（2009）浙湖民终字第301号
裁判日期: 2009-12-21
公开日期: 2014-12-02
案件名称
湖州华夏商城开发有限公司与姚伯根房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖州华夏商城开发有限公司,姚伯根
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百五十三条第一款
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙湖民终字第301号上诉人（原审原告）：湖州华夏商城开发有限公司。法定代表人：郑孟华。委托代理人：叶欣。被上诉人（原审被告）：姚伯根。上诉人湖州华夏商城开发有限公司（以下简称华夏商城）与被上诉人姚伯根房屋买卖合同纠纷一案，湖州市吴兴区人民法院于2009年5月17日作出（2008）湖吴民重字第1号民事判决，上诉人华夏商城不服上述民事判决，向本院提出上诉。本院于2009年7月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。原审法院经审理认定如下事实：2005年2月19日，华夏商城（原名称为湖州飞云商城开发有限公司）与姚伯根签订房屋买卖协议一份，华夏商城将坐落于湖州市温州商城农机交电交易区15b幢201室（现为华夏商城15幢201室）出让给姚伯根，协议约定：建筑面积95.52平方米，送阳台2.7平方米，送阁楼36平方米（注：送阳台或送阁楼上面积办理房卡不计面积），房屋单价为2600元（后更改为3653.39元），按暂测建筑面积计房款为348972元，今后按产权登记部门实测为准，结算房价，如调整面积按每平方米单价2600元结算等条款。合同签订当日，姚伯根按约定支付房屋定金149972元。2006年8月15日华夏商城交房时，姚伯根按实测后的面积又补交房款25744元。2007年5月9日，姚伯根在中国农业银行湖州市城中支行办理了房屋抵押贷款后已支付华夏商城剩余房款190000元。至此，姚伯根已付清全部房款365716元后，华夏商城开具的姚伯根浙江省湖州市销售不动产专用发票一份，购房人为姚伯根，购买华夏商城15幢201室房屋一套，房屋面积为101.96平方米、阁楼为57.24平方米，每平方米单价2297.21元，发票房屋总价款为365716元，发票还注明该房屋贷款190000元。期间，双方约定由中介公司代为办理的房屋“三证”（包含姚伯根在华夏商城购买的另一套房屋），同时姚伯根已向华夏商城缴纳相关的办证费用。2007年3月19日由湖州市财政局出具的契税完税证，内容为：纳税人姚伯根，房产位置华夏商城15幢201室，房地产权属转移面积为159.20平方米（含阁楼57.24平方米），计税金额365716元，实缴税额10971.48元。同年3月24、29日，湖州市房产管理中心、湖州市国土资源局颁发姚伯根房屋产权证、土地使用权证，上述权证登记华夏商城15幢201室的房屋面积为101.96平方米、阁楼为57.27平方米，合计建筑面积为159.20平方米。现华夏商城以约定房屋单价为每平方米3653.39元计算扣除阁楼外，尚结欠阁楼款55224元为由诉至本院。原审法院认为：华夏商城、姚伯根之间的房屋买卖行为系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规禁止性规定，双方当事人应按照约定主张自己的权利，履行自己的义务。对于本案争议焦点房屋单价及总价的金额问题，依目前售房房屋交易市场中一房一价的交易习惯，结合庭审查明的事实，华夏商城开具的房屋面积（包括阁楼）、总房款、贷款数额与湖州市财政局出具的契税完税证上显示的该房屋的面积、计税金额等以及湖州市房产管理中心、湖州市国土资源局颁发姚伯根房屋产权证、土地使用权证记载的内容，结合姚伯根三次付款（包括定金、补交款、贷款）以及双方庭上陈述，所形成的证据链，均能全面、客观地反映本案诉争房屋的总价应为365716元的事实，而本案房屋的单价变化只是依据需要计算方式不同而发生变动所致，出现在销售发票上是以365716元除以159.20平方米得出单价为2297.21元，而最初出现在房屋买卖协议上两种单价改动则以房款348972元除以95.52平方米得出单价为3659.39元（华夏商城的解释）、以房款348972元除以134.22平方米得出单价为2600元（姚伯根的解释）。从庭审查明事实看，姚伯根已全部付清365716元房款。据此，对华夏商城要求支付购房款55224元的诉请，无事实依据，该院不予支持。对华夏商城要求支付为姚伯根办证费用及物业管理费的25946.20元的诉请，因华夏商城不能举证证明在代办“三证”期间为姚伯根垫付办证费用，另其主张的物业管理费与本案房屋买卖系不同的法律关系，该院均不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，作出判决：驳回华夏商城的诉讼请求。案件受理费1880元，由华夏商城负担。上诉人华夏商城不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：一、根据《房屋买卖协议》第一条约定“送阁楼36平方米”，第二条约定“今后按产权登记部门实测为准结算房价，如调整面积按2600元／平方米结算。”该协议系双方真实意思表示，双方应予履行。