（2009）浙民再字第129号
裁判日期: 2009-12-22
公开日期: 2015-12-30
案件名称
李××与郑××房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
李××,郑××,浙江省人民检察院
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙民再字第129号抗诉机关：浙江省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：李××。委托代理人：林××。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：郑××。李××与郑××房屋买卖合同纠纷一案，舟山市普陀区人民法院于2006年9月5日作出（2006）普民一初字第771号民事判决，李××不服，向舟山市中级人民法院提起上诉。舟山市中级人民法院于2006年12月18日作出（2006）舟民一终字第172号民事判决，已经发生法律效力。李××仍不服，向检察机关申诉。浙江省人民检察院于2009年7月9日作出（2009）浙检民行抗字第104号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2009年9月18日作出（2009）浙民抗字第115号民事裁定书，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，于2009年11月11日公开开庭审理了本案。浙江省人民检察院指派检察员张剑锋、陈莹出庭支持抗诉。申诉人李××及其委托代理人林××到庭参加诉讼。郑××经本院依法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。舟山市普陀区人民法院一审认定，李××原系朱家尖镇黄某某村民。郑××原系朱家尖镇西峰村村民，1988年政府要求西峰村集体迁居到原西岙乡九礁（村名仍为西峰村。1997年西峰村和彭某某合并为安丰村，现均属西岙村）。郑××迁居后居住在黄某某邱某某家，未到所在村西峰村和后来的安丰村申请宅基地建房。1992年6月，李××向朱家尖镇黄某某民委员会提出宅基地申请，经朱家尖镇黄某某民委员会同意、朱家尖镇政府批准及相关部门同意后，取得了私人建房用地许可证，建设用地规划许可证等相关许可证件，李××在批准的用地面积150平方米的宅基地上建造了两幢楼房。房屋建成后，普陀区土地管理部门向李××颁发了集体土地使用权证书。2001年10月25日，李××与郑××签订了一份《房屋买卖协议》，约定李××将上述两幢楼房及相应家俱以32000元的价格出卖给郑××，并约定房屋的土地证归郑××所有，协议还就其他事项作了约定。协议签订后，李××将房屋、土地使用权证书及家俱交付给郑××，郑××支付了相应的房屋转让款。2006年4月，李××得知出卖房屋的土地使用权证书中的使用权人已更改为郑××后，向区土管部门反映，并申请恢复其为集体土地使用权人，区土管部门以地上建筑物（房屋）买卖引起产权争议尚未解决为由，于2006年6月2日向李××发出《暂缓登记决定书》，对李××申请登记的上述两幢房屋的土地登记申请作出暂缓登记的决定。舟山市普陀区人民法院一审认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定合同无效的违法性的标准只能是法律、行政法规的强制性规定，即法律规范中的强制性规范，是指无条件的，必须绝对遵守的规范，不允许当事人自行协议。本案双方当事人就合同违法性所指向的法律规范《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的立法目的主要是基于我国地少人多，必须限制农村土地，特别是农用地滥用变为非农用地，从而有效地保护国家的土地资源。本案的房屋转让势必引起宅基地使用权的主体的变更，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更并不直接导致农用地的减少，结合该法第六十二条的规定是禁止农村集体土地使用权单独转让，但并未禁止农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让，只是出卖之后不可再申请宅基地，故农村房屋买卖不存在法定的无效事由。且单从集体土地所有权与使用权的角度看，房屋出卖后，争议宅基地的使用权由黄某某民委员会同意，由李××变更为郑××，但所有权仍然属黄某某民委员会所有，即在权利属性上，没有动摇农村土地集体所有的性质。关于李××所陈述的郑××受让农村房屋宅某某的主体资格方面及取得讼争房屋宅某某使用权的法定程某某面的理由均是对建造住宅时，即对原始取得农村宅基地使用权时的限制，不涉及到房屋转让后所产生的农村宅基地使用权的取得。此外，本案郑××是1988年应某府要求从原西峰村搬迁开始到2001年10月向李××购买现所争议的房产后长期居住在黄某某，并没有向户籍所在地村西峰村××（××西岙村）申请宅基地建造住房，而李××从2001年10月房屋出卖后于2002年1月户籍由黄沙村××朱家尖镇××委，并一直居住在福兴居委，期间，黄某某和福兴居委均无提出过异议。综上，李××要求确认双方之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决：驳回李××要求依法确认双方于2001年10月25日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费50元，其他诉讼费100元，合计150元，由李××承担。宣判后，李××不服，向舟山市中级人民法院提起上诉，其主要理由为：一、一审判决认定郑××于1988年因政府要求而从原西峰村迁居到原西岙乡九礁，未到所在村西峰村和后来的安丰村申请宅基地建房以及双方之间就讼争房屋的买卖经该房屋所涉宅基地的所有权人黄某某村民委员会同意系认定事实错误。