（2009）杭下民重字第2号
裁判日期: 2009-12-16
公开日期: 2014-05-02
案件名称
杭州城隍假日酒店与杭州杭信鞋业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州城隍假日酒店,杭州杭信鞋业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十八条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭下民重字第2号原告杭州城隍假日酒店。法定代表人许关龙。委托代理人汪小燕。被告杭州杭信鞋业有限公司。法定代表人石英霞。委托代理人高振华。原告杭州城隍假日酒店为与被告杭州杭信鞋业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2008年4月2日向本院提起诉讼，本院受理后，于2008年9月5日作出（2008）下民初字第843号民事判决。原告杭州城隍假日酒店不服该判决，上诉于杭州市中级人民法院。杭州市中级人民法院于2009年4月9日作出（2008）杭民一终字第1773号民事裁定，将该案发回重审。现本案另行组成合议庭，于2009年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪小燕、被告委托代理人高振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州城隍假日酒店诉称，2007年7月原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于杭州市延安路458号一楼商场租赁给原告，租赁期限为2007年11月16日至2012年11月15日。原告依约交付保证金50万元，并投入200万元组织装修，寻找合作伙伴。合同签订后，原告多次要求被告交付所出租的房屋，但被告一直拒绝履行。后原告发现该房屋所有权人并非被告，且被告对该房无转租权，原告要求被告返还保证金并赔偿损失，遭拒绝后原告以（2008）下民一初字第843号房屋租赁合同纠纷案诉至法院，要求确认原、被告之间签订的《租赁合同》为无效合同，返还保证金50万元，赔偿经济损失200万元。该案经杭州市下城区人民法院一审判决后，原告不服该判决上诉至杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院于2009年4月9日作出（2008）杭民一终字第1773号民事裁定，认为本案所涉合同经第三人杭州市下城区国有投资控股有限公司（下称下国投公司）追认后应认定部分有效，对合同的效力应告知原告，由原告决定是否变更诉讼请求。因双方签订的房屋租赁合同对违约责任有明确约定，合同效力的认定将直接影响案件的实体处理，故撤销了（2008）下民初字第843号民事判决并将案件发回重审。原告认为对于2007年11月16日至2008年11月18日这一租赁合同的有效部分，被告在与原告签订合同后又将该房屋租赁给浙江易川体育用品连锁有限公司，被告的行为严重违反了合同的约定应承担违约责任。对于2008年11月18日之后的租赁合同无效部分，是由于被告没有取得诉争房屋的承租权而将房屋进行转租，导致租赁合同无效，应对原告受到的损失承担赔偿责任，故变更诉讼请求如下：1、判令解除原、被告签订的2007年11月16日至2008年11月18日的租赁合同，并判决被告双倍返还原告租赁定金人民币100万元整；2、判令确认原、被告之间签订的2008年11月19日至2012年11月15日的租赁合同无效，并判令被告赔偿原告经济损失人民70万元；3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、租赁合同，欲证明原、被告之间存在租赁关系，租赁合同第五条对租金的交付进行约定，被告应在合同签订后书面通知原告交房的时间，说明是被告违约在先。2、合作经营协议书，欲证明原告与合作伙伴的合同约定。3、协议书，欲证明原告合作伙伴因无法取得房屋承租权，要求原告给予赔偿。4、函，欲证明原告因无法取得房屋承租权被索赔的依据。5、付款凭证及收据，欲证明原告支付赔偿款的凭证。6、钱江晚报2008年2月22日的广告，欲证明被告并未取得该房���的转租权，被告所承租的房屋已由业主对外公开招租的事实。