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(2009)西民二终字第2015号

裁判日期: 2009-12-02

公开日期: 2014-12-18

案件名称

黄敏基与黄存柱房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄敏基,黄存柱

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法(2007年)》:第一百五十三条第一款

全文

陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2009)西民二终字第2015号上诉人(原审原告)黄敏基,湖南省郴州市核工业总公司国营711矿干部。委托代理人汪昌义,男,1948年12月26日出生,汉族。被上诉人(原审被告)黄存柱。委托代理人黄研,女,1979年2月22日出生,汉族,系黄存柱之女。上诉人黄敏基因与被上诉人黄存柱房屋买卖纠纷一案,不服西安市莲湖区人民法院(2009)莲民二初字第847号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人黄敏基及其委托代理人汪昌义、被上诉人黄存柱及其委托代理人黄研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定,原告之父黄俊卿(黄俊青)原在西安市莲湖区白家口村四组14号院有祖遗土木结构房屋三间,与居住于该村13号的被告黄存柱家东西相邻。由于工作关系,1962年黄俊卿(黄俊青)、朱惠琴夫妇搬往湖南省郴州市居住,该院房产由原告祖父母居住使用至1979年。1969年-1972年,原告黄敏基作为返乡知青在此停留。1979年后,该房屋陆续由原告亲友居住使用。1994年8月29日,黄俊卿与黄存柱签订《契约》记载:“经买卖双方多次协商达成以下条款:一、卖方自愿将自己房产卖给黄存柱,内含0.317亩桩基地使用权。二、买方愿意买下黄俊卿的房产及0.317亩桩基地使用权。三、房产价为叁万陆千元。卖方将两邻界线划清并将两界墙基础砌起,买方一次性将款付给卖方。”。同年8月31号,双方又签订《租赁协议书》,记载:“出租人黄俊卿远在外地工作,长期不在家,愿将本人房产(上房两间、厦房一间)及其有合法使用权的整个院落出租给黄存柱使用。”。同年9月24日,黄俊卿向黄存柱出具收条一张“今收到黄存柱交我的房屋(包括0.317亩的庭院的使用权)价款叁万陆千元整。(此收据所收款系买卖契约中的房地产价款)。”此后,双方未因房屋权属问题产生纠纷,被告使用购得房屋存放杂物。2001年2月25日黄俊卿因病去世,2003年6月18日朱惠琴去世。2004年,14号院原有土房年久失修逐渐倒塌。2006年西邻建房时,被告将房屋地基加以清理。2007年2月,被告自行出资在院内重建座北向南三层三间砖混结构楼房共九间。原告父母生前生育子女三人,长子黄敏基、女儿黄利娟、黄丽芳。黄利娟、黄丽芳到庭表示,自愿放弃父母祖遗房产的权利,不愿参加诉讼。2009年7月,黄敏基诉至莲湖区人民法院称:其父黄俊卿(黄俊青)在西安市莲湖区白家口村四组14号院有一祖遗宅基地,上有厦房一间,上房两间。由于原告父亲及家人均在外地工作,1994年8月31日将白家口村4组14号院及房屋出租给被告黄存柱,租赁期限15年,租期自1994年7月31日起至2009年7月31日止。2009年,政府对莲湖区白家口村进行城中村拆迁改造,原告接到白家口村城中村改造工作指挥部《通知》,等候办理相关拆迁安置手续,但被告却向白家口村城中村改造工作指挥部称原告之父黄俊卿已将上述房屋及宅基地出卖给他,并且出示了一份《买卖协议书》。另外,被告于2008年在上述宅基地上加盖房屋三层(门窗未安)。其认为上述房屋是原告父母亲的夫妻共同财产。其父在未经其母同意的情况下,私自出售夫妻共同财产的行为应认定为无效,且上述买卖不符合相关法律规定。为维护原告的合法权益,请求:1、依法确认黄俊卿与黄存柱之间签订的买卖协议书无效;2、依法确认西安市莲湖区白家口村四组14号院宅基地上的房屋所有权及宅基地使用权归原告所有;3、本案诉讼费由被告承担。