（2009）杭上民初字第1226号

裁判日期: 2009-12-20

公开日期: 2014-06-20

案件名称

王玉静与顾翠英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市上城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王玉静,顾翠英

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十三条，第十四条，第一百三十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

杭州市上城区人民法院民事判决书（2009）杭上民初字第1226号原告：王玉静。委托代理人：汪欣。被告：顾翠英。委托代理人：贾为中。原告王玉静诉被告顾翠英房屋转让合同纠纷一案，本院于2009年10月27日立案受理，依法由审判员李亚军适用简易程序，于2009年11月20日公开开庭进行了审理。本案原告王玉静及其委托代理人汪欣、被告顾翠英及其委托代理人贾为中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉静起诉称：原、被告系母女关系。杭州市上城区马市街185号1单元202室原系杭州市上城区房产管理局所有的直管公房，原告一直在此居住。1996年原告为避免每月缴纳房租的麻烦，决定购买该房，因被告有工龄政策可享受，故以被告名义参加了房改，原告到相关部门办理了房改手续，并支付了一切费用。2001年5月，原、被告为避免家庭矛盾，依据原、被告房改时的约定，将该房过户给原告，为此原、被告签订了房屋转让合同，并去房管局办理了相关变更手续，原告缴纳了所有过户费用，于2001年6月取得该房三证。2007年11月，被告以行政诉讼的方式通过杭州市房管局注销了原告房屋所有权证，导致原告实际享有房屋所有权但无法取得该房屋的产权证，原告多次要求被告协助办理过户手续，但被告均予以拒绝。诉讼请求：1、请求被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续；2、请求被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确诉讼请求1中的合同为2001年5月16日签订的《杭州市房屋转让合同》。被告顾翠英辩称：讼争房屋系被告的房改房，是被告同意让原告住的，被告在知道原告出租房屋后要求原告将房租上交。被告在房改的时候没有承诺将房屋给原告，被告亦没有签任何购房合同，购房合同系原告伪造的。2006年被告知道原告非法过户后，多次要求原告将房产证作回被告名下，被告在原告不配合的情况下起诉了杭州市房管局，杭州市房管局已确认原告系以欺骗的方式取得了房产证。被告曾多次找房产局办回产权证，现因为原告起诉，房产局暂停办理了相关手续。被告保留向原告主张因虚假诉讼给被告造成的损失及返还房租收益的权利，并将视本案情况决定是否另行起诉。原告王玉静为证明其主张的事实，在举证期限内提交下列证据：1、房屋转让合同，证明2001年被告同意将诉争房屋卖给原告，并以盖章的方式予以确认；2、房屋所有权证存根，证明被告确认了房屋过户手续，原告取得过房屋所有权证；3、行政裁定书，证明2008年被告通过行政诉讼方式注销了原告的所有权凭证；4、专用发票，证明1996年原告出资并借用被告的名义购买涉案房屋；5、收条，证明被告基于房屋买卖合同于2006年11月及2007年2月陆续收取原告支付的涉案房屋的房款，被告已认可对原合同付款时间的变更；6、电话录音记录，证明被告否认同意将涉案房屋过户到原告名下是因为原告没有给被告的二女儿王某丙30000元钱，原告已经陆续支付房屋款项1.5万元；1996年房改所付款项由原告出资；7、证人王某甲、孟某证言，证明讼争房屋是原告父亲祖产安置所得；被告真实意思是房屋归原告所有，原告对大女儿和二女儿适当补偿，将房屋过户给原告；当时的过户手续是被告亲自去办理的；8、证人王某乙证言，证明2001年5月期间，被告和原告在证人王某乙的陪同下去房管局办理过户手续，该事实与房管局要求当事人亲自到场的规定是相互印证的。被告顾翠英为证明其辩称的事实，在举证期限内提交下列证据：1、房产内容摘要，证明杭州市上城区马市街185号1单元202室房屋所有人是被告，该房是被告在1997年以房改购房的方式取得；2、上城区房管局证明，证明被告购房的事实；3、租房协议、收条，证明在2007年原告将被告所有的杭州市上城区马市街185号1单元202室房屋出租给他人，收条证明原告收到了该人30240元的租金；4、浙汉博2008第5号鉴定书、浙汉博2008第2号鉴定书，第5号鉴定书证明原、被告之间不存在买卖合同关系，购房合同系原告个人伪造，交易申请表的签名是原告伪造；第2号鉴定书证明在申请表上的手印不是被告本人的手印；5、注销房屋权属决定书，证明原告伪造文书被房管局注销产权证的事实；6、证人王某丙、柴某、杨某的证言，证明涉案证人没有听说将房屋出售给原告，证人看到原告将8000元给被告，当时支付的是租金不是购房款，且收条上没有关于系购房款项的内容。