（2009）杭下民初字第1738号
裁判日期: 2009-12-18
公开日期: 2014-05-05
案件名称
陈黎平与马林英、张晓锋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈黎平,马林英,张晓锋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十三条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭下民初字第1738号原告陈黎平。委托代理人贺一平。被告马林英。被告张晓锋。两被告共同委托代理人夏晓亮、丁兴。原告陈黎平被告马林英、张晓锋房屋租赁合同纠纷一案，于2009年10月9日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2009年11月23日公开开庭进行了审理。原告陈黎平及其委托代理人贺一平，两被告共同委托代理人夏晓亮、丁兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈黎平诉称：2004年6月17日原、被告签订了租赁合同，原告将坐落于杭州市孩儿巷200号的房屋出租给被告作营业用房，合同签订后，原、被告随即互交了租房和租金，被告经短暂装修后从2004年7月8日开张营业至少至2006年4、5月份，2004年下半年被告要求原告减少租金，遭拒绝后就开始拖欠租金。2005年6月17日被告以“合同目的无法达到，从未开过店”为由向原告提起诉讼，要求原告赔偿8万余元。并隐瞒原告真实住址，有意造成法院对原告的缺席判决。2008年2月原告向检察院提出抗诉申请，经检察院协调被告才在2008年2月29日向原告退还了租房。2008年9月经过法院再审，最终撤销原判，判令驳回被告对原告关于撤销合同、赔偿损失的诉讼请求。但被告共占用原告房屋近4年，却拒交近3年的租金。为此诉请判令：一、根据《中华人民共和国合同法》和第二期房租金收条中的约定，被告马林英、张晓锋应向原告支付违约金12000元，在被告给原告的第一期和第二期付款中原告已收取5000元的租金违约押金，故扣除该5000元后尚需向原告支付7000元；二、根据《中华人民共和国合同法》和租房合同第18条第5款，要求被告马林英、张晓锋向原告支付如下款项：1、从2005年6月17日至2006年6月16日的第三期应付款共59200元；2、从2006年6月17日至2007年6月16日的第四期应付款60436元；3、第三期应付款违约延期造成的经济（利息）损失19742元；4、第四期应付款违约延期造成的经济（利息）损失15522元。说明：其中经济（利息）损失计算到2009年9月20日，要求实际利息支付到上述款项付清之日止；利息按每天万分之二点一计算。三、1、两被告支付从2007年6月17日至2008年2月29日的房租金44000元。计算依据：第三年房租金42436＋18000=60436元；第四年全年房租金：60436×（1＋0.03）=62249元；62249÷365天×258天=44000元2、违约金：平均日租金两倍的违约金88000元。以上第一、二、三项合计293900元。四、本案诉讼费由被告承担。被告马林英、张晓锋辩称，两被告主观上没有蓄意占有讼争房屋的故意。在原撤销租赁合同的判决生效后，两被告到再审改判这段期间均认为判决是有效的，其间也未在诉争房屋内进行有经营活动。而当时原告已经具备了收回房屋的条件，可能由于双方积怨较深，沟通上存在障碍，导致未能将交接手续办妥。综上，被告认为：被告不应对2005年6月17日以后没有实际占有、使用该房屋期间的租金承担责任。要求判令驳回原告的诉讼请求。为证明自己诉讼请求所依据的事实，原告陈黎平向本院提交下列证据材料：张晓锋的户籍证明；送达回证；上述证据1、2欲证明张晓锋与马林英是夫妻。对该两份证据及原告要求两被告共同承担合同责任的意见两被告并无异议，对其证据效力本院予以认定。3、第二期房租金说明和收条，欲证明（1）、2004年12月19日马林英、张晓锋违约迟交第二期的房租金；（2）、双方对房租金的约定。对该证据经质证被告对真实性无异议，证明对象有异议，认为双方也约定被告有特殊原因，可以延迟交付第二期租金，对此已达成一致意见。