（2009）浙湖民终字第300号
裁判日期: 2009-12-14
公开日期: 2014-12-02
案件名称
湖州华夏商城开发有限公司与翁利康、徐爱春房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖州华夏商城开发有限公司,翁利康,徐爱春
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙湖民终字第300号上诉人（原审原告）：湖州华夏商城开发有限公司。法定代表人：郑孟华。委托代理人：叶欣。委托代理人：倪晓燕。被上诉人（原审被告）：翁利康。被上诉人（原审被告）：徐爱春。委托代理人：施伟伟。上诉人湖州华夏商城开发有限公司（以下简称华夏商城）与被上诉人翁利康、徐爱春房屋买卖合同纠纷一案，湖州市吴兴区人民法院于2009年5月15日作出（2008）湖吴民一初字第2105号民事判决，上诉人湖州华夏商城开发有限公司不服上述民事判决，向本院提出上诉。本院于2009年7月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。原审法院经审理认定如下事实：翁利康、徐爱春系夫妻关系。2005年6月17日，翁利康与湖州飞云商城开发有限公司签订房屋买卖协议一份。因湖州飞云商城开发有限公司变更为华夏商城后，于2006年10月双方又重新签订房屋买卖协议，华夏商城将座落于湖州温州商城农机交电交易区16幢308室房屋（现为华夏商城16幢308室），建筑面积97.73平方米，送阁楼52.38平方米，房屋单价为2750元，房屋总价为412803元。同年10月23日，翁利康按约定支付房屋定金262803元，领取了房屋钥匙。当即，并出具由华夏商城统一格式的欠条一份，欠条载明“今欠湖州华夏商城开发有限公司人民币150000元，房屋面积按房屋买卖协议所签订的平方面积多还少补（该句被划）。未办银行按揭之前，交付钥匙时，用户应付利息月息6厘给开发商。时间为壹年。在办理银行贷款通知用户一星期内未到时，则用户应付利息月息1分给开发商（该句系手写上去）”。嗣后，翁利康、徐爱春认为按合同约定除阁楼赠送外的房款已付清，不需要办理按揭贷款。同年12月26日，翁利康与华夏商城共同出具委托书一份，双方委托唐金翼同志全权办理湖州华夏商城16幢308室房产交易过户手续。2007年2月3日，华夏商城自行开具购房发票一份（商业用房建筑面积97.73平方米，阁楼建筑面积52.38平方米，单价为每平方米2750元，房屋总价款412803元）。凭此发票，华夏商城于2007年4月26日向税务机关缴纳总房价契税12387.09元，并于同月29日办理了华夏商城16幢308室房屋产权证，该房产证建筑面积150.11平方米（97.73＋52.38），成交价为412803元，计税金额为412803元，实缴税额12387.09元。此后，华夏商城自认翁利康、徐爱春尚欠房款15万元向本院提起诉讼。原审法院认为：华夏商城与翁利康、徐爱春之间的房屋买卖行为系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、法规禁止性规定，应认定为合法有效。本案双方当事人签订的书面合同系华夏商城事先拟制的房屋买卖格式合同，对于本案争议焦点之一是阁楼是否赠送的问题，从房屋买卖合同格式条款中明确约定送阁楼52.38平方米，华夏商城辩称由于自己的疏忽，忘记将房屋买卖协议条款中的“送”字划去，显属不合常理，而翁利康、徐爱春认为按合同约定已付清房款。结合庭审查明的事实，华夏商城在收取翁利康支付的房款262863元后，翁利康没有去办理银行贷款的情况下，即为翁利康、徐爱春开具销售不动产专用发票、委托办理了相关产权证，该一系列行为也体现了华夏商城实际上已默许送阁楼这一事实。综上，双方当事人对该格式条款的理解发生争议，依法律规定对格式条款有两种以上解释的，依法应当作出不利于提供格式条款一方的解释。如按华夏商城的解释，必然导致对翁利康、徐爱春的不公。因此，结合本案证据，解释并认定阁楼属赠送性质依法有据。