上述原、被告提交的证据经庭审质证，结合原、被告的质证意见，本院对证据认证如下：一、关于原告王玉静提交的证据被告顾翠英对证据1的三性有异议，认为原告没有提交证据原件，该转让合同和被告举证的司法鉴定文书存在冲突，该转让合同是原告个人伪造的，合同中被告的签名不是本人所签，被告没有和原告签订任何合同，也没有将房屋出售给原告的意思表示；对证据2的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，房管局当时确实有这份材料，该证据是原告通过伪造材料骗取房管部门才取得，该证据的合法性被被告提供的注销决定书予以否定；对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据恰恰证明被告在发现产权证被转到原告名下后，积极行使相关权利；对证据4的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该证据可证明被告于1999年12月27日向房管局支付了21441.62元购房款，是房改购房的购房款；对证据5的三性均有异议，被告原来以为房子是原告居住，所以一直没有向原告要房租，后来发现原告将房子转到自己名下并出租给他人谋利，故要求原告将房租上交，原告给了被告8000元房租，被告出具了收条，但是收条上只是写了原告的名字和“收到人民币8000元”，后面的内容都是原告事后添加上去的，虽然是一人所写，但是明显是不同时间所写，且证据的语句不符合书写常规，一般应该写为“收到购房款8000元”，；对证据6的三性有异议，播放内容听不清楚，该录音是一段段的，有可能进行了剪辑，原告应该提供完整的录音，当庭播放的录音和原告提供的书面记录对应不起来，不能达到原告要证明的目的。证据7可以证明王某甲不知道原告将房屋过户到其名下，房改房的款项是不是原告出的，两证人都是不知道的；对证据8的真实性、合法性、关联性有异议，证人是原告同事，即和原告之间有影响证词公正性的因素，所以该证人不合法，证人虽然自称是全程陪同的，但没有看到被告和工作人员交谈，也没有看到签字盖章，去的目的说不清楚，说明证人根本没有去。综上，该证人的证词是没有证明力的。对上述证据本院认为，证据1中被告的签名已经鉴定确认并非被告本人所签，故该证据效力本院不予认定；证据2、3、4均具有真实性，对原告的证明对象本院将结合案情综合予以认定；证据5本院结合被告提供的证据6认为：由于证人王某丙、柴志某陈述自己看到的8000元的收条中“系马市街185号1－202室房款”的内容系事后添加；收条的笔迹前后存在不一致之处；从收条的文字内容看，两张收条的后半句话都是对前半句话的补充，亦有不符常理之处，且收条内容系原告书写，亦存在原告事后添加的可能与便利，故本院对原告的证明目的不予确认；证据6中录音的声音虽较为模糊，但仍然能辨认，在被告未提出足以反驳的相反证据的情况下，本院对该证据的真实性予以认定，在该录音中被告曾经明确表示对过户是不知情的，房改时原告曾经出资；对证据7中证人陈述在房改时原告曾经出资的内容本院予以确认，对原告的其他证明目的将结合案情综合予以认定。对证据8本院认为，证人的证言内容表述不完全清楚，又无其他证据可以印证，本院不予认定。二、关于被告顾翠英提交的证据原告王玉静对证据1认为没有原件，对真实性不予认可，当时是原告借用被告的名义进行房改，实质上房屋应该是原告的；对证据2的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，当时要借用被告的名义才能享有工龄，为了享受工龄，所以以被告的名义参加房改，但所有的手续都是原告办理的；对证据3认为没有原件，对三性有异议；对证据4的真实性、合法性没有异议，鉴定书只是确认了签字不是被告本人，但是对私章的效力没有进行否定，私章也具有法律效力；对证据5的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，只能证明购房合同不是被告签名，但是不能证明是原告伪造的购房合同；对证据6认为王某丙前后说法是矛盾的；对柴某的证言有异议，其说是等原告走了才看到收条的，但收条是原告带走的；对杨某的证言有异议，其表示对时间记不清楚了，那她对事件应更加记不清楚了。对上述证据本院认为，证据1、2互相印证，可以证明房屋的产权情况，对该证据的效力本院予以认定；证据3被告未提供原件，真实性无法认定，本院不予确认；证据4、5具有真实性，可以证明原告名下的产权证被注销的过程、原因；对证据6中证人王某丙、柴某的认证意见见前述，证人杨某的证言系传来证据，其证言本院不予认定。综上，本院根据认定的有效证据及当事人的陈述，认定本案事实如下：杭州市上城区小营巷马市街185号1单元202室的房屋原系杭州市上城区房管局的直管公房。1996年，被告顾翠英以被告及王锦堂（1966年去世）夫妇二人的名义参加房改购房，购房时使用了工龄32年。房改时房改售价21441.62元，代办三证费用为150元，房改时原告王玉静协助办理并进行了出资。1997年2月，杭州市房产管理局出具杭上改字第090656号《房屋所有权证》，确认产权人为顾翠英。