（2009）嘉南民初字第1709号
裁判日期: 2009-12-19
公开日期: 2015-12-27
案件名称
南湖区××街道××北京城业主委员会、南湖区××街道××北京城业主委员会与被告嘉兴与嘉兴市××物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南湖区××街道××北京城业主委员会,南湖区××街道××北京城业主委员会与被告嘉兴,嘉兴市××物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第三十六条第一款
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2009）嘉南民初字第1709号原告：南湖区××街道××北京城业主委员会，住所地：嘉兴市××区××号。诉讼代表人：沈甲。委托代理人：朱甲。委托代理人：叶某某。被告：嘉兴市××物业管理有限公司，住所地：嘉兴市××区××镇××别墅办公楼××楼。法定代表人：沈乙。委托代理人：朱乙。原告南湖区××街道××北京城业主委员会与被告嘉兴市××物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2009年8月7日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，于2009年9月23日公开开庭审理了本案。原告委托代理人朱甲、叶某某，被告委托代理人朱乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告原系负责嘉禾北京城物业管理的企业，2007年2月28日约定的管理期限到期后，末与原告签定书面合同，仍进行物业管理。2008年1月15日，在原告换届选举前夕，被告突然撤离嘉禾北京城，造成物业管甲空状态，后经有关部门协调，被告仅同意为嘉禾北京城一期物业提供物业管理服务，直至确定新的物业管理公某。2008年4月，在确定了新的物业管理公某后，被告随即撤离了嘉禾北京城，但没有将其多收的十户业主共十二辆汽车的停车泊位费14400元退还业主，也没有将属于专款专用的清疏费4802元上交环卫处，并在没有得到原告授权及委托的情况下私自收取了2007年度嘉兴移动公某通讯场地租赁费18000元。此外在没有对嘉禾北京城二期进行服务和管理的情况下，被告却又继续向二期的业主收取了停车泊位费9300元、区外停车费920元、物业费5962.38元、清疏费392元，合计16574.38元。原告认为被告利用原告调整物业管理公某期间，不当收取业主的钱款，故诉至法院，要求判令被告立即归还：1、物业管乙14400元，2、通讯场地使用费18000元，3、清疏费4802元，4、其他费用16554.38元。被告辩称：被告于2006年2月26日与原嘉禾北京城业主委员会签订《物业服务合同》，合同到期后，被告不愿续签合同，但在有关部门协调下，被告同意继续提供物业管理服务。2008年4月原告重新聘请物业公某后，被告退场并与原告办理了办公房及相关财产、资料的交接手续。被告收取的费用均有法律、法规及合同的依据，不存在“多收”、“不该收取”等情况，支出项目也属合法合理，2007年收支情况也已经过审计，2008年的收支有凭有据，故原告的诉讼请求无事实及法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。在庭审中，原告为证明其主张，提供的证据是：1．嘉禾北京城2008年1月起至5月25日的收费明细账一份，证明被告在2008年1月至5日25日共收入费用126485.17元，其中停车费39100元，区外停车费920元，临时停车费437.50元，物业费79975.67元，清疏费4802元，18幢101室1月-5月租赁1250元。被告质证：真实性无异议。2．车辆登记表两页（复印件），证明被告应该收取5个月的停车费，但其中有12户业主交了全年的停车费。被告质证：真实性无异议，但该证据说明有部分业主还拖欠部分费用。3．2008年物业管乙缴费清单六页，证明被告多收取了52户业主的物业管乙14400元。