（2009）浙绍民终字第1276号

裁判日期: 2009-12-22

公开日期: 2014-11-10

案件名称

尹国权与浙江五洲建设投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

浙江五洲建设投资集团有限公司,尹国权

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书（2009）浙绍民终字第1276号上诉人（原审被告）浙江五洲建设投资集团有限公司。法定代表人陈樟桥。委托代理人（特别授权）陈瑶杰。被上诉人（原审原告）尹国权。委托代理人（特别授权）潘达。上诉人浙江五洲建设投资集团有限公司因房屋买卖纠纷一案，不服浙江省上虞市人民法院（2009）绍虞民初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明：原告尹国权于2004年11月向被告购买由其开发的位于上虞市百官街道新世纪花园14号楼603室的商品房一套。2005年5月，原告对该住房装修。原告入住后发现屋面顶棚发生渗漏，向被告反映情况，由被告自2006年2月起至2008年3月先后作6次维修。2007年4月4日，上虞市建筑工程质量监督站对该房质量进行检查，发现南阳台东北角顶棚存在明显渗漏痕迹，屋面防水卷材下有进水现象，用户将局部沿沟改作花坛。2007年12月5日，上虞市建筑工程质量监督站再次对该房检查，发现南阳台东北角顶棚及西北靠主卧部位存在两处明显的渗漏痕迹；阁楼房间靠南沿沟墙脚部位存在渗漏痕迹；剥离沿沟部位墙角粉刷层后，发现该墙角部位未设混凝土挡水。两次检查意见均指出要求建设单位妥善解决该渗漏问题。2008年3月25日，原、被告在上虞市消费者协会主持下达成调解协议书一份，双方约定因房屋渗漏的质量问题引起的装潢损失和经济赔偿问题待房屋渗漏问题彻底修复后，由被投诉方（即被告）负责赔偿。对双方争议的渗漏造成的装潢损失、房租损失及其他损失金额问题，本院查明：经绍兴市平准资产评估有限公司上虞分公司对原告住房损失评估，无法估量的经济损失为5万元（包括因租房造成的交通不便费用、因房屋渗漏再装修造成的各种间接损失），房屋租赁评估为63，000元，重新维修发生的费用为96，174.20元，合计209，174.20元。原告另支出鉴定费用2，500元。另查明，被告是上虞市百官街道新世纪花园的开发商与建设单位。以上事实，双方当事人诉讼中陈述、依原告申请本院依法委托司法鉴定部门出具的评估报告书一份、租赁协议三份等证据所证实。原审判决认为，原告向被告房地产开发企业购买住房，双方已建立商品房买卖合同关系。交付使用的房屋存在质量问题，保修期内，出卖人应当承担修复责任。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案原告在保修期内向被告反映房屋渗漏问题，上虞市建筑工程质量监督站在其检查意见中证实房屋渗漏事实，且发现沿沟墙角部位未设混凝土挡水，并要求被告妥善解决问题。综上，足以认定原告房屋发生渗漏的责任在于被告方。被告辩称原告将局部沿沟改作花坛也是导致渗漏的原因之一，要求原告承担一定责任。本院认为，被告未能对其主张举证证明，且依据生活常识，未设混凝土挡水应是渗漏的根本原因，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。根据司法鉴定机构依法制作的评估报告书，对原告室内装潢等所需修复费用为96，174.20元。因原告住房渗漏现象严重，且自2006年2月起由被告陆续维修，原告支出房屋租赁费用54，000元基本合理。考虑到修复期间，原告仍不能居住此房，故本院依原告原先的租赁房价1，500元每月，酌定修复期间为3个月，合计损失为4，500元。