对于本案争议焦点之二翁利康出具欠条的性质认定，依查明事实，该欠条是由华夏商城事先拟制并印刷好的，非翁利康真实意思的表示，且在合同履行期间，翁利康、徐爱春认为房款已付清，无需申请贷款，故不存在实际欠款的事实依据。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条之规定，判决如下：驳回湖州华夏商城开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3812元，由湖州华夏商城开发有限公司负担。上诉人华夏商城不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：一、原审判决在认定证据时，没有否认上诉人提交的证据4～13的真实性和关联性，也未指出该些证据存在不合法之处，但却以该些证据存在瑕疵及部分相关事实并没有实际实施为由认为上诉人举证与待证的房屋总价为412803元的事实相悖，缺乏法律依据，属证据认定错误。二、在事实认定上，原审判决在没有认定证据4、8、9、13的前提下，认定如下事实：1.华夏商城出具的统一格式的欠条及欠条内容；2.翁利康与华夏商城出具委托书由唐金翼办理房产交易过户手续；3.华夏商城缴纳契税12387.09元并办理房屋产权证。除上诉人提供的上述证据外，没有其他证据证明上诉事实，故原审对事实的认定明显缺乏依据，属事实认定错误，同时上述事实2、3明显矛盾，能办理涉案房屋产权证的只能是翁利康或受其授权的唐金翼，华夏商城不可能为其办理并缴纳契税，在这种前提下，契证上412803元的房屋成交价应为被上诉人所认可的。三、原审判决仅凭协议上“送阁楼”的字样认定阁楼系赠送，但忽视了协议第二条约定的总价款、欠条、契证总房价等多份证据。并且约定欠15万元房款的欠条上有被上诉人翁利康的亲笔签名，作为完全民事行为能力人，在没有证据证明其当事人是被迫签名的情形下，原审判决认定签字“非翁利康真实意义的表示”明显错误。因此本案阁楼并非赠送，房屋总价款为412803元。综上，上诉人华夏商城认为一审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求并由被上诉人承担一、二审的诉讼费。被上诉人翁利康、徐爱春答辩称：一、原审中已经对上诉人提交的相关证据进行质证，法院据此作出认定，被上诉人认为是正确的。二、案件事实认定，并非只有认定上诉人提供的证据才能确定，可以通过其他途径确定。在房屋产权证办理过程中，上诉人要求被上诉人委托唐金翼办理相关证件，而唐金翼系上诉人的职工，其行为受上诉人控制，证件办好后交给了上诉人，契税也由上诉人支付。因此被上诉人既不认识唐金翼也无从知道契税支付情况，故原审法院认定上诉人支付契税并无错误，与委托事实的认定也并不矛盾。三、关于阁楼是否赠送的问题上，原审认定事实清楚，适用法律正确。综上，被上诉人翁利康、徐爱春请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人华夏商城向本院提交如下证据材料：1.2006年10月9日授权委托书一份，证明在没有办理房产证之前被上诉人翁利康向中国农业银行湖州市城中支行借款15万元的事实；2.2006年10月9日房地产抵押估价协议一份，证明被上诉人翁利康将涉案房屋抵押给银行，总价412893元的事实；3.2006年12月29日房屋买卖合同一份，证明被上诉人徐爱春代翁利康签订房屋买卖合同，该合同约定阁楼是卖而不是送，房屋总价为412803元；4.2005年5月17日房屋买卖协议一份，证明房屋买卖中阁楼面积按实际面积出售。对于上诉人华夏商城提交的上述证据材料，被上诉人翁利康、徐爱春经质证认为：证据1、2、3、4均不属于二审中的新证据范畴，同时对其真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明上诉人所述阁楼面积不是赠送、房屋总价应为412803的事实。