被告质证：真实性无异议，但该证据同时说明有60%的业主没有交纳2008年1-5月的物业管乙。4．嘉禾北京城二期垫付费用统计表一份，证明2008年1月被告撤离北京城二期后至同年5年21日成某某主委员会，二期共支出费用64555元。被告质证：这是打印件，没有支付凭证，被告无法确认该事实。5．场地租赁协议一份，证明原告与浙江移动通信有限责任公某嘉兴分公某（下称浙江移动嘉兴公某）签订协议，约定由嘉禾北京城提供场地供浙江移动嘉兴公某安置通信设施，租赁费18000元／年，租赁期从2005年10月至2009年10月，前两年原告委托被告收取，第三年原告没有委托被告，但被告擅自收取了租赁费。被告质证：真实性无异议，第三年的租赁费18000元于2007年10月收取，但该合同无效，不能证明被告擅自在无授权的情况下收取租赁费。6．嘉兴市环境卫生管理处证明一份，证明嘉禾北京城一期、二期2008年度的清疏费都由现在的物业公某支付，被告在收取了清疏费后没有上交到环卫处。被告质证：证明内容与本案无关，因为该证据只能说明新的物业公某交过清疏费，但对本案争议的数额及是否属于专款都不能证明。7．关某某禾北京城住宅小区过渡期间管理事项函一份，证明居委会通知被告，2008年的物业管乙应按全年的每月平均值按实收取。被告质证：函件没有收到，但认可居委会确实发过该函件，过渡期间的费用只要严格按规定条款执行就行了。8．北京路社区居委会证明一份，证明该居委会于2008年1月8日将一份函件即证据7交给了被告经理丁方。被告质证：真实性无法核实，不能证明被告已收到函件。9．公告一份，证明原告要求被告在撤离的时候结清物业管乙，并将相关设施进行修缮，但被告未按要求办理。被告质证：公告应当张贴，原告没有提供张贴的证据，也没有送达被告，不应作为证据使用。10．物业管乙清单，证明被告在北京城一期服务期间多收取52户业主的费用。被告质证：超过举证期限，不予质证。被告提供下列证据：1．物业服务合同一份，证明原、被告存在物业服务关系。原告质证：真实性无异议，但委托管理期限从2006年3月1日至2007年2月28日。2．审计报告一份，证明2007年物业收费收入与支出已经过审计。原告质证：审计是被告公某管理的需要，与本案诉讼无关。3．工资表、领条、证明2008年1至5月被告支出工资116764.30元，其中13000元是原告解除合同后，根据劳动法的规定增加的经济补偿金。原告质证：真实性有异议，被告把2007年的凭证也计算在内了，各表间的数额相互矛盾。4．维修费、水费、电费、上交税费付款凭证，证明被告2008年1至5月支出维修费2623元、水费778.70元、电费20953.40元、税金19470.58元，电费中9813.11元是北京城二期2008年2至5月的电费，不应由被告承担。原告质证：原告不知情。5．移交合同目录清单，证明原、被告已办理移交手续，被告并非擅自撤离。原告质证：真实性无异议。6．南湖区新嘉街道北京路社区出具的收条、借条各一份，证明被告于2008年1月16日将二期设施移交完毕。原告质证：真实性无异议。7．南湖区新嘉街道北京路社区告居民书一份，证明2008年1至5月的物业管乙收支办法。原告质证：真实性无异议，说明物业费的来源，由业主承担。8．2008年5月8日南湖晚报的广告，证明原告单方面悔约。原告质证：真实性无异议，但原、被告间本来就没有签订合同，不存在悔约之说。9．车辆登记表3份，证明嘉禾北京城一、二期停车收费情况。原告质证：真实性无异议。庭审后，被告提供了证据10：2005年10月至2008年10月三年来浙江移动嘉兴公某支付被告场地租赁费的银行转账凭证及被告开具的发票，证明三年以来都是由移动公某付款给被告、被告开具发票这种操作方式。原告质证：真实性无异议，但合同中没有规定移动公某可以直接付款给被告。本院认证：被告对原告证据1、2、3、5、7的真实性无异议，本院予以确认；证据8系基层群众性自治组织出具，具有一定公某某，本院予以确认；证据9系原告自行制作及张贴，表明了原告对纠纷处理的态度，可以采纳；证据10的内容已包括在证据1中并已为被告所认可，本院予以确认；证据4、6与本案处理无关，本院不予采纳。