（2009）湖德商初字第648号

裁判日期: 2009-12-17

公开日期: 2016-01-14

案件名称

朱××、朱××与被告沈××、德清××××有限公司与沈××、德清××××有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

德清县人民法院

所属地区

德清县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱××,朱××与被告沈××、德清××××有限公司,沈××,德清××××有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第九十四条，第九十六条第一款；《城市房屋租赁管理办法》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款

全文

浙江省德清县人民法院民事判决书（2009）湖德商初字第648号原告朱××。委托代理人卢××。委托代理人韩××。被告沈××。被告德清××××有限公司，住所地浙江省××县××桥工业区。法定代表人沈××。上述两被告的共同委托代理人吴×。上述两被告的共同委托代理人周×。原告朱××与被告沈××、德清××××有限公司（以下简称被告利通某某）租赁合同纠纷一案，于2009年3月19日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序。本案在审理期间，被告利通某某于2009年4月30日向本院提起反诉，本院于同日立案受理，后被告利通某某未在法定期限内缴纳反诉诉讼费而被本院裁定按撤诉处理。本院于2009年7月23日第一次公开开庭进行了审理。原告朱××的委托代理人卢××、韩××，被告沈××、利通某某的委托代理人吴×到庭参加诉讼。因本案案情复杂，2009年9月16日经院长审批后决定延长审限3个月。2009年12月17日本院第二次公开开庭进行了审理。原告朱××的委托代理人卢××、韩××，被告沈××、利通某某的委托代理人周×到庭参加诉讼。本案当庭做出宣判。原告诉称，2007年11月30日原被告双方签订《租赁合同》，根据第一条约定租赁时间自被告车间建成交付原告使用之日算起。同时双方口头约定，租赁房屋应当于2008年9月底前交付使用。原告先后支付了被告130万元预付款。原告原租赁杭州东亚织物整理厂，根据杭州市政府的要求于2008年12月底起不能生产。时至今日，被告房屋仍未能建造完毕。为此，为维护原告的合法权益不受侵害，故诉至法院，请求判令：1、要求解除原被告双方签订的《租赁合同》；2、要求被告返还130万元预付款。并提供以下证据：1、《德清利某绢纺塑化有限公司某某印花、印染厂房租赁合同》原件一份；2、收条原件二份、借条原件一份；3、搬迁证明原件一份；4、公某某原件一份、附件光盘一只。被告沈××辩称，其不是适格的被告主体。2007年11月30日《租赁合同》上的签字，其是以利通某某法定代表人的身份，是职务行为而不是个人行为。故请求驳回对其的起诉。被告利通某某辩称，1、原告诉称的事实与客观事实不符，表现为一是原告诉称双方口头约定租赁房屋于2008年9月底前交付没有事实依据，二是原告诉称其先后支付了被告130万元预付款与其所提供的证据不符，三是原告诉称其原租赁的杭州东亚织物整理厂根据市政府的要求于2008年年底起不能继续生产，没有证据证实且与本案无关。2、原告要求解除《租赁合同》缺乏法律和事实依据。根据合同第一条建成交付使用之日为履行日期，利通某某的房屋已于2009年1月建成并交付给原告使用，利通某某已按合同履行了自己的义务。根据我国合同法第九十四条的规定，原告没有解除合同的法律依据。3、原告诉称房屋仍未建造完毕，尚不能使用与客观事实不符。一是2009年1月原告已实际接收租赁房屋并派人开挖设备基础。二是原告提供的公某某及光盘所反映的是原告安装设备开挖沟渠所造成的。综上，请求法院判令原告继续履行合同。并提供以下证据：1、建设施工合同原件一份；2、德清县金伟纺织品贸易有限公司工商登记材料一份；3、四号车间下水道图纸原件二份；4、收款收据原件一份；5、机器设备现场照片十三张。同时被告利通某某向本院申请证人宋某、孙某出庭作证。庭审中，对原、被告提交的证据进行了质证。对原告提交的《德清利某绢纺塑化有限公司某某印花、印染厂房租赁合同》原件一份、收条原件二份。