本院经审查认为：证据1缺少受托人中国农业银行湖州市城中支行的盖章，无法确定其真实性，且无法证明该贷款15万元与本案房款的关联性，故对该证据材料不予认定；证据2缺少协议相对方中国农业银行湖州市城中支行的盖章，无法确定其真实性，不予认定；证据3签订时间在一审庭审之前，上诉人华夏商城在案件审理过程中一直未予提供，且被上诉人翁利康、徐爱春提出真实性异议，在上诉人华夏商城无其他充分有效的证据予以佐证的情况下，本院对该证据材料不予认定；证据4与本案不具有关联性，不予认定。被上诉人翁利康、徐爱春在二审中未向本院提交新的证据。经审理，本院查明的事实与原审法院认定的事实一致、对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案中双方当事人争议于是否需由被上诉人翁利康、徐爱春向上诉人华夏商城支付15万元房款及逾期利息，该争议分歧在于涉案房屋价款应确定为262863元还是412803元，即翁利康、徐爱春于房屋买卖合同签订后支付的262863元是否足额支付了房款。因此本案争议焦点可以归纳为涉案房屋的价款总额如何确定。关于该争议焦点，第一，应确定涉案房屋52.38平方米阁楼在签订房屋买卖合同时是否系赠送。本案双方当事人签订的房屋买卖协议系由上诉人华夏商城提供的书面格式合同。对于合同中的格式条款，提供者华夏商城应尽到审慎注意义务，现房屋买卖协议第一条与第二条约定的内容矛盾，华夏商城可随时与购房者进行补充协议或更改协议，但本案中未有证据证明华夏商城及时地向购房者进行提示并征得购房者认可。故华夏商城辩称仅是由于疏忽而未将协议上的“送”字样划去，显然不符合商业交易习惯和常理。结合本案其他事实，华夏商城在翁利康、徐爱春未去办理贷款的情况下为其开具销售不动产专业发票、委托办理相关产权证，视为华夏商城对协议内容的认可。同时华夏商城保留了涉案房屋契证，并无法证明翁利康、徐爱春直接缴纳契税的事实，一审认定华夏商城缴纳涉案房屋契税的事实并无不当，故本案中无法通过契税缴纳数额认定翁利康、徐爱春对房屋总价412803元表示认可。综上，原审法院解释并认定涉案房屋52.38平方米阁楼系赠送性质，并无不当，本院予以认定。第二，应对翁利康出具的欠条进行认定。该欠条系华夏商城事先拟制并予以印刷，现因欠条内容进行了删改，翁利康、徐爱春对欠条提出异议同时不认可借款事实。本院认为，欠条上划去的“房屋面积按房屋买卖协议所签订的平方面积多还少补”系对欠款15万元的限制约定，在认定房屋买卖协议中涉案房屋的阁楼面积是赠送的情况下，15万元欠款即不存在。华夏商城作为欠条的提供者，应证明翁利康在签字时同意划去“房屋面积按房屋买卖协议所签订的平方面积多还少补”的内容，即翁利康认可结欠华夏商城15万元的事实，否则应承担举证不能的法律后果。因此，原审法院根据查明的事实认定向华夏商城借款15万元并非翁利康的真实意思表示，并无不当。上诉人华夏商城虽主张翁利康系完全民事行为能力，应对其签字负责，但无法证明欠条的删改系翁利康签字当时的改动，故对其主张不予支持。综上，上诉人主张涉案房屋总价款为412803元缺乏事实依据，本院不予采信。本院认为，涉案房屋价款总额应根据双方签订的房屋买卖协议中的面积和价款予以确定，翁利康、徐爱春支付的262863元已全额支付涉案房屋价款。此外，上诉人华夏商城关于原审判决在没有认定相应证据的情况下认定欠条出具事实、双方委托办理相关产权证和华夏商城支付契税的事实错误的主张，本院认为原审判决在认定欠条系由华夏商城统一格式印制、双方共同委托唐金翼办理相关产权证的事实时是通过双方陈述中的重合部分予以确认的，而契税缴纳事实则是通过契税完税证和契证均由华夏商城保管并提供法院来认定的。原审法院的认定并不缺乏依据，本院予以认定。综上，原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，上诉人华夏商城的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3812元，由上诉人湖州华夏商城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许丹红审判员 茹卫泽审判员 周 兴二〇〇九年十二月十四日书记员 谢敏飞 微信公众号“”