，原告与两被告之间签订的房屋买卖及土地转让协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容亦未违反法律禁止性规定，应为合法有效。请求确认原告与两被告之间签订的房屋及土地转让协议合法有效。原告对提出的诉讼请求所依据的事实举证如下：1.慈溪市国家建设征用土地协议一份，拟证明新浦镇新浦村民委员会同意拉丝厂征用耕地2.95亩；2.慈溪市村镇建设选址申请表、建设用地规划许可证、乡村集体建设用地呈报表、慈溪市土地管理局慈土管（1992）53号文件各一份以及收款凭证二份、完税证一份，拟证明经慈溪市人民政府于1992年12月27日批准，拉丝厂根据慈溪市新浦镇人民政府新镇政（1992）75号文件规定新建厂房用地，使用新浦镇新浦村旱地1968平方米；3.1994年1月转让企业征用土地协议书一份，拟证明拉丝厂于1994年1月将征用的新建厂房用地转让给仪器厂；4.1997年2月26日房屋转让协议书一份，拟证明仪器厂法定代表人伍定海于1997年2月26日将工业区南环路坐北朝南捌间厂房转让给孙定者；5.2002年1月9日房屋转让协议书一份，拟证明第三人陈调芬于2002年1月9日将孙定者受让的厂房转让给两被告；6.2002年2月21日房屋及土地转让协议书一份，拟证明两被告于2002年2月21日将受让厂房转让给原告，价格为16万元。被告励权灿未作书面答辩。在庭审中答辩称，对原告诉称讼争房屋的买卖过程不清楚。被告励权灿获悉可以购买该房屋时，已由原告购买。对被告励宇权代被告励权灿在两份转让协议书上的签名均予以认可。被告励宇权未作书面答辩。在庭审中答辩称,对原告诉称讼争房屋的买卖过程无异议。讼争房屋形式上由陈调芬出卖给两被告，再由两被告出卖给原告，但事实是陈调芬以两被告作跳板将房屋直接出卖给原告，两被告实际未向陈调芬支付购房款，原告也未向两被告支付购房款，是原告直接与陈调芬协商后，由原告支付现金98000元，加上陈调芬欠原告的2000元，合计支付10万元给陈调芬，余款6万元由原告直接向陈调芬出具欠条一份。被告励宇权代被告励权灿在转让协议书上签名。第三人陈调芬未作答辩。本院为查明案件事实，依职权调取(2002)慈民初字第831号民事判决书、（2004）慈民一再字第2号民事判决书各一份，主要内容：本院在判决孙定者与陈调芬离婚时认定讼争房地产为孙定者与陈调芬的夫妻共同财产，但再审判决撤销了该认定。经质证，两被告对原告提交的证据均无异议，故本院对原告提交的证据均予确认有效和具有证明力。原告与两被告对本院调取的两份判决书均无异议。本院经审查认为，（2004）慈民一再字第2号民事判决书符合证据的真实性、合法性以及与本案具有关联性，应予确认有效和具有证明力；(2002)慈民初字第831号民事判决书关于讼争房地产为孙定者与陈调芬的夫妻共同财产的认定，因被（2004）慈民一再字第2号民事判决书判决撤销，故不予确认证据的效力。根据上述确认的证据，结合原告与两被告的陈述，本院认定本案事实如下：1992年12月22日，拉丝厂因建设需要，根据慈溪市新浦镇人民政府新镇政（1992）75号文件规定，与新浦镇新浦村民委员会签订慈溪市国家建设征用土地协议，协议约定新浦镇新浦村民委员会同意拉丝厂征用耕地2.95亩，土地坐落在环镇××路，东至慈溪矿业机械厂、西至新浦江、南至市水表二厂、北至新浦村耕地，还约定自市级以上人民政府批准征用土地之日起生效等内容。同年12月25日，拉丝厂经慈溪市城乡建设委员会准许，取得建设用地规划许可证。同年12月27日，慈溪市土地管理局作出慈土管（1992）53号文件批复，同意拉丝厂新建厂房用地使用新浦镇新浦村旱地1968平方米，建设用地性质为集体，并经慈溪市人民政府批准。1994年1月，拉丝厂将上述征用并经批准的企业用地转让给仪器厂并订立转让企业征用土地协议书一份。1997年2月26日，仪器厂法定代表人伍定海将工业区南环路坐北朝南捌间厂房转让给孙定者，四址范围为：东至李国安拼墙基中,南首东至李立君围墙拼墙基中、南至横路，西至王建国围墙，北至岑迪国围墙基中。2002年1月9日，第三人陈调芬（其前夫为孙定者）与被告励宇权签订房屋转让协议书一份，将孙定者受让的上述房地产转让给两被告，约定价格15万元，被告励宇权还在该协议书乙方栏中代被告励权灿签名。2002年2月21日，在原告家中，有原告、被告励宇权、第三人陈调芬及原告父亲在场的情况下，原告与被告励宇权签订2002年1月9日协议书所列房地产的转让协议书一份，约定价格16万元。被告励宇权在该协议书甲方栏中又代被告励权灿签名。被告励权灿对被告励宇权在上述两份协议书上代为签名均予确认。另查明，2002年10月10日，本院作出（2002）慈民初字第831号民事判决书，判决孙定者与第三人陈调芬离婚的同时，将上述讼争房地产认定为孙定者与第三人陈调芬的夫妻共同财产。2004年4月9日，本院又作出（2004）慈民一再字第2号民事判决书，认为该认定缺乏事实和法律依据，判决予以撤销。审理中，本院向原告释明本案合同被确认无效是否变更诉讼请求时，原告明确表示不予变更。本院认为：被告励权灿对被告励宇权在2002年1月9日、2002年2月21日两份协议书上代为签名均予确认，故该两份协议书系协议双方合意成立的房地产转让合同。本案合同所涉土地属于新浦镇新浦村农民集体所有，拉丝厂经依法规划许可并经依法批准获得建设用地使用权，土地使用权的性质为集体；但拉丝厂将该土地转让给仪器厂，之后其他案外人对该土地的一一转让，包括原告与两被告以及第三人与两被告之间对该土地的转让，均未经依法规划许可和依法批准，集体土地使用权的性质一直未转变。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的强制性规定，本案合同所涉土地的转让均不符合该规定的除外情形；又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”之规定，本案合同因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，故应予确认为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。为此，本院向原告释明本案合同被确认无效是否变更诉讼请求时，原告明确表示不予变更诉讼请求。因此，本院对原告的诉讼请求不予支持。对2002年2月21日协议书中约定的购房款16万元，原告与两被告一致陈述其中6万元由原告出具欠条给第三人陈调芬；原告又陈述其于2002年8月将该6万元购房款支付给第三人陈调芬，原告均未能予举证证明，本院不予采信。而就两被告是否收到过原告10万元购房款，以及原告出具给第三人陈调芬6万元的欠条，是否系第三人陈调芬与原告、两被告之间的债权债务转让，原告也均未能予举证证明，本院也均不予采纳。第三人陈调芬为无独立请求权的第三人，有当事人的诉讼权利义务。第三人陈调芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告李立君的诉讼请求。本案受理费3500元，由原告负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费3500元。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。审判长　王　黎　明审判员　许　柏　森审判员　黄　科　军二〇〇九年十二月二十九日书记员　戚海燕（代）附：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款对双方当事人的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经许可中途退庭的，可以缺席判决。搜索“”