经质证，被告均无异议，本院认为上述证据证明了原告朱××与被告利通某某签订厂房租赁合同对双方权利义务作了明某某定，原告朱××支付了租赁保证金1000000元的事实，符合有效证据的条件，故予以认定。对原告提交的借条原件一份，经质证，两被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性，本院认为该证据明确写明为借条，与本案并无关联，系两个不同的法律关系，原告可另行主张权利，故该证据不符合有效证据的条件，本院不予采纳。对原告提交的搬迁证明一份，经质证，两被告认为搬迁证明中无杭州东亚织物整理厂的名称，原告所称承租杭州东亚织物整理厂只有其自己的说明并无其他证据且杭州东亚织物整理厂与本案没有关联，本院认为两被告对该证据的抗辩理由成立，该份证据不符合有效证据的条件，本院不予认定。对原告提供的公某某一份及附件光盘一只，经两被告质证认为该证据证明了至2009年3月18日房屋的状况，房屋已经建造完毕，地面没有浇筑水泥，符合行业习惯，是安排机器设备的原因。本院认为上述证据证明了至2009年3月18日的租赁厂房状况，房屋水泥地面没有浇筑的状况，符合有效证据的条件，故予以认定。对被告利通某某提交的建设施工合同原件一份，经质证，原告认为该证据有开工、竣工时间，与公某某确认的事实矛盾且该份证据与本案没有直接关系，本院认为该证据证明了双方签订厂房租赁合同后，被告利通某某即开始租赁厂房的建造的情况，符合有效证据的条件，予以认定。对被告利通某某提交的德清县金伟纺织品贸易有限公司工商登记材料一份，经质证，原告对该份证据的关联性存疑，本院认为该份证据证明被告利通某某按双方所签厂房租赁合同的约定为原告朱××办理二级法人分公司的情况，符合有效证据条件，故予以认定。对被告利通某某提交的四号车间下水道图纸原件二份、收款收据原件一份，经原告质证认为上述证据无双方签字盖章，对证据的三性均存有异议，本院认为原告的抗辩理由成立，被告利通某某提交的上述证据不符合有效证据的条件，故不予认定。对被告利通某某提交的机器设备现状照片十三张，经原告质证认为，这些机器设备是原告的，但是是在2007年11月初运至被告利通某某处的，一直放在仓库，更说明没办法安装和使用的事实，本院认为上述证据证明原告已将相关机器设备运至被告利通某某，合同已实际开始履行，其所称机器搬运时间为2007年11月初并不符合常理，当时双方租赁合同尚未签订，同时也无其他证据辅证，故原告的抗辩理由不能成立，被告利通某某提供的上述证据符合有效证据的条件，本院予以认定。对被告利通某某申请出庭作证的证人孙某、宋某的证词，本院认为两名证人庭审中均表示，挖机开沟均是被告利通某某所叫，款项也与其结算，与本案并无关联，故对上述证人证言本院不予采信。本院经审理，认定事实如下，2007年11月30日原告朱××与被告利通某某签订《德清利某绢纺塑化有限公司某某印花、印染厂房租赁合同》一份，该合同约定：租赁时间为十年，租期自被告利通某某车间建成交付原告使用之日算起；自合同生效后，原告朱××在30日内交付保证金500000元，被告利通某某收到保证金后，按厂房总面积8000平方米左右，分两幢，一幢为38米×65米单层厂房，第二幢为30米×65米二层厂房，层高7米左右，包括货梯，设计图纸双方确认后施工；租赁费用为每平米12元每月，前五年不变，后五年如土地使用成本增加，双方协商适当增加；生产费用根据国家及当地标准，由原告朱××自负，污水处理费按每吨2元结算，蒸汽费按每吨100元结算；被告利通某某要为原告朱××办理银行辅助账号并协助办好二级法人的分公司；原告朱××要开具增值税发票，由被告利通某某负责，税金及相关规费由原告朱××按规定交纳等。被告沈××作为被告利通某某的法定代表人在该合同上签字。合同签订后，原告朱××于2007年12月10日支付租赁保证金500000元。其后被告利通某某开始租赁厂房的设计、建造，2008年4月2日被告利通某某与第三人浙江高荣某某建设有限公司签订建设工程施某某同一份，至2009年1月厂房某某交付，但被告利通某某尚未办理相关产权凭证。同月，原告朱××将相关机器设备搬运至被告利通某某。厂房建造期间，因被告利通某某资金紧张，经协商后，原告朱××于2008年2月3日再次支付租赁保证金500000元并于2008年6月10日出借资金300000元；同时，被告也为原告办理了二级法人德清县金伟纺织品贸易有限公司工商登记手续。