被告黄存柱辩称:原告所述与事实不符,1994年8月29日,黄存柱和黄俊卿夫妇充分协商后签订契约,购买本案争议之房屋,价款36000元。1994年9月24日,黄存柱履行了付款义务。2006年邻居建房时,被告将业已倒塌的房屋予以清除。2007年10月被告出资在院内重建房屋座北朝南三间三层楼房共九间,原三间旧房早已不复存在。至于原告提到的租赁协议,因双方并未实际履行不产生任何法律效力。双方之间的房屋买卖契约是有效契约,实施履行长达15年。原告以其母不同意为由,主张契约无效不能成立。请求法院依法驳回原告诉请。原审法院认为,西安市莲湖区白家口村村民黄俊卿与黄存柱签订的卖房契约属于同一集体经济组织成员之间的房屋买卖协议,不为国家法律所禁止。宅基地使用权亦应随同房屋所有权的转移而一并转移。该协议已实际履行多年,原告以协议内容侵犯母亲朱惠琴的财产使用权为由主张无效,依法不予支持。由于院内原有房屋倒塌后经被告出资重建,原告要求确认宅基地上的房屋所有权及宅基地使用权归其所有,不予支持;依据有关法律规定,已登记的宅基地使用权转让的,双方应及时办理宅基地使用权的变更登记手续。遂判决:一、驳回黄敏基要求确认黄俊卿与黄存柱之间签订的《买卖协议书》无效的诉讼请求;二、驳回黄敏基要求确认西安市莲湖区白家口村四组14号院宅基地上的房屋所用权及宅基地使用权归原告所有的诉讼请求。本案诉讼费200元整(原告已预交),由原告自行承担。宣判后,黄敏基不服,向本院提起上诉称:本案纠纷缘起于上诉人依据“租赁协议”期限届满,依约定向被上诉人主张收回莲湖区白家口村14号院落房屋时,被上诉人以根本不存在且无效力的“契约”拒绝退房引起,但原审判决没有查明事实,混淆矛盾焦点,导致判决错误。请求撤销原判,发回重审;判令被上诉人返还西安市莲湖区白家口村四组14号院宅基地及院内房屋给上诉人。黄存柱认为一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。经审理查明,1994年8月31日,黄俊卿与黄存柱签订的《租赁协议书》约定:一、租赁期限十五年(自1994年7月31日至2009年7月31日止)。三、租赁期内承租方有权在土地证使用范围内进行改建、扩建,出租方及其他人均无权干涉,其费用由承租方自负,产权归承租方所有。六、除本协议条款外,双方所签订的契约具有同等法律效力。其余事实,原审判决认定清楚。本院认为,黄敏基之父黄俊卿与黄存柱签订的买卖房屋《契约》和《租赁协议书》均是双方当事人真实意思表示,内容合法,均系有效协议。黄存柱依据买卖契约支付黄俊卿房价款36000元,黄俊卿向黄存柱出具了收条,该收条明确载明“此收据所收款系买卖契约中的房地产价款”。而双方签订的《租赁协议书》实际并未履行,且根据其内容,该租赁协议应是名为租赁,实为买卖协议。故应认定黄俊卿与黄存柱之间房屋买卖关系成立。黄敏基以买卖契约未经其母同意,侵犯了其母权益为由,主张该契约无效。根据黄敏基提供的《租赁协议书》第六条的约定“除本协议条款外,双方所签订的契约具有同等法律效力”,而该租赁协议是黄敏基母亲病危时交给黄敏基的,故黄敏基的母亲应当知道买卖契约一事,黄敏基之母在长达十多年的时间内未对买卖契约提出异议,视为其母对买卖契约的认可。故黄敏基该主张不能成立。且双方现争议之房屋系原有房屋倒塌后黄存柱出资建造之房。因此,黄敏基要求确认本案讼争房屋归其所有,本院不予支持。黄敏基要求确认宅基地使用权归其所有,非人民法院民事案件受案范围,本案不予处理。综上,原审判决第一项正确,应予维持,原判第二项不当,应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定,判决如下:一、维持西安市莲湖区人民法院(2009)莲民二初字第847号民事判决第一项;二、变更西安市莲湖区人民法院(2009)莲民二初字第847号民事判决第二项为:驳回黄敏基要求确认西安市莲湖区白家口村四组14号院宅基地上的房屋所用权归其所有的诉讼请求。一审诉讼费按一审判决执行;二审诉讼费100元由黄敏基承担。本判决为终审判决。审 判 长  郭莲枝代理审判员  肖晓通代理审判员  赵达西二00九年十二月二日书 记 员  赵娅莉 搜索“”