7、租赁合同，欲证明被告将同样的标的物恶意租赁给浙江易川体育用品连锁有限公司的事实。8、发票，欲证明原告向被告支付50万元定金的事实。9、增值税专用发票，欲证明由于被告的行为给原告造成经济损失。10、（2008）杭民一终字第2108号民事判决书，欲证明被告存在一房两租的违约行为。被告杭州杭信鞋业有限公司辩称，一、关于合同的效力问题，在另外一案中已确认了合同效力问题，本案中2007年11月16日至2008年11月18日的合同是有效的，但不存在双倍返还100万元的情形，理由是合同履行过程中原告出现了根本违约，使得被告解除这部分的有效合同。虽然合同中未明确约定交房期限是多少，但是从当时双方的口头约定和本案的相关事实来证明，双方的交房时间是2007年11月1日，合同第10条明确约定，免费装修期限是15日，即2007年11月1日至11月15日，16日开始计租，所以交房时间是11月1日。即使在原告自己提供的与第三人经营合作的协议书中也约定期限是从11月1日开始，双方应于11月1日对场地进行验收，因此双方签订合同时均明确知道场地的交付日期是11月1日。合同第5条约定，交房前十日内原告一次性支付第一期租金325万元，合同第13条约定，原告不得拖欠租金，如逾期15日不支付被告有权解除合同并没收合同履约保证金，如果从11月1日往前推，原告应于2007年10月22日交纳第一期租金，但原告一直未交纳，经过电话联系，原告拒付，被告于2007年11月8日以特快专递的方式通知原告解除合同，所以合同未履行原因完全在于原告未按期交纳租金，被告不存在违约情形，所以原告无权请求双倍返还。二、关于第二项诉讼请求。合同未履行的原因是原告未缴租金造成��，不存在被告赔偿原告任何经济损失的法定理由和事实情况，对第二项诉讼请求应予驳回。被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同，2、房屋租赁补充协议，3、房屋租赁补充协议（二）证1、2、3欲证明被告向下国投公司承租房屋的事实。4、转租申请书及答复，欲证明下国投公司同意被告转租房屋的事实。5、解除租赁合同的通知，欲证明被告已经通知原告解除房屋租赁合同。6、EMS详情单7、EMS详情单，证据6、7欲证明解除合同通知已邮寄送达原告处。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：对原告提交的十份证据，被告对证据1的真实性无异议。本院对该份证据的效力予以确认。对证据2、3、4、5真实性被告有异议，证据2中第2条约定，双方合同期限是2007年11月1日至2012年10月30日，第3条约定原告提供诉争房屋作为经营使用，原告出资200万元作为流动资金，第6条第1款约定双方应于2007年11月1日对场地进行验收，上述约定证明原告清楚被告的交房日是11月1日，原告与第三方合作的前提是取得场地，交付租金才能取得场地，事实上原告连租金也未付，怎么出资200元与他人合作。原告在未与被告进行任何联系的情况下，同意赔偿给第三人200万元，且是打入个人帐户，被告认为明显不具有真实性。本院认为证据2、3、4、5系原告与第三人的约定，真实性无法确认，原告以此作为向被告索赔的依据，其证明力欠缺，故对证据2、3、4、5的证据效力不予确认。对证据6的真实性被告无异议，对证明对象有异议。被告有业主单位出具的同意转租证明书，证明被告有相应的转租权。本院对该份证据的真实性予以确认，该证据仅能证明2008年2月22日起案涉房屋的业主对外进行招租，不能证明被告自始无转租权，故对原告的该证明目的不予确认。对证据7的真实性被告无异议，证明对象有异议，被告将案涉房屋租赁给第三方是因为原告出现根本性违约，且明确告知被告不租以后才与第三方签订合同，故不存在一房二租、恶意租赁的情形。本院对该份证据的真实性予以确认，对原告的证明目的不予确认，本案中原告未向被告支付第一期租金的事实客观存在，故被告将案涉房屋转租给他人，主观上并不构成恶意的一房二租。证据8被告无异议，本院对其证据效力予以确认。证据9被告对真实性无异议，关联性有异议，该证据反映班尼服饰公司向唯优公司购买服装，与本案缺乏关联性，无法证明与班尼公司和原告的合作有什么关联，其中有些发票时间是2007年7月30日，原告与班尼公司的合作协议尚未签订。本院认为该组证据与本案缺乏关联，对其证据效力不予确认。