本院认为，原告朱××与被告利通某某于2007年11月30日签订的《德清利某绢纺塑化有限公司某某印花、印染厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家相关法律规定，依法应予保护。该厂房租赁合同为附条件的合同。所谓附条件的合同是指设定一定的条件，并将条件的成就与否作为决定效力发生或消灭的根据的合同。《中华人民共和国合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”。附条件可分为延缓条件、解除条件、肯定条件、否定条件。在附条件合同中，条件具有限制合同效力的作用。合同中所附的条件，必须是将来发生的事实，是不确定的事实，是由当事人议定的而不是法定的条件，条件必须合法并不得与合同的主要内容相矛盾。合同中附条件的主要作用在于，可以把当事人的动机反映到合同中，使其具有法律意义。结合本案，当事人双方所附的条件即为延缓条件。延缓条件又称停止条件，是指合同中所确定的权利和义务要在所附条件成就时才生效的条件。因此，该厂房租赁合同虽于2007年11月30日订立，但因双方约定租期为自被告利通某某车间建成交付原告使用之日算起，故该合同并未立即生效，其生效时间应是条件成就之时。附条件的合同一经成立，则在当事人之间产生了法律关系，当事人各方均应受其约束。在条件成就与否未得到确定之前，行为人一方不得损害另一方将来条件成就时可能得到的利益。在条件成就与否未定之前，行为人也不得为了自己的利益，以不正当行为促成或阻止条件的成就，而只能任其自然地发展。本案中，双方所签厂房租赁合同第一条明某某定租赁时间自利通某某车间建成交付原告朱××使用之日算起。同时第二条亦明确该租赁厂房按原告要求设计，设计图纸双方确认后施工。至2009年1月被告利通某某建成厂房并交付原告，原告将相关机器设备运至被告利通某某，同时进行前期生产准备工作。因此，该厂房租赁合同应视为条件已于2009年1月成就，相应合同开始生效，原告诉称的双方口头约定租赁厂房于2008年9月底前交付并无相关证据证实，本院不予采信。庭审中，原告以所租赁的厂房没有房屋产权证明为由主张该厂房租赁合同无效，本院认为，被告利通某某未办理租赁房屋的产权证，不影响本案租赁合同的有效成立。租赁房屋确系被告利通某某所建，双方均无疑义，说明该房屋系被告利通某某所有。是否办理房屋产权证，法律、行政法规没有强制性规定，所以被告利通某某未办理房屋产权证，并不影响其对该房屋行使所有权。虽然建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋，不得出租。但是《合同法》颁布之后，合同是否有效，应当以法律的规定为准。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》，进一步明确：《合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。就本案而言，由于并没有法律或者行政法规有关于厂房出租必须取得房产证的强制性规定，所以不能认定双方签订的房屋租赁协议无效。同时原告的该主张亦与其诉请相悖，故本院对于原告的主张不予采信。此外，原告诉请本院判令被告沈××承担本案的法律责任，根据本案的证据及查明的事实，被告沈××系被告利通某某的法定代表人，双方所签厂房租赁合同的权利义务主体明确为原告朱××和被告利通某某，被告沈××在该合同上签字及其后收款，应为其职务行为而非个人行为，故被告沈××并非本案的适格主体，对原告的该项诉请本院不予支持。原告诉请被告利通某某返还130万元预付款中的2008年6月10日一笔，明确系借款，所出具的证据为借条，与本案并非同一个法律关系，原告可另行主张。综上，本院认为，本案原告朱××的诉讼请求缺乏法律及事实依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱××要求解除其与被告沈××、德清××××有限公司于2007年11月30日所签的《德清利某绢纺塑化有限公司某某印花、印染厂房租赁合同》并返还130万元预付款的诉讼请求。本案受理费16500元，由原告朱××负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江湖州市中级人民法院。审　判　长　　杨　军审　判　员　　叶剑荣人民陪审员　　黄　健二〇〇九年十二月十七日代书　记员　　沈国敏关注微信公众号“”