原告对被告证据1、5、6、7、8、9、10的真实性无异议，本院予以确认；证据2、3、4属被告公某内部财务账目，与本案处理无关，本院不予采纳。经审理，本院查明：原、被告于2006年3月1日签订《物业服务合同》一份，约定原告代表嘉兴市嘉禾北京城的全体业主委托被告提供小区物业管理服务，期限从2006年3月1日至2007年2月28日。合同约定的期限届满后，双方未签订新的物业服务合同，被告仍旧对该小区进行物业管理。但在2008年初双方发生纠纷，1月16日被告终止了对嘉禾北京城二期的物业服务，但经有关部门的协商，继续对一期提供物业管理，2008年5月25日被告完全终止了物业服务。另查明，原告与浙江移动嘉兴公某于2005年10月1日签订场地租赁协议一份，约定原告将嘉禾北京城全体业主共有的小区内自建的20平方米彩钢板房租赁给移动公某，期限自2005年10月至2009年9月，租金18000元／年，于每年10月支付下一年的租金。移动公某已分别于2005年10月至、2006年10月、2007年10月向被告支付了前三年的租金，被告均出具了相应的发票。本院认为：1、关于原、被告之间的法律关系问题。双方签订的物业服务合同上约定的终止期限为2007年2月。此后双方没有签订新的合同，但被告一直为原告的全体业主提供物业管理服务，在2008年前原告对此并不持异议。尽管双方在2008年开始存在纠纷，但直到2008年5月底双方仍存在事实上的物业服务关系，故应视为原合同期限在实际履行中得到延长，在2008年5月底之前，双方应按原合同确定各自的权利义务。2、关于原告在主张被告多收取的物业管乙、停车费、清疏费时的诉讼主体资格问题。根据原告的陈述与查明的事实，被告预收了部分业主2008年全年的费用，但被告于5月份终止了物业服务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。根据上述规定，该权利的主体是已经预交费用的业主，而不是代表全体业主利益的业主委员会，特别是在尚有部分业主欠交费用的情况下，原告仅代表一部分业主利益请求返还预交费用而不承担其他欠费业主的责任，更与权利义务一致的法理不合。因此原告对要求被告返还多收的物业管乙、停车费、清疏费的诉讼请求不具有直接的利害关系，不符合我国《民事诉讼法》第一百零八条的规定，应予驳回。相应金额的诉讼费予以退还。3、关于场地租赁费的问题。原告代表全体业主的利益与浙江移动嘉兴公某签订租赁协议，将小区自建的彩钢板房出租给移动公某并收取租金。前两年的租金均由移动公某直接支付给被告，并由被告提供发票。原告称当时是书面授权被告收取，但既不能提供当时需要授权被告领款的证据，又不能证明被告代为收取后交给原告，再由原告决定该款的用途。故应当认定，由被告收取场地租金后再用于物业管理开支是原、被告对该笔租金使用的惯例。因此原告诉称被告擅自领取第三年的租金无事实依据。因该款系2007年10月至2008年9月共12个月的租金，应当用于相应期间的物业管理开支，但被告的物业服务终止于2008年5月，故本院认定其中4个月的租金即6000元属于被告多收取的费用，参照司法解释的规定，由被告返还给全体业主，原告可代表全体业主利益成为主张权利的主体。综上，依照《物业管理条例》第三十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百二十八条之规定，判决如下：一、被告嘉兴市××物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告南湖区××街道××北京城业主委员会场地租赁费6000元；二、驳回原告南湖区××街道××北京城业主委员会关于要求被告嘉兴市××物业管理有限公司返还物业管乙14400元、清疏费4802元、其他费用16554.38元的起诉。本案受理费250元，由原告负担187元，被告负担63元，于本判决生效之日起七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判长 高铁鹰审判员 李红平审判员 成剑斌二〇〇九年十二月十九日书记员 马爱华 关注公众号“”