本院认为该证据与本案具有关联性，对其证据效力予以认定。4、房屋租赁合同，欲证明原、被告之间的房屋租赁关系及各项约定均合法有效。5、孩儿巷200号的门牌证，欲证明孩儿巷200号的旧门牌为孩儿巷1幢东单元101室。6、孩儿巷200号房产产权证，欲证明2005年10月换的新证。对上述证据4、5、6被告均无异议，对其证据效力本院予以认定。7、马林英的民事起诉状，欲证明该房屋租赁合同的合法有效；房租金为6万元／年。8、（2005）下民一初字第825号民事判决书；9、（2008）下民一再初字第1号民事判决书；10、再审笔录，欲证明马家衣铺雇用营业员连续营业至少至2006年5月份。对上述证据7至10被告认为系原、被告之前关于房屋租赁合同撤销权的民事诉讼的相关材料，撤销权纠纷已经有生效判决，故与本案争议事实缺乏关联性。本院认为上述证据的真实性被告并无异议，亦反映了双方之间的纠纷的来由与经过，与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。11、2004年7月28日《浙江广播电视报》，欲证明孩儿巷200号马家衣铺于2004年7月8日正式投入营业；2、马家衣铺店铺的老板是马林英。12、2004年10月15日《钱江晚报》，欲证明马家衣铺营业正盛。13、马家衣铺的门前三包责任书，欲证明马家衣铺从2004年7月8日起一直在连续营业。2、下城区武林街道已把孩儿巷200号作为营业店面房实行管理。14、原告的说明、房地产契证，欲证明（1）、签订房屋租赁合同时，原告一开始就很重视并经常敦促马林英、张晓锋去申领营业执照；（2）、这张契证上明显印有租房用途为住宅，说明在签订房屋租赁合同时，两被告就已经知道孩儿巷200号是住宅房。对上述证据11至14被告无异议，本院认为，对于涉案租赁合同是否应予撤销，已有生效判决进行了确认，原告所提交的上述证据与本案缺乏必要关联性，对其证据效力不予认定。15、执行通知书，欲证明两被告诬告、恶毒陷害无辜，向下城法院申请对原告强制执行。对该证据经质证被告对其真实性无异议，但认为不能证明原告主张的事实，被告对生效判决申请强制执行是符合规定的。本院认为该证据与本案诉争事实缺乏必要关联性，对其证据效力不予认定。16、交房协议，欲证明（1）、2008年2月29日在下城检察院民行科的全力协调下，被告终于向原告归还了租房。（2）、在法院宣告原告今天不签字交款立即拘留、强制拍卖唯一住房时，原告要求保留向被告追讨未付租金的权利，但被告仍强硬拒交租房。对该证据经质证被告对其真实性无异议，证明对象有异议，认为双方在交房中多次协商不成，所以未能完成交接手续。结合其他原告提交的证据可以证明被告并不是蓄意占有原告的房屋。同时协议书提到2004年12月16日至2008年2月29日三年半的时间中水电费只有358元，也可以证明涉案房屋没有被用作正常的经营和使用。本院认为，对该证据的真实性被告并无异议，且能够确定与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。17、杭检民（2008）第5号民事抗诉书，欲证明2008年4月28日杭州市人民检察院向杭州市中级人民法院提交民事抗诉书。18、杭中院（2008）杭民申字第21号民事裁定书，欲证明2008年6月18日中院指令下法再审。19、再审申诉书；20、再审申诉证据清单，上述证据19、20欲证明撤销（2005）下民一初字第825号民事判决的事实和理由。对上述证据经质证被告均无异议，对其证据效力本院予以认定。21、原告写的第一期房租金收条，欲证明两被告按合同约定交了第一租金及双方对租金的约定。22、一审庭审笔录，欲证明房租金为6万元／年。对上述证据21、22经质证被告无异议，对其证据效力本院予以认定。23、金狮苑物管处2005年7月1日通知书；24、金狮苑所属的杭州市上城区紫阳街道袁井巷社区2006年5月22日通知书和杭州市电信六区局2005年8月25日对金狮苑7幢3单元401室的电话维修通知，上述两证据欲证明原告在2005年及2006年无数次到两被告的住所金狮苑7幢3单元501室追讨房租并取得上述材料，两被告不但从不开门，还训斥原告是在骚扰他们。对证据23、24经质证被告对证据本身真实性无异议，但认为与本案争议的事实无关，本院认为上述材料本身对欲证事实缺乏必然的证明效力，对其证据效力不予认定。