现阁楼测算面积为57.24平方米，对多出的21.24平方米应按2600元／平方米计算，姚伯根应向上诉人再支付55224元购房款，而原审判决仅以房屋总价为365716元回避上述约定，属事实认定不清。二、对于办证费用，根据上诉人提交的办证、贷款协议以及说明，已经充分证明所有办证费用由上诉人提供，原审判决认定上诉人没有尽到举证责任是错误的，因此被上诉人姚伯根应当向上诉人支付22797.68元办证费用。三、上诉人与被上诉人姚伯根之间存在物业管理关系，且上诉人具有经营物业管理的资质，所以被上诉人姚伯根应向上诉人支付2007年8月15日至2008年8月14日的物业管理费2515元。综上，上诉人认为（2008）湖吴民重字第1号民事判决认定事实、适用法律均存在错误，故请求二审撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人姚伯根承担本案一、二审的诉讼费用。被上诉人姚伯根答辩称：涉案房屋总结为365716元，首付款149972元，后来补交房款16744元系多出的6.44平方米按照2600元／平方米计算的，另外贷款19万元并支付现金9000元，故被上诉人已经全部付清房款，认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人华夏商城向本院提交如下证据材料：1.有偿服务合同一份，证明上诉人有对涉案房屋所在小区进行物业管理的事实；2.房屋买卖协议一份，证明阁楼是按照实际面积出售的。对于上诉人华夏商城提交的上述证据材料，被上诉人姚伯根经质证认为：对证据1的真实性有异议，2006年拿房屋钥匙前被上诉人交过一笔物业管理费，以后小区就没有物业管理；证据2与本案不具有关联性。本院经审查认为：证据1仅证明2008年3月5日上诉人华夏商城与湖州市环境卫生管理处关于垃圾中转处置的有偿服务进行约定，无法证明华夏商城对涉案房屋小区进行物业管理的事实，与本案不具有关联性，不予认定；证据2与本案不具有关联性，不予认定。被上诉人姚伯根在二审中未向本院提交新的证据。经审理，本院查明的事实与原审法院认定的事实一致、对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案争议焦点可以归纳为，一、被上诉人姚伯根是否拖欠上诉人华夏商城房款55224元？二、被上诉人姚伯根是否拖欠上诉人华夏商城代办房屋相关产权证的费用？关于争议焦点一。根据双方不同陈述，华夏商城认为合同上明确约定单价为3659.39元／平方米，以房款348972元除以95.52平方米得出，合同书面记载“暂测95.52平方米，送阳台2.7平方米，送阁楼36平方米”，后实测涉案房屋面积为101.96平方米，阁楼面积57.24平方米。因多出房屋面积6.44平方米和阁楼面积21.24平方米，按每平方米2600元计算，姚伯根应增加支付16744元和55224元，而姚伯根尚欠阁楼款55224元未付；姚伯根认为合同约定单价为2600元／平方米，以房款348972元除以134.22平方米（包括楼层95.52平方米、阁楼36平方米和阳台2.7平方米）得出，而所送的是20平方米阁楼，现房屋实测后多出房屋面积6.44平方米，姚伯根已经增加支付16744元，多出阁楼面积21.44平方米系赠送，无需再行支付房款。根据现有已经查明的事实，华夏商城与姚伯根在实际履行合同过程中，通过姚伯根的三次付款（定金149972元、补交款25744元和贷款19万元）、办理房屋相关产权证及缴纳契税等形式，已经确认涉案房屋总价为365716元。华夏商城作为房屋出售方在明知阁楼面积的情况下，为姚伯根出具不动产销售发票并代办房屋相关产权证明而未在当时进行房款总额的更改，显然也证明其对房款总额的认可。姚伯根所称的房屋单价及计算方式，更符合房地产交易的定价习惯和本案查明的事实。据此，原审法院综合案件事实以确定房屋总价款，并无不当，本院予以认定。姚伯根已经全额支付涉案房屋房款，不存在拖欠房款的事实，华夏商城的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人华夏商城主张的代办证件费用包括两套房产，一是涉案房屋湖州市温州商城农机交电交易区15b幢201室（现为华夏商城15幢201室），二是同址15幢1-2店面，后一房产的代办证费用与本案商品房买卖合同纠纷无关，不属于同一法律关系，本案中不予处理。同时，对涉案房屋的代办证费用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”现房屋相关产权证件均在姚伯根处，华夏商城仅以唐金翼和程强的单方说明作为证据证明契税等办证费用由其缴纳，但没有证明具体代缴费用和拖欠数额，无法实现其证明目的。故原审判决以华夏商城不能举证证明其主张而不予支持，并无不当，本院予以支持。此外，华夏商城主张的物业管理费与本案商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系，本案中不予处理。综上，原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，上诉人华夏商城的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1880元，由上诉人湖州华夏商城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许丹红审判员 茹卫泽审判员 周 兴二〇〇九年十二月二十一日书记员 谢敏飞 微信公众号“”