（2009）杭下民初字第1868号

裁判日期: 2009-12-18

公开日期: 2014-05-05

案件名称

杭州近湖物业管理有限公司与杭州广汇企业管理咨询有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市下城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州近湖物业管理有限公司,杭州广汇企业管理咨询有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条

全文

杭州市下城区人民法院民事判决书（2009）杭下民初字第1868号原告杭州近湖物业管理有限公司。法定代表人叶飚。委托代理人宋子良。被告杭州广汇企业管理咨询有限公司。法定代表人李韧，委托代理人楼永茂。原告杭州近湖物业管理有限公司（以下简称近湖公司）诉被告杭州广汇企业管理咨询有限公司（以下简称广汇公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2009年10月21日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2009年12月2日公开开庭进行了审理。原告近湖公司的委托代理人宋子良、被告广汇公司的委托代理人楼永茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告近湖公司诉称：2005年3月原告在杭州市双牛大厦物管服务工作的招标中中标后，和双牛大厦业主委员会分别在2005年5月1日、2006年5月1日、2008年1月1日签订了《杭州市双牛大厦物业管理服务合同》，约定由原告对大厦进行物业管理服务。委托期限分别为2005年5月1日至2006年4月30日，2006年5月1日至2007年12月31日，2008年1月1日至2010年12月30日。合同期间，地下车库的物业管理费按每个车位每月70元计收。一次预收三个月，以后每期缴费日定在上期末月15号至每期的首月15号前。逾期缴纳物管费的，原告可以从逾期之日起按应缴纳物管费的每日千分之二加收滞纳金。签订合同当天原告即按约进入双牛大厦进行物业服务至今。被告是该大厦地下第二层和第三层车库150个车位的业主，一直拒付物管费。为追缴被告拖欠的物管费，原告曾在2007年7月13日提起诉讼，请求判令被告支付至2007年7月31日的物业管理费和相应的滞纳金，后经人民法院一二审判决，原告的主张均得到支持。被告不服判决，提出的再审要求也被浙江省高级人民法院驳回。现被告既不履行生效判决，也拒交2007月8月1日至今的物业服务费，经原告多次催缴均未果。故起诉至法院，请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物管费273000元（计算期自2007年8月1日起至2009年9月30日）；2.判令被告支付至实际付清全部物管费日止的滞纳金（从2007年10月1日起暂计至2009年10月31日止的滞纳金为329417元，按每日千分之二）；3.本案诉讼费由被告承担。被告广汇公司辩称：1.地面业主的物业与地下车库业主的物业区域不同。《浙江省物业管理条例》规定：物业是指各类房屋及其配套的公共设施、设备和相关场地包括地下停车泊位。地面上的物业是各类房屋，地下车库的物业是泊位，地下车库不是物业。省人大法工委解释，地下车库业主只有契约性投票权，没有法定性投票义务。因此，地面上业主组成的业主委员会与原告签订的物业服务合同对被告无约束力。2.原告与被告之间不是服务与被服务的关系，而是同样处于服务者地位。原告以“地下车库属业主的内部物业”为由而拒绝对地下车库提供管理服务，在原告违约的情况下，被告不得已才委托杭州建国泊车服务有限公司（以下简称建国公司）负责管理地下车库相关事宜。所以被告也是在为地面上的业主提供服务，原告要求被告支付物业管理费缺乏依据。3.地下车库管理与服务的内容。原告认为地下车库中的泊位是业主内部物业，同地面上业主家中、营业房内一样，不需要提供任何服务，这种观点是错误的。杭州市中级人民法院（2007）杭民一终字第1382号民事判决书认定：“地下车库属于配套设施，其性质不同于公寓、商业用房等物业，二者在物业服务方面内容是不同的，对于地下车库的物业管理与服务应包括对地下车库内部车位范围内场地的清洁、设施的维护、出入的管理等内容。”综上，原告要求被告支付地下车库管理费无事实依据也无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告近湖公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.