25、2006年6月11日贺一平与马林英、张晓峰在金狮苑7幢3单元楼道防盗门前的对话录音，证明马林英训斥原告在去年2005年和今年2006年经常按门铃和打电话骚扰他们，说明原告从2005年开始一直在向马林英、张晓峰追讨房租。至2006年6月11日马林英、张晓峰还不肯告诉原告他们是向那个法院起诉的。对该证据经质证被告对真实性无异议，对合法性认为依照证据规则，请法院认定。认为该证据可以证明原告一直在追讨租金，但是原告的方式方法有不妥当的地方。本院认为该证据真实性双方无异议，对其证据效力予以认定。26、2006年6月9日原告与被告张晓峰的对话录音（另附光盘），证明原告于2006年6月9日去中国美术学院版画系办公室向马林英、张晓峰再次追讨房租金或房租，张晓峰承认租房仍在他俩手中。对该证据真实性被告无异议，证明对象有异议，认为从录音资料上来看，至迟到2006年6月9日原告已经知晓原、被告的租赁纠纷案件已判决，原告作为房东应当有各种途径主张自己的权利。本院认为该证据真实性双方无异议，对其证据效力予以认定。27、2006年6月15日原告发给马林英、张晓峰的快函及快函回执，证明原告2006年6月15日发快函再次向马林英、张晓峰追讨房租金、违约金及水、电费或租房。对该证据真实性被告无异议，但认为属于单方陈述，不具有证明力。本院认为该证据真实性双方无异议，对于原告向被告主张租金的事实具有证明力，对其证据效力予以认定。28、2008年6月15日原告再次发给马林英、张晓峰的快函和快函回执，证明于2008年6月15日再次向马林英、张晓峰追讨房租金、违约金及水、电费或租房。对该证据真实性被告无异议，但认为属于单方陈述，不具有证明力。本院认为该证据真实性双方无异议，对于原告向被告主张租金的事实具有证明力，对其证据效力予以认定。29、授权委托书，证明马林英全权委托陈树杨代理执行（但未委托交还租房）。对该证据真实性被告无异议，对证明对象有异议。本院认为该证据与本案缺乏必要关联性，对其证据效力不予以认定。30、2006年12月27日陈树杨打给贺一平的电话录音，证明马林英、张晓峰、陈树杨强迫原告答应不再向他们追讨2005年6月17日后的房租金，并保证不向法院申请再审，一次性处理掉，他们才肯还钥匙（不是租房），更不肯签交房凭证。对该证据经质证被告对真实性无异议，证明对象有异议。认为从该录音资料上可以看出，双方对交接房屋进行过沟通，原告之所以拒绝收回钥匙是因为当时原告一直向被告主张2005年6月17日以后的租金。从本案的事实来讲，原告没有接手住房钥匙有一部分的原因是由原告本人主观和客观上无法顺利地向被告主张租金造成的，故原告也应当承担相应的责任。本院认为该证据真实性双方无异议，对其证据效力予以认定。31、2007年7月1日上午贺一平打给马林英的电话录音，证明马林英说“我们从来没有拿过你们房子”。32、2007年7月2日下午贺一平打给陈树杨的电话录音，证明陈树杨说：“你们现在倒欠我们7万块钱”，“当时法院判下来，合同撤销以后，房子就还给你们了”，但仍然坚持说“什么条子（交房协议）给你，这个不可能的”。对上述两证据真实性被告无异议，认为可以反映被告明确告知原告已经搬走，至迟到2007年7月2日被告以明示的方式告知原告不再占有涉案房屋，以明示的方式告知原告随时可以占有房屋。双方因其他原因没有完成交接手续，原告主观上存在怠于行使权利的故意。本院认为对该证据的真实性双方无异议，对其证据效力予以认定。33、2006年10月30日原告向下城工商行政管理分局申领的个体工商营业执照；34、2006年11月8日原告申领的税务登记证；上述证据33、34欲共同证明孩儿巷200号的住宅用房完全允许办理营业执照以作营业用房使用。对该证据真实性被告无异议，认为在2006年10月原告申领了营业执照，可见被告并未对房屋进行占有经营。本院认为对该争议问题已在之前的诉讼中进行过处理，故与本案并无必要的关联性，对其证据效力不予以认定。35、孩儿巷200号个体工商户情况（2008.5.5注销）；36、2008年5月5日以孩儿巷200号整套租房申领的个体工商户营业执照。上述两证据欲共同证明孩儿巷200号完全允许办理营业执照作营业用房使用，对该两证据真实性被告无异议，但认为与本案缺乏关联性。本院认证意见同上述证据33、34。