（2009）浙温民终字第1738号

裁判日期: 2009-12-11

公开日期: 2014-06-16

案件名称

齐鲁荣与温州新城建设股份有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

温州新城建设股份有限公司,齐鲁荣

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2009）浙温民终字第1738号上诉人（原审被告）温州新城建设股份有限公司。法定代表人张坚。委托代理人王永华。委托代理人潘雄伟。被上诉人（原审原告）齐鲁荣。委托代理人林欣榆。上诉人温州新城建设股份有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服泰顺县人民法院（2009）温泰民初字第299号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人温州新城建设股份有限公司的委托代理人王永华、潘雄伟，被上诉人齐鲁荣的委托代理人林欣榆，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2006年5月16日，原告齐鲁荣与被告温州新城建设股份有限公司（以下简称新城公司）签订商品房买卖合同，原告向被告购买商品房位于泰顺县新城金都花园31幢二单元204号房屋，建筑面积为111.31㎡，总售价金额181435元。合同约定被告应在2006年12月30日前将该商品房经验收合格后按合同约定交付原告，如被告未按合同规定的期限交付商品房逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，但自2006年12月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约定履行合同义务，但被告未按约定时间交付房屋。2007年4月24日、25日，被告组织相关部门对涉案房屋进行竣工验收，相关部门于2007年8月15日签署竣工验收合格意见。2008年4月29日，涉案房屋通过房地产开发主管部门综合验收。原告于2007年1月22日向被告领取涉案房屋的装修钥匙，并于2008年7月18日领取房屋产权证书。本案原告认为应以涉案房屋通过综合验收的时间为交房时间，逾期交房时间从2007年1月1日起算，被告则认为涉案房屋于2007年4月25日验收合格，应以此日为交付之日，并认为双方约定的违约金过高。原判认为，原、被告系在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，该合同内容合法，属有效合同，双方应遵照履行。原告依合同约定履行支付购房款的义务，被告即应依约定时间交付房屋，现被告延期交付，应承担相应支付违约金的责任。双方于合同中约定延期交房，按已交房价款万分之五计算违约金的方法符合实际，予以支持。本案被告虽于2007年4月24日、25日组织相关单位进行工程竣工验收，但其不能提供充分证据证实当时已竣工验收合格，故工程竣工验收合格时间应以各单位签署合格意见的时间即2007年8月15日为准。原告主张以工程综合验收合格时间为交付房屋时间没有事实及法律依据，不予支持。被告主张以2007年4月25日为交房时间不符合合同的约定，不予支持。同时由于原告在工程竣工验收合格前已领取房屋装修钥匙，故工程竣工验收合格时间可视为房屋交付时间。原告主张其不能在规定的期限内原告主张逾期交房时间从2007年1月1日起算，不违反法律规定，予以准许，逾期交房时间为2007年1月1日至2007年8月15日，共计227天，被告应付违约金为181435元×227×万分之五=20592.9元。合同约定被告应在交付使用后90日内提供资料报产权部门备案，现房屋交付时间为2007年8月15日，而原告办理产权证时间是2008年7月18日，被告没有提供证据证明其没有违约行为，故对原告要求被告支付逾期办证违约金1814元的主张予以支持。两项合计被告应支付原告违约金22406.9元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告新城公司于本判决生效之日支付原告齐鲁荣违约金22406.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费945元，减半收取472.5元，由原告齐鲁荣负担172.5元，被告新城公司负担300元。一审宣判后，新城公司不服，提起上诉称：一、被上诉人于竣工验收之前已实际接收并入住使用商品房，应以实际接收房屋时间为房屋交付时间。二、一审判决对上诉人提供的证据认定错误，导致认定涉案商品房于2007年8月15日通过竣工验收错误。