（2009）绍民初字第3853号
裁判日期: 2009-12-18
公开日期: 2014-06-20
案件名称
陈玉花与赵兴炎房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈玉花,赵兴炎
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第八十八条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第二十五条第一款
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2009）绍民初字第3853号原告：陈玉花。委托代理人：王立江。被告：赵兴炎。原告陈玉花诉被告赵兴炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年8月12日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员刘婷公开开庭进行了审理。在审理过程中，本案依法转为适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王立江、被告赵兴炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年7月14日，原告通过介绍人与被告签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，并支付其转让款70，000元。原告后发现该营业房已不存在，现起诉要求判令解除原、被告签订的营业房转让协议书；被告返还转让款70，000元。被告赵兴炎辩称：转让讼争房屋给原告是事实。因时间较长，已记不清楚协议书中的签名是否系自己所签。协议书中的价款是70，000元，但记不清楚原告给自己多少钱，只记得其给自己三万元，其余款项等过户好再支付。在交易时，王某在场。经审理本院认定：2006年7月14日，原告与被告签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》一份，约定：被告自愿将其承租的中国轻纺城芙蓉大厦交易区二楼1号一间营业房转让给原告承租，转让价格为人民币70，000元；双方初定于2006年7月14日前去办理过户手续；交房日期为2006年7月14日；被告从该营业房上取得的权利、义务一并转让给原告。同日，原告支付被告转让款70，000元。被告至今未向原告交付约定转让的房屋。另查明，芙蓉大厦已被政府拆迁，拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕，原、被告均不属于安置对象。以上事实认定，由原告提供的中国轻纺城市场营业房转让协议书、证人证言，本院依职权调取的由绍兴县中国轻纺城建设管理委员会出具的情况说明以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。原、被告对被告是否在转让协议中签名以及是否收到讼争款项70，000元的问题陈述不一。原告主张转让协议中的签名系被告所签，己方已一次性支付被告转让款70，000元，并提供证人证言予以证明。证人王某陈述到，除被告之签名及手机号码由被告本人书写外，协议书中其余内容均由证人王某书写。被告辩称将讼争房屋转让给原告，但已记不清楚是否在协议中签名一事。原告向法院申请笔迹鉴定，但被告明确表示不会去鉴定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”。因被告拒不进行鉴定，致使对其签名的真实性无法通过鉴定结论予以认定，被告应对该事实承担举证不能的法律后果，故结合被告认可将讼争房屋转让给原告之陈述，本院认定协议书中“赵兴炎”的签名系被告本人所签。证人王凤某陈述到，作为介绍人，曾看到原告于协议签订当日一次性支付被告转让款70，000元。被告辩称王某当时在场，但记不清楚原告给自己多少钱，只记得其给自己三万元。因原、被告对王某于交易当时在场一事均陈述一致，且被告对其主张的事实无证据证明，结合转让协议中关于一次性支付之表述，本院认定被告已收到原告支付的款项70，000元。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。本案争议焦点有三：一、原、被告签订的转让协议之性质是转租合同还是租赁权转让合同？二、该转让协议是否有效？三、原告请求解除该合同并返还转让款70，000元是否符合法律规定？关于焦点一。我国合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由此可见，转租的重要特征之一是：承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未予明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告将讼争营业房转让给原告，原告已付清转让款，同时双方约定将被告从该营业房上取得的权利、义务一并转让给原告，双方还需向产权单位办理过户手续。可见，原、被告签订转让协议的目的是使原告直接与该房屋的原始出租人发生法律上的权利义务关系，故原、被告签订的协议性质应确定为租赁权转让合同。关于焦点二。原、被告间的转让协议应属有效。我国合同法未规定租赁权的转让，因租赁权的性质为债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴，租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。故本案原、被告间签订的转让协议应属有效。关于焦点三。原告请求解除合同并要求被告返还转让款符合法律规定。1、原告是否已履行转让协议约定的义务。如前所述，本院认定原告已将双方约定的转让款一次性交付给被告。2、被告是否已履行了转让协议约定的义务。原、被告约定交房日期为2006年7月14日，但当日并未交付，且协议转让的房屋后被拆迁，合同标的物已实际不存在，被告客观上已无法履行合同义务，原告订立合同的根本目的已无法实现。故原告要求解除转让协议，符合法律规定，本院应予准许。3、解除合同的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告不能将租赁权移转给原告，原告可以主张返还已交付的转让款，故原告要求返还转让款，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告陈玉花与被告赵兴炎于2006年7月14日签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》；二、被告赵兴炎应于本判决生效后十日内返还原告陈玉花转让款70，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，550元（原告预交），由被告负担，被告应负担部分限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 叶新祥代理审判员 刘 婷人民陪审员 吴加茂二〇〇九年十二月十八日书 记 员 范兰英 来源：