杭州市下城区人民法院（2007）下民一初字第1109号判决书1份，2.杭州市中级人民法院（2008）杭民一终字第31号判决书1份，3.浙江省高级人民法院（2009）浙民申字第271号裁定书1份，4.杭州市双牛大厦物业管理服务合同1份，证据1-4欲证明原告对双牛大厦拥有合法的物业管理服务权利，原告诉请被告支付拖欠至2007年7月31日的物管费和滞纳金已经人民法院一、二审依法判决支持，被告对上述判决的再审申请被裁定驳回，被告是双牛大厦地下二、三层150个车位的业主，车位的物管费收费标准为每个车位每月70元，约定的滞纳金收取标准为每日千分之二，缴纳物管费时间是：上期末月15号至每期首月15号前，一次预收三个月，原告对双牛大厦提供物业服务的合同期限至2010年12月30日，原告已全面履行了合同约定的物业服务义务；5.双牛大厦业主委员会证明1份，欲证明原告已全面履行了合同约定的物业服务义务；6.被告欠费计算清单1份，欲证明自2007年8月1日至2009年9月被告拖欠物管费273000元，从2007年10月1日至2009年10月31日发生滞纳金329417元。上述证据经被告庭审质证，本院认证如下：被告对证据1-3真实性均无异议，合法性均有异议，法院认定的事实有错误，与本案无关联性，只是对上一个案子的事实认定，不能证明本案的事实。对证据4合法性有异议，需经业主委员会决定；地上和地下有区别，只能是契约性授权，不是法定授权；地下车库没有授权地面上的业主委员会，应该认定无效；真实性没有异议，没有签订合同的日期，不符合合同的要求；业主委员会与原告签订的服务合同，2008年1月1日至2010年12年30日，原告提交的复印件虽然没有签订日期，但合同内容与原件一致，被告在2009年12月7日接到下城区人民法院传票时才知道；合同的内容上有一定的关联性，该合同第二项第三、九款约定，地下二、三层养护和维修应由原告承担，每月70元符合杭州市的情况。对证据5合法性有异议，业主委员会不是行政单位也不是企业法人，没有资格对外出具证明；业主委员会的程序是合议制，此证据不是全部业主的意思表示，也只是第三人的证言；真实性有异议，这个案件是上一个案件的延续，原告认为地下车库是业主的内部物业，被告提供的证据二可以予以证明；原告拒绝对地下车库服务，因此被告将地下车库委托给了建国公司；关联性有异议，与本案无关，原告应当举证，原告为地下车库提供服务的证明。对证据6，不能作为本案的证据，不予质证。本院认为，证据1－3系法院生效判决，内容系原告对被告主张此前的物业管理费，与本案有关联，故予以确认。证据4虽系业主委员会与原告签订，但对小区所有的业主有约束力，故予以确认。证据5原告能提供证据原件，业主委员会作为业主大会的执行机构和合同的签订方，对原告履行合同情况的陈述，有证明效力，故予以确认。证据6系原告单方制作，故不予确认。被告广汇公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.杭州市中级人民法院（2001）杭法执字第607、608号，（2002）杭法执字第183号裁定书1份，欲证明被告的物业是双牛大厦地下二、三层车库，并非原告所称150个车位，地下室内的大厦公共设施设备不属于被告所有；2.与本案事实完全相同的前案笔录（2007年9月至2008年4月期间）1份，欲证明原告以地下车库是业主的内部物业为由，拒绝对地下车库提供管理服务；3.委托管理协议及补充协议各1份，欲证明被告已将地下车库的管理服务委托建国公司负责；4.停车管理服务协议4份，欲证明建国公司接受委托至今一直在双牛大厦地下车库为地面上业主提供停车管理与服务；5.杭州中院2007杭民一终字1382号判决书1份，欲证明认定地下车库管理与服务应包括的内容。上述证据经原告庭审质证，本院认证如下：原告对证据1三性无异议。对证据2，认为2007年9月已经审结，判决已经生效，案卷应该已经归档，应该由档案室加盖公章，对程序合法性有异议。对证据3关联性有异议，内容和被告要证明的对象没有关联性。对证据4关联性有异议，协议表述的内容，被告要求证明的对象，与本案无关；真实性有异议，内容上有“计算机公司收取每辆车的费用”，但复印件上没有此内容，复印件上有涂改的证据。对证据5关联性有异议，是杭州佰全物业管理有限公司拒绝被告后，被告才委托建国公司管理；两个案件事实不同，没有可比性，与本案无关。本院认为，证据1原告无异议，故予以确认。证据2能提供与原件核对无异的复印件，故予以确认。证据3、4能证明被告委托建国公司管理车位的事实，故予以确认。