综上，对原告要求被告赔偿室内装潢等修复费用96，174.20元、修复期间其他损失58，500元及鉴定费2，500元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的其他部分经济损失，鉴于司法评估报告书中亦载明为“无法估量”，因租房造成的交通不便费用及再装修造成的各种间接损失未实际发生，且无明确依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、被告浙江五洲建设投资集团有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告尹国权赔偿修复费用及其损失合计157，174.20元；二、驳回原告尹国权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，926元，依法减半收取1，963元，由原告尹国权负担261元，由被告浙江五洲建设投资集团有限公司负担1，702元。案件受理费已由原告预交，被告在本判决生效后十日内向本院交纳。上诉人浙江五洲建设投资集团有限公司上诉称：一、一审对被上诉人存在房租损失的事实认定错误。一审法院认为，上诉人从2006年2月起陆续对房屋进行维修（小部分屋面渗漏维修），故认定54000元房租损失。一审法院错误之处在于其想当然的认为，屋面部分渗漏便一定不可住人，一定须租房居住。上诉人认为，一审这种无事实依据的推定是不能成立的。而事实是被上诉人一直在居住。二、一审对被上诉人的房屋因渗漏引起装潢损失的范围未作认定。一审法院委托绍兴市平准资产评估有限公司上虞分公司对因房屋质量渗漏造成装潢及其他损失的价格进行评估。但却没有对哪部分装潢损失系渗漏所引起，哪部分内容须修理作确定，而直接委托评估机构进行评估，这相当于将确定损失范围的职责交由价格评估机构行使。而显然绍兴市平准资产评估有限公司上虞分公司不具备这样的资质。一审法院以该鉴定结论认定装潢损失的范围及价格，明显逻辑错误。所以上诉人认为：一审对因渗漏引起装潢损失的范围是未作认定的或者可以说是认定错误的。综上，一审认定事实错误，请求二审法院查明事实后发回重审或依法改判。被上诉人尹国权答辩称：上诉人的上诉理由不能成立。一审法院在答辩人于2009年2月13日向上虞市人民法院起诉后于2009年2月25日立案，在4月14日、9月9日两次公开开庭审理以及多方调查取证并进入了司法评估程序以后对答辩人的房屋作了多次客观核实，所作出的判决客观公正、合情合理合法。被答辩人出售给答辩人的商品房的质量经过上虞市建筑工程质量监督站多次实地检查，认定房屋质量瑕疵，被答辩人也确认无异议。答辩人从房屋买入装璜后即因房屋的严重渗漏而无法入住，被答辩人方也确认无异议，并几次进行了修理，这种事实客观存在。但是治表不治本，答辩人不得不另租房子居住。上诉人称答辩人一直居住在新世纪花园14幢603室，请上诉人向法庭提供答辩人一直居住的证据。答辩人花钱买房是为了居住，上诉人作为房屋销售方，应当提供无瑕疵的商品，但是答辩人花钱却购买了一套名副其实的漏屋。多次协调，因上诉人没有诚意而走上法律诉讼的途径。被上诉人对房屋及室内装璜受损的情况向法庭提供了部分照片，被上诉人认为上诉人称评估机构没有一样一样对损失物品作出评估错误，是强词夺理。被上诉人认为上诉人对房产损失的抗辩无法成立。另外，上诉人认为绍兴市平准资产评估有限公司上虞市分公司不具备评估资质没有依据，一审法院不会叫一家没有评估资质的评估机构去评估。故被上诉人认为一审法院判决是有法有据，判决是公平合理，上诉人的上诉理由缺乏证据和事实，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉。上诉人在二审中提供以下证据：1、尹国权的用水情况查询清单，该清单是2009年10月20日由自来水公司出具，是在一审判决后形成，该清单记录了尹国权从2007年1月18日开始至2009年10月16日在新世纪花园14幢603室的用水记录。主要证明每个月14幢603室有用水记录发生，并且数量比较多，累计到目前为止已经有300多度用水。进一步证明，尹国权从买入到现在是一直居住在讼争房屋的，并未在外租房。2、尹国权的用电记录，也是2009年10月形成的一个证据，是供电局提供的，证明讼争房屋的用电情况，说明被上诉人尹国权在讼争房屋从买入一直居住至今的事实，并未在外租房。被上诉人尹国权质证认为：1、对水费清单，2009年3月20日之前我没有入住，是租房在外的，但是那时请了钟点工打扫房子，故水费很少，而从2009年4月18日我开始入住，故水费也急剧上升，这从清单上可以明显看出。