37、签合同时原告交给马林英、张晓峰的身份证、工作证复印件；38、签合同时原告交给马林英、张晓峰的户口本复印件；39、签合同时马林英交给原告的马林英的户籍证明复印件；40、马林英、张晓峰向法院提供的原告的户籍证明；41、江城路小学的证明。上述证据37至41欲共同证明签订合同时陈黎平和马林英、张晓峰遵照了房屋租赁合同第九条，户口本上注明陈黎平于2009年11月由后市街123号迁入孩儿巷200号，签合同时马林英、张晓峰应该知道陈黎平的户籍地址和工作单位，马林英、张晓峰和法院能通过孩儿巷200号或陈黎平的工作单位联系到陈黎平。对该组真实性被告无异议，但认为与本案的争议缺乏关联性。本院认为该证据对于欲证事实缺乏必然的证明效力，对其证据效力不予认定。43、文仁和的病危通知单和书证，证明原告与文仁和虽然书面离婚，但仍生活在一起照顾他。对该证据被告认为本案缺乏关联性，本院认为被告该质证意见成立，对其证据效力不予认定。被告马林英、张晓峰无证据材料提交。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：本市孩儿巷200号房屋为原告陈黎平所有，该房屋原门牌号为孩儿巷1幢东单元101室。被告马林英、张晓峰系夫妻关系。2004年6月12日原、被告达成房屋租赁合同，双方约定：原告向被告出租位于杭州市孩儿巷200号1幢东单元101室约半套房屋作为营业用房，租期自2004年6月17日至2007年6月16日。第一年房租金4万元，分二次付，半年一付，应在2004年6月17日前支付第一期租金1万元及押金3000元，第二次支付租金3万元时再交押金2000元。第二、三年租金分别递增3％，一年一付，每期应提前一个月支付。此外双方还约定，被告在向原告租赁房屋的同时还应雇佣原告，三年工资共计55636元，于每年交房租时分三次平均付完。综上，被告各期应支付的费用为：第一期于2004年6月17日支付租金1万元、押金3000元、槽钢加固费4636元及原告的工资1.8万元，共计35636元，第二期于2004年11月17日支付房租3万元、押金2000元，第三期于2005年5月17日交付房租4.12万元、原告工资1.8万元，第四期于2006年5月17日支付房租42436元、原告工资1.8万元。在租赁期内，被告若有逾期交纳房租金等费用达到30天以上的，原告有权立即无条件终止合同并将被告所有财物搬出，由此给双方造成损失的，由被告负全责，并向原告赔偿不少于末期月租金两倍以上的违约金。若支付的违约金不足以抵付原告损失的，租赁期满，被告不按时交还房屋，经原告书面同意延期的，每逾期一天，赔偿年租金的平均日租金两倍以上的违约金。被告还应负责赔偿。合同签订后，2004年6月17日被告马林英向陈黎平交付房租、押金、槽钢加固费共35630元。原告按约将房屋交付被告使用。2004年7月8日由被告在该处房屋开办的“马家衣铺”开张营业。2004年12月19日原告及被告马林英共同签署《说明和收条》，原告确认收到马林英本应于2004年11月17日交付的2004年12月17日至2005年6月16日的半年房租32000元及天井围墙敲运费100元。并约定陈黎平暂不计较，如再违约要连同此次一起赔偿，这次赔偿不应少于12000元。2005年6月20日被告马林英以合同签订后发现向陈黎平租赁的房屋为住宅用房，不能作为店面使用为由提出诉讼，认为对房屋用途存在重大误解，合同目的不能实现，诉请判令撤销双方签订的《房屋租赁合同》，由陈黎平返还房屋租金、押金、槽钢加固费、装修费用。2005年9月5日法院向陈黎平公告送达了起诉状及传票等诉讼文书，在开庭时由于陈黎平未到庭应诉，故法院缺席进行审理，后在2006年2月9日法院作出（2005）下民一初字第825号民事判决书，判决撤销马林英与陈黎平之间的《杭州市房屋租赁合同》，由陈黎平返还房屋租金、押金及槽钢加固费67730元。但之后直至2006年5月“马家衣铺”尚在经营。而原告在2005年始就租金问题仍不断向被告进行催讨，2006年6月被告明确告知原告上述（2005）下民一初字第825号案件已经判决，获知该情况后原告认为判决存在问题，故开始提出申诉。同时原告继续以向被告发函等方式要求被告支付欠付租金、违约金等，并要求被告交还房屋，但双方因房屋内尚留有的空调等物品的处理及申诉问题一直不能就房屋的交接达成一致意见，2008年2月29日在检察院的协调下，马林英将租房钥匙交给陈黎平，并承诺其中所有物品（包括空调、衣柜等）全部放弃，该房屋2004年12月16日后尚发生有水电费358元，马林英当场付给陈黎平。