上诉人一审提供的证据均可证明涉案商品房于2007年4月24日已经通过竣工验收，之后因需要整理资料填写表格，于2007年8月15日填表，因此各单位签署竣工验收合格时间为2007年8月15日。三、一审判决认定违约金标准为每日万分之五，远远高于被上诉人的实际经济损失即租金和银行利息损失。根据规定，如果违约金超过实际损失的30％，当事人请求减少违约金，法院应当支持。上诉人已请求一审法院减少违约金，一审法院不予减少，属适用法律错误，请求二审法院予以纠正。四、一审判决上诉人支付逾期办证违约金错误。被上诉人主张逾期办证违约金，提供了产权证，但一审法院部分判决不支持逾期办证违约金，部分判决支持，上诉人认为支持逾期办证违约金错误。综上，一审判决认定事实、证据及适用法律均错误，请求二审法院撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人齐鲁荣辩称：一、竣工验收时间和验收合格时间是完全不同的概念。验收合格需要法定的形式。本案上诉人主张的2007年4月24日是组织相关部门到现场查看，只是竣工验收过程中的一个程序，是验收开始的时间。验收备案时间2008年3月6日才是验收合格的时间。二、验收合格只是交付的前提条件，不是交付的时间。根据商品房买卖合同第十一条约定，出卖人应当书面通知买受人交付。本案上诉人没有任何证据证明已经书面通知了买受人，上诉人认为交付钥匙就是交付房屋错误，且上诉人只交付了四把钥匙中的一把。三、双方自愿签订商品房买卖合同，且合同是上诉人提供的格式合同，一审法院认定验收合格时间是房屋交付时间，已经充分考虑了上诉人的利益。迟延交付房屋的损失不仅仅是租金损失，还包括生活上的不便造成的损失，而且购买房屋不仅用于居住，还是投资的重要手段。利息不仅应考虑银行贷款利息，还应考虑民间借贷利息。四、2008年4月6日综合备案后才可以办理产权证，而所有涉案房屋产权证均在此之后办理，一审判决支持逾期办证违约金事实清楚，证据充分。因此，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，有原判已确认的证据及当事人的陈述为证。本院认为，本案双方当事人在商品房买卖合同中约定商品房交付的条件为商品房验收合格，因而二审双方争议的主要问题为商品房验收合格的时间。上诉人新城公司主张2007年4月24日为竣工验收合格时间，但其提供的证据仅能证明2007年4月24日、25日组织进行竣工验收，并不能证明2007年4月24日已经竣工验收合格，且从其提供的竣工验收备案表正本可见各参与竣工验收的单位签署验收合格的时间为2007年8月15日。因此，原审判决认定2007年8月15日为本案商品房竣工验收合格时间恰当，上诉人新城公司主张竣工验收合格时间为2007年4月24日明显证据不足，理由不成立，原判认定证据和事实正确。本案商品房于2007年8月15日才具备交付条件，因而在此之前已经交付房屋钥匙的，应以具备交付条件之时为商品房交付时间，在此之后交付房屋钥匙的，应以实际交付房屋钥匙之日为商品房交付时间。本案房屋钥匙为2007年8月15日之前交付，而涉案商品房于2007年8月15日才具备交付条件，因此，原判认定2007年8月15日为商品房交付时间正确，上诉人新城公司主张以实际交付钥匙之日为房屋交付时间不成立。上诉人新城公司称违约金标准每日万分之五过高，要求予以减少。本院认为，每日万分之五的违约金标准为双方自行约定，是双方真实意思表示，且双方同时约定如买受人违约也按此标准承担违约责任，可见该标准对双方当事人来说具有公平性和平等性，另外，违约金既有弥补损失作用，亦有惩罚违约人不诚信行为的作用，且该违约金标准并无明显过高，上诉人新城公司未遵守合同约定按时交付房屋，其现应遵守约定按此标准承担违约责任。因此，上诉人新城公司要求减少违约金，本院不予支持。关于逾期办证违约问题，本案商品房于2007年8月15日交付，根据合同约定，上诉人新城公司应在交付使用后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但本案商品房至2008年4月才综合验收备案，才可以办理初始登记备案，已明显超过90日，因此，一审判决支持逾期办证违约金正确。综上，上诉人新城公司的上诉理由与请求不成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费360元，由上诉人新城公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审　判　长　　戴　真审　判　员　　胡爱玲代理审判员　　李晓光二〇〇九年十二月十一日书　记　员　　曾　慧微信公众号“”