二、双方之间的房屋转让行为违反了法律禁止性规定，依法应属无效，一审判决适用法律不当。请求二审法院依法改判。郑××答辩称：黄某某委会出具的证明能认定双方之间的房屋买卖是经过村委会同意，是合法的，并不违反法律、行政法规的强制性规定，所订立的合同应为有效。本案合同已实际履行，除土地证未过户外，其他均已过户。请求二审法院维持原判。舟山市中级人民法院二审查明的案件事实与一审认定的案件事实相同，对一审认定的事实予以确认。舟山市中级人民法院二审认为：本案双方当事人争议的主要是农村房屋所有权及其下宅基地使用权买卖合同效力问题，李××是依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的法律规范行使确认合同无效请求权。目前，我国法律、行政法规并未对此作出明确的禁止性规定，而依相关政策，城镇居民不能购买农村房屋。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村某某一户只能拥有一处宅基地，……农村某某出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该条规定强调的是农村某某一户只能拥有一处宅基地，而对于经过审批已属于自己使用的宅基地上房屋在村民之间的买卖并未禁止。本案郑××虽非房屋所在地黄某某集体组织成员，但其为农业户口的事实确实，现又无证据证明其还有他处农村宅基地，故其购买本案所涉房屋并不违反法律、行政法规禁止性规定，也不违反相关政策规定，其作为受让主体是适格的，受让条件也是符合的。一审期间讼争房屋所在地黄某某村委会出具一份书面证明，表示当时同意双方的房屋转让，故双方订立的房屋买卖合同应为合法有效。李××称黄某某村委会未经民主议定程序，擅自同意双方的转让行为，侵犯了黄某某村民依法享有的合法权利，应属无效一节。该院认为，黄某某村民委会表示同意的行为对作为外村村民的郑××应当有理由相信，至于是否经过民主议定程序及是否侵犯了村民的合法权利，此属该村内部事务，与郑××无涉。且，该房屋与款项于2001年已实际交付，至今未有其他村民对此提出异议，故该院对李××的此主张不予采纳。一审法院认定本案房屋买卖合同有效，并无不当，应予维持。李××的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元、其他诉讼费200元，合计250元，由李××负担。浙江省人民检察院抗诉认为：首先，房屋与土地系两个不同的物。两审法院判决未将房屋和某某作为两个不同的物来作出评价，一审判决认为“房屋转让势必引起宅基地使用权主体的变更”，这是将《城市房地产管理法》的规定不恰当地套用于农村宅基地，属适用法律错误；二审判决在认定“房屋买卖合同应为合法有效”时未就宅基地转让是否有效作出独立评价，直接认定了合同全部有效，显然也是错误的。其次，农村房屋转让有效不能得出宅基地转让有效的结论。最后，村委会无权同意李××与郑××转让房屋的行为。申诉人李××的申诉理由与抗诉书的意见一致。被申诉人未到庭参加诉讼，其在书面意见中认为，本案所涉房屋买卖合同有效；一、二审判决应予维持。再审期间，双方均未提供新的证据。再审认定的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。现双方争议的焦点是：李××和郑××的“房屋买卖协议书”是否有效？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应当认定无效。纵观我国现行法律、行政法规，并没有对不同村集体的农民之间的房屋买卖行为作出禁止性规定。因此，本案双方的房屋买卖行为应属有效。结合我国实际，在房屋买卖，特别是农村房屋买卖过程中，将房屋与土地分别作为两个不同的物作出评价是不恰当的。一审判决认为“房屋转让势必引起宅基地使用权主体的变更”，是处理房屋买卖纠纷的必要前提。检察机关提出，这是将《城市房地产管理法》的规定不恰当地套用于农村宅基地，属适用法律错误。本院认为，在适用法律方面，原判仅仅引用了《中华人民共和国合同法》，却并未直接适用《城市房地产管理法》的规定。因此，原判认为“房屋转让势必引起宅基地使用权主体的变更”不属于“适用法律错误”。关于检察机关提出的“村委会无权同意李××与郑××转让房屋的行为”。经查，被申诉人在一审中出具了一份《关于李××房屋出卖给郑××的情况说明》，其载明：“2001年李××将在本村的两幢楼房卖给郑××，本村委会也表示同意”。申诉人和检察院认为该证明不具合法性，认为黄某某村委会在未提交村民代表大会讨论通过的情况下，作出的意思表示违反村民组织法的强制性规定，应属无效。本院认为，该事项并非《村民委员会组织法》规定的必须经过村民代表大会同意的事项。该证据程序合法，原审对此予以采信，并无不当。相反，被申诉人提供的两证人的“证明”，其仅仅表明2006年4月16日后，“外村人员一律不能享有本村村民待遇，包括宅基地使用、土地补偿安置费等”，本案合同签订于2001年，显然，该“证明”和本案不具有关联性。原判据此认定黄某某村委会同意李××与郑××的房屋买卖行为并无不当。综上，在现有法律、行政法规未对不同村集体的农民之间的房屋买卖行为作出禁止性规定的情况下，检察机关的抗诉意见和申诉人的申诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持舟山市中级人民法院（2006）舟民一终字第172号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 王庆华审 判 员 邢卓军代理审判员 骆苏英二〇〇九年十二月二十二日书 记 员 黄佳伟 更多数据：搜索“”来源：