证据10���告对真实性无异议，关联性有异议，被告将案涉房屋租赁给第三方是因为原告出现根本性违约，且明确告知被告不租以后才与第三方签订合同，故不存在一房二租、恶意租赁的情形。本院认为该证据系生效法律文书，故对其证据效力予以确认。被告提交的七份证据，原告对证据1的真实性无异议，关联性有异议，合同第七条第三款约定，被告如转租、转借视为违约，产权人可以解除合同，恰恰证明原、被告签订合同时被告没有取得转租权；对证据2的真实性无异议，关联性有异议；对证据3的真实性无异议，关联性有异议，被告对标的物的承租权截止2008年1月18日，被告在没有取得转租权及2008年1月18日以后的承租权的情况下与原告签订合同属于欺诈行为。本院对上述三份证据的真实性予以确认，结合原告的证明目的，对其与本案的关联性亦予以确认。证据4原告对真实性无异议，被告向产权人申请的时间是在2008年3月11日，是在被告给原告寄发解除合同通知书之后。本院认为产权人下国投公司在租赁期限内对被告的转租行为予以追认，应具有法律效力，故对该证据的效力予以确认。证据5、6、7原告对真实性予以确认，因EMS详情单均无签收人，故不能证明原告已收到该解除合同通知书，对上述三份证据的证明目的不予确认。本院认为原告的异议成立，对证据5、6、7与本案的关联性不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：座落于本市延安路458号（一至四层）房屋面积6400平方米系下国投公司房产。2005年7月8日被告与下国投公司签订了为期三年的房屋租赁合同，即从2005年1月18日至2008年1月17日止。同时合同还约定被告未经下国投公司书面同意，转租或变相转租属违约，下国投公司有权解除合同等条��。2007年9月30日双方又签订了房屋租赁补充协议，将双方的租赁期限延长至2008年10月17日。2007年7月6日原、被告签订了租赁合同，被告将延安路458号一楼部分房屋（面积847.8平方米）出租给原告，租赁期限自2007年11月16日起至2012年11月15日，年租金650万元。双方约定合同签订后交房前10日内，原告一次性支付给被告第一期租金325万元，合同签订后3日内原告一次性支付给被告履约保证金50万元，2007年11月1日至11月15日为原告的免费装修期，从2007年11月16日开始计租。被告自本合同签订之日起至租赁期限届满之日的期限内，若原房屋产权所有者如欲将房产所有权转让给第三方，应提前三个月以书面形式通知原告，合同第十三条第5项还约定：乙方（原告）不得拖欠租金，如逾期15天不支付租金，甲方（被告）按租金总额的日千分之十加罚滞纳金并有权解除合同并停水、停电，没收乙方交纳的合同履约保证金。2007年7月7日被告收到原告交付的人民币50万元后出具了收据，收据记载的款项内容为“一楼租赁定金”。截止2007年10月31日，原告未向被告支付第一期租金。2008年3月11日被告向下国投公司提出转租申请，同年3月18日下国投给予回复，同意被告在约定的期限即2008年11月18日前将一楼部分房屋（面积847.8平方米）转租给原告。另查，2007年10月25日被告与浙江易川体育用品连锁有限公司签订了租赁合同一份，约定被告将案涉房屋即延安路458号一楼部分房屋出租给浙江易川体育用品连锁有限公司，租赁期限为2007年11月1日至2012年10月30日，交房时间为2007年11月1日。后该租赁合同按约定实际履行。2008年2月22日下国投公司在钱江晚报上刊登了整体招租广告。本院认为，本案争议的焦点，首先是原、被告之间签订的房屋租赁合同的效力。诉争房屋系��国投公司的房产，根据下国投公司与被告签订的房屋租赁合同及补充协议，双方的租赁期限为2005年1月18日至2008年10月17日。之后被告将其向下国投公司承租的房屋中一楼部分房屋转租给原告并与原告签订房屋租赁合同，该合同中双方约定的租赁期限为2007年11月16日至2012年11月15日，其中2007年11月16日至2008年10月18日的转租期限在被告与下国投公司的租赁期限内，且已获得下国投公司的追认，故合法有效，该部分约定对缔约双方具有约束力。自2008年10月18日起因转租期限已超过被告的承租期限，故双方就该期限作出的转租约定属无效约定，对缔约双方不具有法律效力。