证据5系被告与案外人诉讼的判决文书，其案情与本案并不完全相同，故不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述案件事实：2004年4月22日，杭州市中级人民法院（2001）杭法执字第607、608号，（2002）杭法执字第183号民事裁定书裁定，杭州双牛大厦地下第二层和第三层车库（规划170个车位），在扣除需公摊设备用房及中国农业银行浙江省分行所购20个车位后，其余归广汇公司所有。杭州双牛大厦业主委员会分别在2005年5月1日和2006年6月1日与近湖公司签订物业管理服务合同，委托近湖公司对双牛大厦进行物业管理，管理期限分别为2005年5月1日至2006年4月30日，2006年5月1日至2007年12月31日。自2006年11月1日起地下车库物业管理费调整为每月每车位70元。物业管理费一次预收3个月，以后每期缴费日定在上期末月15号至每期的首月15号前，对逾期缴者，物管公司从逾期之日起按应缴交的物管费的千分之二按日加收滞纳金。后因广汇公司逾期未缴纳近湖公司管理期间的物业管理费，近湖公司遂向法院提起诉讼，要求判令广汇公司支付相应的物业管理费及滞纳金。经一、二审法院审理，均支持了近湖公司的诉讼请求。后杭州双牛大厦业主委员会又与近湖公司签订《杭州双牛大厦物业管理服务合同》，继续委托近湖公司对双牛大厦进行物业管理，管理期间自2008年1月1日至2010年12月30日。地下车库150个车位的物业管理费仍为每月每位70元，逾期缴纳物业管理费的滞纳金亦与此前的物业服务合同一致。另查明：自2005年4月13日起，广汇公司与建国公司签订《委托管理协议》，委托建国公司全权负责地下车库人员、车辆管理，保证车库的正常运行和安全，并对收费标准、支出负担和利润分配等进行了约定。本院认为：杭州双牛大厦业主委员会与近湖公司签订的《杭州双牛大厦物业管理服务合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。杭州双牛大厦地下第二层和第三层车库（规划车位170个，扣除需公摊设备用房及中国农业银行浙江省分行所购20个车位），已为生效法律文书确定归广汇公司所有。广汇公司所有的部分，系双牛大厦的组成部分，广汇公司当然系双牛大厦的业主。因此，杭州双牛大厦业主委员会与近湖公司签订物业服务合同，对作为业主的广汇公司有约束力。广汇公司以其并非合同当事人的抗辩理由，本院不予支持。近湖公司能够提交证据证明其在物业服务合同约定的管理期间内，已经按照合同约定提供了服务，广汇公司仅以其未享受相关物业服务为抗辩理由，且其所称未享受任何物业服务亦未能提供证据证明，故本院不予支持。广汇公司在利用其所有的部分时，与建国公司签订《委托管理协议》，委托建国公司对该部分进行管理，其所支出的费用，是其经营管理的必然支出。而近湖公司系依据物业服务合同的约定，对双牛大厦及其配套设施设备、环境卫生和相关秩序等提供维护、管理等整体性服务。两者系不同的管理服务范畴，为此产生的管理费与物业管理费的性质也不同。且建国公司仅管理广汇公司所有部分，地下车库其他公共设施等仍由近湖公司依约提供维护管理。因此，建国公司的管理费支出与近湖公司的物业管理费没有关联性，广汇公司以此拒缴物业管理费的理由不成立，本院不予采信。近湖公司主张的迟延缴纳物业管理费的滞纳金，物业服务合同有明确约定，广汇公司对迟延缴纳物业管理费应支付相应的滞纳金亦无异议，故本院对近湖公司该诉请予以支持。按照近湖公司提交的欠费清单的计算期，计算至2009年10月31日共计189000元，其余部分计算有误，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杭州广汇企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州近湖物业管理有限公司物业管理费273000元；二、被告杭州广汇企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州近湖物业管理有限公司迟延支付物业管理费的滞纳金189000元（计算至2009年10月31日）；三、驳回原告杭州近湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9824元，因适用简易程序审理，减半收取4912元，由原告杭州近湖物业管理有限公司负担元1145（已交纳），被告杭州广汇企业管理咨询有限公司负担3767元（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9824元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。代理审判员　　周菁晖二〇〇九年十二月十八日书　记　员　　汪国庆微信公众号“”