2、电费清单上也可以看出，从2009年4月份开始我入住，电费明显上升，之前我是租屋住的。被上诉人在二审中提供以下证据：1、物业公司的证明，证明新世纪花园14幢603室因房屋渗漏于2006年3月至2009年3月一直无人居住。2、上虞市建筑工程质量监督站出具的补充意见一份，证明2008年9月份之后又出现渗漏情况。3、楼道电费清单，因为我住在顶楼，所以一整个单元每个月楼道电费都是先从我的电表里扣除，基本上每月是30度左右，到年底再一次性补给我，故上诉人拉出来的清单中才有每个月30多度的电费产生，扣除这些楼道电费，我的电费基本上没多少。4、卫生清洁劳动合同三份，这是我请钟点工打扫讼争房屋的证明，证明我的一小部分电费是钟点工打扫时产生的，而大部分电费是整个楼的楼道用电。5、我租的房子的用电、用水清单，证明我是居住在租赁的房屋里的。上诉人质证认为：一、这些证据均不是二审的新证据。二、对被上诉人提供的证据逐一质证意见如下：1、楼道电费收缴情况，这个收缴情况证明一年楼道电费才330度，而这远远低于尹国权三年实际的用电量。2、上虞市建筑工程质量监督站出具的监督意见，这个是2008年9月份形成，而且这种渗漏也并不一定是由于房屋本身的质量引起的，且这也不是本案争议的范围，与本案没有关联性。3、物业公司的证明，上诉人认为这个证明不具有真实性，且单位不能给一个行为状态作证明，只能由个人为一个事情、一种行为状态作证明，故该证据不具有证明效力且证明内容不实。4、劳动合同，不具有真实性，也不是新证据，与本案也没有关联性，也不能证明被上诉人未居住的事实。而恰恰证明这个房子一直有人打扫，有人居住，可以使用。5、花园新村13幢的用电、用水清单，与本案无关联性，不能证明这个房屋是由被上诉人在居住的，即使这个房屋是被上诉人在居住，那也不能证明新世纪花园14幢603室没有人居住。本院认为，上诉人、被上诉人提供的上述证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不是二审中的新的证据，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点之一是原判对被上诉人存在房租损失确定54000元，这一认定是否正确，是否有事实依据。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”结合本案事实，原审法院委托法定鉴定机构对被上诉人的房屋租赁损失作出评估：2006年3月30日至2009年9月30日每月租金1500元，共计63000元。据此原审判决认定：“经审查，结合被告为原告在2006年2月至2008年3月间先后经历六次维修等事实，本院认为原告在该渗漏住房中不能正常居住，需要另外租房居住，原告只提供2006年3月30日至2009年3月30日的租房协议，故该证据可以证明原告因住房渗漏产生的租房费用为54000元（36个月×1500元）。”并无不当。本案的争议焦点之二是原审法院委托绍兴市平准资产评估有限公司上虞分公司对该讼争房屋因房屋质量渗漏造成被上诉人房屋室内装潢及其他财产损失进行价格评估，该鉴定机构所作出的损失范围是否有相应的事实依据，以及绍兴市平准资产评估有限公司上虞分公司是否具有相应的资质。从绍兴市平准资产评估有限公司上虞分公司提供的资产评估报告来看，评估人员根据一审法院提供的照片等证据并根据现场查勘［1、室内装潢已局部损坏；2、主房、走道地板已撬起二处，局部装潢均被水浸泡过（详见评估清查明细表）］以及根据本次评估的特定目的和实际情况，采用市场法进行评估。因此，该鉴定机构所作出的损失范围有相应的事实依据。另外，在该资产评估报告中附有鉴定机构及其鉴定人员的资质证书。综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3926元，由上诉人浙江五洲建设投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　章建荣审判员　　毛振宇审判员　　方　艳二〇〇九年十二月二十二日书记员　　李琼珏关注微信公众号“”