2000年年底，原告填写了《杭州市市区房改房上市交易申请审批表》（落款日期为2000年11月25日），此后原告又拟就了《杭州市房屋转让合同》一份（落款日期为2001年5月16日），该《杭州市房屋转让合同》约定被告（甲方）将其所有的位于杭州市上城区小营巷马市街185号1单元202室的房屋（建筑面积56平方米），以总金额84000元的价格转让给原告（乙方）。合同内容还有：合同签订之日起30日内，乙方一次性将购房款支付给甲方。乙方逾期付款超过30天的，甲方有权按下述约定追究乙方的违约责任：乙方向甲方支付违约金共计3000元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方；乙方在自合同生效之日起三个月内，向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方给予协助。该合同有“顾翠英”字样的签字和印章、原告王玉静的签字和印章，但该份合同及《杭州市市区房改房上市交易申请审批表》中“顾翠英”字样的签名、捺印均非被告本人所为，签字为原告所签。2001年5月8日，杭州市房产管理局出具杭房权证上移字第××号《房屋所有权证》，将杭州市上城区小营巷马市街185号1单元202室的房屋确认为原告王玉静所有。2006年11月21日、2007年2月3日，被告各出具收条一份，确认其二次从原告处收共到款项10000元，另被告还曾经从原告处收取未出具收条的5000元，被告将该三笔款项合计15000元转交给其另一个女儿王某丙。另查明，2007年11月23日，被告顾翠英以杭州市房产管理局为被告，王玉静为第三人向本院提起房产行政确认诉讼，在该案的审理中，本院委托了浙江汉博司法鉴定所对涉案的《杭州市市区房改房上市交易申请审批表》、《杭州市房屋转让合同》笔迹、捺印进行鉴定，浙江汉博司法鉴定所于2008年1月14日出具了浙汉博（2008）文鉴第5号鉴定书、浙汉博（2008）痕鉴第2号鉴定书，两鉴定书确认前述《杭州市市区房改房上市交易申请审批表》上所有权人签名盖章处的签名、捺印均非被告顾翠英所书写和捺印；前述《杭州市房屋转让合同》上“顾翠英”签名并非顾翠英本人所书写。2008年3月31日，杭州市房产管理局作出（2008）第3号《注销房屋权属证书决定书》，决定注销杭房权证上移字第××号《房屋所有权证》。2008年4月1日，顾翠英撤回其行政案件的起诉。本院认为，本案系一起房屋买卖合同纠纷案件。原、被告争议的焦点是落款时间为2001年5月16日的“杭州市房屋转让合同”是否成立。原告认为，原、被告签订了杭州市房屋转让合同，被告应当继续履行合同；被告则认为，双方没有签订任何购房合同，购房合同系原告伪造的。本院对此认为，原、被告之间的合同买卖关系并未成立，理由如下：一、涉案合同经鉴定已可以确认：出卖人栏中的签字并非被告亲自所签，原告称合同中的盖章实为被告亲自盖章，但其不能证明该节事实存在，且被告本人具有书写能力，其在订立合同的过程中不亲自签字而仅亲自盖章亦不符合常理，故原告不能以此签名及盖章证明被告有出卖涉案房产的意思表示；二、按照合同的约定，原告应当在2001年6月16日之前向被告支付84000元房款，但原告实际并未按照约定支付该84000元房款，即原告并无事后的实际履行合同的行为可以确认该房屋买卖合同的具体内容；三、被告认为自己不知道合同的内容，原告在庭审中亦表示“当时双方只是约定了房价，具体条款没有告诉过（被告）”，由于合同的成立需要经过要约与承诺的两个过程而形成，因此本案中原告尚未将合同内容具体、完整地告知被告、进行要约，故合同的要约、承诺行为均尚未完成，故合同尚未成立。综上，本院认为原告尚无法证明该房屋买卖合同已经成立。此外，即便被告曾经有过同意将房产过户至原告名下的意思表示，也并不必然代表被告同意在原、被告之间建立买卖关系，比如原告自己曾陈述“当时是因为被告配偶要享受房屋政策，才将房屋过户给原告的”，如此被告当时的意图亦仅仅是过户更名而已，并非同意出卖房屋。总之，原告要求履行房屋买卖合同，则其有责任证明该合同成立，现原告关于双方合同成立的依据不足。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王玉静的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，退还原告王玉静40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，上诉案件受理费80元，向浙江省杭州市中级人民法院预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院；开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：1202024409008802968）。审判员　　李亚军二〇〇九年十二月二十日书记员　　郭晓冬附页（相关法律）：《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。搜索“”