2008年9月22日上述（2005）下民一初字第825号民事案件经法院再审，以马林英没有证据证明无法领取营业执照是由于住宅原因为由，判决撤销了原（2005）下民一初字第825号民事判决并判令驳回马林英的全部诉讼请求。本院认为：对2008年2月29日双方才办理了讼争房屋钥匙移交手续及被告承诺放弃室内财物的事实，原、被告均无异议，本案争议首先在于对讼争房屋被告是否已在此之前以适当方式向原告履行过交还手续，是否因原告的原因影响了讼争房屋的及时交还。由原告的举证材料来看，对讼争房屋的追回原告一直以发函等方式向被告进行主张，而被告即使在当时法院判决撤销合同，由陈黎平承担赔偿责任的情况下，亦不能以此为由拒绝对讼争房屋的归还。该行为对于被告而言是一项独立的需要积极履行的义务，而非是可以不作为的消极义务，被告不能以双方积怨已深，沟通不便为由而不予履行。此外讼争房屋内被告尚留有财物的事实清楚，被告亦对室内财物应否折价而向原告提出过，在此情况下被告提出讼争房屋早已具备收回条件的意见不能成立。在房屋未予交还的情况下，从法律责任而言该房屋仍应认定为由被告在实际占有，对被告认为之后在讼争房屋内没有进行经营活动，没有收益故不应承担租金的意见，本院不予采信。综上，对被告在2008年2月29日之前实际占有讼争房屋的事实本院予以认定，对占有房屋期间的费用被告应予支付。对于租金金额，合同中有明确约定，被告虽在（2005）下民一初字第825号案件审理中陈述租金为32000元，但结合其当时的举证，被告所陈述的该期费用是指2004年12月19日被告向支付的租金，而该次被告所支付的金额与合同中约定的该期付款数额是一致的，并未发生变化，故由此不能证明双方对租金数额的约定发生了变更。按照合同约定第二年租金为4.12万元，第三年为42436元，共计83636元，原告认为合同中关于工资部分的约定实际亦为租金，法院生效判决已认定房租为6万元左右每年的意见缺乏事实依据。对该期间原告主张与合同约定不符的部分本院不予支持。对合同期满后的使用费用，原告按照合同中每年租金递增3％的意见计算的意见，并无不当，由该意见计算所得在2007年6月17日至2008年2月29日期间的房屋使用费为30896元，对该费用被告亦应予以支付，对原告将工资加上后记算出的租金部分，本院不予支持。对于逾期支付租金的违约责任，因本案情况不同于合同正常履行中的拖欠租金，在双方就合同存在纠纷且法院当时已有生效判决的情况下，违约责任的确定还应结合当时当事人对合同状态的认识，否则超出当事人能够预见得到的因违反合同可能造成的损失，则有失公平。结合2008年9月22日再审改判的事实，本院认为被告在此之后仍未及时支付讼争房屋占有期间的费用，缺乏正当的抗辩理由，对原告在此之后按照日息万分之二点一所主张的违约金部分予以支持。对原告对第二期违约金及2007年6月17日至2008年2月29日期间的违约金计算方法的主张，本院认为不能与本案实际情况相契合，事实依据不充分，故亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马林英、张晓锋于本判决生效之日起十日内向原告陈黎平给付租金114532元；二、被告马林英、张晓锋于本判决生效之日起十日内向原告陈黎平支付上述114532元租金的逾期违约金（自2008年9月22日计至本案判决确定的履行之日止）；三、驳回原告陈黎平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5709元，因本案适用简易程序而减半收取2855元，由原告陈黎平承担1605元，由被告马林英、张晓锋承担1250元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。原告陈黎平所预交的其他受理费用予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5709元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。（此页无正文）审判员 章幼戎二〇〇九年十二月十八日书记员 楼一平 来自