其次，对于原、被告之间的房屋租赁合同中有效部分的履行，原、被告是哪一方违约在先。庭审中，原、被告均确认交付房屋的时间为2007年11月1日，合同第五条约定租金先付后用，原告应当在交房前10日内��次性支付第一期租金325万元，虽然双方对第一期租金的最后支付日有争议，原、被告分别认为应在2007年10月31日和2007年10月22日，但双方对先支付租金后使用房屋的约定均无异议，即双方在租赁合同中存在先后履行顺序，原告先履行支付租金债务，被告后履行交付房屋的债务。原告至2007年10月31日仍未支付第一期租金，属违约在先。第三、在原告至2007年10月31日仍未支付第一期租金而违约在先的前提下，被告是否有权直接没收原告支付的50万元定金。原、被告在合同第十三条第5项约定：原告不得拖欠租金，如逾期15天不支付租金，被告按租金总额的日千分之十加罚滞纳金并有权解除合同并停水、停电，没收乙方交纳的合同履约保证金。庭审中，双方均认同50万元履约保证金的性质已变更为定金。根据该约定，被告需在原告逾期15天不支付租金的情况下才有权解除合同并没收定金，也就是说在2007年11月1日至11月15日期间如原告交纳了第一租金，被告则无权解除合同没收定金。而事实上被告于2007年11月1日即将涉案房屋交付给浙江易川体育用品连锁有限公司并实际履行与之签订的房屋租赁合同，而此时原、被告之间的房屋租赁合同的解除条件尚未成就，但被告的该行为已导致其与原告之间的房屋租赁合同无实际履行的可能，故被告的该行为同样违反了合同的约定。自2007年11月1日起原告已知道被告的行为无论从主观上还是客观上均将产生无法交付房屋的后果，故其可以中止履行不再向被告支付租金，该行为亦可以防止损失的扩大。第四、原告的诉请是否有事实和法律上的依据。1、关于合同有效部分的解除，被告向法庭提交了一份解除合同的通知，但无法证明该通知已有效送达给原告，虽然原、被告对解除合同的意思表示一致，但从形��上来说该合同的有效部分仍未解除，故现原告对合同有效部分主张解除，本院予以支持；2、关于双倍返还定金100万元的诉请，因原告违约在先，其违约行为虽不足以构成定金被没收的条件，但其要求双倍返还，无事实和法律依据，本院不予支持，结合原、被告的违约事实，为衡平双方的利益，本院认为由被告返还原告50万元定金更为符合合同的约定和法律的规定；3、关于合同无效的确认及损失赔偿70万元的诉请，关于合同无效部分的认定已作论述，在此不再赘述。本案中被告明知自己租期在2008年11月18日到期而与原告签订长达五年的转租合同，事后也未能取得下国投公司赋予的剩余租赁期限的转租权，是造成该部分合同无效的主要原因，对造成合同无效有过错，如因此而造成原告方损失，应予赔偿。但原告在本案中提交的证据不足以证明其存在损失，故对其主张的70万元经济损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款第（四）项、第九十三、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告杭州城隍假日酒店与被告杭州杭信鞋业有限公司签订的租赁期限为2007年11月16日至2008年11月18日的租赁合同；二、确认原告杭州城隍假日酒店与被告杭州杭信鞋业有限公司签订的租赁期限为2008年11月19日至2012年11月15日的租赁合同无效；三、被告杭州杭信鞋业有限公司于本判决生效之日十日内返还原告租赁定金人民币50万元；四、驳回原告杭州城隍假日酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国���事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15600元，由原告杭州城隍假日酒店负担9100元，被告杭州杭信鞋业有限公司负担6500元，诉讼保全费5000元，由原告杭州城隍假日酒店负担2917元，被告杭州杭信鞋业有限公司负担2083元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费15600元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审 判 长 叶 东 晓人民陪审员 陈 学 清人民陪审员 ��丁弘二〇〇九年十二月十六日书 记 员 楼 一 平